Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf

Jurist schreibt in einem Buch, im Vordergrund ein Richterhammer und eine goldene Waage auf dem Schreibtisch.

Die Auflassungsvormerkung hat ihre Wurzeln im deutschen Grundbuchrecht des 19. Jahrhunderts und wurde eingeführt, um Käufer vor Eigentumsverlusten zu schützen. Sie sichert bis heute den Anspruch auf Eigentumsübertragung, bevor diese endgültig im Grundbuch eingetragen wird. Wer beabsichtigt, eine Immobilie bzw. ein Grundstück zu erwerben oder zu verkaufen, sollte die Auflassungsvormerkung, ihre Bedeutung und ihre Vorteile kennen. Wir erklären Ihnen das zentrale Instrument beim Immobilienkauf in Deutschland.

Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Vorteile der Auflassungsvormerkung im Detail
Ist die Auflassungsvormerkung Pflicht beim Immobilienkauf?
Unterschied zur Auflassung: Bedeutung im Vergleich
Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch – Ablauf
Was kostet die Absicherung im Grundbuch?
Zusammenfassung zur Auflassungsvormerkung
Notarieller Kaufvertrag mit Auflassungsvormerkung – unsere Makler helfen
FAQ zur Auflassungsvormerkung und ihren Voraussetzungen

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Wurde ein Immobilienkaufvertrag bereits notariell beurkundet, die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch allerdings noch nicht vorgenommen, besteht ein gewisses Restrisiko. Der Verkäufer könnte das Grundstück oder die darauf befindliche Immobilie noch an eine dritte Person veräußern oder sie belasten. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Durch die Eintragung können während des Übergangszeitraums keine Verfügungen über das Grundstück oder die Immobilie getroffen werden, die den Rechten des Käufers entgegenstehen. Alle nachträglichen Verfügungen, die das Recht des Käufers beeinträchtigen, werden unwirksam. Nachdem die Übertragung des Eigentums abgeschlossen und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, hat die Auflassungsvormerkung ihren Schutzzweck erfüllt und kann daher gelöscht werden.

Wichtig

Das Bürgerliche Gesetzbuch beinhaltet in §§ 883 bis 888 die genaue Beschreibung der Auflassungsvormerkung mit ihrer Definition. Die spezielle Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) ist hingegen in § 925 BGB geregelt.

Vorteile der Auflassungsvormerkung im Detail

Im Kontext von Transaktionen sollten Sie die Auflassungsvormerkung demnach kennen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen – in München oder deutschlandweit. Sie bietet dem Käufer folgende spezifische Vorteile:

Sicherung des Käuferanspruchs
Schutz vor rechtlichen Risiken während des Übergangsprozesses
Verhinderung unerwünschter Veräußerung des Grundstücks oder der Immobilie
Schutz vor Belastungen wie einer Grundschuld oder Hypothek
Minimierung von Konflikten durch klar definierte gesetzliche Regelungen

Gibt es auch Nachteile der Auflassungsvormerkung?

Auch wenn die Auflassungsvormerkung viele Vorteile bietet, gibt es durchaus Voraussetzungen und herausfordernde Punkte, die Sie beachten sollten. Die Eintragung kann den Kaufprozess etwas verzögern, da sie erst nach der notariellen Beurkundung erfolgt. Außerdem entstehen durch Notar- und Grundbuchgebühren zusätzliche Kosten. In seltenen Fällen kann es bei fehlerhaften oder verspäteten Eintragungen zu rechtlichen Unklarheiten kommen.

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Ist die Auflassungsvormerkung Pflicht beim Immobilienkauf?

Eine Auflassungsvormerkung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, also keine Pflicht. In der Praxis wird sie jedoch fast immer eingetragen, weil sie den Käufer zuverlässig schützt. Ohne diese Vormerkung trägt der Käufer ein hohes Risiko, sein Eigentumsrecht zu verlieren, falls etwas Unerwartetes geschieht. Das gilt selbst bei einem Immobilienvertrieb für Bauträger. Daher empfehlen auch wir Ihnen die Auflassungsvormerkung für einen sicheren Immobilienkauf.

Unterschied zur Auflassung: Bedeutung im Vergleich

Die Auflassung und die Auflassungsvormerkung sind zwei eng miteinander verbundene Begriffe, die aber rechtlich unterschiedliche Schritte im Immobilienkauf bezeichnen.

Die Auflassung meint die eigentliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer, bei der klargestellt wird, dass das Eigentum an der Immobilie übergehen soll. Sie wird in der Regel beim Notar erklärt.
Die Auflassungsvormerkung hingegen wird im Grundbuch eingetragen, um diesen Anspruch bis zur endgültigen Eigentumsübertragung abzusichern. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich noch an jemand anderen veräußert oder belastet.

Gleichzeitig ist die Auflassung ein zentraler Moment im Immobilienkauf und Voraussetzung für eine Auflassungsvormerkung. Erst mit ihr wird der Eigentumsübergang rechtlich verbindlich vorbereitet. Deshalb muss sie zwingend vor einem Notar erklärt werden, um Rechtssicherheit zu schaffen. Mündliche Absprachen oder private Verträge – beispielsweise bei einem Hausverkauf in München – reichen dafür nicht aus.

Wichtig

Das Notariat wird Sie als Käufer erst dann auffordern, den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer zu überweisen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Eine dieser Voraussetzungen ist die Bestätigung des Grundbuchamts, dass die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde.

Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch – Ablauf

Die Eintragung im Grundbuch erfolgt auch bei der Auflassungsvormerkung nach einem festgelegten Verfahren. Den genauen Ablauf möchten wir Ihnen einmal Schritt für Schritt erläutern.

