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Gründer: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

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    Haus bei Scheidung verkaufen: Was im Scheidungsfall zu beachten ist

    Haus bei Scheidung verkaufen

    Das Leben ist nicht immer ein langer ruhiger Fluss. Dies gilt insbesondere auch für Eheschließungen: Wer eine Ehe eingeht, hat in der Regel die Hoffnung auf eine lebenslange partnerschaftliche Bindung. Doch eine Scheidung wird für mehr als ein Drittel aller geschlossenen Ehen in Deutschland irgendwann zur Realität und bringt viele emotionale und finanzielle Problemstellungen mit sich.

    In diesem kritischen Lebensabschnitt hilft ein konstruktiver Blick auf die Gesamtsituation, um die richtigen Entscheidungen für die Zukunft zu treffen und um Weichen neu zu stellen. Auch das gemeinsame Wohneigentum spielt bei den anfallenden Erwägungen eine wichtige Rolle und automatisch taucht die Frage auf: Was passiert nach der Scheidung mit dem Haus?

    Wir haben alles Wissenswerte zum Thema Scheidung und gemeinsames Haus für Sie zusammengestellt.

    Scheidungsimmobilie- Ehevertrag: Ja oder Nein?

    Nach deutschem Gesetz gilt bei einer Eheschließung automatisch der Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes geregelt ist. Bei der Zugewinngemeinschaft wird das während der Ehe erwirtschaftete Vermögen, also der Zugewinn, bei einer Scheidung unter beiden Partnern gleichermaßen aufgeteilt wird.

    Hat einer der Eheleute eine Immobilie mit in die Ehe gebracht, kann ein Ehevertrag regeln, dass diese nicht mit unter den Zugewinnausgleich fällt. Ebenfalls kann in einem Ehevertrag zum Beispiel festgelegt werden, dass ein Ehepartner nach der Scheidung das Haus behält und der andere durch monatliche Ausgleichszahlungen entschädigt wird. Auch wenn es nicht romantisch ist: Die frühe Erwägung, speziell bei einseitigem Vermögen einen Ehevertrag zu schließen, macht Sinn.

    Gemeinsames Haus bei Scheidung: Was soll mit der gemeinsamen Immobilie passieren?

    Die Aufteilung des Geldvermögens und der Wertpapieranlagen ist bei einer Scheidung leicht zu bewerkstelligen, da diese Vermögensbestandteile klar teilbar sind. Ein Haus oder eine Wohnung lassen sich im Gegensatz zu Geldvermögen jedoch nicht so einfach trennen. Wenn der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft gilt, ist die Lage hier um einiges komplizierter, denn die Ehepartner müssen sich einigen, was im Rahmen der Scheidung mit der Immobilie passieren soll. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten:

    1.Teilungsversteigerung: Die schlechteste Lösung

    Zu einer Teilungsversteigerung kommt es immer dann, wenn beide Ehepartner partout keine Einigung finden, was mit der Scheidungsimmobilie passieren soll. In diesem Fall können beide Parteien einen Antrag auf Teilungsversteigerung beim örtlichen Amtsgericht stellen. Das Haus wird dann öffentlich durch das Vollstreckungsgericht versteigert. Der Zuschlag geht an den höchst Bietenden. Bei einer Teilungsversteigerung wird in der Regel ein deutlich geringerer Verkaufspreis erzielt als bei einem einvernehmlichen Verkauf. Hinzu kommen Gerichtskosten und die Kosten für den Sachverständigen. Eine Teilungsversteigerung ist somit die schlechteste Lösung für beide Partner.

    2. Realteilung: Das Haus wird  in zwei getrennte Wohneinheiten aufgeteilt

    Die Teilungserklärung ist dann möglich, wenn es sich bei der Scheidungsimmobilie um ein Haus handelt, das aus mehreren Wohneinheiten besteht. Hier kann jedem Ehepartner das Alleineigentum an bestimmten Wohnbereichen zugesprochen werden, sodass eine Teilung des Eigentums stattfindet, ohne, dass durch die Scheidung das Haus verkauft werden muss. Die Ehepartner können dann als Alleineigentümer über die jeweilige Wohneinheit verfügen und eigenständig entscheiden, ob die Wohnung selbst bewohnt, verkauft oder vermietet werden soll. Eine Realteilung ist nur in seltenen Fällen möglich, da hierbei die architektonischen und baulichen Gegebenheiten eine Aufteilung zulassen müssen.

