Tenuta Isar
Fondatore: Dipl.-Kfm. Christian Dürr
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Possedete un terreno e volete sapere quanta parte di esso può essere utilizzata per i vostri progetti immobiliari? Allora dovreste prestare particolare attenzione al rapporto di superficie, spesso abbreviato in GFZ.
Il GFZ è un fattore chiave nella pianificazione edilizia e determina il rapporto consentito tra la superficie dei piani pieni e la superficie totale dell'immobile. Questa cifra chiave è solitamente definita con precisione nei piani di sviluppo della vostra città o del vostro comune e costituisce una base essenziale per il rilascio dei permessi di costruzione. Il GFZ vi fornisce quindi informazioni sull'intensità di costruzione consentita nella vostra proprietà, un fattore decisivo nella pianificazione del vostro progetto edilizio.
Il rapporto di superficie (GFZ) è un parametro che descrive quanto può essere grande l'area di tutti i piani pieni di un edificio rispetto all'area totale del lotto. Supponendo che il GFZ sia fissato a un valore di 0,7, ciò significa che la somma delle aree di tutti i piani completi non può superare il 70% dell'area del lotto.
Per un lotto di 1000 metri quadrati, una GFZ di 0,7 consente la costruzione di edifici con una superficie massima cumulativa di 700 metri quadrati.
La GFZ è definita nella Sezione 20 dell'Ordinanza tedesca sull'utilizzo del territorio (BauNVO) . Essa regola come la somma delle superfici di tutti i piani di un edificio sia stabilita in relazione alle dimensioni del lotto di costruzione. Questa norma serve a regolare la densità edilizia ed è determinante per la pianificazione e lo sviluppo urbano.
Vengono inoltre specificati i valori massimi per le ZF per evitare la sovracostruzione e promuovere un'edilizia rispettosa dell'ambiente e socialmente equa. La superficie è generalmente determinata dalle autorità edilizie competenti o dagli uffici urbanistici nell'ambito della pianificazione territoriale urbana e in conformità con i regolamenti edilizi locali.
La GFZ varia notevolmente a seconda della posizione e del tipo di area. Nelle aree rurali e negli insediamenti più piccoli, la GFZ è solitamente inferiore a 1, a testimonianza di una minore densità di sviluppo. Le aree residenziali, soprattutto quelle del centro città, invece, presentano valori di GFZ intorno a 1 o addirittura superiori, indicando uno sviluppo più denso. In zone urbane specifiche, come le aree commerciali o le aree centrali, i valori GFZ possono essere significativamente più alti. Questa variazione dei valori GFZ riflette i diversi obiettivi e requisiti di pianificazione per l'uso del territorio e dell'ambiente, dalla conservazione delle caratteristiche rurali al sostegno della densificazione urbana e delle attività economiche nelle aree centrali e commerciali.
La formula per il calcolo del numero di piani è la seguente:
GFZ = Superficie del pavimento (GF) / superficie del lotto (G)
La superficie di pavimento (GF) è la somma di tutte le superfici utilizzabili di un edificio. In genere comprende tutte le aree coperte e utilizzate. Sono compresi gli spazi residenziali, commerciali e di vendita al dettaglio, mentre i sottotetti, le cantine e i piani tecnici sono soggetti a regole speciali. È importante sapere che solo i piani pieni sono inclusi nel calcolo della superficie. L'esatta definizione di piano pieno è determinata dai rispettivi regolamenti edilizi dei singoli Stati federali. È quindi possibile, ad esempio, che un'area venga considerata un piano completo in Baviera, mentre non viene utilizzata per calcolare la superficie del pavimento in Sassonia.
L'area del lotto (G) si riferisce alla superficie totale del lotto edificabile.
In pratica, esistono diversi metodi per il calcolo della superficie calpestabile, che riguardano in particolare l'inclusione di varie aree utilizzabili, come soffitte, balconi o parcheggi sotterranei. In base alle normative vigenti, i sottotetti sono inclusi completamente o solo parzialmente nella superficie calpestabile.
