Venta de vivienda en caso de divorcio y otras opciones

Persona con mochila sentada en una bifurcación del paisaje

Más de un tercio de los matrimonios alemanes se separan en algún momento. La venta de una casa durante un divorcio es una fuente particular de conflictos potenciales. Conlleva problemas tanto emocionales como financieros.

En esta fase crítica de la vida, una mirada constructiva a la situación general ayuda a tomar las decisiones correctas para el futuro y a fijar un nuevo rumbo. La copropiedad también desempeña un papel importante en las consideraciones que se plantean. La pregunta surge casi automáticamente: ¿Se pierde nuestra vivienda común en un divorcio?

Hemos reunido para usted algunos datos y alternativas interesantes.

Índice

El divorcio es inminente: ¿Qué pasa con la casa?
Vender una propiedad al divorciarse: Las razones de un vistazo
El momento adecuado para vender su casa en caso de divorcio
Cómo vender una casa con éxito y dominar la separación
Isar Estate - Su interlocutor en caso de divorcio inmobiliario
Preguntas frecuentes sobre la venta de una casa en caso de divorcio

El divorcio es inminente: ¿Qué pasa con la casa?

Si bien es fácil dividir los activos financieros y las inversiones en valores en caso de divorcio, no lo es tanto dividir una casa o un piso, a diferencia de los activos financieros. La situación es mucho más complicada, especialmente si se aplica el régimen económico matrimonial legal de comunidad de ganancias acumuladas. En este caso, la casa pertenece legalmente a ambos cónyuges de forma conjunta, independientemente de quién figure en el registro de la propiedad o haya financiado la compra.

Por tanto, en caso de divorcio, la equiparación del valor de la vivienda debe resolverse equitativamente, lo que implica complejas cuestiones patrimoniales y de valoración. Los cónyuges deben ponerse de acuerdo sobre lo que debe ocurrir con la casa o el condominio. También influye si la casa se vende antes o después del divorcio, especialmente en el caso de las ganancias acumuladas.

En caso de separación, puede plantearse las siguientes opciones para una vivienda compartida.

Subasta de particiones: la peor solución

Se celebra una subasta de partición si ambos cónyuges no pueden llegar a un acuerdo sobre la venta de la vivienda en el divorcio. En este caso, ambas partes pueden solicitar al tribunal de distrito local una subasta de partición de los bienes del divorcio. La casa será entonces subastada públicamente por el tribunal de ejecución y el mejor postor ganará la subasta. Esto suele dar lugar a un precio de venta significativamente inferior al de una venta de mutuo acuerdo. También hay que pagar las costas judiciales y los gastos del perito.

División real: Dos unidades residenciales independientes

La división de una casa en el curso de un divorcio siempre es posible si hay varias unidades residenciales. Se concede a cada cónyuge la propiedad exclusiva de determinadas zonas de la vivienda, de modo que la propiedad queda dividida. Las partes pueden disponer de la respectiva unidad residencial como propietarios únicos y decidir de forma independiente si desean vivir en la propiedad ellos mismos, venderla o alquilarla. Esta separación significa que ya no es necesario vender la casa, pero las condiciones arquitectónicas y estructurales deben ser las adecuadas para una división real.

Transmisión de la propiedad: Se paga a uno de los cónyuges

Si una vivienda de propiedad conjunta no se vende en caso de separación, sino que se transfiere a uno de los cónyuges, la persona que se muda debe recibir una indemnización. Para ello, se determina previamente el valor de mercado actual del inmueble divorciado, en cuyo caso el banco financiador también debe desempeñar su papel. Sólo con su consentimiento puede liberarse al cónyuge de la responsabilidad solidaria. Lo ideal es que la propiedad se transfiera antes de la fecha del divorcio. Así se evita que la parte adquiriente tenga que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Regalo de la casa a los niños

La transmisión de la propiedad también puede realizarse en forma de donación a los hijos comunes. Sin embargo, si son menores de 18 años, normalmente el tribunal tutelar debe dar su consentimiento. Si se decide por esta opción en lugar de vender la casa en caso de divorcio, todos los derechos y obligaciones relativos a la propiedad se transferirán al hijo. Por lo tanto, tenga siempre en cuenta los intereses del hijo o hijos e infórmeles de cualquier obligación. Así, una casa compartida puede permanecer en la familia en caso de separación y servir a las generaciones futuras.

