1. vendita dell'immobile
Se l'immobile deve essere venduto dall'eredità, ciò è possibile solo se tutti i coeredi sono d'accordo, perché ogni coerede è iscritto nel registro fondiario come proprietario nella comunione ereditaria.
Se un coerede non vuole entrare in una controversia all'interno della comunione ereditaria in merito alla vendita di un bene, ha la possibilità di vendere la propria quota dell'intera eredità ai sensi dell'art. 2033 BGB. Tuttavia, questa decisione riguarda l'intera eredità e non solo il bene in questione! Chi acquista la quota diventa comproprietario della casa. Ai sensi dell'articolo 2034 (1) BGB, gli altri coeredi hanno il diritto di prelazione con un periodo di preavviso di due mesi. Questa disposizione dà ai coeredi la possibilità di impedire a terzi acquirenti di entrare nella comunità degli eredi.
Se gli eredi non riescono a trovare un accordo sulla realizzazione dell'immobile, c'è il rischio di una cosiddetta asta divisoria. Questa viene richiesta dai coeredi intenzionati a vendere al tribunale locale competente. La proprietà della comunità di eredi viene messa all'asta in un procedimento pubblico e aggiudicata alla parte interessata con l'offerta più alta. Il ricavato dell'asta viene distribuito tra i coeredi.
Sebbene l'asta divisoria fornisca chiarezza in caso di controversie tra coeredi, presenta molti svantaggi. Ad esempio, un immobile viene spesso messo all'asta al di sotto del suo valore di mercato. Inoltre, la procedura di asta divisoria richiede spesso molto tempo e comporta notevoli costi aggiuntivi. Un accordo unanime sulla realizzazione dei beni di proprietà comune e la successiva liquidazione, cioè lo scioglimento pianificato della comunione ereditaria, è quasi sempre la soluzione migliore!
2. divisione della proprietà abitativa tra i coeredi
A seconda della situazione, può essere opportuno dividere la proprietà dell'eredità tra la comunità degli eredi. Ciò ha senso, ad esempio, se la casa può essere suddivisa in diverse unità abitative autonome. In questo caso, i coeredi possono stabilire la loro proprietà residenziale creando una proprietà parziale con una dichiarazione di divisione autenticata da un notaio. In questo caso, le unità abitative vengono assegnate ai coeredi come proprietà, dando loro il diritto esclusivo di utilizzare e gestire la propria quota.
3. acquisizione delle quote di comproprietà
Un altro modo per regolare il mantenimento di un immobile da parte di una comunità di eredi è l'acquisizione di quote di proprietà: In questo caso, un coerede acquista il bene ad uso esclusivo con il proprio capitale o con un finanziamento esterno. Gli altri coeredi ricevono la loro quota. Se l'immobile è stato originariamente acquistato tramite un finanziamento edilizio, il coerede che vuole acquistare la casa rileva dalla banca la quota di finanziamento corrispondente.
Liquidazione della comunione ereditaria
Se più persone ereditano contemporaneamente da una persona deceduta, si crea automaticamente una comunione ereditaria come descritto sopra. Tuttavia, quest'ultima non è destinata a essere permanente e, secondo il legislatore, deve essere sciolta il più rapidamente possibile. Per questo motivo, i coeredi possono richiedere il cosiddetto scioglimento della comunione ereditaria in qualsiasi momento (articolo 2042 del BGB). La liquidazione è il metodo classico per porre fine a una comunione ereditaria: non appena tutti i coeredi sono d'accordo su come procedere, viene stipulato un accordo di liquidazione, che stabilisce i dettagli della distribuzione finale dell'eredità.
Conclusione
Se l'immobile è in comunione ereditaria, questa particolare costellazione purtroppo porta spesso a forti controversie tra i coeredi. Un agente immobiliare esperto conosce le esigenze che si presentano in caso di comunione ereditaria e di vendita di una casa. Può fornire una consulenza completa alle parti coinvolte e intervenire come mediatore in caso di controversie.
