Isar Estate
Gründer: Dipl.-Kfm. Christian Dürr
Haben Sie ein Anliegen? Wir sind gerne für Sie da und freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Für Wohnungseigentümer ist es wichtig zu wissen, ob sie bei der Vermietung Ihrer Wohnung die Mietpreisbremse beachten müssen oder nicht. Für die Vermietung von Wohnungen in der Stadt München ist die Mietpreisbremse generell vorgeschrieben, es sei denn es greift eine der gesetzlichen Ausnahmeregelungen.
Seit 01. April 2020 gilt außerdem das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn. Die entsprechenden gesetzlichen Regelungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu finden.
Verlängerung bedeutet dabei die bis 31.12.2025 verlängerte Ermächtigung der Landesregierungen, die Mietpreisbremse in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung zu bestimmen. In Bayern gilt die Mietpreisbremse derzeit in 162 Städten und Gemeinden (inklusive der Stadt München) bis zum Stichtag des 31.07.2020. Es wird aber angenommen, dass die bayrische Landesregierung die Gültigkeit der Mietpreisbremse verlängern wird.
Unter Verbesserung versteht der Gesetzgeber die Verschärfung der gesetzlichen Regelungen zulasten der Vermieter bei Mietverträgen, die ab dem 01.04.2020 geschlossen werden. Dazu gleich noch mehr.
Die Mietpreisbremse kann laut Gesetzgeber von den Landesregierungen verordnet werden, wenn der Anstieg der Mieten bzw. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte deutlich höher ist als im bundesweiten Durchschnitt, wenn das Wachstum der Wohnbevölkerung deutlich höher ist als neuer, erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder wenn große Nachfrage nach Wohnraum bei geringem Leerstand besteht.
Die Rechtsfolge ist, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10 Prozent übersteigen darf. In der Stadt München wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den qualifizierten Mietspiegel bestimmt.
Grundlage für alle folgenden Beispiele sind diese Ausgangsdaten:
Wohnung in Stadt München; Mietpreisbremse; Baujahr 2005; Wohnfläche: 100 m²; Ortsübliche monatliche Miete: 15 € / m² = 1500 €; Neuvermietung am 01.05.2020
→ Maximal zulässige Miete: Ortsübliche Miete + 10 % = 1500 € + 150 € = 1650 €
Für einige Städte und wenige größere Gemeinden gibt es den so genannten Mietspiegel. Dieser soll die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete transparent machen. Da es keine Verpflichtung gibt, einen Mietspiegel zu erstellen, gibt es ihn nicht für jede Gemeinde oder Stadt. Es wird zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden. Der qualifizierte Mietspiegel muss alle zwei Jahre neu erarbeitet werden und seine Erstellung erfolgt auf Basis wissenschaftlicher Richtlinien. Für die Stadt München gibt es einen qualifizierten Mietspiegel.
Die Konsequenz für den Vermieter bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse hat sich seit 01.04.2020 deutlich verschärft. Neu ist, dass der Mieter den Gesamtbetrag des Mietpreises, der die zulässige Miete übersteigt, jetzt auch rückwirkend vom Vermieter einfordern kann. Dazu muss der Mieter den Verstoß des Vermieters gegen die Mietpreisbremse in den ersten 2,5 Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses rügen und das Mietverhältnis darf bei Zugang der Rüge noch nicht beendet sein.
Bei allen vor dem 01.04.2020 geschlossenen Mietverträgen, für welche die Mietpreisbremse greift, gilt weiterhin die Regelung, dass der Vermieter die Miete erst ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Rüge auf den zulässigen Mietzins anpassen muss. Eine Rückzahlung des in der Vergangenheit zu hoch angesetzten Mietanteils ist hier nicht vorgeschrieben.
Statt des maximal zulässigen monatlichen Mietzinses von 1650 € (s. obiges Beispiel) wird die Wohnung am 01.05.2020 für 2000 € vermietet. Am 15.09.2022 wird dem Vermieter die Rüge über den Verstoß gegen die Mietpreisbremse seitens des Mieters zugestellt.
→ Der Vermieter muss dem Mieter folgenden Betrag zurückerstatten: (2000 € – 1650 €) x 28 = 9.800 €
Ab dem 01.10.2022 muss die Miete dann auf die maximal zulässige Miete in Höhe von 1650 € angepasst werden.
Es gibt vier Ausnahmeregelungen, aufgrund derer die Mietpreisbremse nicht greift. Dann darf der Vermieter bei Neuvermietung auch eine höhere als die ortsübliche Miete zuzüglich 10 % verlangen.
Hat der Vormieter auf Basis eines älteren Vertrags eine höhere Miete bezahlt als es die Mietpreisbremse zulässt, so darf der Vermieter bei Einhaltung der oben geschilderten Auskunftspflicht auch für den neu zu schließenden Mietvertrag denselben, höheren Mietzins ansetzen. Grundsätzlich bleiben dabei jedoch innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarte Mieterhöhungen unberücksichtigt, mit der Ausnahme von Mietsteigerungen im Rahmen von Staffel- und Indexmietverträgen.