Alquiler permanente de toda la casa

También existe la opción de alquilar la vivienda en lugar de venderla durante el divorcio. Esto es especialmente interesante si no tiene sentido económico vender la casa durante el divorcio. El requisito previo básico es que ambos miembros de la pareja estén de acuerdo con las condiciones acordadas en el contrato de alquiler. Los ingresos del alquiler y los gastos incurridos se dividen a partes iguales. Si se plantea esta solución, debe tener en cuenta que seguirá siendo necesario tomar decisiones conjuntas, por lo que debe llevarse bien con su ex pareja.

Venta amistosa de la propiedad

Los conflictos durante el divorcio suelen desembocar al final en la venta de la casa. Ambos cónyuges se desprenden entonces de los bienes comunes. Por un lado, las consideraciones económicas desempeñan aquí un papel importante y, por otro, muchas personas quieren empezar su nueva etapa de la vida sin viejas cargas. Consideran que la venta amistosa de la vivienda común es la mejor solución. Tras el éxito de la venta, el producto de la misma se divide a partes iguales entre las dos ex parejas, en función de las respectivas cuotas de propiedad de la vivienda. Los préstamos existentes deben reembolsarse íntegramente con anterioridad.

Moderno salón de una villa de lujo con cocina americana

Vender una propiedad al divorciarse: Las razones de un vistazo

En muchos casos, vender una propiedad al divorciarse de mutuo acuerdo es la única solución viable. Las razones más importantes son

Deseo de romper la unión conyugal y trazar una línea divisoria.
Aspectos financieros
Tras el divorcio, la casa utilizada es demasiado grande para un solo miembro de la pareja

Para tomar una decisión sensata a favor o en contra de vender una casa en Múnich en caso de divorcio, primero debería determinar el valor de su propiedad. Como agente inmobiliario con experiencia, nuestro equipo de Isar Estate estará encantado de proporcionarle personalmente una tasación inmobiliaria precisa.

El momento adecuado para vender su casa en caso de divorcio

Según la legislación alemana, un divorcio legalmente vinculante requiere una fase de separación de un año. Durante esta fase, la pareja debe vivir separada de cama y comida.

En algunos casos, los cónyuges acuerdan ya durante el año de separación que la venta de la casa tras el divorcio tiene sentido y que el restablecimiento de la sociedad conyugal está descartado. En este caso, hay una serie de argumentos a favor de la venta de la casa durante el año de separación - especialmente si hay una ganancia.

Razones para vender una casa en el año de la separación

Se ahorran costes de gestión.
En el año de la separación, por lo general sigue siendo posible la liquidación conjunta del impuesto, con tipos impositivos más favorables que en el caso de la liquidación individual.
Si uno de los cónyuges se hace cargo de la vivienda, también puede producirse una transmisión entre cónyuges libre de impuestos en el año de la separación.
El producto de la venta de la casa puede utilizarse para los gastos del divorcio.
Ambas partes están en condiciones de cambiar de vida más rápidamente.

Sin embargo, para una venta anticipada de la vivienda durante el año de separación, ambos cónyuges deben estar de acuerdo con la venta en una fase temprana. Como agente inmobiliario, generalmente recomendamos vender antes de que la presión financiera le obligue a ello y evitar la venta mediante subasta de partición. ¡Ambas partes pierden mucho dinero en el proceso!

Consejo

Para obtener una primera estimación aproximada del valor de mercado de su propiedad, puede utilizar nuestra herramienta gratuita de tasación en línea:

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Cómo vender una casa con éxito y dominar la separación

Durante la venta de una casa en caso de divorcio, es especialmente importante que ustedes, como matrimonio, puedan aunar esfuerzos en la medida de lo posible para vender con éxito su propiedad común. Los posibles compradores no deben tener la sensación de que usted tiene que hacer una venta angustiosa. Lo más probable es que esto lleve a una reducción del precio.

Como especialistas inmobiliarios con experiencia y empatía, le asesoraremos exhaustivamente sobre las distintas opciones para un inmueble de divorcio y le ayudaremos a encontrar una base para llegar a una decisión amistosa sobre el futuro. Si desea vender un inmueble en Múnich, haremos todo lo posible para que el proceso le resulte lo más sencillo y rentable posible.

