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    Grundsteuerreform 2022: Das müssen Sie als Eigentümer beachten

    Grundsteuerreform Infos

    In Deutschland unterliegt jeder Besitzer von Grundstücken der sogenannten Grundsteuerpflicht. Als Bemessungsbasis für die Steuer dienten bis dato der Einheitswert, die Steuermesszahl sowie der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Da diese Ermittlung der Grundsteuer auf einem veralteten Konzept basiert (1964 für die alten Bundesländer und 1935 für die neuen Bundesländer), entstehen für gleichartige Grundstücke teilweise drastisch abweichende Grundsteuerbelastungen. Dies ist ein klarer Verstoß gegen den im Grundgesetz verankerten Gleichbehandlungsgrundsatz.

    Um diese Ungerechtigkeiten auszugleichen, hat das Bundesverfassungsgericht in einem Urteil vom 10. April 2018 entschieden, dass die Berechnung der Grundsteuer überarbeitet werden muss. Mit der Grundsteuerreform 2022 werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet, der Einheitswert durch einen aktuellen Grundsteuerwert ersetzt und die Steuermesszahlen angepasst. Das erklärte Ziel: Grundstücke identischer Größe und Lage in Bezug auf die zu zahlende neue Grundsteuer gleichzubehandeln.

    Was mit der Grundsteuerreform 2022 auf Sie als Eigentümer zukommt, welche Erleichterungen es für Grundstückseigentümer in Bayern gibt und wie Sie die Thematik entspannt meistern, erfahren Sie in unserem Artikel.

    Wie wird die Grundsteuer berechnet?

    Die Gesetzesänderung sieht auch künftig ein dreistufiges Verfahren zur Berechnung der neuen Grundsteuer vor:

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    Als Erstes wird der aktuelle Grundsteuerwert berechnet.

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    Daraufhin wird der Grundsteuermessbetrag berechnet, indem der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert wird.

    3

    Unter Einbeziehung des gemeindespezifischen Hebesatzes wird die neue Grundsteuer festgesetzt.

    Es ergibt sich folgende Berechnungsformel: Grundsteuerwert * Steuermesszahl * Hebesatz = Grundsteuer

    Die tatsächliche Ermittlung des Grundsteuerwerts ist gemäß dem für die einzelnen Bundesländer zum Glück nicht verbindlichen Bundesmodell komplex. Dies liegt hauptsächlich daran, dass es sich bei den im Bundesmodell vorgeschlagenen Bewertungsverfahren um wertabhängige Berechnungsmodelle handelt.

    Diese Bewertungsverfahren gelten nach dem Bundesmodell der Grundsteuerreform

    Für die Neubewertung der über 30 Millionen Grundstücke in Deutschland hat der Gesetzgeber das sogenannte Bundesmodell erarbeitet, welches die einzelnen Bundesländer, wie zuvor erwähnt, auch auf andere Art gestalten dürfen.

    Bei unbebauten Grundstücken ist das Berechnungsverfahren noch relativ einfach. Der Grundsteuerwert errechnet sich hier aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.

    Die Berechnung des Grundsteuerwerts von bebauten Grundstücken ist beim Bundesmodell um einiges komplexer. Sie erfolgt über das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren wird für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken sowie Wohnungseigentum eingesetzt, während das Sachwertverfahren bei Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken sowie bei Teileigentum und sonstigen bebauten Grundstücken Anwendung findet. Je nach Bewertungsverfahren beeinflussen unterschiedliche Parameter die Berechnung des neuen Grundsteuerwerts gemäß Bundesmodell. Im Folgenden finden Sie eine Auflistung der wichtigsten Parameter für das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

    Parameter für das Ertragswertverfahren

    • Grundstücksfläche
    • Bodenrichtwert
    • Art und Alter der Immobilie
    • Wohnfläche
    • Mietniveaustufe
    • monatliche Nettokaltmiete in € pro m²

    Parameter für das Sachwertverfahren

    • Grundstücksfläche
    • Bodenrichtwert
    • Alter des Gebäudes
    • Brutto-Grundfläche der Immobilie
    • Immobilien-Herstellungskosten

    Nach dem Bundesmodell legt das zuständige Finanzamt mithilfe aller dieser Parameter sodann den Grundsteuerwert fest. Unter Anwendung der Steuermesszahl (0,31 ‰ bei Familienhäusern und Wohnungen, 0,34 ‰ bei allen anderen Grundstücksarten) wird der Steuermessbetrag ermittelt, den das Finanzamt gemeinsam mit dem Grundsteuerwert in einen Feststellungsbescheid einträgt. Anschließend erlässt die Gemeinde unter Berücksichtigung des geltenden Hebesatzes den Grundsteuerbescheid.

    Die gute Nachricht für alle Grundstücks- und Immobilieneigentümer in Bayern: Als Alternative zur Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell wurde den einzelnen Bundesländern die sogenannte «Länderöffnungsklausel» eingeräumt. Das bedeutet, dass jedes Bundesland für sich entscheidet, ob es das Bundesmodell oder ein Landesmodell mit individuellen Grundsteuergesetzen und Verfahren umsetzt. Neben Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, dem Saarland und Sachsen hat auch der Freistaat Bayern diese Möglichkeit wahrgenommen und am 24. November 2021 ein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet. Die Berechnung der Grundsteuer ist in Bayern im Vergleich zum Bundesmodell um Vieles leichter.

