Comunicazione preventiva di cessione in caso di acquisto di un immobile

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L'avviso di trasferimento prioritario affonda le sue radici nella legge catastale tedesca del XIX secolo ed è stato introdotto per proteggere gli acquirenti dalla perdita di proprietà. Ancora oggi, garantisce il diritto di trasferire la proprietà prima dell'iscrizione definitiva nel registro fondiario. Chiunque intenda acquistare o vendere un immobile o un terreno dovrebbe conoscere l'avviso di prelazione, il suo significato e i suoi vantaggi. Vi spieghiamo questo strumento fondamentale per l'acquisto di un immobile in Germania.

Indice dei contenuti

Che cos'è un avviso di cessione prioritaria?
Vantaggi dell'avviso di cessione prioritaria in dettaglio
La notifica di cessione prioritaria è obbligatoria quando si acquista un immobile?
Differenza rispetto al trasporto: significato a confronto
Iscrizione dell'avviso di prelazione nel registro fondiario - procedura
Quanto costa assicurare il catasto?
Sintesi dell'avviso di cessione prioritaria
Contratto d'acquisto notarile con preavviso di trasferimento - i nostri agenti immobiliari possono aiutarvi
FAQ sull'avviso di cessione prioritaria e sui suoi requisiti

Che cos'è un avviso di cessione prioritaria?

Se il contratto di acquisto di un immobile è già stato autenticato, ma l'acquirente non è ancora stato iscritto nel registro fondiario come nuovo proprietario, esiste un certo rischio residuo. Il venditore potrebbe ancora vendere l'immobile o la proprietà su di esso a terzi o gravarlo. Per ovviare a questo rischio, la notifica di trasferimento prioritario viene iscritta nel registro fondiario.

A seguito della registrazione, durante il periodo transitorio non è possibile effettuare alcuna disposizione del terreno o dell'immobile in contrasto con i diritti dell'acquirente. Tutte le disposizioni successive che incidono sui diritti dell'acquirente diventano inefficaci. Una volta che il trasferimento di proprietà è stato completato e l'acquirente è stato iscritto nel registro fondiario come nuovo proprietario, l'avviso di trasferimento prioritario ha raggiunto il suo scopo di protezione e può quindi essere cancellato.

Importante

Le sezioni da 883 a 888 del Codice Civile tedesco contengono una descrizione precisa dell'avviso di priorità del trasferimento e della sua definizione. L'accordo speciale sul trasferimento di proprietà (cessione), invece, è disciplinato dalla Sezione 925 BGB.

Vantaggi dell'avviso di cessione prioritaria in dettaglio

In caso di vendita di un immobile, a Monaco di Baviera o in qualsiasi altra parte della Germania, è necessario conoscere la notifica di trasferimento prioritaria. Esso offre all'acquirente i seguenti vantaggi specifici:

Garantire il credito dell'acquirente
Protezione dai rischi legali durante il processo di transizione
Prevenire la vendita indesiderata del terreno o della proprietà
Protezione contro i gravami, come ad esempio un onere fondiario o un'ipoteca.
Riduzione al minimo dei conflitti attraverso norme giuridiche chiaramente definite.

Ci sono degli svantaggi nell'avviso di cessione prioritaria?

Anche se l'avviso di passaggio prioritario offre molti vantaggi, ci sono sicuramente dei prerequisiti e dei punti difficili da tenere a mente. La registrazione può ritardare un po' il processo di acquisto, in quanto avviene solo dopo l'autenticazione notarile. Anche le spese notarili e catastali comportano costi aggiuntivi. In rari casi possono sorgere ambiguità legali in caso di registrazioni errate o ritardate.

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La notifica di cessione prioritaria è obbligatoria quando si acquista un immobile?

L'avviso di cessione prioritaria non è previsto dalla legge e non è quindi obbligatorio. Nella pratica, tuttavia, viene quasi sempre registrato perché protegge in modo affidabile l'acquirente. Senza questo avviso di priorità, l'acquirente corre un rischio elevato di perdere i propri diritti di proprietà in caso di imprevisti. Questo vale anche per le vendite di immobili per conto di promotori immobiliari. Per questo motivo, per un acquisto sicuro di un immobile, consigliamo anche l'avviso di prelazione.

Differenza rispetto al trasporto: significato a confronto

La cessione e l'avviso di cessione prioritaria sono due termini strettamente correlati, ma denotano fasi giuridicamente diverse del processo di acquisto di un immobile.

Il trasferimento si riferisce all'accordo vero e proprio tra l'acquirente e il venditore in cui si chiarisce che la proprietà dell'immobile deve essere trasferita. Di solito viene dichiarata presso lo studio notarile.
L'avviso di trasferimento prioritario, invece, viene iscritto nel registro fondiario per garantire questo diritto fino al trasferimento definitivo della proprietà. In questo modo si protegge l'acquirente dal rischio che il venditore venda o graviti la proprietà a qualcun altro nel frattempo.

Allo stesso tempo, la cessione è un momento centrale dell'acquisto di un immobile e un prerequisito per una notifica prioritaria di cessione. Solo in questo modo il trasferimento di proprietà viene preparato in modo giuridicamente vincolante. Deve quindi essere dichiarato davanti a un notaio per creare certezza giuridica. Accordi verbali o contratti privati - ad esempio per la vendita di una casa a Monaco di Baviera - non sono sufficienti a tal fine.

Importante

Lo studio notarile chiederà all'acquirente di trasferire il prezzo d'acquisto concordato al venditore solo dopo che saranno stati soddisfatti determinati requisiti. Uno di questi requisiti è la conferma da parte dell'ufficio del registro fondiario che l'avviso di trasferimento prioritario è stato inserito nel registro fondiario.

Iscrizione dell'avviso di prelazione nel registro fondiario - procedura

Anche l'iscrizione nel registro fondiario segue una procedura stabilita per l'avviso di trasferimento prioritario. Vi spieghiamo la procedura esatta passo dopo passo.

1. notarizzazione

In primo luogo, l'acquisto di un terreno o di un immobile deve essere autenticato. Questo è un prerequisito per la registrazione dell'avviso di trasferimento prioritario.

2a istruzione

Su richiesta del cliente, lo studio notarile si occuperà della richiesta di registrazione dell'avviso di prelazione presso l'ufficio catastale competente.

3. esame

Il catasto controlla questa domanda e l'atto notarile per verificare che siano soddisfatti tutti i requisiti per l'avviso di trasferimento prioritario.

4° voce

Dopo un controllo positivo, l'avviso di passaggio prioritario viene iscritto nel registro fondiario. Solitamente la cancellazione avviene automaticamente solo quando si è iscritti nel registro fondiario come nuovi proprietari.

Quanto costa assicurare il catasto?

I costi dell'avviso di trasferimento prioritario si basano sul prezzo di acquisto dell'immobile e derivano dalle spese notarili e catastali. Di norma, sono compresi tra lo 0,5% e l'1% del prezzo di acquisto. Queste spese fanno parte dei normali costi aggiuntivi per l'acquisto di un immobile. Tuttavia, l'importo esatto varia a seconda dello Stato federale e dei costi sostenuti dal catasto. Molti acquirenti optano comunque per l'iscrizione al catasto perché offre un elevato grado di sicurezza. I costi sono contenuti rispetto al prezzo totale di acquisto, ma i vantaggi sono notevoli.

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Sintesi dell'avviso di cessione prioritaria

Prima di entrare nei dettagli dell'acquisto di un immobile, vorremmo riassumere i fatti più importanti relativi all'avviso di trasferimento prioritario.

L'avviso di passaggio prioritario protegge l'acquirente nel periodo che intercorre tra il rogito del contratto di compravendita e l'iscrizione nel registro fondiario.