    3. Eigentumsübertragung: Ein Ehepartner kann wohnen bleiben

    Von Eigentumsübertragung spricht man, wenn nach der Scheidung ein gemeinsames Haus nicht verkauft wird, sondern einer der Ehepartner dort wohnen bleibt. In diesem Fall muss derjenige, der auszieht, ausbezahlt werden. Damit das korrekt vonstattengeht, wird im Vorfeld der aktuelle Marktwert der Scheidungsimmobilie ermittelt. Bei der Eigentumsübertragung muss auch die finanzierende Bank mitspielen, denn nur mit ihrer Zustimmung kann der Ehepartner, der ausgezahlt wird, aus der gesamtschuldnerischen Mithaftung am Immobilienkredit entlassen werden. Im Idealfall findet die Übertragung der Immobilie noch vor dem Scheidungsstichtag statt, denn so erspart sich der erwerbende Teil die Grunderwerbssteuer.

    4. Schenkung des Hauses an die Kinder

    Die Eigentumsübertragung kann auch in Form einer Schenkung an die gemeinsamen Kinder erfolgen. Bei Kindern unter 18 Jahren muss hier in der Regel das Vormundschaftsgericht zustimmen. Bei dieser Option werden sämtliche Rechte und Pflichten, welche die Immobilie betreffen, auf das Kind übertragen. Auch wenn das Immobilieneigentum bei dieser Lösung in der Familie verbleibt, ist es sehr wichtig, dass immer die Interessen des Kindes im Vordergrund stehen. So sollte man sich bei dieser Variante unbedingt fragen, ob die Schenkung auch für das Kind die optimale Lösung darstellt.

    5. Vermietung des Hauses

    Es besteht ebenfalls die Möglichkeit nach der Scheidung ein gemeinsames Haus zu behalten und zu vermieten. Diese Möglichkeit ist insbesondere dann interessant, wenn ein Verkauf der Immobilie aufgrund wirtschaftlicher Erwägungen aktuell keinen Sinn macht. Die Grundvoraussetzung für eine Vermietung des Hauses ist, dass beide Partner mit den vereinbarten Modalitäten im Mietvertrag einverstanden sind. Die Mieteinnahmen und anfällige Kosten werden dann gleichmäßig aufgeteilt. Da hier jedoch weiterhin gemeinsame Entscheidungen getroffen werden müssen, kommt diese Variante nur infrage, wenn Sie sich nach der Scheidung noch gut mit Ihrem Ex-Partner verstehen.

    6. Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie

    Es gibt viele Gründe, warum die scheidenden Eheleute sich von der gemeinsamen Immobilie trennen. Zum einen spielen hier wirtschaftliche Erwägungen eine wichtige Rolle. Zum anderen möchten viele Menschen in dieser Situation ihren neuen Lebensabschnitt ohne Altlasten beginnen und sehen daher den einvernehmlichen Verkauf des gemeinsamen Hauses als die beste Lösung an. Der Verkaufserlös wird nach dem erfolgreichen Verkauf je nach Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile am Haus, gerecht auf beide Partner aufgeteilt. Eventuell bestehende Kredite müssen zuvor noch vollständig getilgt werden.

    Was spricht für den Verkauf des gemeinsamen Hauses bei Scheidung?

    Eine Scheidungsimmobilie einvernehmlich zu verkaufen, stellt in vielen Fällen die einzig machbare Lösung dar. Die wichtigsten Gründe hierfür sind:

    • Der Wunsch nach der Entflechtung der ehelichen Gemeinschaft, um einen klaren Schlussstrich zu ziehen
    • die finanzielle Situation
    • das ehemals gemeinsam genutzte Haus ist für einen Partner alleine zu groß und passt somit nicht mehr zu den Lebensumständen

    Um die Entscheidung für oder gegen den Hausverkauf bei Ihrer Scheidung unter wirtschaftlichen Aspekten treffen zu können, sollten Sie zunächst den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Als erfahrener Immobilienmakler im Raum München stehen wir Ihnen für eine präzise Immobilienbewertung gerne persönlich zur Verfügung.

     

    Tipp

    Für einen ersten groben Schätzwert des Marktwerts Ihrer Immobilie  können Sie gerne unser kostenfreies Online-Bewertungstool nutzen:

     

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    Für eine präzise Bewertung stehen wir Ihnen gerne persönlich zur Verfügung.

