La formule pour le calcul du nombre de surfaces de plancher est la suivante :
GFZ = surface de plancher (GF) / surface du terrain (G)
La surface de plancher (SP) est la somme de toutes les surfaces utiles des étages d'un bâtiment. Elle comprend généralement toutes les surfaces qui sont couvertes et affectées à l'usage. En font partie les surfaces d'habitation, d'artisanat et de vente, les combles, les caves et les étages techniques étant soumis à des règles spécifiques. Il est important de savoir que seuls les étages complets sont pris en compte dans le calcul de la surface de plancher. La définition exacte d'un étage complet est fixée par le règlement de construction de chaque Land. Il est donc possible qu'en Bavière, par exemple, une surface soit considérée comme un étage complet, alors qu'en Saxe, elle n'est pas prise en compte dans le calcul de la surface d'étage.
La surface du terrain (G) désigne la surface totale du terrain à bâtir.
Dans la pratique, il existe plusieurs méthodes de calcul de la surface de plancher, ces méthodes se référant notamment à l'inclusion de différentes surfaces utiles telles que les combles, les balcons ou les parkings souterrains. Selon les réglementations en vigueur, les combles sont ajoutés à la surface de plancher soit en totalité, soit en partie seulement.
Les parkings souterrains et les étages techniques peuvent également être pris en compte sous certaines conditions. En outre, les réglementations locales permettent aux villes et aux communes de définir leurs propres critères, ce qui peut entraîner des différences dans le mode de calcul.
Coefficient de surface de plancher (CSB) déterminant pour la valeur
Le coefficient d'occupation des sols (COS) est une extension du coefficient d'occupation des sols. Alors que pour la valeur de la SHON selon le droit de l'urbanisme, seuls les étages complets sont utilisés pour calculer la surface de plancher, d'autres surfaces sont également prises en compte pour le calcul de la SHON.
Par exemple, le comité d'experts de la ville de Munich prend également en compte, pour le calcul du CET, les surfaces des espaces de vente et des espaces de séjour d'autres étages qui ne sont pas considérés comme des étages complets, en dérogation au Baunutzungsverordnung. Le calcul inclut les couloirs, les sanitaires, les escaliers et les ascenseurs qui en font partie.
Pour les combles, en dérogation à l'ordonnance sur l'évaluation des biens immobiliers (ImmoWertV), les surfaces dont la hauteur libre est inférieure à un mètre ne sont pas prises en compte et les surfaces dont la hauteur libre est d'au moins un mètre et inférieure à deux mètres sont prises en compte pour moitié. Cela s'applique également lorsque, selon le droit de la construction, il s'agit d'étages pleins. Les passages, les descentes intégrées dans les parkings souterrains et les arcades ne sont pas comptabilisés.
Différence entre le SHON et le coefficient d'occupation des sols (COS)
Le coefficient d'occupation des sols (COS) détermine le rapport entre la somme des surfaces de tous les étages d'un bâtiment et la taille du terrain sur lequel il se trouve, ce qui permet de se faire une idée de l'utilisation verticale du terrain.
En revanche, le coefficient d'occupation des sols (COS) détermine le pourcentage d'un terrain qui peut être construit, en décrivant le rapport entre la surface construite et la surface totale du terrain. Par exemple, avec un GRZ de 0,4, 40 % de la surface du terrain peut être construite. Ainsi, le GRZ contrôle l'expansion des constructions dans le sens horizontal et fixe des limites à l'imperméabilisation du sol par les bâtiments.
Quelques faits concernant le GRZ
