Determinazione del valore di mercato di azioni, fondi d'investimento e immobili
È comprensibile che vogliate conoscere e capire il valore attuale dei vostri beni nel modo più accurato possibile. Soprattutto se decidete di vendere uno dei vostri beni, una corretta determinazione del valore di mercato attuale è importante per ottimizzare il successo della vendita.
La valutazione di attività come i titoli negoziati in borsa è solitamente molto semplice e trasparente. Questo perché i prezzi di mercato sono costantemente quotati durante le ore di negoziazione. Anche per i fondi d'investimento, la società di gestione determina di solito il valore patrimoniale netto di ogni giorno di negoziazione al quale è possibile acquistare o vendere il rispettivo fondo.
Ma qual è la situazione della valutazione dei beni immobili? I prezzi non sono continuamente quotati come nei mercati azionari. Avete intenzione di vendere il vostro immobile? Vi state chiedendo come un professionista valuta un immobile? Questo articolo descrive la metodologia molto sofisticata per la valutazione degli immobili nella Repubblica Federale Tedesca.
Una lunga tradizione di valutazione degli immobili
Il cuore di una buona valutazione immobiliare è la registrazione e l'elaborazione sistematica dei prezzi di acquisto degli immobili. In Germania possiamo vantare una lunga e comprovata tradizione in questo campo. Già nel dicembre del 1893, il Ministro delle Finanze prussiano emanò istruzioni tecniche per la raccolta sistematica dei prezzi di acquisto degli immobili. Le sue caratteristiche principali sono valide ancora oggi.
Nel 1918 in Prussia furono istituiti uffici di valutazione ufficiali. Si trattava dei precursori degli attuali comitati di esperti per i valori immobiliari. I compiti e i poteri dei comitati di esperti sono regolati nelle sezioni da 192 a 199 del Codice edilizio tedesco (BauGB).
Compiti dei comitati di esperti
La presenza a livello nazionale di comitati di esperti per i valori immobiliari è una base importante per una valutazione affidabile degli immobili. Il loro compito principale è quello di creare e mantenere una raccolta di prezzi d'acquisto. Tutte le transazioni immobiliari vengono registrate e analizzate nella raccolta dei prezzi di acquisto. Su questa base si possono ricavare molti dati importanti per una valutazione di mercato equa. Ad esempio, i tassi di interesse degli immobili. Si tratta di tassi d'interesse con i quali i valori di mercato degli immobili sono soggetti a un tasso d'interesse medio di mercato, in conformità alla Sezione 14 (3) dell'Ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV).
Anche la determinazione dei valori fondiari standard e la preparazione di rapporti di mercato sono aree di attività importanti per i comitati di esperti. L'articolo 196 (1) del BauGB definisce i valori fondiari standard come valori medi dei terreni basati sulla raccolta dei prezzi di acquisto, tenendo conto delle varie fasi di sviluppo.
Il Comitato di esperti per i valori immobiliari pubblica ogni due anni i valori fondiari standard per la città di Monaco. Inoltre, una volta all'anno, in primavera, viene pubblicato il rapporto sul mercato immobiliare di Monaco.
Concentrarsi sul valore di mercato
La legislazione pone il valore di mercato al centro della valutazione immobiliare. Il valore di mercato è definito nella Sezione 194 del Codice edilizio tedesco (BauGB). Il criterio principale è il prezzo ottenibile nel normale corso degli affari, tenendo conto dell'ubicazione e delle altre caratteristiche dell'immobile. Si presume che venditore e acquirente siano ben informati e guidati da criteri decisionali oggettivi.
Metodi comuni per determinare il valore di mercato
Nell'ordinanza sulla valutazione degli immobili, il legislatore indica tre metodi per determinare il valore di mercato, utilizzati anche a livello mondiale nella pratica della valutazione degli immobili:
- Metodo del valore comparativo (§§ 15, 16 ImmoWertV)
- Approccio della capitalizzazione del reddito (§§ 17-20 ImmoWertV)
- Metodo del valore materiale (§§ 21-23 ImmoWertV)
Metodo del valore comparativo
Il metodo del valore comparativo è il più importante nella pratica ed è considerato il metodo più affidabile per determinare il valore di mercato. Si distingue tra confronto diretto e indiretto dei prezzi.
Confronto diretto dei prezzi (§ 15 (1) ImmoWertV)
L'elemento centrale è costituito dai prezzi di vendita effettivi degli immobili realizzati in passato. Le loro caratteristiche, come l'ubicazione e il tipo di utilizzo, devono essere sufficientemente coerenti con l'immobile comparabile.
