Vorbereitende Aufgaben des Notars für den Immobilienkauf
Der Notar hat als neutrale Partei zwischen Käufer und Verkäufer zu wirken. Er klärt alle rechtlichen Details, regelt die jeweiligen Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien und entwirft vorab den notariellen Kaufvertrag. Dabei muss der Notar die Interessenlagen aller Vertragsparteien würdigen und den Kaufvertrag rechtlich ausgewogen gestalten. Durch die Vertragsgestaltung soll auch sichergestellt werden, dass das Immobilieneigentum des Verkäufers erst nach der vollständigen Bezahlung an den Käufer übertragen wird und dass der Käufer nach der Kaufpreiszahlung Eigentümer der erworbenen Immobilie wird.
Vorbereitungen seitens Käufer und Verkäufer für den Kauf
Bevor Sie einen notariellen Kaufvertrag abschließen, sollten Sie einige Vorbereitungen treffen. Als Käufer sollten Sie sich mit allen relevanten Aspekten zur Immobilie beschäftigt haben und sich um die Sicherstellung der Finanzierung kümmern, wenn Sie die Immobilie teilweise mit Fremdkapital erwerben möchten. Als Verkäufer sollten Sie die Bonität des Käufers überprüfen lassen und alle Modalitäten der Übergabe durchdenken. Auch sollte unter den Vertragsparteien besprochen werden, welches Inventar im Kaufpreis inkludiert ist. Für den Käufer ist es sinnvoll, dass das miterworbene Inventar und dessen Wert im notariellen Kaufvertrag aufgeführt wird, da er für diesen Teil des Kaufpreises bei realistischer Wertfestsetzung keine Grunderwerbssteuer bezahlen muss.
Vor dem Kauf kann je nach Sachlage eine Reservierungsvereinbarung oder ein Kaufvorvertrag abgeschlossen werden. Eine Reservierungsvereinbarung dient dazu, die gewünschte Immobilie bis zum Abschluss des Kaufvertrages vorläufig zu reservieren und sicherzustellen, dass kein anderer Interessent ein Angebot für die Immobilie abgibt. Dies bietet allerdings weder für den Käufer noch für den Verkäufer die absolute Sicherheit, dass der Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrages auch stattfindet. Eine Reservierungsvereinbarung ist eine nicht notariell beglaubigte Absichtserklärung, die bisweilen mit einer vom Käufer gezahlten Reservierungsgebühr untermauert wird. Die Reservierungsgebühr sollte dabei nicht mehr als 10 % der Maklerprovision betragen.
Ein Kaufvorvertrag hingegen ist eine notariell beurkundete rechtliche Verpflichtung zum Abschluss eines Kaufvertrages und listet bereits wesentliche Punkte des Kaufvertrages auf. Aufgrund der erheblichen Höhe der Notarkosten für einen Kaufvorvertrag wird dieser nur selten geschlossen
Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notartermin
Während des Notartermins liest der Notar den Vertragsparteien den gesamten Kaufvertrag vor. Sollten dabei kleinere Änderungswünsche aufkommen, kann der Notar diese in der Regel noch umgehend in das Vertragswerk einfügen, sofern beide Parteien damit einverstanden sind. Anschließend wird der Kaufvertrag von den Vertragsparteien und dem Notar unterzeichnet. Nach der Unterzeichnung und notariellen Beurkundung kann der Vertrag bis auf wenige Sonderfälle nicht mehr rückgängig gemacht werden.
Der Notar erhält in Bayern eine Notargebühr in Höhe von etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die Kosten hierfür sowie für die Neueintragung einer Grundschuld trägt der Käufer. Für die Löschung der im Grundbuch bereits eingetragenen Grundschuld des Verkäufers, oder sonstiger bestehender Belastungen übernimmt allerdings der Verkäufer die Kosten.
Das sollte der Vertrag beinhalten
Ein Kaufvertrag bei einer Immobilie ist umfangreicher als ein handelsüblicher Vertrag. Es ist daher wichtig, genau über die Inhalte informiert zu sein. Wir haben für Sie eine Checkliste mit den wichtigsten Regelungen zusammengefasst, die in einem Kaufvertrag enthalten sein sollten:
