Finca Isar
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Es importante que los propietarios de pisos sepan si tienen que cumplir o no la congelación de alquileres cuando alquilan su piso. En general, la congelación de alquileres es obligatoria para alquilar pisos en la ciudad de Múnich, a menos que se aplique una de las excepciones legales.
Desde el 1 de abril de 2020, también está en vigor la Ley de Ampliación y Mejora de la Normativa sobre el Nivel de Alquiler Permitido al Inicio del Arrendamiento. La normativa legal correspondiente se encuentra en el Código Civil alemán (BGB).
La prórroga significa que los gobiernos de los estados federados están autorizados hasta el 31 de diciembre de 2025 a determinar por ordenanza la congelación de los alquileres en zonas con un mercado de la vivienda restringido. En Baviera, la congelación de alquileres se aplica actualmente en 162 ciudades y municipios (incluida la ciudad de Múnich) hasta el 31 de julio de 2020, pero se da por hecho que el gobierno estatal bávaro prorrogará la validez de la congelación de alquileres.
Por mejora, el legislador entiende el endurecimiento de la normativa legal en perjuicio de los arrendadores para los contratos de alquiler celebrados a partir del 1 de abril de 2020. Más sobre esto dentro de un momento.
Según la legislación, la congelación de alquileres puede ser impuesta por los gobiernos estatales si el aumento de los alquileres o la carga del alquiler medio de los hogares es significativamente superior a la media nacional, si el crecimiento de la población residente es significativamente superior a la creación de nuevas viviendas necesarias o si hay una gran demanda de viviendas con bajas tasas de vacantes.
La consecuencia legal es que el alquiler al inicio del arrendamiento no puede superar el alquiler comparativo local en más de un 10%. En la ciudad de Múnich, el alquiler comparativo local estándar viene determinado por el índice de alquiler cualificado.
Todos los ejemplos siguientes se basan en estos datos iniciales:
Piso en la ciudad de Munich; Alquiler controlado; Año de construcción 2005; Superficie habitable: 100 m²; Alquiler mensual local habitual: 15 € / m² = 1500 €; Nuevo alquiler el 01.05.2020
→ Alquiler máximo permitido: Alquiler local estándar + 10 % = 1500 € + 150 € = 1650 €.
Para algunas ciudades y unos pocos municipios más grandes, existe el llamado índice de alquiler. Con ello se pretende que la determinación del alquiler local comparativo sea transparente. Como no hay obligación de elaborar un índice de alquiler, no existe para todos los municipios o ciudades. Se distingue entre el índice de alquiler simple y el cualificado. El índice de alquiler cualificado debe revisarse cada dos años y se elabora sobre la base de directrices científicas. Existe un índice de alquiler cualificado para la ciudad de Múnich.
Las consecuencias para los propietarios que incumplan la congelación de alquileres se han agravado considerablemente desde el 1 de abril de 2020. La novedad es que ahora el inquilino puede reclamar al propietario, con carácter retroactivo, el importe total del alquiler que supere la renta permitida. Para ello, el inquilino debe notificar el incumplimiento de la congelación de alquileres por parte del propietario en un plazo de 2,5 años desde el inicio del arrendamiento y este no debe haber finalizado cuando se reciba la notificación.
Para todos los contratos de alquiler celebrados antes del 1 de abril de 2020 a los que se aplique la congelación de alquileres, sigue vigente la norma según la cual el arrendador sólo tiene que ajustar el alquiler a la renta admisible a partir de la recepción de la reclamación. En este caso no está prescrita la devolución del alquiler que se fijó demasiado alto en el pasado.
En lugar del alquiler mensual máximo permitido de 1.650 euros (véase el ejemplo anterior), el piso se alquila por 2.000 euros el 1 de mayo de 2020. El 15.09.2022, se notifica al propietario que el inquilino ha infringido el límite de alquiler.
→ El arrendador debe reembolsar al arrendatario la siguiente cantidad: (2.000 € - 1.650 €) x 28 = 9.800 €
A partir del 1 de octubre de 2022, el alquiler debe ajustarse a la renta máxima permitida de 1.650 €.
Hay cuatro excepciones por las que no se aplica la congelación de alquileres. En este caso, el propietario también puede exigir un alquiler superior al alquiler local más un 10 % para los nuevos arrendamientos.
Si el inquilino anterior pagaba un alquiler más elevado sobre la base de un contrato más antiguo de lo que permite la congelación de alquileres, el arrendador también puede fijar el mismo alquiler más elevado para el nuevo contrato de arrendamiento que se celebre si se cumple el deber de información descrito anteriormente. En principio, sin embargo, no se tienen en cuenta los aumentos de alquiler acordados en el último año anterior a la finalización del contrato de arrendamiento, con la excepción de los aumentos de alquiler en virtud de contratos de arrendamiento escalonados e indexados.
