Imposta di speculazione sulle vendite di immobili: cosa c'è da sapere

Che cos'è esattamente l'imposta sulla speculazione immobiliare e quando si applica?

La "tassa sulla speculazione" descrive la tassazione dei profitti derivanti da operazioni di vendita private. Di conseguenza, anche il reddito generato dalla vendita di un immobile deve essere tassato. L'importo dell'imposta da pagare dipende dal reddito totale del venditore di immobili nell'anno della vendita. La buona notizia: a determinate condizioni, l'imposta di speculazione non è applicabile e si risparmia molto denaro!

In linea di principio, il profitto derivante dalla vendita di un immobile deve essere tassato solo se l'immobile viene venduto entro il cosiddetto periodo di speculazione di dieci anni. Ciò significa che l'imposta di speculazione è dovuta se l'immobile, l'appartamento o la casa vengono venduti con un profitto entro dieci anni dall'acquisto. Per calcolare il periodo di dieci anni si utilizza la data del contratto di acquisto notarile originale dell'immobile.

Un'eccezione è rappresentata dalla vendita di un immobile occupato in modo continuativo dal proprietario, che è esente da imposte anche se non viene raggiunto il periodo di 10 anni. L'occupazione continuativa dell'appartamento o della casa da parte del proprietario sussiste se si è vissuto nell'immobile nell'anno della vendita e nei due anni precedenti alla vendita.

Imposta di speculazione sui beni donati o ereditati

Quando si eredita o si riceve in dono una casa, un appartamento o un immobile da una persona cara, spesso ci si trova di fronte alla difficile domanda: che ne sarà della mia proprietà in futuro? La decisione di vendere l'immobile regalato o ereditato spesso non è solo una sfida emotiva. Nel prendere la decisione si deve anche tenere conto delle imposte di speculazione che potrebbero essere dovute.

L'imposta di speculazione è dovuta anche su una proprietà donata o ereditata se la vendita avviene prima della fine del periodo di speculazione di dieci anni. Tuttavia, è importante capire che per calcolare la scadenza del periodo di speculazione si utilizza la data dell'acquisto originario da parte del donatore o del testatore. Ciò significa che il periodo di speculazione non ricomincia con la donazione o l'eredità! Se l'acquisto da parte del donatore o del testatore è avvenuto più di dieci anni fa, non è dovuta alcuna imposta di speculazione. Ciò vale anche se l'appartamento o la casa sono stati utilizzati nell'anno della donazione o della successione e nei due anni solari precedenti.

Tassa di speculazione sul divorzio

Il divorzio comporta molte sfide emotive e organizzative. Inoltre, richiede molto tempo ed energia. Una proprietà comune e la questione di cosa farne è uno dei problemi più difficili da risolvere per i coniugi.

In linea di principio, la proprietà comune può essere venduta in esenzione d'imposta anche dopo la scadenza del periodo di speculazione di dieci anni. Se il periodo di speculazione immobiliare non è ancora scaduto, i coniugi possono comunque vendere la casa o l'appartamento in esenzione d'imposta nell'anno in cui si trasferiscono se hanno vissuto nell'immobile per i due anni precedenti. In questo caso, è essenziale completare la vendita nell'anno del trasloco per evitare l'imposta di speculazione.

Come calcolare l'imposta di speculazione sul vostro immobile

Il livello di tassazione dipende, tra l'altro, dai seguenti fattori:

• Importo della plusvalenza
• Altri ricavi
• Aliquota media dell'imposta sulle persone fisiche

Oltre alla tassazione del profitto, nell'anno di vendita dell'immobile si registra di solito anche un reddito complessivo più elevato. Ciò comporta un aumento dell'aliquota fiscale media nell'anno di accertamento, che porta a un maggiore onere fiscale per il reddito totale. Vi abbiamo fornito un esempio di calcolo semplificato, in modo che possiate farvi un'idea iniziale del calcolo dell'imposta sulle speculazioni:

Esempio di calcolo dell'imposta di speculazione

State vendendo un appartamento ereditato da vostra zia. Vostra zia ha acquistato l'appartamento cinque anni fa per 500.000 euro e da allora lo ha affittato. L'acquirente vi paga 700.000 euro. La vostra aliquota fiscale personale è del 35%. Poiché avete venduto l'immobile entro il periodo di speculazione di dieci anni, dovete pagare le imposte sul profitto della vostra transazione di vendita privata come segue:

Profitto speculativo = prezzo di vendita - prezzo di acquisto = € 700.000 - € 500.000 = € 200.000

Un'aliquota fiscale media del 35% determina la seguente imposta di speculazione:

Imposta di speculazione = 200.000 euro * 35% = 70.000 euro.

Riduzione del profitto speculativo

L'esempio di calcolo semplificato non tiene conto dei fattori che possono ridurre l'onere fiscale in caso di speculazione fiscale. La base imponibile viene ridotta dei costi che avete dovuto sostenere per vendere l'immobile. Questi includono, ad esempio

• Commissioni di intermediazione
• Spese di pubblicità
• Spese notarili per l'annullamento dell'onere fondiario
• Penalità di rimborso anticipato

Come evitare l'imposta sulle speculazioni nella vendita di un immobile

Come già detto, l'imposta di speculazione si applica solo se si vende l'immobile con un profitto entro dieci anni dall'acquisto. Ciò significa che, una volta trascorsi i dieci anni, l'imposta non è più dovuta.

È inoltre possibile evitare l'imposta se si è vissuto nell'immobile per almeno l'anno di vendita e i due anni precedenti. Poiché dipende solo dai rispettivi anni solari, questi tre anni possono idealmente essere ridotti a soli 14 mesi. Ad esempio, se vi siete trasferiti nella vostra casa nel dicembre 2020 e la vendete nel gennaio 2022, i requisiti per l'esenzione fiscale sono già soddisfatti.

Per inciso, questa regola di esenzione fiscale si applica anche alle seconde case. Ciò significa che anche se la seconda casa è occupata solo per poche settimane all'anno, ma è ancora a disposizione del proprietario come spazio abitativo durante il resto dell'anno e non è affittata a terzi, il legislatore presume che la proprietà sia occupata dal proprietario. Tuttavia, se un proprietario vende più di tre proprietà nell'arco di cinque anni che sono state utilizzate solo temporaneamente per i propri scopi prima della vendita, lo Stato presume che la proprietà sia commercializzata. Ciò significa che l'imposta sul reddito e l'imposta sul commercio sono nuovamente dovute.

Conclusione: la vendita di immobili con tassa di speculazione è una questione di considerazione

Quando si vende un immobile, esistono due modi specifici per evitare del tutto l'imposta sulle speculazioni, come descritto sopra. Tuttavia, non è raro che le persone non abbiano altra scelta che vendere immediatamente il proprio immobile a causa delle circostanze. Nel prendere questa decisione è necessario valutare tutti i fattori importanti.

In qualità di agenzia immobiliare esperta nell'area di Monaco di Baviera, saremo lieti di collaborare con voi per esplorare tutte le opzioni possibili al fine di ottenere il miglior profitto possibile nella vendita del vostro immobile, casa o appartamento. Saremo lieti di fornirvi consigli professionali e suggerimenti preziosi. Chiamateci, inviateci un'e-mail o prenotate qui un appuntamento per una consulenza gratuita:

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