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    Coefficient de surface de plancher - toutes les infos

    Une femme est assise à un bureau avec un ordinateur portable, des plans de construction et un casque de protection jaune.

    Le coefficient d'occupation des sols (COS) est un facteur central dans la planification de la construction. Il détermine le rapport autorisé entre la surface de plancher de tous les étages et la surface totale de votre terrain. Fixé dans les plans d'urbanisme de votre ville ou commune, cet indice constitue une base essentielle pour l'octroi des permis de construire. Si vous souhaitez connaître l'intensité de construction autorisée sur votre terrain, vous devez donc vous pencher sur le coefficient d'occupation des sols. C'est la seule façon de planifier un projet de construction efficacement et en toute sécurité juridique.

    Table des matières

    Définition et réglementation : pourquoi existe-t-il un coefficient d'occupation des sols ?

    L'indice de surface de plancher est défini dans le § 20 du décret sur l'utilisation des sols (BauNVO). Il détermine la somme des surfaces de plancher de tous les étages d'un bâtiment par rapport à la taille du terrain à bâtir. Cette disposition permet de réguler la densité de construction, tant dans les villes qu'à la campagne. Les valeurs maximales empêchent la surconstruction et favorisent une construction respectueuse de l'environnement et socialement équitable. La surface de plancher est généralement fixée par les autorités compétentes en matière de construction ou par les services d'urbanisme dans le cadre de la planification de la construction et conformément aux réglementations locales.

    Sur quoi se base la valeur NPF d'une commune ?

    Le coefficient d'occupation des sols varie parfois considérablement en fonction de la situation et du type de zone. Dans les zones rurales et les petites agglomérations, il est généralement inférieur à 1, ce qui reflète une densité de construction plus faible. En revanche, les zones résidentielles, en particulier celles situées dans les centres urbains, affichent des valeurs de COS d'environ 1, voire plus, ce qui indique une densité de construction plus élevée.

    Dans des zones urbaines spécifiques telles que les zones commerciales ou les zones centrales, le coefficient d'occupation des sols peut être nettement plus élevé. Cette variation reflète les différents objectifs de planification et les exigences en matière d'utilisation de l'espace et de l'environnement, allant de la préservation des caractéristiques rurales au soutien de la densification urbaine et des activités économiques dans les zones centrales et commerciales.

    Calcul de la surface de plancher et du coefficient d'occupation des sols

    La surface de plancher (SP) est la somme de toutes les surfaces utiles des étages d'un bâtiment. Elle comprend généralement toutes les zones qui sont couvertes et affectées à l'usage. En font partie les surfaces d'habitation, d'artisanat et de vente. Des règles spéciales s'appliquent entre autres

    • Combles
    • Cave
    • étages techniques
    • Garages souterrains

    Il est important de savoir que seuls les étages complets sont pris en compte dans le calcul de la surface de plancher. La formule pour leur calcul est la suivante

    Surface de plancher (SD) = SDA x surface du terrain (G)

    Supposons que le coefficient d'occupation des sols de votre terrain soit fixé à une valeur de 0,7, cela signifie que la somme des surfaces de vos étages pleins ne peut pas dépasser 70% de la surface du terrain. Pour un terrain de 1000 mètres carrés, un coefficient d'occupation des sols de 0,7 permet donc de construire des bâtiments d'une surface de plancher cumulée de 700 mètres carrés maximum.

    En revanche, si l'on connaît la surface de plancher et la surface du terrain, on peut utiliser le calcul suivant pour déterminer la SHON :

    GFZ = surface de plancher (GF) / surface du terrain (G)

    Comment définit-on un étage complet ?

    La définition exacte d'un étage complet est fixée par le règlement de construction de chaque Land. Ainsi, il est possible qu'en Bavière, une surface soit considérée comme un étage complet, alors qu'en Saxe, elle n'est pas prise en compte pour le calcul de la surface de plancher. La surface du terrain (G) désigne cependant dans tous les cas la surface totale du terrain à bâtir concerné.

    Combles, balcons ou parkings souterrains comme cas particuliers du calcul de la SHON

    Dans la pratique, il existe plusieurs méthodes de calcul de la surface de plancher. Cela s'explique par le fait que les bâtiments possèdent des caractéristiques architecturales qui nécessitent l'inclusion de différentes surfaces utiles telles que les combles, les balcons ou les parkings souterrains. Par exemple, selon les réglementations en vigueur, les combles sont ajoutés à la surface de plancher soit en totalité, soit en partie seulement, ce qui peut faire une nette différence.

