Impuesto especulativo sobre la venta de inmuebles: lo que debe saber

¿Qué es exactamente el impuesto sobre la especulación inmobiliaria y cuándo se aplica?

El "impuesto de especulación" describe la imposición de los beneficios de las transacciones de venta privadas. Por consiguiente, los ingresos generados por la venta de un inmueble también deben gravarse. El importe del impuesto a pagar depende de los ingresos totales del vendedor de la propiedad en el año de la venta de la propiedad. La buena noticia: en determinadas condiciones, el impuesto de especulación no es aplicable y usted se ahorra mucho dinero.

En principio, el beneficio de la venta de un inmueble sólo tiene que tributar si el inmueble se vende dentro del denominado periodo de especulación de diez años. Esto significa que si el terreno, piso o casa se vende con beneficio en los diez años siguientes a la compra, hay que pagar el impuesto de especulación. Para calcular el periodo de diez años se utiliza la fecha del contrato de compraventa original de la propiedad, firmado ante notario.

Una excepción es la venta de una vivienda ocupada de forma continuada por el propietario: está exenta de impuestos aunque no se alcance el periodo de 10 años. Existe ocupación continuada de la vivienda por el propietario si ha vivido en ella durante el año de la venta y los dos años anteriores.

Impuesto de especulación sobre bienes donados o heredados

Cuando hereda o recibe una casa, piso o propiedad como regalo de un ser querido, a menudo se enfrenta a la difícil pregunta: ¿Qué debe pasar con mi propiedad en el futuro? La decisión de vender la propiedad donada o heredada no suele ser sólo un reto emocional. A la hora de tomar la decisión, también debe tener en cuenta los impuestos especulativos que puedan corresponderle.

El impuesto sobre especulación también se paga sobre un bien donado o heredado si la venta se produce antes de que finalice el periodo de especulación de diez años. Sin embargo, es importante entender que la fecha de la compra original por el donante o testador se utiliza para calcular la expiración del período de especulación. Esto significa que el período de especulación no comienza de nuevo con la donación o la herencia. Si la compra por parte del donante o testador se produjo hace más de diez años, no se devengará el impuesto sobre especulación. Lo mismo ocurre si el piso o la casa se utilizó en el año de la donación o herencia y en los dos años naturales anteriores.

Impuesto especulativo sobre el divorcio

El divorcio conlleva muchos retos emocionales y organizativos. También consume mucho tiempo y energía. Los bienes comunes y la cuestión de qué hacer con ellos es uno de los problemas más difíciles de resolver para los cónyuges.

En principio, los bienes comunes también pueden venderse libres de impuestos una vez transcurrido el periodo de especulación de diez años. Si el periodo de especulación aún no ha expirado, los cónyuges pueden vender su casa o piso libre de impuestos en el año en que se mudan si han vivido en la propiedad durante los dos años anteriores. En este caso, es esencial completar la venta en el año de la mudanza para evitar la obligación tributaria por especulación.

Cómo calcular el impuesto de especulación sobre su propiedad

El nivel de imposición depende, entre otros, de los siguientes factores:

• Importe de la plusvalía
• Otros ingresos
• Tipo impositivo medio personal

Además de la tributación del beneficio, suele haber también una mayor renta total en el año en que se vende la propiedad. Esto da lugar a un aumento del tipo impositivo medio en el año de liquidación, lo que conlleva una mayor carga fiscal para los ingresos totales. Le ofrecemos un ejemplo de cálculo simplificado para que pueda hacerse una primera idea del cálculo del impuesto de especulación:

Ejemplo de cálculo del impuesto de especulación

Usted vende un piso que ha heredado de su tía. Su tía compró el piso hace cinco años por 500.000 euros y desde entonces lo tiene alquilado. El comprador le paga 700.000 euros. Su tipo impositivo personal es del 35%. Como vendió el inmueble dentro del periodo de especulación de diez años, debe tributar por el beneficio de su operación de venta privada de la siguiente manera:

Beneficio especulativo = precio de venta - precio de compra = 700.000 euros - 500.000 euros = 200.000 euros

Un tipo impositivo medio del 35% da como resultado el siguiente impuesto especulativo:

Impuesto de especulación = 200.000 euros * 35 % = 70.000 euros.

Reducción de los beneficios especulativos

El ejemplo de cálculo simplificado no tiene en cuenta los factores que pueden reducir su carga fiscal en caso de obligación tributaria por especulación. A la base imponible se le restan los gastos en los que haya tenido que incurrir para vender el inmueble. Estos incluyen, por ejemplo

• Gastos de corretaje
• Gastos de publicidad
• Gastos notariales de cancelación de la deuda inmobiliaria
• Penalización por reembolso anticipado

Cómo evitar el impuesto de especulación al vender su vivienda

Como ya se ha mencionado, el impuesto sobre especulación sólo se aplica si vende la propiedad con beneficios en los diez años siguientes a su compra. Esto significa que no hay que pagar impuestos una vez transcurridos los diez años.

También puede evitar el impuesto si ha vivido en su propiedad durante al menos el año de la venta y los dos años anteriores. Como sólo son relevantes los años naturales respectivos, lo ideal es reducir estos tres años a sólo 14 meses. Por ejemplo, si se mudó a su casa en diciembre de 2020 y la vende en enero de 2022, ya habrá cumplido los requisitos para la exención fiscal.

Por cierto, esta norma de exención fiscal también se aplica a las segundas residencias. Esto significa que, aunque la segunda vivienda sólo se ocupe unas pocas semanas al año, sigue estando a disposición del propietario como vivienda durante el resto del año y no se alquila a terceros, el legislador asume que está ocupada por el propietario. Sin embargo, si un propietario vende en un plazo de cinco años más de tres propiedades que antes de la venta sólo utilizaba temporalmente para sus propios fines, el Estado asume que la propiedad es objeto de comercio. Esto significa que hay que pagar de nuevo el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre actividades económicas.

Conclusión: la venta de inmuebles con impuesto de especulación es una cuestión a tener en cuenta

Al vender un inmueble, existen dos formas específicas de evitar por completo el impuesto de especulación, tal y como se ha descrito anteriormente. Sin embargo, no es infrecuente que la gente no tenga más remedio que vender su propiedad inmediatamente debido a sus circunstancias. A la hora de tomar esta decisión, debe sopesar todos los factores importantes.

Como agente inmobiliario con experiencia en la zona de Múnich, estaremos encantados de explorar con usted todas las opciones sensatas para conseguir el mayor beneficio posible al vender su propiedad, casa o piso. Estaremos encantados de ofrecerle asesoramiento profesional y valiosos consejos. Llámenos, envíenos un correo electrónico o concierte una cita para una consulta gratuita aquí mismo:

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