Miete Vormieter: 1750 € / Monat, Kündigung am 01.03.2020, Neuvermietung am 01.05.2020
→ Statt 1650 € darf der Vermieter monatlich 1750 € Miete verlangen
Die Miete darf bei Neuvermietung die ortsübliche Miete um mehr als 10 % übersteigen, wenn in den letzten drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Und zwar dann, wenn der Vermieter während des letzten Mietverhältnisses die mögliche Mieterhöhung noch nicht geltend gemacht oder die Modernisierung während des Leerstandes vor der Neuvermietung durchgeführt wurde.
Die Miete erhöht sich sodann um den Betrag, der auch im Rahmen eines Bestandsmietverhältnisses aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme aufgeschlagen werden darf. Der maximal zulässige Modernisierungszuschlag pro Jahr beträgt acht Prozent der Modernisierungskosten.
Modernisierungskosten in den letzten 3 Jahren: 18.000 €
→ Jährlicher Modernisierungszuschlag = 8 % x 18.000 € = 1440 €, dies entspricht 120 € pro Monat
→ Zulässige Miete bei Neuvermietung: 1650 € + 120 € = 1770 €
Wird eine Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet, so gilt die Mietpreisbremse nicht.
Eine Wohnung wird am 01.05.2020 zum ersten Mal nach Fertigstellung genutzt und vermietet. Der Vermieter verlangt 1850 €.
→ Dies ist zulässig, obwohl der Höchstbetrag aufgrund der Mietpreisbremse bei 1650 € liegt.
Auch wenn die Wohnung so umfassend modernisiert wurde, dass die Investition circa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung notwendigen Aufwands beträgt, gilt für die erste Neuvermietung nach der Modernisierung keine Mietpreisbremse. Zwar gilt die Mietpreisbremse dann ab der zweiten Vermietung, jedoch kann sich der Vermieter bei Zweitvermietung auf die erste Ausnahme, also das höhere Mietniveau im vorherigen Mietverhältnis berufen, um die gleiche Miete zu erzielen.
Vor Mietbeginn am 01.05.2020 hat der Vermieter die Wohnung umfassend modernisiert.
→ Der Vermieter hat das Recht, die Wohnung beispielsweise zu 1900 € statt der ansonsten aufgrund der Mietpreisbremse errechneten zulässigen Miete von 1650 € zu vermieten.
Vorab ein wichtiger Punkt: Seit dem 01.01.2019 muss der Vermieter dem Mieter in allen vier gesetzlich geregelten Ausnahmefällen bereits vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber Auskunft geben, aus welchem Rechtsgrund er den Mietzins um mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete ansetzen darf. Diese Auskunft muss in Textform (z.B. Fax oder E-Mail) erteilt werden. Zur rechtlichen Sicherheit sollte die Auskunft im Mietvertrag festgehalten werden.
Erfüllt der Vermieter seine Auskunftspflicht nicht, so hat dies für ihn gravierende finanzielle Konsequenzen. Denn auch wenn er die Auskunft über die Gründe für die Zulässigkeit des höheren Mietzinses nach Vertragsschluss nachholen kann, darf der Vermieter erst zwei Jahre nach der verspäteten Auskunftserteilung die Miete auf den Betrag erhöhen, den die jeweilige Ausnahmeregelung zulässt.
Zulässige Miete aufgrund einer gesetzlichen Ausnahmeregelung: 2000 € / Monat, aber der Vermieter informiert den Mieter erst im Juli 2020 darüber, obwohl der Mietvertrag bereits am 01.05.2020 geschlossen wurde.
→ Der Vermieter darf die zulässige Miete erst am 01.08.2022 von monatlich 1650 € auf 2000 € erhöhen. Er kann somit in der Zwischenzeit diesen Betrag nicht geltend machen: (2000 € – 1650 €) x 24 = 8.400 €.
Die Geister scheiden sich, ob die Mietpreisbremse Sinn macht oder nicht. Jeder wird für seine Sichtweise gute Argumente finden. Tatsache ist, dass die Mietpreisbremse in 162 Städten und Gemeinden Bayerns greift und dort derzeit gesetzlich vorgeschrieben ist. Um Missverständnisse und Ärger zu vermeiden, macht es für den Vermieter einer Wohnung Sinn, den maximal zulässigen Mietzins zu kennen und nicht zu überschreiten.
Dieser Artikel stellt die wesentlichen Grundzüge der Mietpreisbremse vor. Gesetzliche Feinheiten müssen im jeweiligen Einzelfall genau analysiert werden. Kontaktieren Sie uns gerne, um Ihre Immobilie mit der Hilfe von Isar Estate zu vermieten.
Haftungsausschluss
Trotz sorgfältiger Recherche und Überprüfung der Quellen übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Informationen. Bei unklaren Rechts- und Steuerfragen ist es angeraten, zu deren Klärung einen Anwalt und / oder Steuerberater zu beauftragen.
Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr
Bildnachweis: Shutterstock, 494058484, Africa Studio