Finca Isar
Fundador: Dipl.-Kfm. Christian Dürr
¿Tiene alguna petición? Estamos a su disposición y esperamos sus noticias.
¿Es propietario de un terreno y quiere saber qué superficie puede destinar a sus proyectos inmobiliarios? Entonces debe prestar especial atención al coeficiente de superficie útil, a menudo abreviado como GFZ.
La GFZ es un factor clave en la planificación de la construcción y determina la proporción permitida entre la superficie construida de todas las plantas completas y la superficie total de la propiedad. Esta cifra clave suele estar definida con precisión en los planes urbanísticos de su ciudad o municipio y constituye una base esencial para la concesión de permisos de construcción. Por tanto, la GFZ le proporciona información sobre la intensidad de construcción permitida en su propiedad, un factor decisivo a la hora de planificar su proyecto de construcción.
El coeficiente de superficie construida (GFZ) es una norma que describe la relación entre la superficie de todas las plantas de un edificio y la superficie total de la parcela. Suponiendo que el GFZ se fije en un valor de 0,7, esto significa que la suma de las superficies de todas las plantas completas no puede superar el 70 % de la superficie de la parcela.
En una parcela de 1.000 metros cuadrados, una ZFG de 0,7 permite construir edificios con una superficie acumulada máxima de 700 metros cuadrados.
La GFZ se define en el artículo 20 de la Ordenanza Alemana de Utilización del Suelo (BauNVO) . En él se regula cómo se establece la suma de las superficies de todas las plantas completas de un edificio en relación con el tamaño de la parcela edificable. Esta normativa sirve para regular la densidad de edificación y es decisiva para la planificación y el desarrollo urbanísticos.
También se especifican valores máximos para la GFZ con el fin de evitar la sobreconstrucción y promover una construcción respetuosa con el medio ambiente y socialmente justa. Por lo general, las autoridades responsables de la construcción o las oficinas de urbanismo determinan la superficie en el marco de la planificación urbanística y de acuerdo con la normativa local sobre construcción.
La GFZ varía considerablemente en función de la ubicación y el tipo de zona. En las zonas rurales y los asentamientos más pequeños, la GFZ suele ser inferior a 1, lo que refleja una menor densidad de desarrollo. En cambio, las zonas residenciales, especialmente las situadas en el centro de las ciudades, presentan valores de GFZ en torno a 1 o incluso superiores, lo que indica un desarrollo más denso. En zonas urbanas específicas, como las áreas comerciales o las zonas centrales, los valores GFZ pueden ser significativamente más altos. Esta variación en los valores GFZ refleja los diferentes objetivos y requisitos de planificación para el uso del suelo y el medio ambiente, desde la preservación de las características rurales hasta el apoyo a la densificación urbana y las actividades económicas en las zonas centrales y comerciales.
La fórmula para calcular el número de plantas es la siguiente:
GFZ = Superficie de suelo (GF) / superficie de parcela (G)
La superficie de suelo (GF) es la suma de todas las superficies útiles de un edificio. Generalmente incluye todas las superficies cubiertas y utilizadas. Incluye los espacios residenciales, comerciales y de venta al por menor, si bien los áticos, sótanos y suelos técnicos están sujetos a normas especiales. Es importante saber que en el cálculo de la superficie sólo se incluyen las plantas completas. La definición exacta de planta completa viene determinada por las respectivas normativas de construcción de cada estado federado. Por tanto, es posible, por ejemplo, que una superficie cuente como planta completa en Baviera, mientras que en Sajonia no se utilice para calcular la superficie.
La superficie de la parcela (G) se refiere a la superficie total de la parcela edificable.
En la práctica, existen varios métodos para calcular la superficie útil, que se refieren en particular a la inclusión de diversas superficies útiles, como áticos, balcones o aparcamientos subterráneos. Según la normativa aplicable, los áticos se incluyen total o parcialmente en la superficie construida.
Los aparcamientos subterráneos y los pisos técnicos también pueden tenerse en cuenta en determinadas condiciones. Además, las normativas locales permiten a las ciudades y municipios definir sus propios criterios, lo que puede dar lugar a desviaciones en el método de cálculo.
El coeficiente de superficie relevante para el valor (WGFZ) es una ampliación del GFZ. Mientras que, según la ley de ordenación de la edificación, para calcular la GFZ solo se utilizan las plantas completas, en el cálculo de la WGFZ también se incluyen otras superficies.
Por ejemplo, el comité de expertos de la ciudad de Múnich también tiene en cuenta las superficies de las salas de ventas y las salas comunes de otras plantas que no se consideran plantas completas a la hora de calcular la WGFZ, desviándose de la Ordenanza de Utilización de Edificios. En el cálculo se incluyen los pasillos, las instalaciones sanitarias, las escaleras y los ascensores correspondientes.
En contra de lo dispuesto en el reglamento alemán de valoración de inmuebles (ImmoWertV), las superficies con una altura libre inferior a un metro no se incluyen en el cálculo de los áticos y las superficies con una altura libre de al menos un metro y menos de dos metros se cuentan como la mitad. Esto también se aplica si se trata de plantas completas según la ley de edificación. No se contabilizan las entradas de vehículos, las salidas integradas de los aparcamientos subterráneos ni los soportales.
El coeficiente de superficie útil (GFZ) determina la relación entre la suma de las superficies de todas las plantas de un edificio y el tamaño de la parcela sobre la que se levanta, lo que permite hacer una afirmación sobre la utilización vertical de la parcela.
En cambio, el coeficiente de superficie edificada (GRZ) determina el porcentaje de una parcela que puede edificarse, describiendo la relación entre la superficie edificada y la superficie total de la parcela. Con un GRZ de 0,4, por ejemplo, se puede edificar el 40% de la superficie de la parcela. De este modo, la ZRG controla la expansión de la urbanización en sentido horizontal y establece límites para el sellado del suelo por los edificios.
1
La GRZ se utiliza en diversos contextos de la legislación sobre construcción. Al examinar las solicitudes de construcción , la GRZ se utiliza para evaluar si el proyecto de construcción previsto cumple la normativa local.
2
La GRZ también se utiliza para limitar el sellado de las superficies del suelo. Esto es especialmente importante en zonas donde el drenaje y la gestión de las aguas superficiales desempeñan un papel a la hora de minimizar el riesgo de inundaciones.
3
Otro caso es la promoción de zonas verdes y espacios abiertos: en las zonas residenciales, una ZVR baja puede ayudar a dejar espacio suficiente para jardines privados, parques infantiles y zonas recreativas, lo que mejora la calidad de vida y el microclima.
El coeficiente de superficie útil (GFZ) es un indicador clave en el sector inmobiliario que ejerce una influencia considerable en la valoración de los inmuebles al establecer el marco de la posible densidad de desarrollo de un inmueble. Es especialmente importante para los inversores, ya que representa una medida del potencial de utilización económica de una propiedad. Un GFZ elevado permite una utilización más intensiva de la propiedad, lo que puede dar lugar a un aumento de los ingresos por alquiler o de los ingresos por venta. Especialmente en zonas con una fuerte demanda de espacio residencial o comercial, una GFZ elevada puede aumentar significativamente el valor de la propiedad.
Los agentes inmobiliarios desempeñan un papel clave en este proceso, informando a vendedores, compradores e inversores sobre la normativa aplicable en materia de ZFG y ayudando en la selección de terrenos con una ZFG adecuada. Su experiencia en el impacto de las normativas locales de construcción en los proyectos de desarrollo ayuda a minimizar el riesgo de inversión.
¿Tiene preguntas sobre el aviso de prioridad? Déjese asesorar por un agente inmobiliario con experiencia de Múnich. En Isar Estate le escucharemos atentamente y le daremos recomendaciones personalizadas. Póngase en contacto con nosotros. Estaremos encantados de conocerle.
Descargo de responsabilidad
A pesar de la cuidadosa investigación y verificación de las fuentes, el autor no se hace responsable de la exactitud e integridad de la información presentada. En caso de cuestiones jurídicas y fiscales poco claras, se aconseja consultar a un abogado y/o asesor fiscal para obtener aclaraciones.
Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr
Créditos de las imágenes: Getty images, con licencia Unsplash+: -e_IVooAb6IY, LeGWrf3cV28, y038-7h8BHM,