Depuis le 1er avril 2020, la loi sur la prolongation et l'amélioration des règles relatives au montant du loyer autorisé au début de la location est également en vigueur. Les dispositions légales correspondantes se trouvent dans le Code civil allemand (Bürgerliches Gesetzbuch - BGB).
La prolongation signifie que les gouvernements des Länder sont habilités jusqu'au 31.12.2025 à fixer par décret le contrôle des loyers dans les zones où le marché du logement est tendu. En Bavière, l'encadrement des loyers est actuellement en vigueur dans 162 villes et communes (y compris la ville de Munich) jusqu'à la date limite du 31.07.2020. On suppose toutefois que le gouvernement du Land de Bavière prolongera la validité de l'encadrement des loyers.
Par amélioration, le législateur entend le renforcement des dispositions légales à la charge des bailleurs pour les contrats de location conclus à partir du 1er avril 2020. Nous y reviendrons dans un instant.
Quand l'encadrement des loyers sera-t-il décrété ?
Selon le législateur, l'encadrement des loyers peut être décrété par les gouvernements des Länder si l'augmentation des loyers ou la charge locative moyenne des ménages est nettement plus élevée que la moyenne nationale, si la croissance de la population résidente est nettement supérieure à la création de nouveaux logements nécessaires ou s'il existe une forte demande de logements avec peu de logements vacants.
Que régit et comment fonctionne l'encadrement des loyers à Munich ?
La conséquence juridique est que le loyer au début du bail ne peut dépasser le loyer de référence local de plus de 10 %. Dans la ville de Munich, le loyer de référence local est déterminé par le miroir des loyers qualifié.
Exemple de loyer maximal autorisé
Ces données de départ constituent la base de tous les exemples suivants :
Appartement dans la ville de Munich ; blocage des loyers ; année de construction 2005 ; surface habitable : 100 m² ; loyer mensuel usuel : 15 € / m² = 1500 € ; relocation le 01.05.2020
→ Loyer maximum autorisé : Loyer local + 10 % = 1500 € + 150 € = 1650 €.
Où puis-je trouver les loyers de référence locaux pour ma ville ou ma commune ?
Pour certaines villes et quelques grandes communes, il existe ce qu'on appelle un miroir des loyers. Celui-ci doit rendre transparent le calcul du loyer de référence local. Comme il n'y a pas d'obligation d'établir un miroir des loyers, il n'existe pas pour chaque commune ou ville. On distingue le miroir de loyer simple et le miroir de loyer qualifié. Le miroir de loyer qualifié doit être réélaboré tous les deux ans et son élaboration se fait sur la base de directives scientifiques. Il existe un miroir des loyers qualifié pour la ville de Munich.
Conséquences pour les bailleurs en cas de non-respect de l'encadrement des loyers
La conséquence pour le bailleur en cas de non-respect de l'encadrement des loyers s'est nettement durcie depuis le 01.04.2020. La nouveauté est que le locataire peut désormais réclamer au bailleur le montant total du loyer dépassant le loyer autorisé, même rétroactivement. Pour ce faire, le locataire doit dénoncer l'infraction du bailleur à l'encadrement des loyers dans les deux ans et demi suivant le début du bail et le bail ne doit pas encore avoir pris fin à la réception de la dénonciation.
Pour tous les contrats de location conclus avant le 1er avril 2020 et pour lesquels l'encadrement des loyers s'applique, la règle selon laquelle le bailleur ne doit adapter le loyer au loyer autorisé qu'à partir de la date de réception de la réclamation reste en vigueur. Le remboursement de la part de loyer surévaluée dans le passé n'est pas prescrit ici.
Exemple d'infraction à l'encadrement des loyers
Au lieu du loyer mensuel maximal autorisé de 1650 € (voir l'exemple ci-dessus), l'appartement est loué le 01.05.2020 pour 2000 €. Le 15.09.2022, le bailleur reçoit un avis de non-respect de l'encadrement des loyers de la part du locataire.
→ Le bailleur doit rembourser au locataire le montant suivant : (2000 € - 1650 €) x 28 = 9.800 €
À partir du 01.10.2022, le loyer doit ensuite être adapté au loyer maximal autorisé de 1650 €.
Exceptions à l'encadrement des loyers
Il existe quatre exceptions pour lesquelles l'encadrement des loyers ne s'applique pas. Dans ce cas, le bailleur peut exiger un loyer plus élevé que celui en vigueur dans la localité, majoré de 10 %, lors d'une nouvelle location.
1. niveau de loyer plus élevé dans le bail précédent
Si le locataire précédent a payé un loyer plus élevé que celui autorisé par l'encadrement des loyers sur la base d'un contrat antérieur, le bailleur peut fixer le même loyer plus élevé pour le nouveau contrat de location, à condition de respecter l'obligation d'information décrite ci-dessus. En principe, les augmentations de loyer convenues au cours de l'année précédant la fin du bail ne sont pas prises en compte, à l'exception des augmentations de loyer dans le cadre de contrats de location échelonnés ou indexés.
Exemple de prélocation plus élevée
Loyer du locataire précédent : 1750 € / mois, résiliation le 01.03.2020, nouvelle location le 01.05.2020
→ Au lieu de 1650 €, le propriétaire peut demander 1750 € de loyer mensuel
2. travaux de modernisation au cours des trois dernières années
Lors d'une nouvelle location, le loyer peut dépasser de plus de 10 % le loyer habituel du quartier si des mesures de modernisation ont été prises au cours des trois dernières années. Et ce, si le bailleur n'a pas encore fait valoir l'augmentation de loyer possible pendant le dernier bail ou si la modernisation a été effectuée pendant la période de vacance avant la nouvelle location.
Le loyer est ensuite augmenté du montant qui peut également être ajouté dans le cadre d'un bail existant en raison d'une mesure de modernisation. Le supplément de modernisation maximal autorisé par an est de huit pour cent des coûts de modernisation.
Exemple de modernisation
Coûts de modernisation au cours des 3 dernières années : 18.000 €.
→ Supplément annuel de modernisation = 8 % x 18.000 € = 1440 €, ce qui correspond à 120 € par mois
→ Loyer autorisé pour une nouvelle location : 1650 € + 120 € = 1770 €
3. nouvelles constructions
Si un logement est utilisé et loué pour la première fois après le 01.10.2014, l'encadrement des loyers ne s'applique pas.
Exemple de loyer autorisé plus élevé en raison d'une nouvelle construction
Un appartement est utilisé et loué pour la première fois le 01.05.2020 après son achèvement. Le bailleur demande 1850 €.
→ Cela est autorisé, bien que le montant maximal soit de 1650 € en raison de l'encadrement des loyers.
4. mesures de modernisation importantes
Même si le logement a été modernisé de telle sorte que l'investissement représente environ un tiers de celui nécessaire pour un logement neuf comparable, le blocage des loyers ne s'applique pas à la première nouvelle location après la modernisation. Certes, l'encadrement des loyers s'applique à partir de la deuxième location, mais le bailleur peut invoquer la première exception, c'est-à-dire le niveau de loyer plus élevé dans le bail précédent, pour obtenir le même loyer lors de la deuxième location.
Exemple de modernisation complète
Avant le début de la location, le 01.05.2020, le bailleur a procédé à une modernisation complète de l'appartement.
→ Le bailleur a le droit de louer l'appartement, par exemple, à 1900 € au lieu du loyer autorisé de 1650 € calculé autrement sur la base de l'encadrement des loyers.
Obligation d'information du bailleur
Tout d'abord, un point important : depuis le 1er janvier 2019, le bailleur doit, dans les quatre cas exceptionnels prévus par la loi, fournir spontanément au locataire, avant même la conclusion du contrat, des informations sur le motif juridique qui l'autorise à fixer le loyer à un niveau supérieur de plus de 10 % à celui du loyer local. Ces informations doivent être fournies sous forme de texte (par ex. par fax ou par e-mail). Pour des raisons de sécurité juridique, ces informations doivent être mentionnées dans le contrat de location.
Si le bailleur ne remplit pas son obligation de renseigner, cela a de graves conséquences financières pour lui. En effet, même s'il peut fournir les informations sur les raisons pour lesquelles le loyer plus élevé est autorisé après la conclusion du contrat, le bailleur ne peut augmenter le loyer jusqu'au montant autorisé par la réglementation d'exception concernée que deux ans après la fourniture tardive des informations.
Exemple d'obligation d'information omise par le bailleur
Loyer autorisé en raison d'une dérogation légale : 2000 € / mois, mais le bailleur n'en informe le locataire qu'en juillet 2020, alors que le bail a été conclu le 01.05.2020.
→ Le bailleur ne peut augmenter le loyer autorisé de 1650 € par mois à 2000 € qu'au 01.08.2022. Il ne peut donc pas faire valoir ce montant dans l'intervalle : (2000 € - 1650 €) x 24 = 8.400 €.
Conclusion sur l'encadrement des loyers
Les avis sont partagés quant à savoir si l'encadrement des loyers a un sens ou non. Chacun trouvera de bons arguments pour défendre son point de vue. Le fait est que le contrôle des loyers s'applique dans 162 villes et communes de Bavière et y est actuellement prescrit par la loi. Pour éviter les malentendus et les ennuis, il est judicieux pour le bailleur d'un logement de connaître le loyer maximal autorisé et de ne pas le dépasser.
Cet article présente les grandes lignes de l'encadrement des loyers. Les subtilités légales doivent être analysées avec précision dans chaque cas particulier. N'hésitez pas à nous contacter pour louer votre bien avec l'aide d'Isar Estate.
