1. venta de la propiedad
Si hay que vender el bien de la herencia, esto sólo es posible si todos los coherederos están de acuerdo, porque cada coheredero figura en el registro de la propiedad como propietario en la comunidad de herederos.
Si un coheredero no desea entrar en litigio dentro de la comunidad de herederos en relación con la venta de bienes, tiene la opción de vender su parte de la totalidad de la herencia de conformidad con el artículo 2033 del BGB. Sin embargo, ¡esta decisión se refiere a toda la herencia y no sólo al bien en cuestión! Quien adquiere la parte se convierte en copropietario de la vivienda. Según el artículo 2034, apartado 1, del BGB, los demás coherederos tienen un derecho legal de tanteo con un plazo de preaviso de dos meses. Esta disposición ofrece a los coherederos la oportunidad de impedir que terceros compradores entren en la comunidad de herederos.
Si los herederos no pueden llegar a un acuerdo sobre la realización de la propiedad, existe el riesgo de que se celebre la llamada subasta de partición. La solicitan los coherederos que desean vender ante el tribunal local competente. Los bienes de la comunidad de herederos se subastan en un procedimiento público y se adjudican al interesado con la oferta más alta. El producto de la subasta se distribuye entre los coherederos.
Aunque una subasta de partición aporta claridad en caso de disputas entre coherederos, tiene muchas desventajas. Por ejemplo, a menudo se subasta una propiedad por debajo de su valor de mercado. Además, un procedimiento de subasta de partición suele durar mucho tiempo y conlleva considerables costes adicionales. Un acuerdo unánime sobre la realización de los bienes comunes y la posterior liquidación, es decir, la disolución prevista de la comunidad de herederos, es casi siempre la mejor solución.
2. reparto de la vivienda entre coherederos
Dependiendo de la situación, puede tener sentido dividir los bienes de la herencia entre la comunidad de herederos. Esto tiene sentido, por ejemplo, si la casa puede dividirse en varias unidades residenciales autónomas. En este caso, los coherederos pueden establecer su propiedad residencial creando una propiedad parcial mediante una declaración de división ante notario. En este caso, las unidades residenciales se asignan a los coherederos como propiedad, otorgándoles el derecho exclusivo a usar y administrar su parte.
3. adquisición de las acciones de copropiedad
Otra forma de regular la retención de un bien de una comunidad de herederos es hacerse con participaciones en la propiedad: En este caso, un coheredero adquiere la propiedad para su uso exclusivo a partir de su propio patrimonio o mediante financiación de deudas. Los demás coherederos reciben su parte. Si la propiedad se adquirió originalmente mediante financiación de la construcción, el coheredero que quiere comprar la casa se hace cargo de la parte de financiación correspondiente del banco.
Liquidación de la comunidad de herederos
Si varias personas heredan al mismo tiempo de una persona fallecida, se crea automáticamente una comunidad de herederos como la descrita. Sin embargo, ésta no tiene vocación de permanencia y, según el legislador, debe disolverse lo antes posible. Por este motivo, los coherederos pueden solicitar la denominada disolución de la comunidad de hered eros en cualquier momento (artículo 2042 del BGB). La liquidación es el método clásico para poner fin a una comunidad de herederos: en cuanto todos los coherederos se ponen de acuerdo sobre cómo proceder, se celebra un convenio regulador, en el que se establecen los detalles del reparto final de la herencia.
Conclusión
Si hay una propiedad en el patrimonio de una comunidad de herederos, esta constelación particular suele dar lugar, por desgracia, a fuertes disputas entre los coherederos. Un agente inmobiliario experimentado conoce los requisitos que se plantean en relación con una comunidad de herederos y la venta de una casa. Puede asesorar exhaustivamente a las partes implicadas e intervenir como mediador en caso de litigio.
