Determinación del valor de mercado de acciones, fondos de inversión y bienes inmuebles
Es comprensible que desee conocer y comprender el valor actual de sus activos con la mayor exactitud posible. Especialmente si decide vender uno de sus activos, una determinación correcta del valor de mercado actual es importante para optimizar el éxito de la venta.
La valoración de activos como los valores negociados en bolsa suele ser muy sencilla y transparente. Esto se debe a que los precios de mercado cotizan continuamente durante las horas de negociación. También en el caso de los fondos de inversión, la sociedad de fondos suele determinar el valor liquidativo de cada día de negociación al que se puede comprar o vender el fondo correspondiente.
Pero, ¿cuál es la situación de la valoración de los bienes inmuebles? Los precios no cotizan continuamente como en los mercados de valores. ¿Tiene intención de vender su propiedad? ¿Se pregunta cómo valora un profesional un inmueble? Este artículo describe la sofisticada metodología de valoración de inmuebles en la República Federal de Alemania.
Una larga tradición de valoración de propiedades
La base de una buena tasación inmobiliaria es el registro y procesamiento sistemáticos de los precios de compra de los inmuebles. En Alemania existe una larga y probada tradición en este campo. Ya en diciembre de 1893, el Ministro de Hacienda prusiano publicó unas instrucciones técnicas para la recopilación sistemática de los precios de compra de inmuebles. Sus principales características siguen siendo válidas hoy en día.
En 1918 se crearon en Prusia oficinas oficiales de tasación. Fueron los precursores de los actuales comités de expertos en valores catastrales. Las tareas y competencias de los comités de expertos se regulan en los artículos 192 a 199 del Código Alemán de la Edificación (BauGB).
Tareas de los comités de expertos
La presencia en todo el país de comités de expertos en valores catastrales es una base importante para una tasación inmobiliaria fiable. Su tarea principal es crear y mantener una recopilación de precios de compra. Todas las transacciones inmobiliarias se registran y analizan en la recopilación de precios de compra. Sobre esta base, se pueden obtener muchos datos importantes para una valoración de mercado justa. Por ejemplo, los tipos de interés de los inmuebles. Se trata de los tipos de interés con los que los valores de mercado de los inmuebles están sujetos a un tipo de interés medio de mercado, de conformidad con el apartado 3 del artículo 14 de la Ordenanza de valoración de inmuebles (ImmoWertV).
La determinación de los valores estándar de los terrenos y la elaboración de informes de mercado son también importantes ámbitos de actividad de los comités de expertos. El artículo 196 (1) de la BauGB define los valores estándar del suelo como valores medios de los terrenos basados en la recopilación de los precios de compra, teniendo en cuenta las distintas fases de desarrollo.
El Comité de Expertos en Valores Inmobiliarios publica cada dos años los valores catastrales estándar de la ciudad de Múnich. Además, el informe sobre el mercado inmobiliario de Múnich se publica una vez al año en primavera.
Centrarse en el valor de mercado
La legislación sitúa el valor de mercado en el centro de la valoración inmobiliaria. El valor de mercado se define en el artículo 194 de la Ley alemana de Ordenación de la Edificación (BauGB). El criterio principal es el precio alcanzable en el curso ordinario de los negocios, teniendo en cuenta la ubicación y otras características del inmueble. Se supone que tanto el vendedor como el comprador están muy bien informados y se guían por criterios objetivos de decisión.
Métodos habituales para determinar el valor de mercado
En la Ordenanza sobre valoración de bienes inmuebles, el legislador especifica tres métodos para determinar el valor de mercado, que también se utilizan en todo el mundo en la práctica de la valoración de bienes inmuebles:
- Método del valor comparativo (§§ 15, 16 ImmoWertV)
- Enfoque de capitalización de ingresos (§§ 17-20 ImmoWertV)
- Método del valor material (§§ 21-23 ImmoWertV)
Método del valor comparativo
El método del valor comparativo es el más importante en la práctica y se considera el más fiable para determinar el valor de mercado. Se distingue entre comparación directa e indirecta de precios.
Comparación directa de precios (Artículo 15 (1) ImmoWertV)
El elemento central son los precios de venta reales de los inmuebles realizados en el pasado. Sus características, como la ubicación y el tipo de uso, deben ser suficientemente coherentes con la propiedad comparable.