Confronto indiretto dei prezzi (§ 15 (2) ImmoWertV)
Se un confronto diretto dei prezzi non è possibile a causa della mancanza di dati comparativi, il valore di mercato può spesso essere determinato anche mediante un confronto indiretto dei prezzi. In questo caso si utilizzano fattori di confronto adeguati, ad esempio i valori fondiari standard ai sensi dell'articolo 16 (1) frase 2 dell'ImmoWertV.
Sintesi
Il metodo del valore comparativo è molto adatto per determinare il valore di mercato, a condizione che sia disponibile un numero sufficiente di prezzi comparativi per l'immobile da valutare a partire dalla raccolta dei prezzi di acquisto dei comitati di esperti.
2. Metodo del valore reddituale capitalizzato
Il metodo della capitalizzazione del reddito viene utilizzato in particolare per determinare il valore di mercato degli immobili in affitto. Ne sono un esempio i condomini e gli immobili ad uso commerciale. Il valore reddituale capitalizzato viene calcolato come valore attuale di tutti i redditi futuri. L'Ordinanza sulla valutazione degli immobili descrive tre varianti del metodo del valore reddituale capitalizzato:
- Metodo generale del valore reddituale (§ 17 (2) frase 1 ImmoWertV)
- Approccio semplificato alla capitalizzazione del reddito (sezione 17 (2) frase 2 ImmoWertV)
- Approccio della capitalizzazione del reddito sulla base del reddito periodico variabile (art. 17, comma 3, ImmoWertV)
Il metodo generale del valore reddituale è descritto di seguito. Viene anche chiamato metodo del valore reddituale a due binari, in quanto le componenti del valore del fabbricato e del terreno vengono determinate separatamente.
2.1 Valore di rendimento dell'edificio
Il valore di rendimento dell'edificio è calcolato come segue:
a) Calcolo dell'utile netto annuale
Il reddito annuo da locazione meno i costi di gestione annui equivale al reddito netto annuo. I costi di gestione comprendono i costi di amministrazione, il rischio di perdita dell'affitto, i costi di manutenzione e i costi operativi.
Esempio
Il prezzo di mercato attuale deve essere determinato per la vendita di un condominio a Monaco di Baviera. L'immobile genera un reddito annuo da locazione di 100.000 euro. I costi di gestione annuali sono pari a 12.000 euro.
Reddito netto annuo = € 100.000 - € 12.000 = € 88.000
b) Quota di profitto netto della struttura edilizia
La quota di reddito netto dell'edificio è calcolata dalla differenza tra il reddito netto annuale e il rendimento del valore del terreno.
Il tasso di interesse sul valore del terreno si ottiene moltiplicando il tasso di interesse sulla proprietà per il valore del terreno.
Esempio
Valore del terreno del condominio di Monaco di Baviera = 2.000.000 €, tasso di interesse della proprietà = 2 %.
Interessi sul valore del terreno = € 2.000.000 * 2% = € 40.000
Quota di utile netto dell'edificio = € 88.000 - € 40.000 = € 48.000
c) Determinazione del valore reddituale capitalizzato dell'edificio
Per determinare il valore reddituale dell'edificio, sono necessari innanzitutto la vita utile residua dell'edificio e il tasso di interesse della proprietà. Queste informazioni possono essere utilizzate per determinare il fattore di valore attuale corretto dalla tabella in appendice all'Ordinanza sulla valutazione degli immobili.
Il valore reddituale capitalizzato dell'edificio viene calcolato moltiplicando il corrispondente fattore di valore attuale per la quota di reddito netto dell'edificio.
Esempio
Tasso di interesse della proprietà = 2 %, vita utile residua = 50 anni
Fattore di valore attuale = 31,42 (dalla tabella in appendice all'ImmoWertV)
Valore reddituale capitalizzato dell'edificio = 31,42 * 48.000 € = 1.508.160 €
2.2 Valore del terreno
Il valore del terreno è il valore della proprietà. Per determinarlo si utilizza il valore fondiario standard stabilito dalla commissione di esperti competente. Questa fase di calcolo viene quindi effettuata con il metodo del valore comparativo descritto in precedenza attraverso un confronto indiretto dei prezzi.
Esempio
Valore del terreno del condominio di Monaco = € 2.000.000
2,3 Valore totale degli utili
Il valore di reddito totale risulta dalla somma del valore di reddito dell'edificio e del valore del terreno.