    Les parkings souterrains et les étages techniques peuvent également être pris en compte sous certaines conditions. En outre, les réglementations locales permettent aux villes et aux communes de définir leurs propres critères en ce qui concerne l'utilisation de la surface de plancher.

    Image symbolique de la construction d'une maison et de l'achat d'un bien immobilier avec les clés et le plan de construction.

    Le coefficient d'occupation des sols (COS) déterminant la valeur

    Souvent, la question de l'indice de surface de plancher (ESP) se pose dans le même temps. Il s'agit d'une extension de la SHON qui ne prend pas seulement en compte les étages complets pour le calcul. D'autres surfaces, comme celles qui viennent d'être mentionnées, sont prises en compte pour ce calcul, même si elles ne représentent pas des étages complets.

    Calculer le RFP - Exemple de réglementation de la ville de Munich

    Par exemple, le comité d'experts de la ville de Munich prend également en compte , pour le calcul de la WGFZ, les éléments suivants, qui diffèrent de la Baunutzungsverordnung (règlement sur l'utilisation des sols):

    • Surfaces des locaux de vente et des locaux de séjour d'autres étages qui ne sont pas considérés comme des étages complets
    • les couloirs, les sanitaires, les escaliers et les ascenseurs qui en font partie
    • les surfaces de combles d'une hauteur libre d'au moins un mètre et de moins de deux mètres pour moitié

    Cette dernière règle s'applique également lorsqu'il s'agit d'étages pleins selon le droit de la construction. Les passages, les sorties de parking souterrain intégrées et les arcades ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface de plancher, ce qui joue notamment un rôle pour les promoteurs immobiliers à Munich.

    Quelle est la différence entre GFZ et GRZ ?

    Alors que le coefficient de surface de plancher détermine le rapport entre la somme de toutes les surfaces d'étage et la taille du terrain, le coefficient d'occupation des sols (COS) détermine le pourcentage d'un terrain qui peut être construit. Par exemple, avec un coefficient de 0,4, 40 % de la surface du terrain peut être construite. Pensez à ce facteur lorsque vous vendez un terrain situé à Munich.

    Quelques faits concernant le coefficient d'occupation des sols

    1

    Le GRZ est utilisé dans différents contextes de droit de la construction. Lors de l'examen des demandes de permis de construire, il est utilisé, en plus du coefficient d'occupation des sols, pour évaluer si le projet de construction prévu est conforme aux réglementations locales.

    2

    Elle continue à être utilisée pour limiter l'imperméabilisation des sols. Cela est particulièrement important dans les zones où le drainage et la gestion des eaux de surface jouent un rôle.

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    Le coefficient d'occupation des sols est également important pour la promotion des espaces verts et des espaces libres : dans les zones résidentielles, un faible coefficient d'occupation des sols peut contribuer à laisser suffisamment d'espace pour les jardins privés, les aires de jeux et les zones de loisirs.

    Ainsi, le coefficient d'occupation des sols contrôle l'étalement des constructions de la même manière que le coefficient d'occupation des sols, mais dans le sens horizontal. L'imperméabilisation des sols est effectivement limitée.

    L'architecte et le dessinateur en bâtiment discutent du plan d'ensemble avec des crayons et une règle sur une table.

    Influence du nombre de surfaces de plancher sur l'évaluation des biens immobiliers

    Maintenant que vous savez à quoi sert le coefficient d'occupation des sols, nos experts immobiliers souhaitent vous expliquer pourquoi il est important pour votre évaluation immobilière à Munich. Elle est considérée comme un indicateur central qui exerce une influence considérable.

    Importance pour les promoteurs et les investisseurs

    Le coefficient d'occupation des sols est particulièrement intéressant pour les investisseurs et les promoteurs immobiliers, car il représente une mesure du potentiel d'exploitation économique d'un terrain. Une SHON élevée permet une utilisation plus intensive du terrain, ce qui peut entraîner une augmentation des revenus locatifs ou des recettes de vente lors de la commercialisation de biens immobiliers pour les promoteurs immobiliers. En particulier dans les zones où la demande de logements ou de locaux commerciaux est forte, un nombre élevé d'étages peut augmenter de manière significative la valeur du terrain.

    Le rôle d'un agent immobilier en ce qui concerne le calcul de la SHON et de la SHON

    Nos agents immobiliers jouent un rôle important dans la gestion de la surface de plancher, car ils agissent en tant qu'interface entre les propriétaires, les acheteurs, les investisseurs et les autorités. Nous vous informons sur les dispositions en vigueur dans la région de Munich, analysons les plans d'urbanisme et vous aidons à évaluer de manière réaliste le potentiel d'un terrain.