Comparación indirecta de precios (Sección 15 (2) ImmoWertV)
Si no es posible realizar una comparación directa de precios debido a la falta de datos comparativos, el valor de mercado también puede determinarse a menudo mediante una comparación indirecta de precios. Para ello se utilizan factores de comparación adecuados, por ejemplo, los valores catastrales estándar con arreglo al artículo 16, apartado 1, frase 2, del ImmoWertV.
Resumen
El método del valor comparativo es muy adecuado para determinar el valor de mercado, siempre que se disponga de un número suficiente de precios comparativos para valorar el bien a partir de la recopilación del precio de compra de los comités de expertos.
2. método del valor de los beneficios capitalizados
El enfoque de capitalización de ingresos se utiliza en particular para determinar el valor de mercado de las propiedades alquiladas. Algunos ejemplos son los bloques de apartamentos y las propiedades de uso comercial. El valor capitalizado de las rentas se calcula como el valor actual de todas las rentas futuras. La Ordenanza de valoración de bienes inmuebles describe tres variantes del método del valor capitalizado de las rentas:
- Método general del valor de los beneficios capitalizados (Sección 17 (2) frase 1 ImmoWertV)
- Enfoque simplificado de capitalización de ingresos (sección 17 (2) frase 2 ImmoWertV)
- Enfoque de capitalización de ingresos sobre la base de ingresos periódicos variables (sección 17 (3) ImmoWertV)
A continuación se describe el método general del valor capitalizado de los beneficios. También se denomina método del valor capitalizado de los beneficios de dos vías porque los componentes del valor del edificio y del terreno se determinan por separado.
2.1 Valor de rendimiento de los edificios
El valor de rendimiento del edificio se calcula del siguiente modo:
a) Cálculo de los ingresos netos anuales
Los ingresos anuales por alquiler menos los costes anuales de gestión equivalen a los ingresos netos anuales. Los gastos de gestión incluyen los gastos de administración, el riesgo de pérdida de alquileres, los gastos de mantenimiento y los gastos de explotación.
Ejemplo
Se trata de determinar el precio actual de mercado para la venta de un bloque de apartamentos en Múnich. El inmueble genera unos ingresos anuales por alquiler de 100.000 euros. Los gastos de gestión anuales ascienden a 12.000 euros.
Ingresos netos anuales = 100.000 euros - 12.000 euros = 88.000 euros
b) Cuota de beneficio neto de la estructura del edificio
La cuota de ingresos netos del edificio se calcula a partir de la diferencia entre los ingresos netos anuales y el rendimiento del valor del suelo.
El tipo de interés del valor del suelo se obtiene multiplicando el tipo de interés inmobiliario por el valor del suelo.
Ejemplo
Valor del terreno del edificio de apartamentos de Múnich = 2.000.000 euros, tipo de interés inmobiliario = 2 %.
Interés sobre el valor del terreno = 2.000.000 euros * 2% = 40.000 euros
Cuota de beneficio neto del edificio = 88.000 euros - 40.000 euros = 48.000 euros
c) Determinación del valor de capitalización del edificio
Para determinar el valor de las ganancias capitalizadas del edificio, se requiere en primer lugar la vida útil restante del edificio y el tipo de interés inmobiliario. Esta información puede utilizarse para determinar el factor de valor actual correcto a partir de la tabla que figura en el apéndice de la Ordenanza de valoración de bienes inmuebles.
El valor de los ingresos capitalizados del edificio se calcula multiplicando el factor de valor actual correspondiente por la cuota de ingresos netos del edificio.
Ejemplo
Tipo de interés inmobiliario = 2 %, vida útil restante = 50 años
Factor de valor actual = 31,42 (de la tabla del apéndice del ImmoWertV)
Valor de la plusvalía del edificio = 31,42 * 48.000 euros = 1.508.160 euros
2.2 Valor del suelo
El valor del suelo es el valor de la propiedad. Para determinarlo se utiliza el valor estándar del terreno determinado por el comité de expertos pertinente. Por lo tanto, este paso del cálculo se lleva a cabo utilizando el método del valor comparativo descrito anteriormente mediante una comparación indirecta de precios
Ejemplo
Valor del suelo del bloque de apartamentos de Múnich = 2.000.000 euros
2,3 Valor total de las ganancias
El valor total de la renta resulta de la suma del valor de la renta del edificio y el valor del terreno.
