Communauté d'héritiers pour la maison et l'appartement

Cinq personnes avec des opinions différentes lors d'une réunion autour d'une table

Les statistiques montrent qu'environ une succession sur deux contient au moins un bien immobilier. Dans ce cas, ce que l'on appelle la communauté héréditaire pour la maison ou l'appartement joue souvent un rôle, car elle se forme en général automatiquement lorsqu'il y a plusieurs héritiers. Si, en outre, la réalisation n'a pas été réglée par testament, tous les cohéritiers disposent du bien immobilier jusqu'à la dissolution de la communauté et doivent l'administrer ensemble.

Comme les cohéritiers s'associent donc de par la loi en tant que communauté héréditaire et qu'une maison ne peut pas être divisée sans autre, des situations conflictuelles complexes surviennent souvent. L'un des héritiers occupe-t-il la maison et paie-t-il les autres ? Le bien immobilier doit-il être loué ou vendu ? Ces questions sont sources de désaccords et de discussions émotionnelles.

Pour qu'une communauté d'héritiers ne vous pose pas de problème dans le cas d'une maison, nos agents immobiliers ont résumé les informations les plus importantes.

Table des matières

Communauté héréditaire dans le cas d'un bien immobilier : que dit la loi ?
Que signifie gérer un héritage immobilier ?
Aspects fiscaux jusqu'à la dissolution de la communauté héréditaire avec bien immobilier
Vendre la maison dont on a hérité ? Voici les possibilités dont dispose la communauté des héritiers
Que se passe-t-il si la communauté héréditaire ne parvient pas à se mettre d'accord sur la maison ?
Maîtriser la dissolution de la communauté héréditaire dans l'immobilier
Vendre une maison dont on a hérité - Isar Estate aide les communautés d'héritiers
FAQ sur une communauté d'héritiers avec maison

Communauté héréditaire dans le cas d'un bien immobilier : que dit la loi ?

Chaque fois qu'un testateur ne rédige pas de testament réglant le sort de ses biens immobiliers après son décès, la succession légale entre en vigueur dans ce cas. Conformément au § 2032 du Code civil allemand (BGB), tous les héritiers forment une communauté universelle (Erbengemeinschaft) au sein de laquelle le patrimoine, et donc le bien immobilier correspondant, est réparti. Les §§ 1922 et suivants du Code civil allemand indiquent qui est exactement l'héritier et qui a droit à combien. BGB.

En tant que nouveaux propriétaires, les personnes concernées sont inscrites au registre foncier "en communauté héréditaire" pour la maison. De ce fait, la prise de décision concernant le bien immobilier doit se faire d'une certaine manière. Si, par exemple, un cohéritier doit s'occuper du chauffage ou des obligations en matière de sécurité (bonne gestion), une décision à la majorité suffit. L'unanimité est nécessaire dès que les activités dépassent la bonne gestion.

La dissolution d'une communauté héréditaire en matière de biens immobiliers

En principe, dans le cas d'une communauté d'héritiers - malgré une maison ou un appartement - on cherche à la dissoudre. On parle aussi de ce que l'on appelle la liquidation. Jusqu'à cette étape, un cohéritier ne peut disposer que de sa propre part dans la communauté héréditaire et la vendre par exemple. Il ne peut toutefois pas entreprendre seul la vente de la maison à Munich.

Une dissolution rapide de la communauté héréditaire n'est pas toujours possible. Dans certains cas, les héritiers décident par exemple de louer ensemble un appartement à Munich. Cela offre des chances de revenus stables, mais nécessite des règles claires pour la gestion et la répartition des bénéfices. Alternativement, il peut être judicieux de vendre rapidement afin de créer des liquidités et de réduire le potentiel de litiges. L'option la plus appropriée dépend des conditions du marché, des objectifs personnels et des possibilités financières des héritiers.

Conseil

En tant que communauté d'héritiers, laissez-nous vous conseiller sur la manière de concilier les intérêts divergents de tous les cohéritiers.

Que signifie gérer un héritage immobilier ?

Jusqu'à la décision finale sur l'héritage, le bien immobilier reste une propriété commune et doit être géré. Cette charge est volontiers sous-estimée par les communautés d'héritiers, surtout en ce qui concerne la maison.

Parmi les tâches les plus importantes, on peut citer

la maintenance
la gestion des contrats de location
Assurances
le paiement des frais courants

La communauté des héritiers pour la maison ou l'appartement concerné décide ensemble qui se charge de ces tâches. Il est important que tous les accords soient documentés afin d'éviter tout litige ultérieur. Un agent immobilier et une gestion immobilière professionnelle peuvent vous soulager si, par exemple, vous louez un bien immobilier situé à Munich.

Aspects fiscaux jusqu'à la dissolution de la communauté héréditaire avec bien immobilier

Outre les questions juridiques, les questions fiscales jouent un rôle. Dès qu'un bien immobilier est hérité, l'administration fiscale examine les droits de succession. En fonction du degré de parenté, les abattements existants peuvent parfois être considérables.

Si vous louez un appartement ou une maison en tant que communauté d'héritiers, les revenus locatifs sont en outre soumis à l'impôt sur le revenu. Dans un autre article, nous vous expliquerons qui doit payer des impôts sur ces revenus locatifs et qui peut faire valoir des frais professionnels. Dans tous les cas, une planification fiscale en temps utile est recommandée.

Un agent immobilier remet une maison miniature à un acheteur potentiel, symbole de l'achat immobilier

Vendre la maison dont on a hérité ? Voici les possibilités dont dispose la communauté des héritiers

Comme nous l'avons déjà expliqué, la communauté héréditaire doit décider à l'unanimité de la manière dont la succession de maisons, d'appartements ou de terrains doit être exploitée. Les principales alternatives sont les suivantes

Vente du bien immobilier

Si vous souhaitez vendre un bien immobilier d'une succession, cela n'est possible que si tous les cohéritiers sont d 'accord. Il arrive toutefois qu'un cohéritier veuille se soustraire à la liquidation lors de la vente d'une maison au sein de la communauté héréditaire. Il peut alors vendre sa part conformément au § 2033 du Code civil allemand. Toutefois, cette décision porte sur l'ensemble de l'héritage et pas seulement sur le bien immobilier correspondant ! Celui qui acquiert la part devient copropriétaire de la maison. Pour les autres cohéritiers, le § 2034 alinéa 1 BGB prévoit un droit de préemption légal sur la maison ou l'appartement avec un délai de deux mois.

Utilisation personnelle

Si le défunt laisse un bien immobilier loué, la communauté des héritiers reprend le contrat de location existant. Il n'est pas rare qu'un cohéritier souhaite occuper lui-même le bien immobilier. Mais cela nécessite également l'accord de toutes les autres personnes de la communauté héréditaire. Si celles-ci acceptent le souhait, le contrat de location existant peut être résilié pour cause de besoin personnel - en respectant bien entendu le délai de préavis. Toutefois, si tous les cohéritiers ne sont pas d'accord avec cette demande, le contrat avec le locataire actuel se poursuit sans modification.

Rachat des autres parts de copropriété

Une autre manière de régler le sort d'un bien immobilier issu d'une communauté héréditaire consiste à reprendre des parts de propriété : Dans ce cas, un cohéritier acquiert le bien immobilier pour son usage exclusif. Les autres cohéritiers reçoivent leur part. Si le bien immobilier a été acquis par le biais d'un financement de la construction, la personne de la communauté héréditaire qui souhaite acheter la maison reprend la part de financement auprès de la banque.

Répartition de la copropriété

Il est parfois utile de diviser un héritage immobilier. Cela peut s'avérer utile pour la communauté des héritiers si la maison peut être divisée en plusieurs unités d'habitation distinctes. Dans ce cas, les cohéritiers créent une propriété partielle et font enregistrer une déclaration de partage chez le notaire. Les cohéritiers se voient attribuer un logement en propriété et le droit exclusif de l'utiliser et de le gérer.

Remarque : si une communauté d'héritiers se forme et qu'un héritier habite déjà dans la maison ou l'appartement, tous décident également ensemble si et à quelles conditions le cohéritier peut occuper le bien immobilier à l'avenir. Dans ce cas, il est possible que le cohéritier qui utilise le logement paie une indemnité d'occupation ou un loyer régulier.

Que se passe-t-il si la communauté héréditaire ne parvient pas à se mettre d'accord sur la maison ?

Si la communauté des héritiers ne parvient pas à se mettre d'accord sur la maison ou l'appartement, une vente aux enchères dite de partage risque d'avoir lieu. Celle-ci est demandée par le cohéritier qui souhaite vendre auprès du tribunal d'instance compétent. La vente aux enchères de votre bien immobilier a lieu dans le cadre d'une procédure publique, l'intéressé ayant fait l'offre la plus élevée remportant l'adjudication. Le produit de la vente est réparti entre les cohéritiers.

Bien que cette solution permette de clarifier les choses, elle présente de nombreux inconvénients. Vous devez éviter la vente aux enchères partielle au sein de votre communauté d'héritiers, car la maison concernée est souvent vendue en dessous de la valeur du marché. De plus, une procédure de vente aux enchères partielle est souvent très longue et entraîne des frais supplémentaires considérables. L'accord unanime et la vente après une évaluation professionnelle du bien immobilier à Munich est presque toujours la meilleure solution !

Trois personnes dans un environnement de bureau clair et moderne lors d'un entretien de conseil autour d'une table ronde

Maîtriser la dissolution de la communauté héréditaire dans l'immobilier

Comme la dissolution d'une communauté héréditaire est visée par la loi malgré la présence d'un bien immobilier, les cohéritiers peuvent à tout moment demander ce que l'on appelle le partage (§ 2042 BGB). Il s'agit de la méthode classique pour mettre fin à une communauté héréditaire. Dès que tous les cohéritiers sont d'accord sur la procédure à suivre, un contrat de partage successoral est conclu, qui fixe les détails de la répartition finale de la succession.

Afin d'éviter de violents conflits entre les cohéritiers, il est souvent fait appel à un agent immobilier expérimenté. Il connaît les exigences liées à une communauté d'héritiers et à la vente d'une maison et peut conseiller les personnes concernées de manière approfondie et intervenir en tant que médiateur en cas de litige.

Comment la communauté héréditaire profite-t-elle d'un agent immobilier lors de la vente d'une maison ?

Un agent immobilier joue souvent un rôle clé pour les communautés d'héritiers possédant une maison. Il n'agit pas seulement en tant que connaisseur du marché, mais aussi activement entre les parties. C'est justement lorsqu'il y a des idées divergentes sur la vente, la location ou l'utilisation personnelle qu'un agent immobilier expérimenté à Munich vous aide à développer des solutions objectives.

Les tâches typiques d'un agent immobilier pour une communauté d'héritiers sont les suivantes :

Établissement d'une expertise solide de la valeur marchande comme base pour des compensations équitables ou une vente.
Soutien lors de discussions et de prises de décisions afin d'éviter les disputes.
Développement d'une stratégie professionnelle pour obtenir le meilleur prix de vente possible sur le marché.
Organisation d'extraits du registre foncier, de déclarations de partage ou de documents contractuels.
Accompagnement jusqu'à la remise - Assurer que la vente ou la location soit conclue de manière légale et transparente.

Profitez de ce soutien dans une situation émotionnellement difficile. Chez Isar Estate, nous vous offrons structure, expertise et expérience. Pour les communautés d'héritiers possédant une maison à Munich, la coopération locale est particulièrement décisive pour estimer de manière réaliste la valeur d'un bien immobilier et le commercialiser avec succès.

Porträt von Isar-Estate-Gründer Christian Dürr im Business-Anzug, sitzend auf einer Tischkante

Vendre une maison dont on a hérité - Isar Estate aide les communautés d'héritiers

Chez Isar Estate, nous sommes heureux d'être un partenaire solide à vos côtés. Contactez-nous si vous devez décider de la réalisation du patrimoine immobilier au sein d'une communauté d'héritiers.

Nous vous apportons un soutien complet !

Christian Dürr, diplômé en gestion d'entreprise
Fondateur d'Isar Estate

Organiser une consultation

FAQ sur une communauté d'héritiers avec maison

Comment la maison d'une communauté héréditaire est-elle inscrite au registre foncier ?

Après la succession, tous les cohéritiers sont inscrits ensemble comme propriétaires au registre foncier - avec la mention "en communauté héréditaire". Chaque personne impliquée ne dispose que de sa part, mais pas de pièces ou de surfaces individuelles. Ce n'est que lors d'une liquidation ou d'un partage que ce statut change.

Un héritier peut-il vendre sa part de la maison dont il a hérité ?

Oui, un cohéritier peut vendre sa part d'héritage, même si les autres héritiers ne sont pas d'accord. Toutefois, les autres cohéritiers disposent d'un droit de préemption légal en vertu du § 2034 du Code civil allemand. Celui-ci protège la communauté contre l'entrée de personnes étrangères dans la communauté héréditaire sans consentement.

Quels frais courants une communauté d'héritiers doit-elle supporter dans le cas d'un bien immobilier ?

Outre l'éventuelle mensualité de crédit existante, une communauté d'héritiers possédant une maison doit souvent faire face à des frais d'assurance, d'impôt foncier, d'entretien et de charges. Ces dépenses doivent être supportées proportionnellement par tous les cohéritiers. La gestion peut être réglée par un vote à la majorité, tandis qu'un agent immobilier ou un gestionnaire immobilier peut veiller à ce que les coûts soient répartis de manière équitable et documentés de manière transparente.

Comment les communautés d'héritiers doivent-elles se comporter vis-à-vis des locataires existants ?

Dans ce cas, la règle est la suivante : les contrats de location existants sont maintenus. La communauté des héritiers intervient dans le contrat pour la maison ou l'appartement en tant que nouveau bailleur. Les résiliations ne sont possibles que selon les règles légales, par exemple pour cause de besoin personnel. Les décisions telles que les augmentations de loyer ou les modernisations doivent être prises en commun par tous les héritiers.

Quels sont les délais pour la dissolution d'une communauté héréditaire ?

La loi n'impose pas de délai fixe. Chaque cohéritier peut toutefois demander à tout moment le partage. Celle-ci se fait soit à l'amiable par contrat, soit - en cas de litige - par vente aux enchères du partage. Un accord précoce est particulièrement utile dans le cas d'une communauté héréditaire avec maison, afin d'éviter des procédures longues et coûteuses.

Comment un agent immobilier aide-t-il la communauté d'héritiers avec la maison ou l'appartement ?

Un agent immobilier expérimenté évalue objectivement votre bien immobilier, sert d'intermédiaire entre les parties et se charge de la commercialisation professionnelle. Il veille à ce que le processus de vente se déroule de manière transparente et efficace. En outre, sa connaissance du marché est décisive, surtout lorsque les valeurs sont élevées comme à Munich, afin d'obtenir le meilleur prix possible pour l'héritage immobilier.

Comment éviter les conflits autour d'une maison dans une communauté d'héritiers ?

Les conflits au sein d'une communauté d'héritiers résultent souvent d'intérêts divergents et d'un manque de transparence. C'est pourquoi des accords réguliers, des conventions écrites et une modération neutre sont particulièrement importants. Celui qui se retrouve dans une situation familiale difficile profite généralement beaucoup de l'aide d'un courtier ou d'un médiateur. Il fournit des faits techniques et "désamorce" les émotions afin d'amener la communauté d'héritiers à une solution équitable malgré la maison/l'appartement.

Clause de non-responsabilité

Malgré le soin apporté à la recherche et à la vérification des sources, l'auteur décline toute responsabilité quant à l'exactitude et à l'exhaustivité des informations présentées. En cas de questions juridiques ou fiscales peu claires, il est conseillé de faire appel à un avocat et / ou à un conseiller fiscal pour les clarifier.

Auteur : Christian Dürr, diplômé en gestion d'entreprise