Isar Estate
Gründer: Dipl.-Kfm. Christian Dürr
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Sie besitzen ein Grundstück und möchten erfahren, wie viel Fläche davon für Ihre Immobilienprojekte zur Bebauung genutzt werden kann? Dann sollten Sie der Geschossflächenzahl, oft abgekürzt als GFZ, besondere Aufmerksamkeit schenken.
Die GFZ ist ein zentraler Faktor in der Bauplanung und bestimmt das erlaubte Verhältnis von der Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Gesamtfläche des Grundstücks. Diese Kennzahl ist üblicherweise in den Bebauungsplänen Ihrer Stadt oder Gemeinde genau festgelegt und bildet eine essenzielle Grundlage für die Erteilung von Baugenehmigungen. Die GFZ gibt Ihnen somit Aufschluss darüber, wie intensiv Sie Ihr Grundstück bebauen dürfen – ein entscheidender Faktor für die Planung Ihres Bauvorhabens.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein Maßstab, der beschreibt, wie groß die Fläche aller Vollgeschosse eines Gebäudes im Verhältnis zur gesamten Grundstücksfläche sein darf. Angenommen, die GFZ ist mit einem Wert von 0,7 festgesetzt, bedeutet dies, dass die Summe der Flächen aller Vollgeschosse maximal 70 % der Grundstücksfläche betragen darf.
Bei einem Grundstück von 1000 Quadratmetern erlaubt eine GFZ von 0,7 den Bau von Gebäuden mit einer kumulierten Geschossfläche von maximal 700 Quadratmetern.
Die GFZ wird in § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert. Hierin wird geregelt, wie die Summe der Geschossflächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes ins Verhältnis zur Größe des Baugrundstücks gesetzt wird. Diese Vorschrift dient der Regulierung der baulichen Dichte und ist maßgeblich für die städtebauliche Planung und Entwicklung.
Dabei werden auch maximale Werte für die GFZ vorgegeben, um eine Überbebauung zu verhindern und umweltverträgliches sowie sozial gerechtes Bauen zu fördern. Die Geschossfläche wird in der Regel von den zuständigen Baubehörden oder Stadtplanungsämtern im Rahmen der Bauleitplanung und gemäß den örtlichen Bauvorschriften festgelegt.
Die GFZ variiert je nach Lage und Art des Gebiets erheblich. In ländlichen Regionen und kleineren Siedlungen bewegt sich die GFZ üblicherweise unter 1, was eine geringere Dichte der Bebauung widerspiegelt. Wohngebiete, insbesondere die in innerstädtischen Umgebungen, zeigen hingegen GFZ-Werte von etwa 1 oder sogar höher, was auf eine dichtere Bebauung hinweist. In spezifischen städtischen Zonen wie Gewerbegebieten oder den Kerngebieten können die GFZ-Werte deutlich höher ausfallen. Diese Variation in den GFZ-Werten spiegelt die unterschiedlichen Planungsziele und Anforderungen an die Raum- und Umweltnutzung wider, von der Erhaltung ländlicher Charakteristika bis hin zur Unterstützung urbaner Verdichtung und wirtschaftlicher Aktivitäten in Kern- und Gewerbegebieten.
Die Formel für die Berechnung der Geschossflächenzahl lautet:
GFZ = Geschossfläche (GF) / Grundstücksfläche (G)
Die Geschossfläche (GF) ist die Summe aller nutzbaren Etagenflächen eines Gebäudes. Sie umfasst allgemein alle Flächen, die überdeckt und der Nutzung zugeführt werden. Dazu gehören Wohn-, Gewerbe- und Verkaufsflächen, wobei Dachgeschosse, Keller und technische Etagen speziellen Regeln unterliegen. Wichtig zu wissen ist, dass zur Berechnung der Geschossfläche ausschließlich Vollgeschosse einbezogen werden. Die exakte Definition eines Vollgeschosses wird durch die jeweilige Landesbauverordnung der einzelnen Bundesländer festgelegt. Somit ist es möglich, dass z. B. in Bayern eine Fläche als Vollgeschossfläche gilt, während sie in Sachsen nicht zur Berechnung der Geschossfläche herangezogen wird.
Die Grundstücksfläche (G) bezeichnet die Gesamtfläche des Baugrundstücks.
In der praktischen Anwendung existieren mehrere Methoden zur Berechnung der Geschossfläche, wobei diese Methoden sich insbesondere auf die Einbeziehung verschiedener Nutzflächen wie Dachgeschosse, Balkone oder Tiefgaragen beziehen. Gemäß den geltenden Regelwerken werden Dachgeschosse entweder vollständig oder nur teilweise zur Geschossfläche hinzugerechnet.
Auch Tiefgaragen und technische Geschosse können unter bestimmten Bedingungen berücksichtigt werden. Ferner erlauben lokale Vorschriften Städten und Gemeinden, eigene Kriterien festzulegen, was zu Abweichungen in der Berechnungsweise führen kann.
Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) ist eine Erweiterung der GFZ. Während bei der bauplanungsrechtlichen Größe der GFZ ausschließlich die Vollgeschosse zur Berechnung der Geschossfläche verwendet werden, fließen zur Berechnung der WGFZ auch weitere Flächen mit ein.
Beispielsweise berücksichtigt der Gutachterausschuss der Stadt München zur Berechnung der WGFZ abweichend zur Baunutzungsverordnung zusätzlich die Flächen von Verkaufsräumen und Aufenthaltsräumen anderer Geschosse, die nicht als Vollgeschosse gelten. Die Berechnung erfolgt einschließlich der dazu gehörenden Flure, Sanitär-, Treppen- und Aufzugsräume.
Bei Dachgeschossen werden in Abweichung zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Flächen mit einer lichten Höhe unter einem Meter nicht und Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens einem und weniger als zwei Metern zur Hälfte angerechnet. Dies gilt auch, wenn es sich baurechtlich um Vollgeschosse handelt. Durchfahrten, integrierte Tiefgaragen-Abfahrten und Arkaden werden nicht mitgerechnet.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt das Verhältnis zwischen der Summe der Flächen aller Stockwerke eines Gebäudes und der Größe des Grundstücks, auf dem es steht, was eine Aussage über die vertikale Nutzung des Grundstücks erlaubt.
Im Unterschied dazu legt die Grundflächenzahl (GRZ) fest, welcher Prozentsatz eines Grundstücks bebaut sein darf, indem sie das Verhältnis zwischen der bebauten Fläche und der gesamten Grundstücksfläche beschreibt. Mit einer GRZ von 0,4 darf beispielsweise 40 Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden. Dadurch steuert die GRZ die Ausbreitung der Bebauung in horizontaler Richtung und setzt Grenzen für die Bodenversiegelung durch Gebäude.
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Die GRZ kommt in verschiedenen baurechtlichen Kontexten zum Einsatz. Bei der Prüfung von Bauanträgen wird die GRZ herangezogen, um zu bewerten, ob das geplante Bauvorhaben den örtlichen Vorschriften entspricht.
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Die GRZ wird auch eingesetzt, um die Versiegelung von Bodenflächen zu begrenzen. Dies ist besonders in Gebieten von Bedeutung, in denen die Entwässerung und das Management von Oberflächenwasser eine Rolle spielen, um Überschwemmungsrisiken zu minimieren.
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Ein weiterer Fall ist die Förderung von Grünflächen und Freiräumen: In Wohngebieten kann eine niedrige GRZ dazu beitragen, genügend Raum für private Gärten, Spielplätze und Erholungsbereiche zu lassen, was die Lebensqualität und das Mikroklima verbesserten.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein zentraler Indikator in der Immobilienbranche, der erheblichen Einfluss auf die Bewertung von Immobilien ausübt, indem er den Rahmen für die mögliche Bebauungsdichte eines Grundstücks vorgibt. Sie ist besonders für Investoren von Bedeutung, da sie ein Maß für das wirtschaftliche Ausnutzungspotenzial eines Grundstücks darstellt. Eine hohe GFZ ermöglicht eine intensivere Nutzung des Grundstücks, was zu gesteigerten Mieteinnahmen oder höheren Verkaufserlösen führen kann. Vor allem in Gegenden mit starker Nachfrage nach Wohn- oder Gewerberaum kann eine hohe GFZ den Grundstückswert signifikant erhöhen.
Immobilienmakler spielen eine Schlüsselrolle in diesem Prozess, indem sie Verkäufer, Käufer und Investoren über die geltenden GFZ-Bestimmungen aufklären und bei der Auswahl von Grundstücken mit einer geeigneten GFZ unterstützen. Ihr Fachwissen über die Auswirkungen lokaler Bauregularien auf die Entwicklungsprojekte trägt dazu bei, das Investitionsrisiko zu mindern.
Sie haben Fragen rund um die Auflassungsvormerkung? Lassen Sie sich von einem erfahrenen Immobilienmakler aus München beraten. Wir bei Isar Estate hören Ihnen aufmerksam zu und geben Ihnen individuelle Handlungsempfehlungen. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf. Wir freuen uns, Sie kennenzulernen.
Haftungsausschluss
Trotz sorgfältiger Recherche und Überprüfung der Quellen übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Informationen. Bei unklaren Rechts- und Steuerfragen ist es angeraten, zu deren Klärung einen Anwalt und / oder Steuerberater zu beauftragen.
Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr
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