    Notre expertise sur l'impact des réglementations locales en matière de construction sur les projets de développement contribue de manière décisive à réduire les risques liés à votre investissement et à prendre des décisions viables à long terme. Il en va de même, par exemple, pour la vente d'une maison à Munich.

    Tâches typiques d'un agent immobilier :

    • Vérification de la SHON et de la SHON autorisées ainsi que d'autres exigences en matière de construction
    • Estimation de l'utilisation prévue (par exemple, construction résidentielle ou commerciale)
    • Calcul de la surface de plancher possible pour déterminer la valeur réaliste du terrain
    • Assistance lors de demandes préalables de permis de construire ou de concertations sur d'éventuelles dérogations.
    • Mise en évidence des opportunités de densification ou d'extension des biens immobiliers existants en tenant compte du nombre de surfaces de plancher

    En tant qu'agents immobiliers compétents, nous combinons ici la compréhension juridique et la connaissance du marché et créons ainsi la base pour des décisions d'investissement fondées - en particulier dans des régions sensibles sur le plan de l'urbanisme comme Munich. Nous nous ferons un plaisir de déterminer avec vous, lors d'un entretien, dans quelle mesure la surface de plancher et le coefficient d'occupation des sols ont une influence sur votre projet immobilier.

    Portrait en noir et blanc de Christian Dürr, fondateur d'Isar Estate.

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    Vous souhaitez en savoir plus sur le nombre d'étages ? L'équipe d'Isar Estate se tient à votre disposition. Nos agents immobiliers vous conseillent sur la meilleure façon de commercialiser et de louer votre bien à Munich et au-delà. Nous vous écoutons attentivement et vous donnons des conseils personnalisés.

    Christian Dürr, diplômé en gestion d'entreprise
    Fondateur d'Isar Estate

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    FAQ sur le nombre de surfaces de plancher

    Où puis-je trouver le coefficient d'occupation des sols de mon terrain ?

    Le coefficient d'occupation des sols est défini dans le plan d'urbanisme de votre commune ou de votre ville. Celui-ci peut généralement être consulté auprès du service de l'urbanisme ou en ligne. Pour les terrains existants, le plan d'occupation des sols fournit également des indications. Nos agents immobiliers se feront un plaisir de vous aider à interpréter correctement ces valeurs.

    Comment le coefficient d'occupation des sols est-il calculé ?

    Le GFZ résulte de la somme de toutes les surfaces de plancher des bâtiments sur le terrain, divisée par la surface du terrain. Tous les étages complets sont déterminants. Les combles ne comptent que s'ils sont considérés comme une surface habitable à part entière. Le calcul final se base sur le décret sur l'utilisation des sols (BauNVO).

    Quelle est l'importance de la surface habitable lors de la vente d'une maison ?

    Pour les acheteurs, le coefficient d'occupation des sols est un facteur important, car il détermine la densité de construction possible. Une valeur élevée signifie plus de surface utilisable et donc souvent une valeur plus élevée du terrain. Les agents immobiliers tiennent donc compte du nombre d'étages lors de l'évaluation afin d'estimer les potentiels de manière réaliste.

    Le coefficient d'occupation des sols peut-il être modifié ?

    Une modification n'est possible qu'en adaptant le plan d'urbanisme, ce qui constitue généralement une procédure complexe. Dans des cas exceptionnels, il est possible de demander une dérogation, par exemple en cas d'intérêt urbanistique. Les services de l'urbanisme examinent en outre chaque demande individuellement, c'est pourquoi un conseil spécialisé est ici indispensable.

    Pourquoi le calcul de la SHON est-il important pour les investisseurs et les planificateurs ?

    Cela s'explique par le fait qu'elle détermine en grande partie la rentabilité d'un projet de construction. Il indique la quantité de surface habitable ou commerciale réalisable sur un terrain. Les investisseurs, les architectes et les agents immobiliers utilisent donc le coefficient de surface de plancher pour calculer avec précision l'utilisation exacte de la surface ainsi que les coûts de construction et les revenus potentiels.

    Clause de non-responsabilité

    Malgré le soin apporté à la recherche et à la vérification des sources, l'auteur décline toute responsabilité quant à l'exactitude et à l'exhaustivité des informations présentées. En cas de questions juridiques ou fiscales peu claires, il est conseillé de faire appel à un avocat et / ou à un conseiller fiscal pour les clarifier.

    Auteur : Christian Dürr, diplômé en gestion d'entreprise