Esempio
Valore reddituale del fabbricato = € 1.508.160 (vedi calcolo sopra), valore del terreno = € 2.000.000
Valore reddituale del condominio di Monaco = € 1.508.160 + € 2.000.000 = € 3.508.160
Se ci sono altri fattori che influenzano il valore, questi devono essere presi in considerazione per ridurre o aumentare il valore. Ad esempio, il rinnovo obbligatorio della capriata del tetto ridurrebbe il valore del reddito totale.
Sintesi
L'approccio della capitalizzazione del reddito può essere utilizzato per determinare un valore di mercato significativo per le proprietà commerciali e private in affitto. In questo caso è molto importante l'uso corretto dei parametri decisivi. Ad esempio, il corretto tasso di interesse dell'immobile è di grande importanza. Il valore di mercato determinato con il metodo della capitalizzazione del reddito è corretto solo se il tasso di interesse dell'immobile riflette realmente il tasso di interesse standard di mercato per l'immobile oggetto di valutazione.
3. metodo del valore patrimoniale
Il metodo del valore patrimoniale svolge un ruolo importante soprattutto nella valutazione di case unifamiliari e bifamiliari progettate individualmente e occupate dal proprietario. A causa della particolare individualità degli edifici e delle strutture esterne, in questo caso non esistono proprietà comparabili adeguate. Non è quindi possibile utilizzare il metodo del valore comparativo. Anche il metodo della capitalizzazione del reddito non è applicabile, poiché l'immobile non è destinato a generare un reddito da locazione grazie all'occupazione del proprietario. Per determinare il valore di mercato con il metodo del valore patrimoniale sono necessarie le seguenti fasi:
3.1 Determinazione dei costi di produzione degli edifici (§ 22 ImmoWertV)
Per il calcolo vengono utilizzati i costi di produzione standard, abituali sul mercato per la nuova costruzione di un edificio comparabile. Poiché i costi di produzione variano notevolmente a seconda dello standard di costruzione, una determinazione precisa dei costi di produzione standard è complessa e richiede tempo.
3.2 Considerazione della riduzione del valore di età (§ 23 ImmoWertV)
Poiché il valore del bene è un valore attuale, è necessario tenere conto della riduzione del valore di invecchiamento. Di solito si ipotizza una vita utile totale di 80 anni. Per ogni anno di utilizzo si detrae una riduzione lineare dell'età pari all'1,25% dei costi di produzione dell'edificio. Si ottiene così il valore reale dell'edificio.
3.3 Valore provvisorio delle attività
Il valore patrimoniale provvisorio viene calcolato sommando il valore patrimoniale dell'edificio al valore del terreno.
3.4 Adeguamento del mercato
Nel calcolo del valore patrimoniale provvisorio non si è ancora tenuto conto dell'ubicazione dell'immobile. Senza un adeguamento al mercato, una casa unifamiliare in un'area rurale con scarse infrastrutture, ad esempio, sarebbe valutata allo stesso modo di una casa esclusiva nel quartiere residenziale Herzogpark di Monaco. Naturalmente, questo non può essere giusto. Per questo motivo, viene preso in considerazione un fattore di aggiustamento del mercato calcolato dalla rispettiva commissione di esperti, al fine di includere nella valutazione le condizioni locali del mercato immobiliare.
Sintesi
Il metodo del valore patrimoniale è considerato il più complesso dei tre metodi di valutazione. Nonostante la critica principale secondo cui non avrebbe senso determinare un valore di mercato equo utilizzando la valutazione dei materiali da costruzione, svolge un ruolo importante nella pratica valutativa quotidiana.
Conclusione
Una corretta valutazione dell'immobile richiede un'analisi e una valutazione professionale di tutti i dati. Se intendete vendere il vostro immobile, è importante iniziare la vendita con un valore di mercato determinato con precisione.
Dopo tutto, non solo un prezzo di vendita troppo basso ha conseguenze finanziarie negative. Anche se il prezzo è troppo alto, il mercato di solito lo penalizza. I potenziali acquirenti vedono costantemente i prezzi ritoccati al ribasso a causa della mancanza di domanda e diventano scettici o vogliono aspettare ulteriori riduzioni di prezzo. Questo ritarda notevolmente il processo di vendita. Spesso l'immobile deve essere tolto completamente dal mercato per un periodo di tempo più lungo, per poter ricominciare il processo di vendita in un secondo momento con il prezzo adeguato al mercato.
Indipendentemente dal motivo per cui state vendendo il vostro immobile - per realizzare un profitto, per un trasferimento, per un divorzio o per un'eredità - una corretta valutazione del valore di mercato è di fondamentale importanza per il successo della vendita.
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