    Wie wird die Grundsteuer in Bayern ermittelt?

    Aufgrund der Länderöffnungsklausel kann sich die Berechnung der neuen Grundsteuer von Bundesland zu Bundesland wie geschildert unterscheiden. So setzt Bayern auf ein reines Flächenmodell. Aufgrund der Grundsteuerreform 2022 wird die bayrische Grundsteuer demnach nur anhand der Grundstücks- und Gebäudefläche sowie der Nutzung der Immobilie ermittelt. Faktoren wie der aktuelle Grundstücks- und Immobilienwert, das Alter des Gebäudes oder die Lage spielen demnach keine Rolle. Die Berechnung der neuen Grundsteuer in Bayern erfolgt folgendermaßen:

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    Berechnung des Äquivalenzbetrages
    Die Kalkulation erfolgt mithilfe sogenannter Äquivalenzzahlen. Für Grundstücke beträgt die Äquivalenzzahl 0,04 € / qm², während sie für Gebäude bei 0,50 € / qm² liegt. Der Äquivalenzbetrag ergibt sich aus der Multiplikation der jeweiligen Äquivalenzzahl mit der Grundstücksfläche.

     

    2

    Bestimmung des Grundsteuermessbetrages
    Der Grundsteuermessbetrag errechnet sich durch Multiplikation des errechneten Äquivalenzbetrages mit der Grundsteuermesszahl. Die Grundsteuermesszahl für Grund und Boden beträgt 100%, die für Wohnflächen 70%.

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    Berechnung der Grundsteuer
    Durch die Multiplikation des Grundsteuermessbetrages mit dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesatz.

    Berechnungsbeispiele für die Grundsteuer in Bayern

    Beispiel 1: Doppelhaushälfte in München
    Familie Weber bewohnt in München eine Doppelhaushälfte mit 500 m2 Grundstücksfläche und einer Wohnfläche von 150 m2. Es ergibt sich folgende Rechnung:

    Schritt 1: Bestimmung des Äquivalenzbetrages
    Für das Grundstück: 500 m2  x  0,04 € / qm²  = 20,00 €
    Für das Gebäude:     150 m2  x  0,5 €/m2 = 75,00 €

    Schritt 2: Bestimmung des Grundsteuermessbetrages

    Für das Grundstück: 20 €  x  100 %  = 20,00 €
    Für das Gebäude:     75 €  x    70 % =   52,50 €
    In der Summe beträgt der Grundsteuermessbetrag 72,50 €

    Schritt 3: Bestimmung der Grundsteuer

    Der aktuelle Hebesatz für die Grundsteuer liegt in München bei 535 %. Somit ergibt sich nach Abrundung auf volle Cent die jährliche Grundsteuer: 72,50 €  x  535 % = 387,87 €.

    Beispiel 2: Eigentumswohnung in München

    Familie Sedlmayer bewohnt in München eine Eigentumswohnung. Die Grundstücksfläche des Mehrfamilienhauses liegt bei 1.300 m2, der Miteigentumsanteil bei 110/1000 und die Wohnfläche bei 110 m2.  Es ergibt sich folgende Rechnung:

     Schritt 1: Bestimmung des Äquivalenzbetrages

    Der Grundanteil beträgt: 1.300 m2  x  110/1000 = 143 m2. Somit ergeben sich die folgenden Äquivalenzbeträge:
    Für das Grundstück: 143m2  x  0,04 € /m²  = 5,72 €
    Für das Gebäude:     110 m2  x  0,5 €/m2 = 55,00 €

    Schritt 2: Bestimmung des Grundsteuermessbetrages

    Für das Grundstück: 5,72 €  x  100 %  = 5,72 €
    Für das Gebäude:    55 €   x      70 % =   38,50 €

    In der Summe beträgt der Grundsteuermessbetrag 44,22 €.

    Schritt 3: Bestimmung der Grundsteuer
    Der aktuelle Hebesatz für die Grundsteuer liegt in München bei 535 %. Somit ergibt sich nach Abrundung auf volle Cent die jährliche Grundsteuer: 44,22 €  x  535 % = 236,57 €.

    Wie hoch wird die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen?

    Im Vergleich zur bisherigen Grundsteuerlast werden manche Eigentümer eine positive Überraschung erleben und weniger Grundsteuer bezahlen müssen, einige Eigentümer werden jedoch auch deutlich mehr bezahlen. Grundsätzlich gesprochen wirkt sich eine große Wohnfläche nach der Grundsteuerreform im Vergleich zur bisherigen Grundsteuerlast steuererhöhend aus.

    Im Vergleich zur bisherigen Grundsteuerlast werden manche Eigentümer eine positive Überraschung erleben und weniger Grundsteuer bezahlen müssen, einige Eigentümer werden jedoch auch deutlich mehr bezahlen. Grundsätzlich gesprochen wirkt sich eine große Wohnfläche nach der Grundsteuerreform im Vergleich zur bisherigen Grundsteuerlast steuererhöhend aus.

