Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen – Das sollten Sie wissen

Was genau ist unter der Spekulationssteuer für Immobilien zu verstehen und wann fällt diese an?

„Spekulationssteuer“ beschreibt die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften. So muss demnach auch das Einkommen, das durch den Verkauf einer Immobilie entsteht, versteuert werden. Die Höhe der zu bezahlenden Steuer ist von dem Gesamteinkommen des Immobilienverkäufers im Jahr des Immobilienverkaufs abhängig. Die gute Nachricht: Unter bestimmten Voraussetzungen entfällt die Spekulationssteuer und Sie sparen sich viel Geld!

Grundsätzlich muss der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie nur versteuert werden, wenn das Eigentum innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußert wird. Wird also das Grundstück, die Wohnung oder das Haus innerhalb der nächsten zehn Jahre nach dem Kauf mit Gewinn veräußert, fällt die Spekulationssteuer an. Zur Berechnung der zehnjährigen Frist wird das Datum des ursprünglichen notariellen Kaufvertrags der Immobilie herangezogen.

Eine Ausnahme ist der Verkauf von durchgängig selbstgenutzten Immobilien – dieser ist auch bei Unterschreiten der 10-Jahres-Frist steuerfrei. Eine durchgängige Selbstnutzung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses liegt vor, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren vor dem Verkauf selbst in Ihrer Immobilie gelebt haben.

Spekulationssteuer bei geschenkten oder geerbten Immobilien

Wenn man von geliebten Menschen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück erbt oder geschenkt bekommt, steht man häufig vor der schwierigen Frage: Was soll zukünftig mit meiner Immobilie passieren? Die Entscheidung, die geschenkte bzw. geerbte Immobilie zu verkaufen, ist häufig nicht nur eine emotionale Herausforderung. Sie sollten zudem auf jeden Fall eine eventuell fällige Spekulationssteuer bei Ihrer Entscheidungsfindung berücksichtigen.

Auch bei einer geschenkten oder geerbten Immobilie fällt die Spekulationssteuer an, wenn der Verkauf vor dem Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt. Es ist allerdings wichtig zu verstehen, dass für die Berechnung des Ablaufs der Spekulationsfrist der Zeitpunkt des ursprünglichen Kaufes durch den Schenkenden bzw. den Erblasser herangezogen wird. Das heißt, dass die Spekulationsfrist mit der Schenkung oder dem Erbfall nicht neu beginnt! Liegt der Kauf durch den Schenkenden oder Erblasser also mehr als zehn Jahre zurück, fällt keine Spekulationssteuer an. Das gilt ebenso, wenn die Wohnung oder das Haus im Jahr der Schenkung oder des Erbfalls und in den beiden Kalenderjahren zuvor selbst genutzt wurde.

Spekulationssteuer bei Scheidung

Eine Scheidung bringt viele emotionale und organisatorische Herausforderungen mit sich. Zudem beansprucht sie viel Zeit und Energie. Eine gemeinsame Immobilie und die Frage, was mit dieser geschehen soll, gehört zu den Problemen, die unter den Noch-Ehepartnern am Schwierigsten zu lösen sind.

Grundsätzlich gilt auch hier, dass die gemeinsame Immobile nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei verkauft werden kann. Ist die Spekulationsfrist für Immobilien noch nicht abgelaufen, so können die Ehepartner im Jahr des Auszugs ihr Haus oder ihre Wohnung dennoch steuerfrei verkaufen, wenn Sie in den zwei vorherigen Jahren in der Immobilie gelebt haben. In diesem Fall ist es zur Vermeidung der Spekulationssteuerpflicht entscheidend, den Verkauf unbedingt im Jahr des Auszugs über die Bühne zu bringen.

So berechnen Sie die Spekulationssteuer Ihrer Immobilie

Wie hoch die Besteuerung ausfällt, hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:

• Höhe des Veräußerungsgewinns
• Sonstige Einkünfte
• Durchschnittlicher persönlicher Steuersatz

Neben der Versteuerung des Gewinns entstehen im Jahr des Verkaufs der Immobile zumeist auch höhere Gesamteinkünfte. Es kommt somit zu einem Anstieg des durchschnittlichen Steuersatzes im Veranlagungsjahr, was zu einer höheren Steuerbelastung für das gesamte Einkommen führt. Wir haben Ihnen ein vereinfachtes Rechenbeispiel bereitgestellt, sodass Sie einen ersten Einblick in die Ermittlung der Spekulationssteuer bekommen:

Rechenbeispiel Spekulationssteuer

Sie verkaufen eine Wohnung, die Sie von Ihrer Tante geerbt haben. Ihre Tante hatte die Wohnung vor fünf Jahren für 500.000 € erworben und seitdem vermietet. Der Käufer zahlt Ihnen 700.000 €. Ihr persönlicher Steuersatz liegt bei 35%. Da Sie die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft haben, müssen Sie den Gewinn aus Ihrem privaten Veräußerungsgeschäft wie folgt versteuern:

Spekulationsgewinn = Verkaufspreis – Kaufpreis = 700.000 € – 500.000 = 200.000 €

Bei einem Durchschnittssteuersatz von 35% ergibt sich folgende Spekulationssteuer:

Spekulationssteuer = 200.000 € * 35 % = 70.000 €.

Reduzierung des Spekulationsgewinns

Das vereinfachte Rechenbeispiel berücksichtigt nicht die Faktoren, welche bei einer Spekulationssteuerpflicht Ihre Steuerlast mindern können. So wird der zu versteuernde Betrag durch die Kosten reduziert, welche Sie für den Verkauf der Immobilie aufbringen mussten. Dazu zählen zum Beispiel:

• Maklergebühren
• Werbungskosten
• Notargebühren für die Löschung der Grundschuld
• Vorfälligkeitsentschädigung

Wie Sie die Spekulationssteuer bei Ihrem Immobilienverkauf vermeiden können

Wie bereits erwähnt, fällt die Spekulationssteuer nur an, wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung gewinnbringend verkaufen. Nach Ablauf der zehn Jahre fällt demnach keine Besteuerung an.

Ebenso vermeiden Sie die Steuer, wenn Sie mindestens im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren in Ihrer Immobilie gelebt haben. Da es dabei nur auf die jeweiligen Kalenderjahre ankommt, können diese drei Jahre im optimalen Fall auf nur 14 Monate reduziert werden. Sind Sie zum Beispiel im Dezember 2020 in Ihr Haus eingezogen und verkaufen es im Januar 2022, so sind die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung bereits erfüllt.

Diese Regelung der Steuerfreiheit gilt übrigens auch für Zweitwohnsitze. Das heißt: Selbst wenn die Zweitwohnung nur für wenige Wochen im Jahr bewohnt wird, sie dem Eigentümer allerdings auch in der anderen Zeit des Jahres als Wohnraum zur Verfügung steht und nicht fremd vermietet wird, geht der Gesetzgeber von Eigennutzung aus. Verkauft ein Eigentümer jedoch mehr als drei Immobilien, die vor dem Verkauf nur vorübergehend für eigene Zwecke genutzt wurden, innerhalb von fünf Jahren, geht der Staat von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Es fallen somit wieder Einkommen- und Gewerbesteuer an.

Fazit: Immobilienverkauf bei Spekulationssteuer ist eine Abwägungssache

Beim Immobilienverkauf gibt es wie geschildert speziell zwei Möglichkeiten, um die Spekulationssteuer gänzlich zu vermeiden. Nicht selten hat man aber aufgrund der Lebensumstände keine andere Wahl, als die eigene Immobilie sofort zu verkaufen. Die Entscheidung hierfür müssen Sie unter Berücksichtigung aller wichtigen Faktoren abwägen.

Als erfahrener Immobilienmakler im Raum München leuchten wir gerne gemeinsam mit Ihnen alle sinnvollen Optionen aus, um den bestmöglichen Gewinn beim Verkauf Ihres Grundstücks, Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu erzielen. Wir stehen Ihnen für eine professionelle Beratung und wertvolle Tipps gerne zur Verfügung. Rufen Sie uns an, schreiben Sie uns eine E-Mail oder buchen Sie gleich hier einen Termin für ein kostenfreies Beratungsgespräch:

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