1. Beurkundung

Zunächst muss der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie notariell beurkundet werden. Dies ist Voraussetzung für die Eintragung der Auflassungsvormerkung.

2. Anweisung

Anschließend kümmert sich das Notariat auf Ihren Wunsch hin um den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung beim jeweiligen Grundbuchamt.

3. Prüfung

Das Grundbuchamt prüft diesen Antrag und die notarielle Beurkundung, um sicherzustellen, dass für die Auflassungsvormerkung alle Voraussetzungen erfüllt sind.

4. Eintragung

Nach erfolgreicher Prüfung wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Erst wenn Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, erfolgt die Löschung im Regelfall automatisch.

Was kostet die Absicherung im Grundbuch?

Die Kosten der Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Kaufpreis Ihrer Immobilie und ergeben sich aus den Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt. In der Regel liegen sie zwischen 0,5 % und 1 % des Kaufpreises. Diese Ausgaben gehören zu den üblichen Nebenkosten beim Immobilienkauf. Die genaue Höhe variiert jedoch je nach Bundesland und Aufwand des Grundbuchamts. Viele Käufer setzen dennoch auf die Grundbucheintragung, da sie ein hohes Maß an Sicherheit bietet. Im Verhältnis zum gesamten Kaufpreis sind die Kosten gering, der Nutzen ist hingegen erheblich.

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Zusammenfassung zur Auflassungsvormerkung

Bevor Sie sich nun also mit den Details des Immobilienkaufs beschäftigen, möchten wir die wichtigsten Fakten rund um die Auflassungsvormerkung noch einmal zusammenfassen.

Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und der Eintragung im Grundbuch.

Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück oder die Immobilie an Dritte verkauft oder belastet, denn sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und minimiert rechtliche Risiken.

Die Auflassungsvormerkung ist gesetzlich in §§ 883 bis 888 BGB definiert. Die Auflassung wird dagegen in § 925 BGB näher beschrieben und meint nicht dasselbe.

Sobald der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist, wird die Auflassungsvormerkung in der Regel automatisch aus dem Grundbuch gelöscht.

Sie haben weitere Fragen zu rechtlicher Sicherheit beim Eigentumsübergang? Dann nehmen Sie gern Kontakt zu unseren Maklern auf und lassen Sie sich unverbindlich beraten.

Schwarz-Weiß-Porträt von Christian Dürr, Gründer von Isar Estate.

Notarieller Kaufvertrag mit Auflassungsvormerkung – unsere Makler helfen

Zögern Sie nicht und senden Sie uns Ihre Anfrage. Isar Estate ist Ihr Immobilienmakler für München und Umgebung. Wir möchten Sie Schritt für Schritt dabei begleiten, Ihre Immobilienziele zu erreichen – oftmals mit einer Auflassungsvormerkung.

Dipl.-Kfm. Christian Dürr
Gründer Isar Estate

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FAQ zur Auflassungsvormerkung und ihren Voraussetzungen

Wann wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen?

Die Eintragung folgt einem festen Ablauf und wird nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags über den Notar beantragt und vom Grundbuchamt geprüft sowie vorgenommen. Der gesamte Ablauf dauert meist wenige Tage bis Wochen. Ab der Eintragung ist Ihr Anspruch auf Eigentumsübertragung rechtlich gesichert. Wir von Isar Estate unterstützen Sie gern dabei, alles für einen erfolgreichen Immobilienkauf in die Wege zu leiten.

Wie lange bleibt eine Auflassungsvormerkung bestehen?

Sie bleibt so lange im Grundbuch bestehen, bis die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgt ist. Nach Abschluss des Kaufpreises und der finalen Auflassung wird sie automatisch gelöscht. In Ausnahmefällen kann sie auch manuell gelöscht werden – etwa bei einem Rücktritt vom Kaufvertrag.

Wer veranlasst die Eintragung?

In der Regel übernimmt Ihr Notar diesen Schritt. Er reicht beim Grundbuchamt den Antrag auf eine Auflassungsvormerkung ein, sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist. Sie müssen sich also nicht selbst darum kümmern – die Vormerkung wird bei Bedarf automatisch im Zuge des Kaufprozesses veranlasst. Wir empfehlen diesen Schritt, er ist jedoch keine Pflicht.

Kann eine Auflassungsvormerkung gelöscht werden, bevor der Kauf abgeschlossen ist?

Ja, das ist möglich, wenn sich Käufer und Verkäufer einvernehmlich einigen oder der Kaufvertrag aufgehoben wird. Die Löschung erfolgt in diesem Fall durch einen notariellen Antrag beim Grundbuchamt. Ohne Zustimmung des Käufers kann die Vormerkung jedoch nicht entfernt werden.

Ist die Auflassungsvormerkung auch bei einer Schenkung oder Erbschaften nötig?

In diesen Fällen ist die Grundbucheintragung meist nicht wirklich von Bedeutung, da kein Kaufvertrag mit Gegenleistung vorliegt. Dennoch kann sie sinnvoll sein, wenn ein Eigentumsübergang zeitlich verzögert erfolgt oder rechtlich abgesichert werden soll. Gern erklären Ihnen unsere Experten von Isar Estate im Detail, wann die Auflassungsvormerkung auch bei familiären Vereinbarungen oder Teilübertragungen sinnvoll ist.

Haftungsausschluss

Trotz sorgfältiger Recherche und Überprüfung der Quellen übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Informationen. Bei unklaren Rechts- und Steuerfragen ist es angeraten, zu deren Klärung einen Anwalt und / oder Steuerberater zu beauftragen.

Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr