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    Vorkaufsrecht bei Immobilien: Das sollten Sie wissen

    Vorkaufsrecht Haus Wohnung Grundstück

    Sie beabsichtigen, eine Immobilie zu verkaufen oder zu kaufen und stoßen auf das Damoklesschwert eines etwaigen Vorkaufsrechts für einen Dritten? Dann macht es Sinn, dass Sie sich mit diesem Thema genau auseinandersetzen, um alle rechtlichen Folgen genau zu verstehen und keine Fehler zu machen. Am besten geschieht dies schon vor dem Notartermin, denn ein Vorkaufsrecht kommt erst nach Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrages zur Geltung und kann den Ersterwerber trotzdem noch mit leeren Händen dastehen lassen.

    Was versteht man unter einem Vorkaufsrecht?

    Im Grunde ist ein Vorkaufsrecht sehr einfach zu erklären. Es regelt das Recht, dass ein Vorkaufsberechtigter ein Grundstück bzw. eine Immobilie beim Verkauf bevorzugt vor einem Käufer erwerben darf. Dabei muss der Vorkaufsberechtigte den notariellen Kaufvertrag genau so übernehmen, wie er zwischen dem Verkäufer und dem ursprünglichen Käufer geschlossen wurde. Somit hat der Vorkaufsberechtigte auch denselben Kaufpreis für das Grundstück bzw. die Immobilie zu bezahlen wie der Erstkäufer. Für das Vorkaufsrecht bei Grundstücken und Immobilien gibt es verschiedene gesetzliche Grundlagen und Gestaltungsmöglichkeiten, die wir Ihnen im Folgenden vorstellen.

    Je nach Situation finden unterschiedliche Arten des Vorkaufsrechts für ein Haus oder ein Grundstück Anwendung. So kann das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen (dingliches Vorkaufsrecht) oder vertraglich zwischen den Parteien geregelt werden (schuldrechtliches Vorkaufsrecht). Aber auch gesetzlich vorgeschriebene Vorkaufsrechte, bei denen kein Vertrag benötigt wird, kommen zum Tragen (gesetzliches und öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht).

    Das dingliche Vorkaufsrecht

    Das dingliche Vorkaufsrecht wird immer als Vormerkung ins Grundbuch eingetragen und kann nur für unbewegliche Sachen, also bebaute oder unbebaute Grundstücke, bestellt werden. Durch die Grundbucheintragung entsteht im Falle des Verkaufs eine automatisch wirksame Verfügungssperre. Bis der Berechtigte den Verzicht auf sein Vorkaufsrecht bekannt gibt, kann der Erstkäufer nicht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

    Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

    Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht gilt im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht sowohl für bewegliche Sachen wie Häuser und Wohnungen als auch für unbewegliche Sachen wie Grundstücke. Im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht wird es nicht ins Grundbuch eingetragen, sondern per Vertrag zwischen beiden Parteien geregelt. Dies hat zur Folge, dass der Vorkaufsberechtigte die etwaige Eintragung des Erstkäufers als neuen Eigentümer im Grundbuch nicht rückgängig machen kann, auch wenn er nicht über sein Vorkaufsrecht informiert wurde. In diesem Fall hätte der Vorkaufsberechtigte allerdings einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer.

    Ablauf bei Veräußerung mit dinglichem oder schuldrechtlichem Vorkaufsrecht

    Die Veräußerung von Immobilien oder Grundstücken, die mit einem dinglichen bzw. schuldrechtlichen Vorkaufsrecht belastet sind, läuft in der Regel folgendermaßen ab:

     

    1

    Kaufvertrag

    Der Eigentümer schließt mit dem Erstkäufer einen notariellen Kaufvertrag. Die darin enthaltenen Konditionen werden zwischen dem Eigentümer und dem Erstkäufer vereinbart und müssen nicht die Interessen des Vorkaufsberechtigten berücksichtigen.

    2

    Mitteilungspflicht

    Nach Vertragsabschluss muss der Vorkaufsberechtigte vom Käufer unverzüglich über den Immobilien-Kaufvertrag informiert werden. Im Falle eines dinglichen Vorkaufsrechts übernimmt dies automatisch der vollstreckende Notar.

    3

    Erklärung

    Der Vorkaufsberechtigte muss innerhalb einer bestimmten Frist mitteilen, ob er sein Recht wahrnimmt oder darauf verzichtet. Die Erklärungsfrist wurde entweder vertraglich vereinbart, oder es kommt die gesetzliche Frist von zwei Monaten zur Anwendung. Macht der Vorkaufsberechtigte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch, so wird ein neuer Kaufvertrag mit denselben Konditionen wie für den ursprünglichen Erwerber aufgesetzt.

