Ratio de superficie útil: toda la información

Cálculo de la superficie útil y del coeficiente de superficie útil

La superficie de suelo (GF) es la suma de todas las superficies útiles de un edificio. Generalmente incluye todas las zonas cubiertas y utilizadas. Incluye las zonas residenciales, comerciales y de venta al por menor. Se aplican normas especiales, entre otras cosas:

• Plantas ático
• Bodega
• Suelos técnicos
• Aparcamientos subterráneos

Es importante saber que en el cálculo de la superficie sólo se incluyen las plantas completas. La fórmula para su cálculo es

Superficie de suelo (GF) = GFZ x superficie de parcela (G)

Suponiendo que el coeficiente de superficie construida de su parcela sea de 0,7, esto significa que la suma de las superficies de todas las plantas no puede superar el 70% de la superficie de la parcela. Por lo tanto, para una parcela de 1.000 metros cuadrados, un GFZ de 0,7 permite construir edificios con una superficie máxima acumulada de 700 metros cuadrados.

Sin embargo, si conoce la superficie del suelo y la superficie de la parcela, puede utilizar el siguiente cálculo para determinar la GFZ:

GFZ = Superficie de suelo (GF) / superficie de parcela (G)

¿Cómo se define una planta completa?

La definición exacta de una planta completa viene determinada por las respectivas normativas de construcción de cada estado federado. Por tanto, es posible que una superficie se considere una planta completa en Baviera, mientras que en Sajonia no se utiliza para calcular la superficie de la planta. Sin embargo, la superficie de la parcela (G) siempre se refiere a la superficie total de la parcela del edificio correspondiente.

Ático, balcón o aparcamiento subterráneo como casos especiales en el cálculo del GFZ

En la práctica, existen varios métodos para calcular la superficie útil. Esto se debe a que los edificios tienen características arquitectónicas que obligan a incluir diversas superficies útiles, como áticos, balcones o aparcamientos subterráneos. Por ejemplo, según la normativa aplicable, los áticos se incluyen total o parcialmente en la superficie útil, lo que puede suponer una diferencia significativa.

Los aparcamientos subterráneos y las plantas técnicas también pueden tenerse en cuenta en determinadas condiciones. Además, la normativa local permite a las ciudades y municipios definir sus propios criterios en cuanto al número de plantas.

El coeficiente de superficie relevante para el valor (WGFZ)

A menudo se plantea al mismo tiempo la cuestión del llamado coeficiente de superficie relevante para el valor (WGFZ). Se trata de una ampliación del GFZ, que no sólo incluye en el cálculo las plantas completas. Para este cálculo se tienen en cuenta otras superficies, como las que acabamos de mencionar, aunque no sean plantas completas.

Cálculo de la WGFZ - ejemplo de normativa de la ciudad de Múnich

Por ejemplo, el comité de expertos de la ciudad de Múnich también tiene en cuenta lo siguiente a la hora de calcular la WGFZ , desviándose de la Ordenanza de Utilización de Edificios:

• Zonas de salas de ventas y de recreo en otras plantas que no se consideran plantas completas
• pasillos asociados, instalaciones sanitarias, huecos de escalera y ascensores
• Áticos con una altura libre de al menos un metro y menos de dos metros a media altura

Esto último también se aplica si se trata de plantas completas según la ley de edificación. Los accesos, las salidas integradas de los aparcamientos subterráneos y los pórticos no se incluyen en el coeficiente de superficie construida, lo cual es especialmente importante para los promotores inmobiliarios de Múnich.