Anche i parcheggi sotterranei e i piani tecnici possono essere presi in considerazione a determinate condizioni. Inoltre, le normative locali consentono alle città e ai comuni di definire i propri criteri, il che può portare a deviazioni nel metodo di calcolo.
Il rapporto tra superficie calpestabile e valore (WGFZ) è un'estensione del GFZ. Mentre per il calcolo della superficie calpestabile per il GFZ, ai sensi della normativa edilizia, vengono utilizzati solo i piani pieni, nel calcolo del WGFZ vengono incluse anche altre superfici.
Ad esempio, la commissione di esperti della città di Monaco di Baviera tiene conto anche delle superfici dei locali di vendita e dei locali comuni su altri piani che non sono considerati piani completi nel calcolo della WGFZ, in deroga all'ordinanza sull'utilizzo degli edifici. Il calcolo include i corridoi, i servizi igienici, le scale e gli ascensori associati.
In deroga all'Ordinanza tedesca sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV), le aree con un'altezza libera inferiore a un metro non sono incluse nel calcolo dei sottotetti e le aree con un'altezza libera di almeno un metro e inferiore a due metri sono conteggiate come metà. Ciò vale anche se si tratta di piani completi ai sensi della normativa edilizia. I passi carrai, le uscite dei parcheggi sotterranei integrati e i portici non vengono conteggiati.
Il rapporto di superficie (GFZ) determina il rapporto tra la somma delle superfici di tutti i piani di un edificio e la dimensione del lotto su cui sorge, il che consente di fare una dichiarazione sull'utilizzo verticale del lotto.
Il rapporto di superficie (GRZ), invece, determina la percentuale di terreno edificabile descrivendo il rapporto tra l'area edificata e l'area totale del lotto. Con un GRZ di 0,4, ad esempio, si può costruire sul 40% dell'area del lotto. In questo modo, la GRZ controlla la diffusione dello sviluppo in direzione orizzontale e stabilisce i limiti per l'impermeabilizzazione del suolo da parte degli edifici.
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Il GRZ viene utilizzato in diversi contesti nell'ambito della legislazione edilizia. Nell'esame delle domande di costruzione , il GRZ viene utilizzato per valutare se il progetto edilizio previsto è conforme alle normative locali.
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La GRZ viene utilizzata anche per limitare l'impermeabilizzazione delle superfici del terreno. Ciò è particolarmente importante nelle aree in cui il drenaggio e la gestione delle acque superficiali svolgono un ruolo importante nel ridurre il rischio di inondazioni.
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Un altro caso è quello della promozione degli spazi verdi e degli spazi aperti: nelle aree residenziali, una bassa GRZ può aiutare a lasciare spazio sufficiente per giardini privati, parchi giochi e aree ricreative, migliorando la qualità della vita e il microclima.
Il rapporto di superficie (GFZ) è un indicatore chiave nel settore immobiliare che esercita una notevole influenza sulla valutazione degli immobili, definendo il quadro della possibile densità di sviluppo di un terreno. È particolarmente importante per gli investitori, in quanto rappresenta una misura del potenziale di utilizzo economico di un immobile. Un GFZ elevato consente un utilizzo più intensivo dell'immobile, che può portare a un aumento del reddito da locazione o dei proventi di vendita. Soprattutto nelle aree con una forte domanda di spazi residenziali o commerciali, un GFZ elevato può aumentare significativamente il valore dell'immobile.
Gli agenti immobiliari svolgono un ruolo chiave in questo processo, informando venditori, acquirenti e investitori sulle normative GFZ applicabili e assistendo nella selezione di terreni con una GFZ adeguata. La loro esperienza nell'impatto delle normative edilizie locali sui progetti di sviluppo aiuta a minimizzare il rischio di investimento.
Avete domande sull'avviso di prelazione? Lasciatevi consigliare da un esperto agente immobiliare di Monaco. Noi di Isar Estate vi ascolteremo con attenzione e vi forniremo consigli personalizzati. Mettetevi in contatto con noi. Saremo lieti di conoscervi.
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Autore: Dipl.-Kfm. Christian Dürr
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