Détermination de la valeur vénale des actions, des fonds d'investissement et des biens immobiliers
Il est compréhensible que vous souhaitiez connaître et comprendre le plus précisément possible la valeur actuelle de vos biens. En particulier si vous décidez de céder l'un de vos actifs, il est important de déterminer correctement la valeur vénale actuelle pour optimiser le succès de la vente.
Pour les actifs tels que les titres négociés en bourse, la détermination de la valeur est généralement très simple et transparente. En effet, les cours du marché sont fixés en permanence pendant les heures de négociation. Pour les fonds d'investissement également, la société de fonds détermine en général chaque jour de bourse la valeur nette d'inventaire à laquelle vous pouvez acheter ou vendre le fonds en question.
Mais qu'en est-il de l'évaluation des biens immobiliers, c'est-à-dire des biens immeubles ? Les prix ne sont pas fixés en permanence comme sur les places boursières. Avez-vous l'intention de vendre votre bien immobilier ? Vous vous demandez comment un professionnel évalue les biens immobiliers ? Cet article décrit la méthode d'évaluation des biens immobiliers, très élaborée en République fédérale d'Allemagne.
Une longue tradition d'évaluation immobilière
Le cœur d'une évaluation immobilière fondée est la saisie et le traitement systématiques des prix d'achat des terrains. En Allemagne, nous pouvons nous appuyer sur une longue tradition qui a fait ses preuves. En effet, dès décembre 1893, le ministre prussien des finances a édicté des instructions techniques pour la collecte systématique des prix d'achat des terrains. Ses grandes lignes sont toujours valables aujourd'hui.
En 1918, des bureaux d'évaluation officiels ont été créés en Prusse. Ils ont été les précurseurs des actuels comités d'expertise pour les valeurs foncières. Les tâches et les compétences des comités d'expertise sont régies par les articles 192 à 199 du code de la construction (BauGB).
Missions des commissions d'expertise
La présence sur tout le territoire de comités d'expertise des valeurs foncières est une base importante pour une évaluation immobilière sérieuse. Leur tâche centrale est la mise en place et la gestion d'un recueil des prix d'achat. Toutes les transactions immobilières sont enregistrées et analysées dans le recueil des prix d'achat. Sur cette base, il est possible de déduire de nombreuses données qui sont importantes pour une évaluation conforme au marché. Par exemple, les taux d'intérêt des biens immobiliers. Il s'agit des taux d'intérêt auxquels les valeurs vénales des terrains sont rémunérées en moyenne selon les usages du marché, conformément au § 14 alinéa 3 de l'ordonnance sur l'évaluation des biens immobiliers (ImmoWertV).
La fixation des valeurs indicatives des terrains et l'élaboration de rapports sur le marché sont également des domaines d'activité importants des comités d'expertise. L'article 196, paragraphe 1 de la loi sur la construction (BauGB) définit les valeurs indicatives des sols comme étant les valeurs moyennes de situation des sols sur la base de la collecte des prix d'achat, en tenant compte des différents états de développement.
Pour la ville de Munich, le Gutachterausschuss für Grundstückswerte publie les valeurs indicatives des terrains tous les deux ans. De plus, le rapport sur le marché immobilier munichois est publié une fois par an au printemps.
Focalisation sur la valeur vénale
Le législateur place la valeur vénale au centre de l'évaluation des biens immobiliers. La valeur vénale est définie au § 194 du code de la construction (BauGB). Le critère principal est le prix pouvant être obtenu dans le cadre de transactions commerciales ordinaires, compte tenu de la situation et d'autres caractéristiques du bien immobilier. Il est supposé que tant le vendeur que l'acheteur sont très bien informés et se basent sur des critères de décision objectifs.
Méthodes courantes d'évaluation de la valeur vénale
Comme méthode d'évaluation de la valeur vénale, le législateur cite dans l'ordonnance sur l'évaluation des biens immobiliers trois méthodes qui sont également utilisées dans le monde entier dans la pratique de l'évaluation des biens immobiliers :
- Méthode de la valeur comparative (§§ 15, 16 ImmoWertV)
- Méthode de la valeur de rendement (§§ 17-20 ImmoWertV)
- Méthode de la valeur réelle (§§ 21-23 ImmoWertV)
Méthode de la valeur comparative
La méthode de la valeur comparative est la plus importante dans la pratique et est considérée comme la méthode la plus fiable pour déterminer la valeur vénale. On distingue la comparaison directe et la comparaison indirecte des prix.
Comparaison directe des prix (§ 15 al. 1 ImmoWertV)
Les prix de vente des terrains effectivement obtenus par le passé en constituent la pièce maîtresse. Leurs caractéristiques, telles que la situation et le type d'utilisation, doivent correspondre suffisamment à l'objet de comparaison.
Comparaison indirecte des prix (§ 15 al. 2 ImmoWertV)
Si une comparaison directe des prix n'est pas possible en raison du manque de données de comparaison, il est souvent possible de déterminer la valeur vénale par une comparaison indirecte des prix. Pour ce faire, on utilise des facteurs de comparaison appropriés, par exemple les valeurs indicatives du sol conformément au § 16, alinéa 1, phrase 2 de l'ImmoWertV.
Résumé
La méthode de la valeur comparative convient très bien à l'évaluation de la valeur vénale, à condition qu'un nombre suffisant de prix de comparaison soit disponible pour le bien immobilier à évaluer dans le recueil des prix d'achat des commissions d'expertise.
2. méthode de la valeur de rendement
La méthode de la valeur de rendement est notamment utilisée pour déterminer la valeur vénale des biens immobiliers loués. Les immeubles collectifs et les biens à usage commercial en sont des exemples. La valeur de rendement est calculée comme la valeur actuelle de tous les revenus futurs. L'ordonnance sur l'évaluation des biens immobiliers décrit trois variantes de la méthode de la valeur de rendement :
- Méthode générale de la valeur de rendement (§ 17 al. 2 p.1 ImmoWertV)
- Méthode simplifiée de la valeur de rendement (§ 17 al. 2 p.2 ImmoWertV)
- Méthode de la valeur de rendement sur la base de revenus périodiques différents (§ 17 al. 3 ImmoWertV)
La méthode générale de la valeur de rendement est décrite ci-après. Elle est également appelée méthode de la valeur de rendement à deux niveaux, car la part de la valeur du bâtiment et celle de la valeur du terrain sont déterminées séparément.
2.1. valeur de rendement du bâtiment
La valeur de rendement du bâtiment se calcule comme suit :
a) Calcul du revenu net annuel
Le revenu locatif annuel moins les frais de gestion annuels donne le revenu net annuel. Les frais de gestion comprennent les frais administratifs, le risque de perte de loyer, les frais d'entretien et les frais d'exploitation.
Exemple
Pour la vente d'un immeuble d'habitation à Munich, le prix actuel du marché doit être déterminé. Le bien immobilier génère un revenu locatif annuel de 100.000 €. Les frais de gestion annuels s'élèvent à 12 000 €.
Revenu annuel net = 100.000 € - 12.000 € = 88.000 €
b) Part de revenu net de la construction
La part de revenu net de la construction se calcule à partir de la différence entre le revenu net annuel et la rémunération de la valeur du terrain.
Le taux d'intérêt de la valeur du terrain est obtenu en multipliant le taux d'intérêt de l'immeuble par la valeur du terrain.
Exemple
Valeur du terrain de l'immeuble d'habitation munichois = 2 000 000 €, taux d'intérêt immobilier = 2 %.
Intérêt sur la valeur du terrain = 2.000.000 € * 2% = 40.000 €
Part de revenu net de la construction = 88.000 € - 40.000 € = 48.000 €
c) Détermination de la valeur de rendement de la construction
Pour déterminer la valeur de rendement de la construction, il faut d'abord connaître la durée d'utilisation restante du bâtiment et le taux d'intérêt immobilier. Ces informations permettent de déduire le facteur de valeur actuelle correct à partir du tableau annexé à l'ordonnance sur l'évaluation des biens immobiliers.
La valeur de rendement de la construction est obtenue en multipliant le facteur de valeur actuelle correspondant par la part de rendement net de la construction.
Exemple
Taux d'intérêt du bien immobilier = 2 %, durée d'utilisation résiduelle = 50 ans
Facteur de valeur actuelle = 31,42 (tiré du tableau de l'annexe de l'ImmoWertV)
Valeur de rendement de la construction = 31,42 * 48.000 € = 1.508.160 €
2.2 Valeur du terrain
La valeur du terrain est la valeur du terrain. Pour la déterminer, on se base sur la valeur indicative du terrain calculée par le comité d'experts compétent. Cette étape de calcul s'effectue ainsi dans la méthode de la valeur comparative décrite ci-dessus par une comparaison indirecte des prix
Exemple
Valeur du terrain de l'immeuble à appartements de Munich = 2 000 000 €
2.3 Valeur de rendement totale
La valeur de rendement totale est obtenue en additionnant la valeur de rendement du bâtiment et la valeur du terrain.
Exemple
Valeur de rendement du bâtiment = 1.508.160 € (voir calcul ci-dessus), valeur du terrain = 2.000.000 €.
