Vendre sa maison en cas de divorce : Ce à quoi il faut faire attention en cas de divorce

Immobilier en cas de divorce - Contrat de mariage : oui ou non ?

Selon la loi allemande, le régime matrimonial de la communauté des biens s'applique automatiquement lors d'un mariage, à moins que d'autres dispositions ne soient expressément prévues. En cas de divorce, les biens acquis pendant le mariage, c'est-à-dire les gains, sont partagés de manière égale entre les deux partenaires.

Si l'un des conjoints a apporté un bien immobilier dans le mariage, un contrat de mariage peut stipuler que ce bien n'est pas inclus dans la compensation des gains. De même, un contrat de mariage peut par exemple stipuler qu'après le divorce, l'un des conjoints conservera la maison et que l'autre sera indemnisé par des paiements mensuels compensatoires. Même si ce n'est pas romantique, il est judicieux d'envisager très tôt de conclure un contrat de mariage, en particulier en cas de patrimoine unilatéral.

Maison commune en cas de divorce : Que faire de la propriété commune ?

En cas de divorce, il est facile de répartir les avoirs financiers et les placements en titres, car ces éléments patrimoniaux sont clairement divisibles. Toutefois, contrairement aux actifs financiers, une maison ou un appartement ne peuvent pas être séparés aussi facilement. Si le régime matrimonial légal est celui de la communauté des biens, la situation est beaucoup plus compliquée, car les conjoints doivent se mettre d'accord sur ce qu'il adviendra du bien immobilier dans le cadre du divorce. Il existe plusieurs possibilités à cet égard :

1. vente aux enchères de partage : la pire des solutions

Une vente aux enchères partielle a toujours lieu lorsque les deux conjoints ne parviennent pas à se mettre d'accord sur ce qu'il doit advenir de leur bien immobilier en cas de divorce. Dans ce cas, les deux parties peuvent déposer une demande de vente aux enchères partielle auprès du tribunal d'instance local. La maison est alors vendue aux enchères publiques par le tribunal d'exécution. L'adjudication est attribuée au plus offrant. En règle générale, le prix de vente obtenu lors d'une vente aux enchères partielle est nettement inférieur à celui d'une vente à l'amiable. S'y ajoutent les frais de justice et les honoraires de l'expert. Une vente aux enchères partielle est donc la pire solution pour les deux partenaires.

2. indivision : la maison est divisée en deux unités d'habitation distinctes

La déclaration de partage est possible lorsque le bien immobilier du divorce est une maison composée de plusieurs unités d'habitation. Dans ce cas, chaque conjoint peut se voir attribuer la propriété exclusive de certaines parties de l'habitation, de sorte qu'il y a division de la propriété sans que le divorce ne nécessite la vente de la maison. Les conjoints peuvent alors disposer de l'unité d'habitation concernée en tant que propriétaires uniques et décider de manière autonome si le logement doit être habité par eux-mêmes, vendu ou loué. L'indivision n'est possible que dans de rares cas, car les conditions architecturales et de construction doivent permettre un partage.

3. transfert de propriété : Un des conjoints peut rester vivre

On parle de transfert de propriété lorsqu'après le divorce, une maison commune n'est pas vendue, mais que l'un des conjoints y reste. Dans ce cas, celui qui quitte le logement doit être payé. Pour que cela se déroule correctement, la valeur marchande actuelle du bien immobilier du divorce est déterminée au préalable. La banque chargée du financement doit également jouer le jeu lors du transfert de propriété, car ce n'est qu'avec son accord que le conjoint qui est racheté peut être libéré de la coresponsabilité solidaire du crédit immobilier. Dans l'idéal, le transfert du bien immobilier doit avoir lieu avant la date de référence du divorce, car cela permet à la partie acquéreuse d'économiser l'impôt sur les mutations immobilières.