Alquiler anterior inquilino: 1750 € / mes, cancelación el 01.03.2020, nuevo inquilino el 01.05.2020
→ En lugar de 1650 €, el propietario puede exigir 1750 € al mes de alquiler
El alquiler de un nuevo arrendamiento puede superar el alquiler local en más de un 10 % si se han llevado a cabo medidas de modernización en los últimos tres años. Esto se aplica si el propietario aún no ha reclamado el posible aumento del alquiler durante el último arrendamiento o si la modernización se llevó a cabo mientras la vivienda estaba desocupada antes del nuevo arrendamiento.
A continuación, el alquiler se incrementa en el importe que también puede añadirse en el contexto de un arrendamiento existente debido a una medida de modernización. El recargo de modernización máximo permitido por año es del ocho por ciento de los costes de modernización.
Costes de modernización en los últimos 3 años: 18.000 euros
→ Recargo anual de modernización = 8 % x 18.000 € = 1.440 €, lo que equivale a 120 € al mes.
→ Alquiler admisible para un nuevo arrendamiento: 1650 € + 120 € = 1770 €.
Si un piso se utiliza y alquila por primera vez después del 1 de octubre de 2014, no se aplica la congelación de alquileres.
Un piso es usado y alquilado por primera vez después de su finalización el 01.05.2020. El propietario exige 1850 €.
→ Esto está permitido aunque el importe máximo sea de 1.650 € debido al límite máximo de alquiler.
Aunque el piso se haya modernizado hasta tal punto que la inversión sea aproximadamente un tercio de la necesaria para un piso nuevo comparable, el límite de alquiler no se aplica al primer nuevo alquiler tras la modernización. Aunque la congelación del alquiler se aplica a partir del segundo alquiler, el propietario puede invocar la primera excepción, es decir, el nivel de alquiler más alto en el arrendamiento anterior, para conseguir el mismo alquiler para el segundo alquiler.
El propietario modernizó ampliamente el piso antes del inicio del alquiler el 01.05.2020.
→ El propietario tiene derecho a alquilar el piso, por ejemplo, a 1.900 euros en lugar de la renta permitida de 1.650 euros calculada sobre la base del límite máximo de alquiler.
Un punto importante para empezar: desde el 1 de enero de 2019, el arrendador debe facilitar al arrendatario información no solicitada en los cuatro casos excepcionales regulados por ley antes de la celebración del contrato sobre los motivos legales por los que puede fijar el alquiler más de un 10 % por encima del alquiler local. Esta información debe facilitarse en forma de texto (por ejemplo, fax o correo electrónico). Para mayor seguridad jurídica, la información debe constar en el contrato de alquiler.
Si el arrendador no cumple su obligación de información, ello tiene graves consecuencias económicas para él. Esto se debe a que, aunque el arrendador pueda facilitar información sobre los motivos por los que se permite un alquiler más elevado una vez celebrado el contrato, solo podrá aumentar el alquiler hasta el importe permitido por el reglamento de exención correspondiente dos años después del retraso en la entrega de la información.
Alquiler permitido debido a una excepción legal: 2000 euros / mes, pero el propietario no informa de ello al inquilino hasta julio de 2020, aunque el contrato de alquiler ya se había celebrado el 1 de mayo de 2020.
→ El arrendador no puede aumentar el alquiler permitido de 1 650 € al mes a 2 000 € hasta el 1 de agosto de 2022. Por tanto, no puede reclamar esta cantidad mientras tanto: (2000 € - 1650 €) x 24 = 8.400 €.
Las opiniones difieren sobre si la congelación de los alquileres tiene sentido o no. Cada cual encontrará buenos argumentos a favor de su punto de vista. El hecho es que la congelación de alquileres se aplica en 162 ciudades y municipios de Baviera y actualmente es obligatoria por ley. Para evitar malentendidos y disgustos, lo lógico es que el propietario de un piso conozca el alquiler máximo permitido y no lo supere.
Este artículo presenta las principales características de la congelación de alquileres. Los detalles legales deben ser analizados en detalle en cada caso individual. No dude en ponerse en contacto con nosotros para alquilar su propiedad con la ayuda de Isar Estate.
Descargo de responsabilidad
A pesar de la cuidadosa investigación y verificación de las fuentes, el autor no se hace responsable de la exactitud e integridad de la información presentada. En caso de cuestiones jurídicas y fiscales poco claras, se aconseja consultar a un abogado y/o asesor fiscal para obtener aclaraciones.
Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr
Fotos: Shutterstock, 494058484, Africa Studio