Gesetzliches und öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht
Das gesetzliche und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht für Immobilien und Grundstücke werden nicht im Grundbuch eingetragen oder vertraglich vereinbart. Die Vorraussetzungen für diese Arten des Vorkaufsrechts sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Das gesetzliche und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht greifen beispielsweise in folgenden Fällen:
- Mietobjekte (§ 577 BGB)
Wird eine Mietwohnung nach Überlassung an einen Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und vom Eigentümer an einen Dritten verkauft, so hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Dieses Vorkaufsrecht greift allerdings nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.
- Erbengemeinschaft (§2034 BGB)
Jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft hat das Vorkaufsrecht für die anderen Anteile. Möchte ein Miterbe seinen Anteil veräußern, ist er dazu verpflichtet, diesen zuerst den anderen Miterben anzubieten. [Was Sie beim Verkauf einer geerbten Immobilie wissen sollten, erfahren Sie übrigens hier]
- Beim Denkmalschutz
Gemäß § 22 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG) haben Bundesländer das gesetzliche Vorkaufsrecht an Grundstücken mit denkmalgeschützten Kulturgütern.
- Bei Gemeinden und Kommunen
§ 24 des Baugesetzbuches (BauGB) räumt Gemeinden in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht zur Sicherung der öffentlichen Bauleitplanung ein.
Die Einräumung eines Vorkaufsrechts
Das Vorkaufsrecht an einem Haus oder einem Grundstück können Sie einer beliebigen Person zuweisen. Wie genau die Einräumung vonstattengeht, ist von der jeweiligen Art des Vorkaufsrechts abhängig. Im Falle eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts sind ist es notwendig, einen entsprechenden Vertrag auszuarbeiten. Zu den wichtigsten Bestandteilen einer solchen Vereinbarung gehören:
- Name und Anschrift der Vertragspartner
- Beschreibung des Grundstücks bzw. der Immobilie
- Gegebenenfalls zeitliche Begrenzung des Vorkaufsrechts
- Festsetzung der Fristen für die Annahme bzw. Nichtausübung des Vorkaufsrechts
- Regelungen zu möglichen Vertragsstrafen
- Bestimmung zur Vererbbarkeit des Vorkaufsrechts
- Datum und Ort des Vertrags
- Name und Unterschrift der Vertragsparteien
Bitte beachten Sie: Der Vertrag sollte unbedingt notariell beurkundet werden. Die Beurkundung dient dem Schutz des Vorkaufsberechtigten. Sollte dieser bei einem allfälligen Immobilienverkauf nicht informiert werden, kann er entsprechende rechtliche Schritte einleiten und Schadensersatzforderungen geltend machen.
Wann erlischt das Vorkaufsrecht bei Immobilien?
Beim Vorkaufsrecht handelt es sich um ein persönliches Recht, das lebenslang bestehen bleibt und grundsätzlich nicht vererbt werden kann. In der Regel entfällt es lediglich dann, wenn die vorkaufsberechtigte Person von ihrem Recht zurücktritt oder die Immobilie aus anderen Gründen als ein regulärer Verkauf an einen neuen Eigentümer überschrieben wird. Zu diesen Sonderfällen zählen unter anderem die Schenkung, die Zwangsversteigerung aufgrund der Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers oder der Verkauf an gesetzliche Erben. Letzteren wird wie bereits erwähnt immer ein Vorkaufsrecht eingeräumt.
Fazit
Ob im Erbfall, zum Schutz von Mietern oder für die Planungsumsetzung der Gemeinden: Wenn eine mit einem Vorkaufsrecht belastete Immobilie veräußert werden soll, müssen der Erstläufer und der Verkäufer klare Vorschriften befolgen. Der Vorkaufsberechtigte hat das Recht, den Kaufvertrag zeitnah zu erhalten. Werden diese Regelungen ignoriert, zieht dies mitunter empfindliche Schadenersatzforderungen nach sich. Um etwaige Fallstricke zu vermeiden und den Immobilienverkauf reibungslos abzuschließen, empfehlen wir Ihnen, sich von einem professionellen Immobilienmakler beraten zu lassen.