4. donation de la maison aux enfants

Le transfert de propriété peut également prendre la forme d'une donation aux enfants communs. Pour les enfants de moins de 18 ans, le tribunal des tutelles doit généralement donner son accord. Dans cette option, tous les droits et obligations relatifs au bien immobilier sont transférés à l'enfant. Même si, dans cette solution, la propriété du bien immobilier reste dans la famille, il est très important que les intérêts de l'enfant soient toujours mis en avant. Ainsi, dans le cas de cette option, il faut absolument se demander si la donation représente également la solution optimale pour l'enfant.

5. location de la maison

Il est également possible de conserver une maison commune après le divorce et de la louer. Cette possibilité est particulièrement intéressante lorsque la vente du bien immobilier n'a actuellement aucun sens en raison de considérations économiques. La condition de base pour louer la maison est que les deux partenaires soient d'accord avec les modalités convenues dans le contrat de location. Les revenus locatifs et les frais éventuels sont alors répartis de manière égale. Toutefois, étant donné que des décisions communes doivent encore être prises dans ce cas, cette variante n'est envisageable que si vous vous entendez toujours bien avec votre ex-partenaire après le divorce.

6. vente à l'amiable du bien immobilier

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les époux qui divorcent se séparent de leur bien immobilier commun. D'une part, les considérations économiques jouent ici un rôle important. D'autre part, de nombreuses personnes dans cette situation souhaitent entamer leur nouvelle tranche de vie sans charges héritées du passé et considèrent donc la vente à l'amiable de la maison commune comme la meilleure solution. Après la vente, le produit de la vente est réparti équitablement entre les deux partenaires, en fonction de leur part respective de propriété dans la maison. Les éventuels crédits existants doivent encore être remboursés intégralement au préalable.

Quels sont les arguments en faveur de la vente de la maison commune en cas de divorce ?

La vente à l'amiable d'un bien immobilier en cas de divorce est souvent la seule solution envisageable. Les principales raisons en sont les suivantes

• Le désir de dissocier l'union conjugale pour tirer un trait clair sur le passé.
• la situation financière
• la maison autrefois utilisée en commun est trop grande pour un seul partenaire et n'est donc plus adaptée à ses conditions de vie

Pour pouvoir prendre la décision de vendre ou non votre maison lors de votre divorce en tenant compte des aspects économiques, vous devez d'abord déterminer la valeur de votre bien immobilier. En tant qu'agent immobilier expérimenté dans la région de Munich, nous nous tenons personnellement à votre disposition pour une évaluation immobilière précise.

Quel est le moment opportun pour vendre ?

Selon la loi allemande, une phase de séparation d'un an est obligatoire pour obtenir un divorce définitif. Pendant cette phase, les époux doivent vivre séparés de table et de lit.

Si les deux conjoints sont déjà conscients pendant l'année de séparation qu'un rétablissement de la communauté de vie conjugale est exclu, il existe quelques arguments en faveur de la vente de la maison dès l'année de séparation. Cela permet d'économiser des frais de gestion, le produit de la vente de la maison peut être utilisé pour couvrir les frais occasionnés par le divorce et les deux parties peuvent plus rapidement réorienter leur vie vers de nouveaux horizons. Pour une vente anticipée de la maison dès l'année de séparation, les deux conjoints doivent être d'accord avec la vente.

Comment vendre votre bien immobilier en toute simplicité et avec succès

Lors de la vente de votre bien immobilier en cas de divorce, il est important que vous puissiez, en tant que couple encore marié, tirer si possible à la même corde pour vendre avec succès votre bien immobilier commun. En aucun cas, les acheteurs potentiels ne doivent avoir le sentiment que vous devez procéder à une vente d'urgence. Cela entraînerait très probablement des baisses de prix. Vendez si possible avant que la pression financière ne vous y contraigne et essayez dans tous les cas d'éviter la vente aux enchères partielles. Vous y perdrez tous les deux beaucoup d'argent !

En tant que spécialistes de l'immobilier expérimentés et empathiques, nous vous conseillons de manière approfondie sur les différentes options en cas de divorce immobilier. Nous vous aidons à trouver une base pour parvenir à une décision consensuelle sur l'avenir de votre maison commune.

En cas de vente, nous ferons tout, en tant qu'agents immobiliers professionnels, pour que celle-ci soit aussi simple et rentable que possible pour vous.