Was versteht man unter einem Vorkaufsrecht?
Im Grunde ist ein Vorkaufsrecht sehr einfach zu erklären. Es regelt das Recht, dass ein Vorkaufsberechtigter ein Grundstück bzw. eine Immobilie beim Verkauf bevorzugt vor einem Käufer erwerben darf. Dabei muss der Vorkaufsberechtigte den notariellen Kaufvertrag genau so übernehmen, wie er zwischen dem Verkäufer und dem ursprünglichen Käufer geschlossen wurde. Somit hat der Vorkaufsberechtigte auch denselben Kaufpreis für das Grundstück bzw. die Immobilie zu bezahlen wie der Erstkäufer. Für das Vorkaufsrecht bei Grundstücken und Immobilien gibt es verschiedene gesetzliche Grundlagen und Gestaltungsmöglichkeiten, die wir Ihnen im Folgenden vorstellen.
Je nach Situation finden unterschiedliche Arten des Vorkaufsrechts für ein Haus oder ein Grundstück Anwendung. So kann das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen (dingliches Vorkaufsrecht) oder vertraglich zwischen den Parteien geregelt werden (schuldrechtliches Vorkaufsrecht). Aber auch gesetzlich vorgeschriebene Vorkaufsrechte, bei denen kein Vertrag benötigt wird, kommen zum Tragen (gesetzliches und öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht).
Das dingliche Vorkaufsrecht
Das dingliche Vorkaufsrecht wird immer als Vormerkung ins Grundbuch eingetragen und kann nur für unbewegliche Sachen, also bebaute oder unbebaute Grundstücke, bestellt werden. Durch die Grundbucheintragung entsteht im Falle des Verkaufs eine automatisch wirksame Verfügungssperre. Bis der Berechtigte den Verzicht auf sein Vorkaufsrecht bekannt gibt, kann der Erstkäufer nicht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht gilt im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht sowohl für bewegliche Sachen wie Häuser und Wohnungen als auch für unbewegliche Sachen wie Grundstücke. Im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht wird es nicht ins Grundbuch eingetragen, sondern per Vertrag zwischen beiden Parteien geregelt. Dies hat zur Folge, dass der Vorkaufsberechtigte die etwaige Eintragung des Erstkäufers als neuen Eigentümer im Grundbuch nicht rückgängig machen kann, auch wenn er nicht über sein Vorkaufsrecht informiert wurde. In diesem Fall hätte der Vorkaufsberechtigte allerdings einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer.
Ablauf bei Veräußerung mit dinglichem oder schuldrechtlichem Vorkaufsrecht
Die Veräußerung von Immobilien oder Grundstücken, die mit einem dinglichen bzw. schuldrechtlichen Vorkaufsrecht belastet sind, läuft in der Regel folgendermaßen ab:
