Noleggio freni a Monaco di Baviera: Cosa devono sapere i locatori

Dal 1° aprile 2020 è in vigore anche la legge sull'estensione e il miglioramento delle norme sull'importo dell'affitto ammissibile all'inizio del contratto di locazione. Le norme giuridiche corrispondenti sono contenute nel Codice Civile tedesco (BGB).

In questo contesto, per estensione si intende l'autorità dei governi del Land, prorogata fino al 31.12.2025, di determinare il freno ai canoni di locazione nelle aree con un mercato immobiliare ristretto tramite ordinanza. In Baviera, il Mietpreisbremse è attualmente valido in 162 città e comuni (compresa la città di Monaco) fino alla data di scadenza del 31.07.2020. Tuttavia, si presume che il governo statale bavarese prorogherà la validità del Mietpreisbremse.

Per miglioramento, il legislatore intende l'inasprimento delle norme giuridiche a carico dei locatori per i contratti di locazione stipulati a partire dal 01.04.2020. Per saperne di più su questo aspetto, basta un attimo.

Quando verrà attuata la Mietpreisbremse?

Secondo il legislatore, il freno agli affitti può essere imposto dai governi dei Länder se l'aumento degli affitti o l'onere medio degli affitti per le famiglie è significativamente più alto della media nazionale, se la crescita della popolazione residenziale è significativamente più alta rispetto alla creazione di nuovi alloggi necessari, o se c'è un'alta domanda di alloggi con bassi tassi di sfitto.

Che cosa regola la Mietpreisbremse e come funziona a Monaco?

La conseguenza legale è che l'affitto all'inizio della locazione può superare l'affitto locale comparabile di un massimo del 10%. Nella città di Monaco, l'affitto comparativo locale è determinato dall'indice qualificato degli affitti.

Esempio di affitto massimo consentito

La base di tutti gli esempi che seguono è costituita da questi dati iniziali:

Appartamento nella città di Monaco; freno all'affitto; anno di costruzione 2005; superficie abitabile: 100 m²; canone mensile abituale: 15 € / m² = 1500 €; nuova locazione 01.05.2020

→ Affitto massimo consentito: Affitto locale + 10 % = € 1500 + € 150 = € 1650

Dove posso trovare l'affitto comparativo locale per la mia città o il mio comune?

Per alcune città e alcuni comuni più grandi, esiste un cosiddetto indice degli affitti. L'obiettivo è quello di rendere trasparente la determinazione del canone di locazione comparativo locale. Poiché non vi è alcun obbligo di redigere un indice degli affitti, esso non esiste per ogni comune o città. Si distingue tra l'indice di locazione semplice e quello qualificato. L'indice di locazione qualificato deve essere redatto ogni due anni e si basa su linee guida scientifiche. Esiste un indice qualificato degli affitti per la città di Monaco.

Conseguenze per i proprietari in caso di violazione della Mietpreisbremse (freno all'affitto)

Le conseguenze per il locatore in caso di violazione della Mietpreisbremse (freno all'affitto) sono diventate significativamente più severe dal 01.04.2020. La novità è che l'inquilino può ora richiedere al locatore, con effetto retroattivo, anche l'importo totale dell'affitto che supera il canone consentito. A tal fine, l'inquilino deve notificare la violazione della Mietpreisbremse da parte del locatore entro i primi 2,5 anni dall'inizio della locazione e la locazione non deve essere terminata al momento della ricezione della notifica.

Per tutti i contratti di locazione stipulati prima del 01.04.2020 per i quali si applica la Mietpreisbremse, continua ad applicarsi la regola secondo cui il locatore deve adeguare il canone di locazione al canone ammissibile solo a partire dal momento in cui riceve il reclamo. Non è prevista la restituzione della quota di affitto fissata in passato in misura eccessiva.

Esempio di violazione della Mietpreisbremse (freno all'affitto)

Invece dell'affitto mensile massimo consentito di 1650 € (vedi esempio sopra), l'appartamento viene affittato il 01.05.2020 per 2000 €. Il 15.09.2022 viene notificata al locatore la violazione della Mietpreisbremse da parte dell'inquilino.

→ Il locatore deve rimborsare all'inquilino il seguente importo: (€ 2000 - € 1650) x 28 = € 9.800
A partire dal 1° ottobre 2022, l'affitto deve essere adeguato al canone massimo consentito di € 1650.

Eccezioni per il Mietpreisbremse

Esistono quattro eccezioni che fanno sì che la Mietpreisbremse non si applichi. In questo caso, il locatore è autorizzato ad applicare un canone di locazione superiore a quello locale più il 10 % quando affitta un nuovo immobile.

1. livello di affitto più alto nel precedente contratto di locazione

Se il precedente inquilino ha pagato un canone di locazione più alto sulla base di un contratto precedente rispetto a quello consentito dalla Mietpreisbremse, il locatore può stabilire lo stesso canone più alto anche per il nuovo contratto di locazione da stipulare, se rispetta l'obbligo di fornire informazioni di cui sopra. In linea di principio, tuttavia, non si tiene conto degli aumenti di canone concordati nell'ultimo anno prima della cessazione del contratto di locazione, ad eccezione degli aumenti di canone previsti da contratti di locazione graduati e indicizzati.