    Die Hebesätze, die einen essenziellen Bestandteil der Grundsteuer ausmachen, werden weiterhin individuell durch die Gemeinden festgelegt. Auf der Website des DIHK finden Sie eine Übersicht über die bisherigen Hebesätze der Bundesländer. Außerdem können Sie den Grundsteuerrechner von Haus + Grund München nutzen, um Ihre voraussichtliche Grundsteuerbelastung nach Inkrafttreten der neuen Berechnungsweise zu erhalten.

    Welche Daten Sie dem Finanzamt melden müssen

    Wie beschrieben ist der Aufwand für Sie als Eigentümer in Bayern weitaus geringer. Das Finanzamt verlangt von Ihnen im Rahmen der Grundsteuererklärung die Übermittlung der folgenden Daten:

    Grundstücksfläche und Flurstücknummer

    Die Grundstücksfläche und die Flurstücknummer können Sie dem Grundbuchauszug entnehmen. Bei Eigentumswohnungen ermitteln Sie die anteilige Grundstücksfläche, in dem Sie Ihre Miteigentumsanteile laut Grundbuchauszug mit der Gesamtgrundstücksfläche multiplizieren. Ein Beispiel: Ihre Miteigentumsanteile betragen 50/1000 und die Gesamtgrundstücksfläche ist 1000 m2. Damit ist Ihre anteilige Grundstücksfläche: 50/1000  x  1000 m2 = 50 m2.

    Fläche des Gebäudes

    Die Fläche des Gebäudes entspricht bei Wohnnutzung der Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung. Hierzu zählen alle Flächen innerhalb der Wohnung. Auch Balkone, Terrassen und Wintergärten werden von einem Viertel bis maximal zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet. Keller-, Abstell- und Heizungsräume zählen in der Regel nicht zur Wohnfläche. Die Informationen zur Wohnfläche finden Sie in der Regel in der dem Bauantrag beiliegenden Wohnflächenberechnung. Bisweilen ist bei Eigentumswohnungen die Wohnfläche auch in der Teilungserklärung vermerkt.

    Warum Sie als Eigentümer jetzt schon aktiv werden müssen

    Obwohl die Gesetze der Grundsteuerreform 2022 erst ab dem Jahr 2025 gelten, verlangt der Fiskus bereits zum 1.1.2022 neue Berechnungsgrundlagen. Für Sie als Grundstückbesitzer bedeutet dies, dass Sie im Zeitfenster vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung mit den relevanten Daten abgeben müssen. Wenn Sie in Bayern Eigentümer eines Grundstücks sind, haben Sie eventuell bereits eine Aufforderung zur Abgabe der Grundsteuererklärung vom Bayerischen Landesamt für Steuern erhalten. Aber Achtung: Nicht immer fordern alle Finanzämter die Eigentümer direkt über ein Schreiben zur Einreichung der «Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte» auf. Sie müssen in jedem Fall selbst aktiv werden und können auch elektronisch über das Elster-Steuerportal die betreffenden Formulare ausfüllen. Eine Alternative ist, dass Sie die Grundsteuererklärung über Ihre(n) Steuerberater(in) einreichen.

    Fazit

    Mit der Grundsteuerreform 2022 müssen alle Grundstücke und Gebäude in Deutschland neu bewertet werden, da die überholte bisherige Bemessungsgrundlage zu Ungleichbehandlungen von Grund- und Immobilienbesitzern führt. Aufgrund der Länderöffnungsklausel können die einzelnen Bundesländer die durch das neue Bundesmodell definierte Berechnungsweise jedoch individuell gestalten. Für Bayern bedeutet dies, dass anstatt der im Bundesmodell festgelegten wertabhängigen Berechnungsweise das weitaus einfachere Flächenmodell als Berechnungsgrundlage für die neue Grundsteuer dient. Das Flächenmodell verwendet ausschließlich auf den Flächen des Grundstücks und des Gebäudes basierende Daten.

    Bitte beachten Sie unbedingt, dass Sie als Eigentümer in der Pflicht stehen, bis zum 31.10.2022 eine Grundsteuererklärung abzugeben.

     

     

    Gründer Christian Dürr

    Begegnen Sie dem Thema Grundsteuer ganz ohne Bauchschmerzen! Als Immobilienmakler mit langjähriger Erfahrung unterstützen wir Sie rund um die Grundsteuerreform 2022. Egal, ob Sie eine ganzheitliche Beratung zu Ihrer Immobilie wünschen oder Ihre Grundsteuererklärung in fachkundige Hände geben möchten – wir bringen Sie gerne auch mit Steuerkanzleien aus unserem Netzwerk in Kontakt.

     

     

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    Haftungsausschluss

    Trotz sorgfältiger Recherche und Überprüfung der Quellen übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Informationen. Bei unklaren Rechts- und Steuerfragen ist es angeraten, zu deren Klärung einen Anwalt und / oder Steuerberater zu beauftragen.

    Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

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