Erbengemeinschaft für Haus und Wohnung

Fünf Personen mit unterschiedlichen Meinungen während einer Besprechung am Tisch

Statistiken belegen, dass rund jeder zweite Nachlass zumindest eine Immobilie enthält. Dann spielt auch oft die sogenannte Erbengemeinschaft für das Haus oder die Wohnung eine Rolle, denn bei mehreren Erben bildet sich diese in der Regel automatisch. Wurde die Verwertung zudem nicht testamentarisch geregelt, verfügen alle Miterben bis zur Auflösung der Gemeinschaft über die Immobilie und müssen diese gemeinsam verwalten.

Da sich die Miterben von Gesetzes wegen also als Erbengemeinschaft zusammenschließen und ein Haus nicht ohne Weiteres aufgeteilt werden kann, kommt es häufig zu komplexen Konfliktsituationen. Bezieht einer der Erben das Haus und zahlt die anderen aus? Soll die Immobilie vermietet oder verkauft werden? Diese Fragen sorgen für Meinungsverschiedenheiten und emotionale Diskussionen.

Damit Ihnen eine Erbengemeinschaft bei einem Haus keine Probleme bereitet, haben unsere Immobilienmakler die wichtigsten Informationen zusammengefasst.

Inhaltsverzeichnis

Erbengemeinschaft bei einer Immobilie: Was sagt das Gesetz?
Was bedeutet es, ein Immobilien-Erbe zu verwalten?
Steuerliche Aspekte bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft mit Immobilie
Geerbtes Haus verkaufen? Diese Möglichkeiten hat die Erbengemeinschaft
Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft beim Haus nicht einigen kann?
Auflösung der Erbengemeinschaft bei Immobilien meistern
Geerbtes Haus verkaufen – Isar Estate hilft Erbengemeinschaften
FAQ zu einer Erbengemeinschaft mit Haus

Erbengemeinschaft bei einer Immobilie: Was sagt das Gesetz?

Immer, wenn ein Erblasser kein Testament erstellt, das den Verbleib seiner Immobilien nach Ableben regelt, tritt in diesem Fall die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Alle Erben bilden nach § 2032 BGB eine Gesamthandgemeinschaft (Erbengemeinschaft), in der das Vermögen und damit auch die entsprechende Immobilie aufgeteilt wird. Wer genau Erbe ist, und wem wie viel zusteht, findet sich in §§ 1922 ff. BGB.

Als neue Eigentümer werden die betroffenen Personen „in Erbengemeinschaft“ für das Haus ins Grundbuch eingetragen. Dadurch muss die Entscheidungsfindung zur Immobilie in bestimmter Weise erfolgen. Soll sich beispielsweise ein Miterbe um die Beheizung oder die Verkehrssicherungspflichten kümmern (ordnungsgemäße Verwaltung), reicht eine Mehrheitsentscheidung aus. Einstimmige Beschlüsse sind nötig, sobald Tätigkeiten über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen.

Die Auflösung einer Erbengemeinschaft bei Immobilien

Grundsätzlich wird bei einer Erbengemeinschaft – trotz Haus oder Wohnung – die Auflösung angestrebt. Die Rede ist auch von der sogenannten Auseinandersetzung. Bis zu diesem Schritt kann ein Miterbe lediglich über seinen eigenen Anteil an der Erbengemeinschaft verfügen und diesen beispielsweise veräußern. Er kann den Hausverkauf in München allerdings nicht allein angehen.

Nicht immer gelingt eine schnelle Auflösung der Erbengemeinschaft. In manchen Fällen entscheiden sich Erben beispielsweise, eine Wohnung in München gemeinsam zu vermieten. Das bietet Chancen auf stabile Einnahmen, erfordert aber klare Regeln für Verwaltung und Gewinnverteilung. Alternativ kann ein zeitnaher Verkauf sinnvoll sein, um Liquidität zu schaffen und Streitpotenzial zu verringern. Welche Option die richtige ist, hängt von Marktbedingungen, persönlichen Zielen und den finanziellen Möglichkeiten der Erben ab.

Tipp

Lassen Sie sich als Erbengemeinschaft von uns beraten, wie Sie die unterschiedlichen Interessen aller Miterben in Harmonie bringen können.

Was bedeutet es, ein Immobilien-Erbe zu verwalten?

Bis zur finalen Entscheidung über das Erbe bleibt die Immobilie gemeinsames Eigentum und muss verwaltet werden. Dieser Aufwand wird von Erbengemeinschaften vor allem beim Haus gern unterschätzt.

Zu den wichtigsten Aufgaben gehören unter anderem:

die Instandhaltung
die Abwicklung von Mietverhältnissen
Versicherungen
die Begleichung laufender Kosten

Die Erbengemeinschaft für das Haus oder die jeweilige Wohnung entscheidet gemeinsam, wer diese Aufgaben übernimmt. Dabei sollten sämtliche Vereinbarungen unbedingt dokumentiert werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Ein Makler und eine professionelle Hausverwaltung können entlasten, wenn Sie z. B. eine Immobilie vermieten, die in München liegt.

Steuerliche Aspekte bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft mit Immobilie

Neben den rechtlichen Fragen spielen steuerliche Themen eine Rolle. Sobald eine Immobilie vererbt wird, prüft das Finanzamt die Erbschaftsteuer. Abhängig vom Verwandtschaftsgrad können bestehende Freibeträge zum Teil beträchtlich sein.

Vermieten Sie eine Wohnung oder ein Haus als Erbengemeinschaft, sind Mieteinnahmen zudem einkommensteuerpflichtig. In einem anderen Beitrag erklären wir Ihnen, wer genau diese Mieteinnahmen versteuern muss und Werbungskosten geltend machen kann. Eine rechtzeitige steuerliche Planung ist in jedem Fall empfehlenswert.

Maklerin übergibt Miniaturhaus an potenziellen Käufer als Symbol für Immobilienkauf

Geerbtes Haus verkaufen? Diese Möglichkeiten hat die Erbengemeinschaft

Wie bereits geschildert muss die Erbengemeinschaft einstimmig entscheiden, wie der Nachlass von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken verwertet werden soll. Dabei gibt es hauptsächlich die folgenden Alternativen:

Verkauf der Immobilie

Falls Sie eine Immobilie aus einem Nachlass veräußern möchten, ist dies nur möglich, wenn alle Miterben sich einverstanden erklären. Es kommt jedoch vor, dass sich ein Miterbe der Auseinandersetzung bei einem Hausverkauf in der Erbengemeinschaft entziehen will. Dann kann er seinen Anteil laut § 2033 BGB verkaufen. Allerdings bezieht sich diese Entscheidung auf das komplette Erbe und nicht lediglich auf die entsprechende Immobilie! Wer den Anteil erwirbt, wird Miteigentümer des Hauses. Für andere Miterben besteht laut § 2034 Absatz 1 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht an Haus oder Wohnung mit einer Frist von zwei Monaten.

Eigene Nutzung

Hinterlässt der Erblasser eine vermietete Immobilie, tritt die Erbengemeinschaft in den bestehenden Mietvertrag ein. Nicht selten kommt es dazu, dass ein Miterbe die Immobilie selbst beziehen möchte. Auch das erfordert jedoch die Zustimmung aller anderen Personen in der Erbengemeinschaft. Akzeptieren diese den Wunsch, kann der bestehende Mietvertrag – selbstverständlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist – aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden. Sollten jedoch nicht alle Miterben mit dem Anliegen einverstanden sein, wird der Vertrag mit dem aktuellen Mieter ohne Änderungen fortgesetzt.

Aufkauf der anderen Miteigentumsanteile

Ein weiterer Weg, über den Sie den Verbleib einer Immobilie aus einer Erbengemeinschaft regeln können, besteht in der Übernahme von Eigentumsanteilen: Dabei erwirbt ein Miterbe die Immobilie zum alleinigen Gebrauch. Die anderen Miterben erhalten ihren Anteil ausgezahlt. Wurde die Immobilie über eine Baufinanzierung erworben, übernimmt die Person der Erbengemeinschaft, die das Haus kaufen will, den Finanzierungsanteil bei der Bank.

Aufteilung des Wohnungseigentums

Manchmal bietet es sich an, ein Immobilien-Erbe aufzuteilen. Dies kann für die Erbengemeinschaft sinnvoll sein, wenn sich das Haus in mehrere abgeschlossene Wohnungseinheiten unterteilen lässt. In diesem Fall begründen Miterben Teileigentum und lassen eine Teilungserklärung beim Notar beurkunden. Die Miterben bekommen Wohnraum als Eigentum zugewiesen und das alleinige Nutzungs- und Verwaltungsrecht daran.

Hinweis: Kommt es zu einer Erbengemeinschaft und ein Erbe wohnt bereits im Haus bzw. der Wohnung, entscheiden ebenfalls alle gemeinsam, ob und zu welchen Bedingungen der Miterbe die Immobilie künftig bewohnen kann. Hier besteht die Möglichkeit, dass der nutzende Miterbe eine Nutzungsentschädigung oder eine reguläre Miete bezahlt.

Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft beim Haus nicht einigen kann?

Kann sich die Erbengemeinschaft mit Blick auf Haus oder Wohnung nicht einigen, droht eine sogenannte Teilungsversteigerung. Diese wird vom verkaufswilligen Miterben beim zuständigen Amtsgericht beantragt. Die Versteigerung Ihrer Immobilie erfolgt über ein öffentliches Verfahren, wobei der Interessent mit dem höchsten Angebot den Zuschlag erhält. Der Erlös wird unter den Miterben verteilt.

Obwohl dieser Weg für klare Verhältnisse sorgt, birgt er viele Nachteile. Sie sollten die Teilungsversteigerung in Ihrer Erbengemeinschaft verhindern, da das entsprechende Haus häufig unter Marktwert versteigert wird. Zudem zieht sich ein Teilungsversteigerungsverfahren zeitlich oft sehr in die Länge und geht mit beachtlichen Zusatzkosten einher. Die einstimmige Einigung und die Vermarktung nach einer professionellen Immobilienbewertung in München ist nahezu immer die bessere Lösung!

Drei Personen in heller, moderner Büroumgebung bei einem Beratungsgespräch am runden Tisch

Auflösung der Erbengemeinschaft bei Immobilien meistern

Da die Auflösung einer Erbengemeinschaft trotz einer Immobilie gesetzlich angestrebt wird, können Miterben jederzeit die sogenannte Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Sie bildet die klassische Methode zur Beendigung einer Erbengemeinschaft. Sobald sich alle Miterben über das Vorgehen einig sind, wird ein Erbauseinandersetzungsvertrag geschlossen, der die Details zur abschließenden Zuteilung des Nachlasses festhält.

Um heftigen Auseinandersetzungen unter den Miterben aus dem Weg zu gehen, kommt dabei oft ein erfahrener Immobilienmakler zum Einsatz. Er kennt die Erfordernisse, die im Zusammenhang mit einer Erbengemeinschaft und einem Hausverkauf entstehen, und kann die Beteiligten umfassend beraten sowie im Streitfall vermittelnd eingreifen.

Wie profitiert die Erbengemeinschaft beim Hausverkauf von einem Makler?

Ein Makler übernimmt für Erbengemeinschaften mit einem Haus oft eine Schlüsselrolle. Er agiert nicht nur als Marktkenner, sondern aktiv zwischen den Parteien. Gerade wenn es unterschiedliche Vorstellungen über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung gibt, hilft Ihnen ein erfahrener Immobilienmakler in München dabei, sachliche Lösungen zu entwickeln.

Typische Aufgaben eines Immobilienmaklers für eine Erbengemeinschaft sind:

Erstellung eines fundierten Marktwertgutachtens als Basis für faire Ausgleichszahlungen oder einen Verkauf.
Unterstützung bei Gesprächen und Entscheidungsfindungen, um Streit zu vermeiden.
Entwicklung einer professionellen Strategie, um den bestmöglichen Verkaufspreis am Markt zu erzielen.
Organisation von Grundbuchauszügen, Teilungserklärungen oder Vertragsunterlagen.
Begleitung bis zur Übergabe – Sicherstellung, dass Verkauf oder Vermietung rechtssicher und transparent abgeschlossen werden.

Nutzen Sie diese Unterstützung in einer emotional belastenden Situation. Wir von Isar Estate bieten Ihnen Struktur, Fachwissen und Erfahrung. Für Erbengemeinschaften mit Haus in München ist die lokale Zusammenarbeit besonders entscheidend, um den Wert einer Immobilie realistisch einzuschätzen und erfolgreich zu vermarkten.

Schwarz-Weiß-Porträt von Christian Dürr, Gründer von Isar Estate.

Geerbtes Haus verkaufen – Isar Estate hilft Erbengemeinschaften

Wir von Isar Estate stehen Ihnen gerne als starker Partner zur Seite. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie in einer Erbengemeinschaft über die Verwertung des Immobilienvermögens entscheiden müssen.

Wir unterstützen Sie umfassend!

Dipl.-Kfm. Christian Dürr
Gründer Isar Estate

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FAQ zu einer Erbengemeinschaft mit Haus

Wie wird das Haus einer Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen?

Nach dem Erbfall werden alle Miterben gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch eingetragen – mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“. Jede involvierte Person verfügt nur über ihren Anteil, aber nicht über einzelne Räume oder Flächen. Erst durch eine Auseinandersetzung oder Teilung ändert sich dieser Status.

Darf ein Erbe seinen Anteil am geerbten Haus verkaufen?

Ja, ein Miterbe kann seinen Erbanteil veräußern, auch wenn die anderen Erben nicht zustimmen. Allerdings haben die übrigen Miterben nach § 2034 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieses schützt die Gemeinschaft davor, dass fremde Personen ohne Zustimmung in die Erbengemeinschaft eintreten.

Welche laufenden Kosten muss eine Erbengemeinschaft bei einer Immobilie tragen?

Neben der eventuell bestehenden Kreditrate fallen für eine Erbengemeinschaft mit Haus oft Kosten für Versicherungen, Grundsteuer, Instandhaltung und Nebenkosten an. Diese Ausgaben müssen von allen Miterben anteilig getragen werden. Die Verwaltung lässt sich per Mehrheitsentscheidung regeln, während ein Makler oder Hausverwalter dafür sorgen kann, dass Kosten fair verteilt und transparent dokumentiert bleiben.

Wie müssen sich Erbengemeinschaften gegenüber bestehenden Mietern verhalten?

Hier gilt: Bestehende Mietverhältnisse bleiben bestehen. Die Erbengemeinschaft tritt für das Haus oder die Wohnung als neuer Vermieter in den Vertrag ein. Kündigungen sind nur nach gesetzlichen Regeln möglich, etwa wegen Eigenbedarf. Entscheidungen wie Mieterhöhungen oder Modernisierungen müssen alle Erben gemeinsam treffen.

Welche Fristen gelten für die Auflösung einer Erbengemeinschaft?

Das Gesetz schreibt keine feste Frist vor. Jeder Miterbe kann jedoch jederzeit die sogenannte Auseinandersetzung verlangen. Diese erfolgt entweder einvernehmlich durch Vertrag oder – im Streitfall – per Teilungsversteigerung. Eine frühzeitige Einigung ist vor allem bei einer Erbengemeinschaft mit Haus sinnvoll, um langwierige und kostenintensive Verfahren zu vermeiden.

Wie hilft ein Immobilienmakler der Erbengemeinschaft mit dem Haus oder der Wohnung?

Ein erfahrener Makler bewertet Ihre Immobilie objektiv, vermittelt zwischen den Parteien und übernimmt die professionelle Vermarktung. Er sorgt dafür, dass der Verkaufsprozess transparent und effizient abläuft. Gerade bei hohen Werten wie in München ist zudem seine Marktkenntnis entscheidend, um den bestmöglichen Preis für das Immobilien-Erbe zu erzielen.

Wie lassen sich Konflikte um ein Haus in einer Erbengemeinschaft vermeiden?

Streit in einer Erbengemeinschaft entsteht häufig durch unterschiedliche Interessen und fehlende Transparenz. Deshalb sind regelmäßige Absprachen, schriftliche Vereinbarungen und neutrale Moderation besonders wichtig. Wer sich in einer schwierigen familiären Situation wiederfindet, profitiert meist sehr von einem Makler oder Mediator. Er liefert fachliche Fakten und „entschärft“ Emotionen, um die Erbengemeinschaft trotz Haus/Wohnung zu einer fairen Lösung zu bewegen.

Haftungsausschluss

Trotz sorgfältiger Recherche und Überprüfung der Quellen übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Informationen. Bei unklaren Rechts- und Steuerfragen ist es angeraten, zu deren Klärung einen Anwalt und / oder Steuerberater zu beauftragen.

Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr