Vendre une maison dont on a hérité : Ce à quoi vous devez faire attention

Marienplatz Munich avec le nouvel hôtel de ville au crépuscule

Un héritage est lié à des défis émotionnels et juridiques. Les personnes qui souhaitent vendre une maison dont elles ont hérité doivent notamment étudier soigneusement le cadre juridique et fiscal. Nos courtiers expliquent en détail ce qui se passe lorsque les biens immobiliers constituent une partie de l'héritage. Dans ce contexte, une analyse précise aide à prendre les bonnes décisions.

Au préalable, il faut toutefois se demander s'il convient d'accepter ou de refuser l'héritage. Des thèmes tels que le certificat d'héritier ou un testament notarié avec procès-verbal d'ouverture jouent également un rôle. En outre, il ne faut pas perdre de vue les communautés héréditaires ainsi que les droits de succession ou les impôts spéculatifs lorsque l'on vend un appartement ou une maison dont on a hérité. Si l'on s'informe bien et que l'on mise sur le bon soutien, on peut organiser le processus de vente de manière juridiquement sûre et efficace.

Table des matières

Avant la vente : accepter ou refuser le bien immobilier dont on a hérité ?
Ce que signifie vendre une maison ou un appartement dont on a hérité
Particularités si vous louez ou vendez une maison dont vous avez hérité
Vendre une maison dont on a hérité - Informations sur les impôts
Vendre maintenant le bien immobilier dont vous avez hérité avec expertise et clairvoyance
FOIRE AUX QUESTIONS : Maison héritée - vendre ou louer ?

Avant la vente : accepter ou refuser le bien immobilier dont on a hérité

Il est judicieux que vous vous occupiez rapidement d'un héritage immobilier. Pour ce faire, vous devriez d'abord consulter l'extrait du registre foncier. Ce document est une source d'information importante. Vous y trouverez les droits, les obligations et les engagements liés au bien immobilier dont vous avez hérité et qui influencent si vous pouvez le vendre ou non. En tant que courtier, nous vous aidons volontiers à obtenir et à analyser l'extrait du registre foncier.
Si la succession est surendettée, ce qui signifie que les dettes dépassent la valeur des biens hérités, il est généralement plus judicieux de la répudier. Dans ce cas, il ne vaut guère la peine de vendre la maison héritée. La répudiation peut également s'avérer judicieuse dans le cas d'un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation et dont les coûts ne sont pas clairement établis ou en cas de litiges prévisibles avec les cohéritiers.

Délai d'acceptation ou de renonciation à l'héritage

En règle générale, vous ne disposez que de six semaines pour renoncer à la succession après en avoir pris connaissance. Ce délai est porté à six mois si vous vous trouviez à l'étranger à ce moment-là ou si le défunt avait son dernier domicile à l'étranger. Vous ne devriez donc pas perdre de temps lors de l'examen si vous envisagez de vendre votre maison à Munich. La déclaration de renonciation se fait par écrit auprès du tribunal des successions du défunt.

Ce que signifie vendre un bien immobilier dont on a hérité

Nous souhaitons d'ores et déjà vous expliquer ce qu'implique la vente d'une maison ou d'un appartement dont vous avez hérité. Une fois que vous avez accepté et décidé de vendre le bien immobilier dont vous avez hérité, la priorité pour beaucoup est d'obtenir un prix conforme au marché. Pour cela, la vente doit être très bien planifiée. De nombreux aspects sont à prendre en compte, des réflexions préliminaires à la mise en œuvre de la stratégie, en passant par les étapes suivantes.

Les thèmes suivants jouent un rôle lorsque vous vendez une maison dont vous avez hérité :

Compilation de tous les documents
Déterminer le juste prix du marché
Définition des groupes cibles d'acheteurs
Création d'un exposé attrayant et juridiquement sûr
Gestion efficace des visites
Réponse rapide aux questions des acheteurs potentiels
Préparation de l'acte notarié

Nos experts ne se contentent pas de vous donner des conseils supplémentaires pour une vente immobilière réussie, mais ils vous assistent concrètement après la conclusion d'un contrat de courtage correspondant. Nous agissons avec professionnalisme, qu'il s'agisse de vendre une maison dont vous avez hérité ou de louer un appartement dont vous avez hérité et qui se trouve à Munich.