Ejemplo
Valor de renta del edificio = 1.508.160 euros (véase el cálculo anterior), valor del terreno = 2.000.000 euros
Valor de la plusvalía del edificio de apartamentos de Munich = 1.508.160 euros + 2.000.000 euros = 3.508.160 euros
Si hay otros factores que influyen en el valor, hay que tenerlos en cuenta para reducirlo o aumentarlo. Por ejemplo, una renovación obligatoria de la cercha del tejado reduciría el valor total de la renta.
Resumen
El enfoque de la capitalización de ingresos puede utilizarse para determinar un valor de mercado significativo para los inmuebles comerciales y privados de alquiler. El uso correcto de los parámetros decisivos es muy importante en este caso. Por ejemplo, el tipo de interés inmobiliario correcto es de gran importancia. El valor de mercado determinado mediante el método de capitalización de rentas sólo es correcto si el tipo de interés del inmueble refleja realmente el tipo de interés estándar del mercado para el inmueble objeto de valoración.
3. método del valor de los activos
El método del valor de los activos desempeña un papel sobre todo en la valoración de viviendas unifamiliares y adosadas de diseño individual y ocupadas por sus propietarios. Debido a la especial individualidad de los edificios y las instalaciones exteriores, no suele haber propiedades comparables adecuadas en este caso. Por lo tanto, no es posible utilizar el método del valor comparativo. El método de capitalización de ingresos tampoco es aplicable porque el inmueble no está destinado a generar un rendimiento a través de ingresos por alquiler debido a la ocupación por parte del propietario. Para determinar el valor de mercado utilizando el método del valor de los activos es necesario seguir los siguientes pasos:
3.1 Determinación de los costes de producción de los edificios (§ 22 ImmoWertV)
Para el cálculo se utilizan los costes de producción estándar habituales en el mercado para la nueva construcción de un edificio comparable. Como los costes de producción varían mucho en función de la norma de construcción, la determinación precisa de los costes de producción estándar es compleja y requiere mucho tiempo.
3.2 Consideración de la reducción del valor de la antigüedad (art. 23 ImmoWertV)
Como el valor del activo es un valor actual, hay que tener en cuenta la reducción del valor de antigüedad. Se suele suponer una vida útil total de 80 años. Por cada año de uso se deduce una reducción lineal por antigüedad del 1,25 % de los costes de producción del edificio. El resultado es el valor real del edificio.
3.3 Valor provisional de los activos
El valor provisional del activo se calcula sumando el valor del activo del edificio al valor del terreno.
3.4 Ajuste del mercado
En el cálculo del valor provisional de los activos aún no se ha tenido en cuenta la ubicación del inmueble. Sin un ajuste de mercado, una casa unifamiliar en una zona rural con escasas infraestructuras, por ejemplo, se valoraría igual que una casa exclusiva en el barrio residencial Herzogpark de Múnich. Por supuesto, esto no puede ser correcto. Por eso se tiene en cuenta un factor de ajuste al mercado calculado por el comité de expertos correspondiente, a fin de incluir en la valoración las condiciones locales del mercado inmobiliario.
Resumen
El método del valor de los activos se considera el más complejo de los tres métodos de valoración. A pesar de la crítica principal de que no tiene sentido determinar un valor justo de mercado utilizando la valoración de materiales de construcción, desempeña un papel importante en la práctica diaria de la valoración.
Conclusión
Una valoración inmobiliaria correcta requiere un análisis y una evaluación profesionales de todos los datos. Si tiene intención de vender su propiedad, es importante iniciar la venta con un valor de mercado determinado con precisión.
Al fin y al cabo, no sólo un precio de venta demasiado bajo tiene consecuencias financieras negativas. Incluso si el precio se fija demasiado alto, el mercado suele penalizarlo. Los compradores potenciales ven constantemente que los precios se ajustan a la baja debido a la falta de demanda y se muestran escépticos o quieren esperar a nuevas reducciones de precio. Esto retrasa considerablemente el proceso de venta. A menudo, el inmueble debe retirarse completamente del mercado durante un largo periodo de tiempo para reiniciar el proceso de venta en una fecha posterior con el precio ajustado al mercado.
Independientemente de la razón por la que venda su propiedad -para obtener un beneficio, por traslado, divorcio o herencia-, una evaluación correcta del valor de mercado es de vital importancia para el éxito de la venta.
Fotos: Shutterstock, 275799518, Viktoriya