Doce consejos para vender una propiedad con éxito

¿Desea conocer el valor de su propiedad en caso de divorcio o necesita más información sobre la venta de una casa en caso de divorcio? Le escucharemos atentamente y le ayudaremos a organizar sus necesidades e ideas.

En nuestro folleto 12 consejos para vendedores de viviendas hemos recopilado información importante para usted sobre la venta de su vivienda en caso de separación. Inmediatamente después de registrarse recibirá un correo electrónico nuestro para descargar el documento con los 12 consejos.

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Retrato en blanco y negro de Christian Dürr, fundador de Isar Estate.

Isar Estate - Su interlocutor en caso de divorcio inmobiliario

La venta de una propiedad suele ir asociada a emociones. Si el motivo de la venta de un piso o una casa es un divorcio, esto es especialmente cierto. Como agente inmobiliario con experiencia en Múnich, le ayudaremos con sensibilidad y profesionalidad a encontrar la solución óptima.

Dipl.-Kfm. Christian Dürr
Fundador Isar Estate

Más información sobre nuestro equipo

Preguntas frecuentes sobre la venta de una casa en caso de divorcio

¿Quién puede vender la vivienda compartida en caso de divorcio?

En principio, sólo ambos cónyuges pueden decidir conjuntamente sobre la venta si están inscritos conjuntamente como propietarios en el registro de la propiedad. Esto significa que una sola de las partes no puede vender la casa sin el consentimiento de la otra, ya sea antes o después del divorcio. Sin embargo, si el divorcio ha finalizado y uno de los cónyuges solicita la subasta de la partición, existe el riesgo de que se produzcan pérdidas económicas considerables. La venta también puede ejecutarse ante los tribunales, lo que suele ser largo y emocionalmente estresante.

Siempre armonizamos nuestra propuesta de estrategia para usted con sus necesidades individuales, porque sabemos lo delicadas que pueden ser cuestiones como el divorcio, la herencia o la venta por motivos de edad. Nuestro objetivo en Isar Estate es proporcionarle el mejor apoyo posible en una fase difícil de su vida.

¿Qué ocurre con los ingresos tras la venta de la casa en caso de divorcio?

Si la casa se vendió conjuntamente, la mitad de los ingresos suele ir a ambas partes, salvo que se hayan establecido otros acuerdos contractuales. Este puede ser el caso de un contrato matrimonial o una separación de bienes. Las deudas, los gastos del terreno y los gastos accesorios de la venta se deducen de antemano. Nuestros agentes inmobiliarios le proporcionarán un desglose transparente de los costes y le aclararán los ingresos netos realistas que cabe esperar. De este modo se evitan malentendidos, lo que contribuye a llegar a un acuerdo y evita disputas.

¿Y si uno de los cónyuges quiere quedarse en casa?

En algunos casos, vender la casa durante el divorcio no es la mejor solución porque una de las partes quiere quedarse con la propiedad. En este caso, puede comprar la parte de la otra parte. El requisito previo es un acuerdo sobre el valor de la propiedad y una financiación viable. Sin acuerdo, la única opción suele ser vender la propiedad a un tercero. Le ofrecemos un informe de tasación independiente que crea una base justa para las negociaciones. Nuestros agentes inmobiliarios también le asesorarán sobre alternativas y, si lo desea, actuarán como intermediarios.

¿Qué ocurre si no hay acuerdo sobre la vivienda compartida en caso de separación?

Si los cónyuges son incapaces de ponerse de acuerdo sobre una venta o absorción, la única opción suele ser una subasta de partición por el tribunal. Sin embargo, esto suele acarrear pérdidas económicas y una gran carga emocional. Como agentes inmobiliarios, hacemos todo lo posible por desactivar los conflictos en una fase temprana y mediar entre las partes. Las estrategias de venta profesionales también garantizan que la venta de una casa en caso de divorcio se realice con éxito y sin largos procedimientos judiciales.

Descargo de responsabilidad

A pesar de la cuidadosa investigación y verificación de las fuentes, el autor no se hace responsable de la exactitud e integridad de la información presentada. En caso de cuestiones jurídicas y fiscales poco claras, se aconseja consultar a un abogado y/o asesor fiscal para obtener aclaraciones.

Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr