Geerbte Immobilie annehmen oder die Erbschaft ausschlagen? Der Grundbuchauszug gibt Ihnen Auskunft!
Es macht Sinn, dass Sie sich als Erbe zeitnah mit der geerbten Immobilie beschäftigen. Dazu sollten Sie den Grundbuchauszug einsehen. Dieses Dokument ist eine sehr wichtige Informationsquelle. Hier finden Sie die Rechte, die Pflichten und die Verbindlichkeiten, die mit der geerbten Immobilie verbunden sind. Gerne unterstützen wir Sie bei der Beschaffung und der Analyse des Grundbuchauszugs.
In der Regel haben Sie nur sechs Wochen Zeit, um das Erbe nach Kenntnisnahme des Erbfalls auszuschlagen. Die Frist verlängert sich auf sechs Monate, wenn der Erbe sich zu diesem Zeitpunkt im Ausland aufgehalten hat oder der Erblasser seinen letzen Wohnsitz im Ausland hatte. Sie sollten deshalb bei der Prüfung Ihres Erbes keine Zeit verlieren. Die Erklärung zum Ausschlagen des Erbes erfolgt schriftlich gegenüber dem Nachlassgericht des Erblassers.
Der erste Schritt zum Verkauf des geerbten Hauses oder der geerbten Wohnung: Der Erbschein
In der Regel brauchen Sie einen Erbschein, um sich als rechtmäßiger Erbe auszuweisen. Es gibt zwei Ausnahmen: Wenn ein beglaubigtes Testament oder wenn ein beurkundeter Erbvertrag vorliegt, ist ein Erbschein nicht notwendig. Sie beantragen den Erbschein direkt beim zuständigen Nachlassgericht oder über einen Notar. Die Ausstellung des Erbscheins kostet Gebühren. Bei einem Nachlasswert von 500.000 Euro liegen diese zum Beispiel bei circa 1.900 Euro.
Die Ausstellung des Erbscheins durch das Nachlassgericht kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Deshalb ist es angeraten, diesen rechtzeitig zu beantragen. Erst wenn der Erbschein vorliegt, können Sie sich als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Geschieht dies innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Erbfall, fallen dafür keine Gebühren an.
Verschaffen Sie sich einen Überblick & prüfen Sie die geerbte Immobilie gründlich
Es gibt viele Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Zunächst denkt man hier vor allem an die Lage und die Größe. Es ist aber auch wichtig, dass Sie den Zustand Ihres Hauses bzw. Ihrer Wohnung richtig einschätzen. Gibt es dringende Reparaturarbeiten? Welche Modernisierungsmaßnahmen stehen an? Kann und will ich mir diese leisten? Mit der Beantwortung dieser Fragen wird Ihnen die Entscheidung leichter fallen, ob Sie die Immobilie verkaufen oder behalten.
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Als Erbengemeinschaft Haus, Wohnung oder Grundstück verkaufen
In einer Erbengemeinschaft gibt es immer wieder Spannungen, falls die Beteiligten sehr unterschiedliche Interessen haben. Im schlechtesten Fall droht die Zwangsversteigerung der gemeinsam geerbten Immobilie. Dazu reicht es, dass ein Miterbe die Zwangsversteigerung beantragt. Der Erlös liegt in diesem Fall meist erheblich unter dem Verkehrswert. Wir zeigen Ihnen als neutraler Dritter bewährte Lösungsansätze auf, um die Interessenlage aller Miterben zu harmonisieren.
Diese Steuern fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an
Erbschaftsteuer
Jeder Erbe hat grundsätzlich die Pflicht, Erbschaftssteuer zu bezahlen. Die Höhe der Steuerbelastung richtet sich nach dem Wert und dem Verwandtschaftsgrad der Erben. Je nach Verwandtschaftsverhältnis gibt es Freibeträge, für die keine Erbschaftssteuer anfällt.
Freibeträge nach Verwandtschaftsverhältnis:
Steuerklasse I
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder, Stief- und Adoptivkinder, Kinder verstorbener Kinder: 400.000 €
- Enkelkinder: 200.000 €
- Eltern, Groß- und Urgroßeltern, Urenkelkinder: 100.000 €
Steuerklasse II
- Geschwister, Kinder der Geschwister: 20.000 €
Steuerklasse III
- Alle anderen Erben: 20.000 €
Erbschaftssteuer müssen Sie nur für den Teil des Erbes bezahlen, der Ihren Freibetrag übersteigt. Der Steuersatz ist vom Wert des Erbes nach Abzug des Freibetrags und von der Steuerklasse abhängig. Bei einem Betrag bis zu 75.000 € liegt der Steuersatz in den Steuerklassen I, II und III bei jeweils 7, 15 und 30%. Die Steuersätze steigen bei höheren Beträgen an und erreichen maximal 30%, 43% und 50% in den drei jeweiligen Steuerklassen.
Spekulationssteuer
Beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie sollten Sie auch prüfen, ob Spekulationssteuer anfällt. Sollte dies der Fall sein, errechnet sich die zu zahlende Steuer aus der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis.
Die Pflicht zur Zahlung der Spekulationssteuer entfällt, wenn der Erblasser die Immobilie zehn Jahre vor dem Verkauf erworben hat. Das bedeutet: Die Zehnjahresfrist beginnt mit der Erbschaft nicht von Neuem! Vielmehr zählt der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags, zu dem der Erblasser die Immobilie gekauft hatte.
Auch wenn Sie die geerbte Immobilie mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf und im Jahr des Verkaufs dauerhaft selbst bewohnt haben oder Ihr Kind in dieser Zeitspanne dort dauerhaft unentgeltlich wohnen durfte, entfällt die Spekulationssteuer.
Der Immobilienverkauf: So verkaufen Sie Ihre geerbte Immobilie mit Erfolg
Was ist als Nächstes zu tun, wenn Sie sich für die Veräußerung Ihrer geerbten Immobilie entschieden haben?
Sie werden Ihre Immobilie nur dann zu einem marktgerechten Preis veräußern, wenn der Verkauf im ersten Schritt sehr gut geplant ist. Auch der Folgeschritt, die Umsetzung der Strategie, muss ausführlich ausgearbeitet werden. Es geht hier beispielsweise um die folgenden Themen:
- Zusammenstellung aller Dokumente
- Bestimmung des richtigen Marktpreises
- Definition der Käufer- Zielgruppen
- Erstellung eines ansprechenden und rechtssicheren Exposés
- Effizientes Management der Besichtigungen
- Schnelle Beantwortung der Fragen von Kaufinteressenten
- Vorbereitung des Notarvertrages
Möchten Sie weitere Tipps für einen erfolgreichen Immobilienverkauf? Wir zeigen Ihnen gerne die Bausteine auf, wie sie den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung erfolgreich gestalten.
Fazit
Wenn Sie eine Immobilie erben und verkaufen, müssen Sie viele rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Aspekte beachten. Jetzt haben Sie einen ersten Überblick, welche Aufgaben auf Sie zukommen.
Haben Sie weitere Fragen? Brauchen Sie einen Gesprächspartner, der Ihnen zuhört und Ihnen hilft, Ihre Bedürfnisse und Vorstellungen zu ordnen? Möchten Sie wissen, welchen Wert Ihre geerbte Immobilie hat?
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