1. vente du bien immobilier
Si le bien immobilier doit être vendu à partir de la succession, cela n'est possible que si tous les cohéritiers sont d'accord - car dans le registre foncier, chaque cohéritier est mentionné comme propriétaire en communauté héréditaire.
Si un cohéritier ne souhaite pas s'engager dans la discussion au sein de la communauté héréditaire concernant la vente de biens immobiliers, il a la possibilité, selon le § 2033 du Code civil allemand, de vendre sa part de l'ensemble de la succession. Toutefois, cette décision porte sur l'ensemble de l'héritage et pas seulement sur le bien immobilier correspondant ! Celui qui acquiert la part devient copropriétaire de la maison. Selon l'article 2034, paragraphe 1 du BGB, les autres cohéritiers disposent d'un droit de préemption légal avec un délai de deux mois. Cette disposition donne aux cohéritiers la possibilité d'empêcher que des acquéreurs étrangers entrent dans la communauté héréditaire.
Si les héritiers ne parviennent pas à se mettre d'accord sur la réalisation du bien immobilier, une vente aux enchères dite de partage risque d'avoir lieu. Celle-ci est demandée par le cohéritier désireux de vendre auprès du tribunal d'instance compétent. Le bien immobilier de la communauté héréditaire est mis aux enchères dans le cadre d'une procédure publique et attribué à l'intéressé ayant fait l'offre la plus élevée. Le produit de la vente aux enchères est réparti entre les cohéritiers.
Bien qu'une vente aux enchères partielle permette de clarifier les choses en cas de litige entre les cohéritiers, elle présente de nombreux inconvénients. Ainsi, un bien immobilier est souvent vendu aux enchères en dessous de sa valeur de marché. En outre, une procédure de vente aux enchères partielle est souvent très longue et implique des frais supplémentaires considérables. Un accord unanime sur la réalisation du patrimoine immobilier commun et le partage qui s'ensuit, c'est-à-dire la dissolution programmée de la communauté héréditaire, constituent presque toujours la meilleure solution !
2. répartition de la copropriété entre cohéritiers
Selon la situation, il peut être judicieux de répartir le bien immobilier de la succession entre les membres de la communauté héréditaire. Cela a du sens, par exemple, si la maison peut être divisée en plusieurs unités d'habitation distinctes. Dans ce cas, les cohéritiers peuvent établir leur propriété d'appartement en créant une propriété partielle en faisant authentifier une déclaration de partage chez le notaire. Dans ce cas, les unités d'habitation sont attribuées à chacun des cohéritiers en tant que propriété, ce qui leur confère le droit exclusif d'utiliser et de gérer leur part.
3. reprise des parts de copropriété
Une autre manière de régler le sort d'un bien immobilier issu d'une communauté héréditaire consiste à reprendre des parts de propriété: Dans ce cas, un cohéritier acquiert le bien immobilier sur ses fonds propres ou par un financement externe pour l'utiliser seul. Les autres cohéritiers reçoivent leur part. Si le bien immobilier a été acquis à l'origine par le biais d'un financement de la construction, le cohéritier qui souhaite acheter la maison reprend la part de financement correspondante auprès de la banque.
Liquidation de la communauté héréditaire
Si plusieurs personnes héritent en même temps d'un défunt, il se forme automatiquement une communauté héréditaire. Cette dernière n'est toutefois pas destinée à durer et devrait, selon le législateur, être dissoute le plus rapidement possible. C'est pourquoi les cohéritiers peuvent à tout moment demander la liquidation de la communauté héréditaire (§ 2042 BGB). Le partage constitue la méthode classique pour mettre fin à une communauté héréditaire : dès que tous les cohéritiers sont d'accord sur la procédure à suivre, un contrat de partage successoral est conclu, qui fixe les détails de la répartition finale de la succession.
Conclusion
Lorsqu'un bien immobilier fait partie de la succession d'une communauté héréditaire, il n'est malheureusement pas rare que cette constellation particulière donne lieu à de violents conflits entre les cohéritiers. Un agent immobilier expérimenté connaît les exigences liées à une communauté d'héritiers et à la vente d'une maison. Il peut conseiller les parties concernées de manière approfondie et intervenir en tant que médiateur en cas de litige.
