Tareas preparatorias del notario para la compra de inmuebles
El notario actúa como parte neutral entre el comprador y el vendedor. Aclara todos los detalles jurídicos, regula los respectivos derechos y obligaciones de ambas partes contratantes y redacta previamente el contrato de compraventa notarial. Al hacerlo, el notario debe reconocer los intereses de todas las partes contratantes y redactar el contrato de compraventa de forma jurídicamente equilibrada. El contrato también debe garantizar que la propiedad del inmueble por parte del vendedor no se transfiera al comprador hasta que se haya efectuado el pago íntegro y que el comprador se convierta en propietario del inmueble adquirido una vez abonado el precio de compra.
Preparativos del comprador y el vendedor para la compra
Antes de firmar un contrato de compraventa ante notario, debe hacer algunos preparativos. Como comprador, debe haberse ocupado de todos los aspectos relevantes de la propiedad y ocuparse de asegurar la financiación si desea comprar la propiedad en parte con capital prestado. Como vendedor, debe hacer que se compruebe la solvencia del comprador y pensar en todas las modalidades de la transferencia. Las partes del contrato también deben discutir qué instalaciones y accesorios se incluyen en el precio de compra. Para el comprador tiene sentido que el inventario adquirido y su valor figuren en el contrato de compraventa notarial, ya que no tiene que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre esta parte del precio de compra si el valor se determina de forma realista.
Dependiendo de la situación, antes de la compra puede celebrarse un contrato de reserva o un precontrato de compraventa. Un contrato de reserva sirve para reservar provisionalmente el inmueble deseado hasta que se celebre el contrato de compraventa y para garantizar que ningún otro interesado presente una oferta por el inmueble. Sin embargo, esto no ofrece ni al comprador ni al vendedor la certeza absoluta de que la cita con el notario para firmar el contrato de compraventa vaya a tener lugar realmente. Un acuerdo de reserva es una declaración de intenciones que no se formaliza ante notario y que a veces está respaldada por una comisión de reserva pagada por el comprador. La comisión de reserva no debe superar el 10 % de la comisión del agente inmobiliario.
Un preacuerdo de compraventa, por otro lado, es una obligación legal notarial para concluir un acuerdo de compraventa y ya enumera los puntos clave del acuerdo de compraventa. Debido al elevado coste notarial de un preacuerdo de compraventa, rara vez se firma.
Firma del contrato de compraventa ante notario
Durante la cita con el notario, éste lee todo el contrato de compraventa a las partes contratantes. Si se solicitan cambios menores, el notario normalmente puede añadirlos al contrato inmediatamente, siempre que ambas partes estén de acuerdo. A continuación, las partes contratantes y el notario firman el contrato de compraventa. Una vez firmado y notariado, el contrato ya no puede revocarse, salvo en algunos casos especiales.
En Baviera, el notario percibe unos honorarios de alrededor del 1,5% del precio de compra. Los costes de esta operación y de la nueva inscripción de una carga inmobiliaria corren a cargo del comprador. Sin embargo, el vendedor corre con los gastos de cancelación de la carga inmobiliaria del vendedor ya inscrita en el registro de la propiedad u otras cargas existentes.
El contrato debe incluir lo siguiente
Un contrato de compraventa de una propiedad es más extenso que un contrato comercial estándar. Por eso es importante estar bien informado sobre su contenido. Hemos resumido para usted una lista de control con las disposiciones más importantes que deben incluirse en un contrato de compraventa:
