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    Contrat d'achat immobilier devant notaire : les points à surveiller

    Contrat d'achat immobilier devant notaire

    Vous prévoyez d'acheter ou de vendre un bien immobilier ? Pour que celui-ci soit juridiquement valable, un acte notarié est nécessaire, conformément au § 311b du Code civil allemand (BGB). Le contrat de vente notarié pour les biens immobiliers fixe tous les points importants de l'achat d'un bien immobilier. Le contrat de vente vise à protéger à la fois l'acheteur et le vendeur et à garantir que tous les détails de l'achat sont légaux et contraignants. Pour préparer le rendez-vous chez le notaire, il est donc important pour vous de déterminer quels aspects doivent être pris en compte dans l'acte de vente notarié.

    Dans notre article de blog, nous vous présentons les aspects les plus importants pour un contrat de vente notarié dans l'immobilier.

    Tâches préparatoires du notaire pour l'achat d'un bien immobilier

    Le notaire doit agir en tant que partie neutre entre l'acheteur et le vendeur. Il clarifie tous les détails juridiques, règle les droits et obligations respectifs des deux parties contractantes et rédige au préalable le contrat de vente notarié. Ce faisant, le notaire doit apprécier les intérêts de toutes les parties contractantes et rédiger le contrat de vente de manière juridiquement équilibrée. La rédaction du contrat doit également garantir que la propriété immobilière du vendeur ne sera transférée à l'acheteur qu'après le paiement intégral et que l'acheteur deviendra propriétaire du bien immobilier acquis après le paiement du prix d'achat.

    Préparatifs de l'acheteur et du vendeur pour l'achat

    Avant de conclure un contrat d'achat notarié, vous devez effectuer quelques préparatifs. En tant qu'acheteur, vous devriez vous être penché sur tous les aspects pertinents concernant le bien immobilier et vous préoccuper de la garantie du financement si vous souhaitez acquérir le bien immobilier en partie avec un capital étranger. En tant que vendeur, vous devriez faire vérifier la solvabilité de l'acheteur et réfléchir à toutes les modalités de transfert. Il convient également de discuter entre les parties contractantes de l'inventaire qui est inclus dans le prix d'achat. Pour l'acheteur, il est judicieux que l'inventaire acquis en même temps que le bien et sa valeur soient mentionnés dans l'acte de vente notarié, car il ne devra pas payer d'impôt sur les mutations foncières pour cette partie du prix d'achat si la valeur est fixée de manière réaliste.

    Avant l'achat, il est possible de conclure une convention de réservation ou un contrat préliminaire d'achat, selon la situation. Une convention de réservation sert à réserver provisoirement le bien immobilier souhaité jusqu'à la conclusion du contrat de vente et à s'assurer qu'aucune autre personne intéressée ne fasse une offre pour le bien immobilier. Cela n'offre toutefois pas la garantie absolue, ni pour l'acheteur ni pour le vendeur, que le rendez-vous chez le notaire pour la signature de l'acte de vente aura bien lieu. Un contrat de réservation est une déclaration d'intention non notariée qui est parfois étayée par des frais de réservation payés par l'acheteur. La commission de réservation ne devrait pas dépasser 10 % de la commission de l'agent immobilier.

    En revanche, un avant-contrat de vente est un engagement juridique, authentifié par un notaire, de conclure un contrat de vente et énumère déjà les points essentiels du contrat de vente. En raison du montant considérable des frais de notaire pour un avant-contrat de vente, celui-ci n'est que rarement conclu.

    Signature du contrat de vente lors du rendez-vous chez le notaire

    Pendant le rendez-vous chez le notaire, ce dernier lit l'intégralité du contrat de vente aux parties. Si des modifications mineures sont demandées, le notaire peut généralement les intégrer immédiatement dans le contrat, à condition que les deux parties soient d'accord. Le contrat de vente est ensuite signé par les parties contractantes et le notaire. Après la signature et l'authentification par le notaire, le contrat ne peut plus être annulé, sauf dans quelques cas particuliers.

    En Bavière, le notaire perçoit des frais de notaire s'élevant à environ 1,5 % du prix d'achat. Ces frais, ainsi que ceux de l'inscription d'une nouvelle dette foncière, sont à la charge de l'acheteur. Les frais de radiation de la dette foncière du vendeur déjà inscrite au registre foncier ou d'autres charges existantes sont toutefois à la charge du vendeur.

    Voici ce que devrait contenir le contrat

    Un contrat de vente d'un bien immobilier est plus volumineux qu'un contrat commercial classique. Il est donc important d'être parfaitement informé de son contenu. Nous avons réuni pour vous une check-list des principales dispositions qui devraient figurer dans un contrat de vente :

    1

    les données personnelles des parties concernées, telles que leur nom et leur adresse

    2

    Registre foncier et état des lieux, comme les dettes foncières enregistrées et les droits de passage

    3

    Description de l'objet de l'achat avec situation, état, défauts existants

    4

    Inventaire vendu en même temps et sa valeur

    5

    Prix d'achat, conditions et délais de paiement

    6

    les charges telles que les hypothèques et les droits d'usage

    7

    Garantie

    8

    Conditions et dates du transfert de propriété et du transfert de possession

    9

    Intérêts de retard

    Que se passe-t-il après la signature du contrat de vente ?

    Après la signature du contrat de vente, il reste encore quelques étapes à franchir avant le transfert de propriété. Il est important de noter que le paiement du prix d'achat n'est exigible que lorsque certaines conditions sont remplies. Il s'agit entre autres de l'inscription de l'annotation de cession au registre foncier, de l'autorisation de radiation d'une éventuelle dette foncière du vendeur et, le cas échéant, de l'accord de la gérance de l'immeuble ainsi que de la renonciation au droit de préemption de la part des titulaires du droit de préemption.

    Ce n'est que lorsque toutes les conditions mentionnées dans le contrat de vente sont remplies que le notaire rend le prix d'achat exigible. Après l'échéance du prix d'achat, l'acheteur dispose généralement de 10 à 20 jours pour payer l'intégralité du prix d'achat. Souvent, la date de paiement intégral du prix d'achat est également la date de référence pour la remise de la propriété à l'acheteur ainsi que pour la régularisation de la taxe foncière, des frais d'entretien et des éventuels revenus locatifs.

    Notez que le notaire ne demande le transfert de propriété qu'après le paiement du prix d'achat et de l'impôt sur les mutations foncières. L'inscription finale du nouveau propriétaire peut prendre entre deux et trois mois auprès de certains bureaux du registre foncier.

    Conseil

    En tant qu'acheteur d'un bien immobilier, vous n'avez pas certains droits dès le transfert de propriété, mais seulement lorsque vous êtes inscrit au registre foncier en tant que nouveau propriétaire. Il s'agit notamment de vos droits vis-à-vis du locataire résultant d'un contrat de location repris lors de l'achat.

    Conclusion : pas d'achat sans contrat de vente notarié

    La signature d'un contrat de vente notarié est indispensable pour que l'achat d'un bien immobilier soit juridiquement valable. La pertinence d'une convention de réservation ou d'un contrat préliminaire de vente notarié dépend des circonstances individuelles. La préparation du rendez-vous chez le notaire est également une étape importante et chronophage du processus de vente et doit être mûrement réfléchie.

    Si vous manquez d'expérience ou de temps, il est recommandé de faire appel à un agent immobilier professionnel pour la vente d'un bien immobilier. Celui-ci vous accompagnera tout au long du processus de vente et vous aidera à préparer le rendez-vous chez le notaire. Un bon agent immobilier fait également office d'interface entre le notariat et les parties contractantes, il maintient la communication et vous accompagne tout au long du processus de vente.

    Fondateur Christian Dürr

    Chez Isar Estate, nous disposons de connaissances approfondies du marché immobilier de Munich et de ses environs et nous nous tenons à votre disposition pour un conseil personnalisé, y compris sur le thème de l'acte de vente notarié.

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    Malgré le soin apporté à la recherche et à la vérification des sources, l'auteur décline toute responsabilité quant à l'exactitude et à l'exhaustivité des informations présentées. En cas de questions juridiques ou fiscales peu claires, il est conseillé de faire appel à un avocat et / ou à un conseiller fiscal pour les clarifier.

    Auteur : Christian Dürr, diplômé en gestion d'entreprise

    Crédits photos: Adobe stock photos, Patrick Daxenbichler, 220289342