    Gesetzliches und öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

    Das gesetzliche und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht für Immobilien und Grundstücke werden nicht im Grundbuch eingetragen oder vertraglich vereinbart. Die Vorraussetzungen für diese Arten des Vorkaufsrechts sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Das gesetzliche und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht greifen beispielsweise in folgenden Fällen:

    • Mietobjekte (§ 577 BGB)
      Wird eine Mietwohnung nach Überlassung an einen Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und vom Eigentümer an einen Dritten verkauft, so hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Dieses Vorkaufsrecht greift allerdings nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.
    • Erbengemeinschaft (§2034 BGB)
      Jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft hat das Vorkaufsrecht für die anderen Anteile. Möchte ein Miterbe seinen Anteil veräußern, ist er dazu verpflichtet, diesen zuerst den anderen Miterben anzubieten. [Was Sie beim Verkauf einer geerbten Immobilie wissen sollten, erfahren Sie übrigens hier]
    • Beim Denkmalschutz
      Gemäß § 22 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG) haben Bundesländer das gesetzliche Vorkaufsrecht an Grundstücken mit denkmalgeschützten Kulturgütern.
    • Bei Gemeinden und Kommunen
      § 24 des Baugesetzbuches (BauGB) räumt Gemeinden in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht zur Sicherung der öffentlichen Bauleitplanung ein.

    Die Einräumung eines Vorkaufsrechts

    Das Vorkaufsrecht an einem Haus oder einem Grundstück können Sie einer beliebigen Person zuweisen. Wie genau die Einräumung vonstattengeht, ist von der jeweiligen Art des Vorkaufsrechts abhängig. Im Falle eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts sind ist es notwendig, einen entsprechenden Vertrag auszuarbeiten. Zu den wichtigsten Bestandteilen einer solchen Vereinbarung gehören:

    • Name und Anschrift der Vertragspartner
    • Beschreibung des Grundstücks bzw. der Immobilie
    • Gegebenenfalls zeitliche Begrenzung des Vorkaufsrechts
    • Festsetzung der Fristen für die Annahme bzw. Nichtausübung des Vorkaufsrechts
    • Regelungen zu möglichen Vertragsstrafen
    • Bestimmung zur Vererbbarkeit des Vorkaufsrechts
    • Datum und Ort des Vertrags
    • Name und Unterschrift der Vertragsparteien

    Bitte beachten Sie: Der Vertrag sollte unbedingt notariell beurkundet werden. Die Beurkundung dient dem Schutz des Vorkaufsberechtigten. Sollte dieser bei einem allfälligen Immobilienverkauf nicht informiert werden, kann er entsprechende rechtliche Schritte einleiten uns Schadensersatzforderungen geltend machen.

    Wann erlischt das Vorkaufsrecht bei Immobilien?

    Beim Vorkaufsrecht handelt es sich um ein persönliches Recht, das lebenslang bestehen bleibt und grundsätzlich nicht vererbt werden kann. In der Regel entfällt es lediglich dann, wenn die vorkaufsberechtigte Person von ihrem Recht zurücktritt oder die Immobilie aus anderen Gründen als ein regulärer Verkauf an einen neuen Eigentümer überschrieben wird. Zu diesen Sonderfällen zählen unter anderem die Schenkung, die Zwangsversteigerung aufgrund der Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers oder der Verkauf an gesetzliche Erben. Letzteren wird wie bereits erwähnt immer ein Vorkaufsrecht eingeräumt.

    Fazit

    Ob im Erbfall, zum Schutz von Mietern oder für die Planungsumsetzung der Gemeinden: Wenn eine mit einem Vorkaufsrecht belastete Immobilie veräußert werden soll, müssen der Erstläufer und der Verkäufer klare Vorschriften befolgen. Der Vorkaufsberechtigte hat das Recht, den Kaufvertrag zeitnah zu erhalten. Werden diese Regelungen ignoriert, zieht dies mitunter empfindliche Schadenersatzforderungen nach sich. Um etwaige Fallstricke zu vermeiden und den Immobilienverkauf reibungslos abzuschließen, empfehlen wir Ihnen, sich von einem professionellen Immobilienmakler beraten zu lassen.

    Gründer Christian Dürr

    Wir von Isar Estate verfügen über jahrelange Erfahrung und umfangreiches Know-how rund um die Themen Immobilienveräußerung und Vorkaufsrecht.

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    Haftungsausschluss

    Trotz sorgfältiger Recherche und Überprüfung der Quellen übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Informationen. Bei unklaren Rechts- und Steuerfragen ist es angeraten, zu deren Klärung einen Anwalt und / oder Steuerberater zu beauftragen.

    Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

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