En savoir plus sur l'assistance professionnelle pour la vente de maisons

Particularités si vous louez ou vendez une maison dont vous avez hérité

Certificat d'héritier

En règle générale, vous avez besoin d'un certificat d'héritier pour prouver que vous êtes l'héritier légitime. Il y a deux exceptions : S'il existe un testament certifié ou un pacte successoral authentifié. Dans ce cas, un certificat d'héritier n'est pas nécessaire. Vous demandez le certificat d'héritier directement auprès du tribunal compétent en matière de succession ou par l'intermédiaire d'un notaire. Pour une valeur successorale de 500.000 euros, l'établissement du certificat coûte par exemple environ 1.900 euros et peut prendre un certain temps. C'est pourquoi nous vous conseillons vivement d'agir à temps.

Inscription au registre foncier

Il n'est pas possible de vendre une maison dont on a hérité sans inscription au registre foncier. C'est pourquoi l'héritier doit être préalablement inscrit comme nouveau propriétaire. Cette rectification du registre foncier est une condition préalable à la preuve de la propriété et nécessite le certificat d'héritier. Nous recommandons de faire procéder rapidement à l'inscription au registre foncier. Aucun frais n'est dû dans les deux ans suivant l'héritage. En revanche, il est possible de louer un appartement dont on a hérité sans inscription au registre foncier.

État du bien immobilier

De nombreux facteurs influencent la valeur de votre bien immobilier. De nombreux propriétaires pensent avant tout à l'emplacement et à la taille. L'état exact du bien doit également être correctement évalué pour réussir à vendre une maison ou un appartement dont on a hérité. Les réparations ou les mesures de modernisation urgentes doivent être examinées au préalable et prises en compte sur le plan financier. En répondant à ces questions, vous pourrez plus facilement décider de vendre ou de conserver le bien immobilier.

Communauté héréditaire

La communauté héréditaire joue également un rôle important si vous envisagez de vendre une maison dont vous avez hérité. Dans ce cas, des tensions apparaissent régulièrement lorsque les participants ont des intérêts divergents. La vente forcée du bien immobilier hérité en commun est une menace. Il suffit pour cela qu'un cohéritier en fasse la demande. Dans ce cas, le produit de la vente est généralement bien inférieur à la valeur vénale. En tant que tiers neutre, nous vous proposons des solutions éprouvées pour harmoniser les intérêts de tous les cohéritiers.

Juriste écrivant dans un livre, au premier plan un marteau de juge et une balance en or sur le bureau.

Vendre une maison dont on a hérité - Informations sur les impôts

Pour vendre en toute sécurité le bien immobilier dont vous avez hérité, certaines conditions fiscales sont importantes. Selon les cas, l'héritage peut être soumis à des droits de succession ou à des impôts spéculatifs. Dans ce domaine, tout dépend de la valeur de votre bien immobilier, du lien de parenté et du moment de la vente. En procédant à un classement fiscal précoce, les conseillers fiscaux vous aident à éviter les inconvénients financiers.

L'impôt sur les successions

Même si vous n'avez accepté qu'une part d'héritage et que vous souhaitez la vendre, les biens immobiliers peuvent être soumis à ce que l'on appelle les droits de succession. Indépendamment de la vente, le montant de cet impôt dépend de la valeur de l'héritage et du degré de parenté des héritiers. Les personnes qui se situent dans certaines limites d'exonération ne doivent toutefois pas payer d'impôt.

Montants exonérés en fonction du lien de parenté :

Catégorie fiscale I

Conjoints et partenaires enregistrés : 500 000
Enfants, beaux-enfants et enfants adoptifs, enfants d'enfants décédés : 400.000 €.
Petits-enfants : 200 000 €
Parents, grands-parents, arrière-grands-parents, arrière-petits-enfants : 100.000 €.

Classe d'impôt II

Frères et sœurs, enfants des frères et sœurs : 20.000 €.

Classe d'impôt III

Tous les autres héritiers : 20 000 €

Lors de la vente de la maison ou de l'appartement dont vous avez hérité, les droits de succession ne sont dus que sur la partie de l'héritage qui dépasse votre abattement. Le taux d'imposition final dépend à nouveau de la valeur de votre héritage après déduction de l'abattement et de la classe d'imposition.

Pour un montant allant jusqu'à 75.000 €, il est respectivement de 7, 15 et 30 pour cent dans les classes d'imposition I, II et III. Ces taux d'imposition augmentent pour les montants plus élevés et atteignent au maximum 30, 43 et 50 pour cent dans les trois tranches d'imposition respectives.