Impedisce al venditore di vendere o gravare il terreno o la proprietà a terzi, in quanto garantisce il diritto dell'acquirente al trasferimento della proprietà e riduce al minimo i rischi legali.

L'avviso di priorità del trasferimento è definito dalla legge nelle sezioni da 883 a 888 del BGB. La cessione, invece, è descritta in modo più dettagliato nella Sezione 925 BGB e non ha lo stesso significato.

Non appena l'acquirente viene registrato come nuovo proprietario, l'avviso di passaggio prioritario viene solitamente cancellato automaticamente dal registro fondiario.

Avete altre domande sulla sicurezza legale nel trasferimento di proprietà? Allora contattate i nostri agenti immobiliari e lasciatevi consigliare senza impegno.

Ritratto in bianco e nero di Christian Dürr, fondatore della Isar Estate.

Contratto d'acquisto notarile con preavviso di trasferimento - i nostri agenti immobiliari possono aiutarvi

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Dipl.-Kfm. Christian Dürr
Fondatore Tenuta Isar

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FAQ sull'avviso di cessione prioritaria e sui suoi requisiti

Quando viene trascritto nel registro fondiario l'avviso di cessione prioritaria?

La registrazione segue una procedura fissa e viene richiesta tramite il notaio dopo l'autenticazione del contratto di acquisto e viene controllata ed eseguita dal catasto. L'intero processo richiede solitamente alcuni giorni o settimane. Dal momento della registrazione, il vostro diritto al trasferimento di proprietà è legalmente garantito. Noi di Isar Estate saremo lieti di assistervi nel predisporre tutto il necessario per un acquisto immobiliare di successo.

Per quanto tempo rimane in vigore un avviso di cessione prioritaria?

Rimane nel registro fondiario fino al trasferimento definitivo della proprietà. Una volta che il prezzo di acquisto è stato perfezionato e il trasferimento definitivo è avvenuto, viene cancellato automaticamente. In casi eccezionali può essere cancellato anche manualmente, ad esempio in caso di annullamento del contratto di compravendita.

Chi organizza la registrazione?

Di norma, il notaio si occuperà di questa fase. Non appena il contratto d'acquisto è stato firmato, il notaio presenterà al catasto la richiesta di notifica di priorità. Ciò significa che non dovrete occuparvene voi stessi: l'avviso di prelazione viene predisposto automaticamente nell'ambito del processo di acquisto, se necessario. Consigliamo questo passaggio, ma non è obbligatorio.

È possibile annullare un avviso di cessione prioritaria prima che l'acquisto sia stato completato?

Sì, è possibile se l'acquirente e il venditore raggiungono un accordo amichevole o se il contratto di acquisto viene annullato. In questo caso, l'annullamento avviene tramite una richiesta notarile al catasto. Tuttavia, l'avviso di prelazione non può essere annullato senza il consenso dell'acquirente.

L'avviso di cessione prioritaria è necessario anche in caso di donazione o eredità?

In questi casi, l'iscrizione nel registro fondiario non è di solito rilevante, poiché non esiste un contratto di acquisto con corrispettivo. Tuttavia, può essere utile se il trasferimento di proprietà è in ritardo o deve essere garantito legalmente. I nostri esperti di Isar Estate saranno lieti di spiegarvi nel dettaglio quando l'avviso di passaggio prioritario è utile anche in caso di patti di famiglia o trasferimenti parziali.

Dichiarazione di non responsabilità

Nonostante un'attenta ricerca e verifica delle fonti, l'autore non si assume alcuna responsabilità per l'accuratezza e la completezza delle informazioni presentate. In caso di questioni legali e fiscali poco chiare, si consiglia di consultare un avvocato e/o un consulente fiscale per ottenere chiarimenti.

Autore: Dipl.-Kfm. Christian Dürr