Esempio di affitto precedente più alto

Affitto inquilino precedente: 1750 € / mese, disdetta il 01.03.2020, nuovo inquilino il 01.05.2020


→ Invece di 1650 €, il proprietario può chiedere 1750 € di affitto al mese.

2. misure di ammodernamento negli ultimi tre anni

In caso di nuova locazione, l'affitto può superare il canone locale di oltre il 10% se negli ultimi tre anni sono state effettuate misure di ammodernamento. Questo è il caso se il locatore non ha ancora richiesto l'eventuale aumento dell'affitto durante l'ultima locazione o se l'ammodernamento è stato effettuato durante la vacanza prima della nuova locazione.

L'affitto viene quindi aumentato dell'importo che può essere aggiunto nel contesto di un contratto di locazione esistente a causa di una misura di ammodernamento. La sovrattassa di ammodernamento massima consentita per anno è pari all'otto per cento dei costi di ammodernamento.

Esempio di modernizzazione

Costi di ammodernamento negli ultimi 3 anni: € 18.000


→ Supplemento annuale per l'ammodernamento = 8 % x 18.000 € = 1440 €, pari a 120 € al mese.

→ Affitto consentito per una nuova locazione: €1650 + €120 = €1770

3. nuovi edifici

Se un appartamento viene utilizzato e affittato per la prima volta dopo il 01.10.2014, il freno all'affitto non si applica.

Esempio di aumento del canone di locazione consentito a causa di una nuova costruzione

Un appartamento viene utilizzato e affittato per la prima volta dopo il completamento dei lavori il 01.05.2020. Il padrone di casa chiede 1850 €.


→ Questo è consentito anche se l'importo massimo è di 1650 € a causa della Mietpreisbremse.

4. misure di modernizzazione complete

Anche se l'appartamento è stato ammodernato in modo così completo che l'investimento ammonta a circa un terzo della spesa necessaria per un appartamento nuovo analogo, non si applica la Mietpreisbremse alla prima nuova locazione dopo l'ammodernamento. Sebbene la Mietpreisbremse si applichi a partire dalla seconda locazione, il locatore può invocare la prima eccezione, ossia il livello di affitto più elevato della locazione precedente, per ottenere lo stesso affitto per la seconda locazione.

Esempio di modernizzazione completa

Prima dell'inizio del contratto di locazione, il 01.05.2020, il locatore ha modernizzato ampiamente l'appartamento.

→ Il locatore ha il diritto di affittare l'appartamento, ad esempio, a 1900 € invece dell'affitto altrimenti consentito di 1650 € calcolato sulla base della Mietpreisbremse.

Obbligo di informazione del locatore

Innanzitutto, un punto importante: dal 01.01.2019, il locatore deve fornire all'inquilino informazioni non richieste prima della stipula del contratto in tutti e quattro i casi eccezionali regolati dalla legge in merito al motivo legale per cui può fissare l'affitto oltre il 10% in più rispetto all'affitto locale. Queste informazioni devono essere fornite in forma testuale (ad es. fax o e-mail). Per sicurezza legale, le informazioni devono essere registrate nel contratto di locazione.

Se il locatore non adempie all'obbligo di fornire informazioni, ciò comporta gravi conseguenze finanziarie per lui. Anche se il locatore è in grado di fornire informazioni sui motivi che giustificano l'aumento del canone di locazione dopo la stipula del contratto, il locatore può aumentare il canone di locazione fino all'importo consentito dal rispettivo regolamento di esenzione solo due anni dopo la fornitura tardiva di informazioni.

Esempio di mancata informazione da parte del locatore

Affitto consentito a causa di un'esenzione legale: 2000 € / mese, ma il proprietario non informa l'inquilino di questo fino a luglio 2020, anche se il contratto di locazione è già stato concluso il 01.05.2020.

→ Il locatore può aumentare l'affitto consentito da 1650 euro al mese a 2000 euro solo a partire dal 01.08.2022. Pertanto, non può richiedere questo importo nel frattempo: (2000 € - 1650 €) x 24 = 8.400 €.

Conclusione sulla Mietpreisbremse

Le opinioni divergono sul fatto che il controllo degli affitti sia sensato o meno. Ognuno troverà buoni argomenti a sostegno del proprio punto di vista. Il fatto è che il freno all'affitto si applica in 162 città e comuni della Baviera ed è attualmente previsto dalla legge. Per evitare malintesi e problemi, è opportuno che il locatore di un appartamento conosca l'affitto massimo consentito e non lo superi.

Questo articolo presenta le caratteristiche principali del blocco degli affitti. Le sottigliezze legali devono essere analizzate con precisione in ogni singolo caso. Non esitate a contattarci per affittare la vostra proprietà con l'aiuto di Isar Estate.