La taxe sur la spéculation

Lorsque vous vendez le bien immobilier dont vous avez hérité, vous devez également vérifier si un impôt de spéculation s'applique à l'héritage. C'est souvent le cas lorsque moins de dix ans se sont écoulés entre l'héritage et la vente du bien immobilier et que celui-ci n'a pas été habité par la personne concernée. Ce qui est déterminant dans ce cas, ce n'est pas le moment de l'héritage, mais l'acquisition initiale par la personne décédée. Cela signifie que le délai de dix ans ne recommence pas avec l'héritage ! C'est plutôt la date de l'acte de vente notarié à laquelle le défunt a acheté le bien immobilier qui compte.

De même, si vous vendez un bien immobilier dont vous avez hérité , situé à Munich, et qui a été utilisé par vous-même ou vos enfants au cours des trois dernières années précédant la vente, la taxe de spéculation n'est généralement pas due. Dans le cas contraire, l'impôt à payer se calcule à partir de la différence entre le prix d'achat initial et le prix de vente.

Portrait en noir et blanc de Christian Dürr, fondateur d'Isar Estate.

Vendre maintenant le bien immobilier dont vous avez hérité avec expertise et clairvoyance

Grâce à son expérience, sa connaissance du marché et son tact, Isar Estate, en tant qu'agent immobilier à Munich, vous accompagne de manière professionnelle tout au long du processus de vente - discrètement, efficacement et en toute sécurité juridique. Vous obtenez ainsi les meilleurs résultats possibles lorsque vous vendez une maison dont vous avez hérité - sans charge inutile.

Christian Dürr, diplômé en gestion d'entreprise
Fondateur d'Isar Estate

Organiser une consultation

FOIRE AUX QUESTIONS : Maison héritée - vendre ou louer ?

Quand vaut-il la peine de louer une maison ou un appartement dont on a hérité plutôt que de le vendre ?

Une location peut s'avérer judicieuse si le bien est en bon état, s'il se trouve dans un endroit recherché et si vous êtes intéressé par des revenus locatifs réguliers. Des avantages fiscaux tels que les amortissements pourraient également vous inciter à ne pas vendre un appartement ou une maison dont vous avez hérité à Munich.

Dans ce cas, c'est toutefois vous, en tant que bailleur, qui assumez durablement la responsabilité de l'entretien, de la sécurité routière et de la sécurité juridique des contrats de location. Un décompte des charges en bonne et due forme ainsi que l'imposition des revenus locatifs en font également partie. Dans le cas de biens immobiliers repris et loués, les contrats de location existants restent valables. Chez Isar Estate, nous vous aidons volontiers, si nécessaire, à trouver des locataires appropriés pour votre bien immobilier hérité.

Dois-je faire moderniser une maison dont j'ai hérité avant de la vendre ?

Une modernisation ciblée peut augmenter le prix de vente, mais elle doit être évaluée d'un point de vue économique. Toutes les mesures ne sont pas rentables. C'est pourquoi nous vous proposons une évaluation du bien immobilier avec une analyse du marché afin d'examiner au préalable les investissements judicieux.

Quel est l'impact d'un bail existant sur le processus de vente ?

Si vous souhaitez vendre un appartement dont vous avez hérité et qui est loué, le contrat de location existant reste en vigueur après la vente. Cela peut limiter le nombre d'acheteurs, par exemple en cas d'intérêt pour l'utilisation personnelle. Une résiliation pour cause de besoin personnel est certes en principe possible, mais elle est juridiquement exigeante et liée à des délais.

Je souhaite vendre une maison dont j'ai hérité - quels sont les délais ?

Vous pouvez vendre une maison dont vous avez hérité dès que vous avez accepté l'héritage et que vous êtes légitimé en tant que propriétaire dans le registre foncier. Il n'y a pas de délai légal de blocage. La vente devient importante du point de vue fiscal si l'acquisition initiale par la personne décédée remonte à moins de dix ans. Dans ce cas, vous pouvez être soumis à un impôt de spéculation si vous vendez une maison dont vous avez hérité.

Clause de non-responsabilité

Malgré le soin apporté à la recherche et à la vérification des sources, l'auteur décline toute responsabilité quant à l'exactitude et à l'exhaustivité des informations présentées. En cas de questions juridiques ou fiscales peu claires, il est conseillé de faire appel à un avocat et / ou à un conseiller fiscal pour les clarifier.

Auteur : Christian Dürr, diplômé en gestion d'entreprise