Valeur de rendement de l'immeuble à appartements de Munich = 1 508 160 € + 2 000 000 € = 3 508 160 €
S'il existe d'autres facteurs influençant la valeur, ils doivent être pris en compte pour diminuer ou augmenter la valeur. Par exemple, une rénovation impérative de la charpente diminuerait la valeur de rendement totale.
Résumé
La méthode de la valeur de rendement permet de déterminer une valeur vénale pertinente pour les biens locatifs commerciaux et privés. Il est très important d'utiliser correctement les paramètres décisifs. Par exemple, le taux d'intérêt immobilier correct est très important. La valeur vénale calculée selon la méthode de la valeur de rendement n'est correcte que si le taux d'intérêt immobilier reflète réellement les taux d'intérêt habituels du marché pour le bien immobilier à évaluer.
3. méthode de la valeur réelle
La méthode de la valeur réelle joue surtout un rôle dans l'évaluation des maisons individuelles et des maisons à deux logements conçues individuellement et occupées par leur propriétaire. En raison de l'individualité particulière des bâtiments ou des aménagements extérieurs, il n'existe généralement pas d'objets de comparaison adéquats dans ce cas. L'application de la méthode de la valeur comparative n'est donc pas possible. La méthode de la valeur de rendement ne s'applique pas non plus, car il n'est pas prévu d'obtenir un rendement par le biais de revenus locatifs en raison de l'utilisation personnelle. Les étapes suivantes sont nécessaires pour déterminer la valeur vénale selon la méthode de la valeur réelle :
3.1 Détermination des coûts de construction des bâtiments (§ 22 ImmoWertV)
Le calcul se base sur les coûts de production normaux, qui sont habituels sur le marché pour la construction d'un bâtiment comparable. Étant donné que les coûts de production varient fortement en fonction du standard de construction, la détermination précise des coûts de production normaux est complexe et prend beaucoup de temps.
3.2 Prise en compte de la dépréciation due à l'âge (§ 23 ImmoWertV)
Comme la valeur réelle est une valeur actuelle, il faut tenir compte de la dépréciation due à l'âge. La plupart du temps, on suppose une durée d'utilisation totale de 80 ans. Ainsi, pour chaque année d'utilisation, une dépréciation linéaire est déduite à hauteur de 1,25 % du coût de construction du bâtiment. On obtient ainsi la valeur réelle du bâtiment.
3.3 Valeur réelle provisoire
La valeur réelle provisoire se calcule en ajoutant la valeur réelle du bâtiment à la valeur du terrain.
3.4. adaptation au marché
Pour le calcul de la valeur réelle provisoire, la situation du bien immobilier n'a pas encore été prise en compte. Sans un ajustement au marché, une maison individuelle située dans un environnement rural avec de mauvaises infrastructures serait par exemple évaluée à la même hauteur qu'une maison exclusive dans le quartier résidentiel du Herzogpark à Munich. Cela ne peut évidemment pas être vrai. C'est pourquoi un facteur d'adaptation au marché calculé par le comité d'expertise concerné est pris en compte afin d'intégrer les conditions locales du marché immobilier dans l'évaluation.
Résumé
La méthode de la valeur réelle est considérée comme la plus complexe des trois méthodes d'évaluation. Malgré la critique principale selon laquelle il n'est pas logique de déterminer une valeur vénale conforme au marché à l'aide de l'évaluation des matériaux de construction, elle joue un rôle important dans la pratique quotidienne de l'évaluation.
Conclusion
Une évaluation immobilière correcte nécessite une analyse et une évaluation professionnelles de toutes les données. Si vous avez l'intention de vendre votre bien immobilier, il est important de commencer la vente avec une valeur vénale calculée avec précision.
En effet, il n'y a pas que le fait de fixer un prix de vente trop bas qui a des conséquences financières négatives. Même si le prix est fixé beaucoup trop haut, le marché le sanctionne généralement. Les acheteurs potentiels voient les prix constamment ajustés à la baisse en raison du manque de demande des acheteurs et deviennent sceptiques ou veulent attendre d'autres baisses de prix. Cela retarde considérablement le processus de vente. Souvent, le bien immobilier doit alors être complètement retiré du marché pendant une longue période, afin de pouvoir relancer ultérieurement le processus de vente avec un prix revu à la baisse et conforme au marché.
Quelle que soit la raison pour laquelle vous vendez votre bien immobilier - pour réaliser un bénéfice, parce que vous avez déménagé, parce que vous avez divorcé ou parce que vous avez hérité - une estimation correcte de la valeur vénale est d'une importance capitale pour la réussite de la vente.
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