    Wann ist der geeignete Zeitpunkt für den Verkauf?

    Für eine rechtskräftige Scheidung ist laut Gesetz in Deutschland eine Trennungsphase von einem Jahr verpflichtend. Während dieser Phase müssen die Eheleute getrennt von Tisch und Bett leben.

    Sind sich beide Noch-Ehepartner bereits während des Trennungsjahres klar, dass eine Wiederherstellung der ehelichen Lebensgemeinschaft ausgeschlossen ist, gibt es einige Argumente für den Verkauf des Hauses bereits im Trennungsjahr. So werden Bewirtschaftungskosten gespart, der Erlös aus dem Hausverkauf kann für durch die Scheidung entstehende Kosten verwendet werden und beide Parteien können ihr Leben schneller in neue Bahnen lenken. Für einen vorzeitigen Verkauf des Hauses bereits im Trennungsjahr müssen beide Ehepartner mit dem Verkauf einverstanden sein.

    So verkaufen Sie Ihre Immobilie unkompliziert und mit Erfolg

    Wichtig beim Verkauf Ihrer Scheidungsimmobilie ist, dass Sie als Noch-Ehepaar möglichst am gleichen Strang ziehen können, um Ihre gemeinsame Immobilie erfolgreich zu verkaufen. In keinem Fall sollte bei den Kaufinteressenten das Gefühl aufkommen, dass Sie einen Notverkauf tätigen müssen. Dies würde mit großer Wahrscheinlichkeit zu Preisabschlägen führen. Verkaufen Sie möglichst, bevor der finanzielle Druck Sie dazu zwingt und versuchen Sie in jedem Fall, den Verkauf mittels einer Teilungsversteigerung zu vermeiden. Sie verlieren hierbei beide viel Geld!

    Als erfahrene und empathische Immobilienspezialisten beraten wir Sie umfassend zu den verschiedenen Optionen bei einer Scheidungsimmobilie. Wir unterstützen Sie, eine Basis zu finden, um zu einer einvernehmlichen Entscheidung über die Zukunft Ihres gemeinsamen Hauses zu kommen.

    Im Falle eines Verkaufes werden wir als professionelle Immobilienmakler alles tun, um diesen für Sie so einfach und gewinnbringend wie möglich zu gestalten.

    Zwölf Tipps für einen erfolgreichen Immobilienverkauf

    In unserer Broschüre „12 Tipps für Immobilienverkäufer“ haben wir für Sie wichtige Informationen für den Verkauf einer Immobilie zusammengestellt.

    Sie erhalten gleich nach Anmeldung eine E-Mail von uns, um das Dokument mit den 12 Tipps herunterzuladen.

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      Zusammenfassung zu Haus bei Scheidung verkaufen

      Der Verkauf einer Immobilie ist zumeist mit großen emotionalen Herausforderungen verbunden. Dies gilt insbesondere, wenn eine Scheidung der Verkaufsgrund ist. So ist es schwierig, ohne Hilfe die richtigen Entscheidungen zu treffen, um den Verkauf des Hauses oder der Wohnung bestmöglich zu realisieren. Als erfahrener Immobilienmakler im Raum München unterstützen wir Sie mit einer umfangreichen Strategie und fundiertem Know-how, um ein optimales Verkaufsergebnis zu erzielen.

      Wir bringen unseren Strategievorschlag für Sie immer mit Ihren individuellen Bedürfnissen in Einklang, denn wir wissen, wie sensibel vor allem Themen wie Scheidung, Erbe oder der Verkauf aus Altersgründen sind. Unser Ziel ist es, Sie in einer schwierigen Lebensphase bestmöglich zu unterstützen, Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie mit unserer Erfahrung komplett den Rücken freizuhalten und das bestmögliche Verkaufsergebnis für Sie zu erzielen. Möchten Sie wissen, welchen Wert Ihre Scheidungsimmobilie hat? Brauchen Sie weitere Informationen oder haben Sie Fragen? Wir hören Ihnen gerne aufmerksam zu und unterstützen Sie dabei, Ihre Bedürfnisse und Vorstellungen zu ordnen.

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      Haftungsausschluss

      Trotz sorgfältiger Recherche und Überprüfung der Quellen übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Informationen. Bei unklaren Rechts- und Steuerfragen ist es angeraten, zu deren Klärung einen Anwalt und / oder Steuerberater zu beauftragen.

      Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

      Bildnachweis: Shutterstock, 717943141, sondem

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