Compiti preparatori del notaio per l'acquisto di un immobile
Il notaio deve agire come parte neutrale tra acquirente e venditore. Egli chiarisce tutti i dettagli legali, regola i rispettivi diritti e obblighi di entrambe le parti contraenti e redige il contratto di compravendita notarile in anticipo. Nel fare ciò, il notaio deve valutare gli interessi di tutte le parti contraenti e redigere il contratto di acquisto in modo giuridicamente equilibrato. La stesura del contratto deve inoltre garantire che la proprietà del venditore non venga trasferita all'acquirente fino al pagamento completo e che l'acquirente diventi proprietario dell'immobile acquistato dopo il pagamento del prezzo di acquisto.
Preparazione all'acquisto da parte dell'acquirente e del venditore
Prima di stipulare un contratto d'acquisto notarile, dovete fare alcuni preparativi. In qualità di acquirente, dovreste aver affrontato tutti gli aspetti rilevanti dell'immobile e preoccuparvi di garantire il finanziamento se volete acquistare l'immobile in parte con un capitale preso in prestito. In qualità di venditore, dovreste far verificare la solvibilità dell'acquirente e pensare a tutte le modalità del trasferimento. Le parti contraenti devono anche discutere quale inventario è incluso nel prezzo di acquisto. È ragionevole che l'acquirente elenchi l'inventario e il suo valore nel contratto d'acquisto autenticato, poiché non deve pagare l'imposta di trasferimento fondiario per questa parte del prezzo d'acquisto se il valore è determinato in modo realistico.
Prima dell'acquisto, a seconda delle circostanze, si può stipulare un contratto di prenotazione o un contratto preliminare di acquisto. Il contratto di prenotazione serve a riservare provvisoriamente l'immobile desiderato fino alla stipula del contratto d'acquisto e a garantire che nessun altro interessato faccia un'offerta per l'immobile. Tuttavia, non offre né all'acquirente né al venditore la certezza assoluta che l'appuntamento dal notaio per la firma del contratto d'acquisto abbia effettivamente luogo. Il contratto di prenotazione è una dichiarazione d'intenti non autenticata, talvolta sostenuta da una tassa di prenotazione pagata dall'acquirente. La commissione di prenotazione non dovrebbe superare il 10% della commissione dell'agente.
Il contratto preliminare di compravendita, invece, è un obbligo legale notarile per la stipula del contratto di compravendita ed elenca già i punti essenziali del contratto di compravendita. A causa dei costi notarili non indifferenti, il contratto preliminare di compravendita viene raramente stipulato.
Firma del contratto d'acquisto presso il notaio
Durante l'appuntamento notarile, il notaio legge l'intero contratto di acquisto alle parti contraenti. Se vengono richieste piccole modifiche, di solito il notaio può aggiungerle immediatamente al contratto, a condizione che entrambe le parti siano d'accordo. Il contratto d'acquisto viene quindi firmato dalle parti contraenti e dal notaio. Dopo la firma e l'autenticazione notarile, il contratto non può più essere annullato, ad eccezione di alcuni casi particolari.
In Baviera, il notaio riceve un onorario pari a circa l'1,5% del prezzo di acquisto. I costi per questa e per la nuova registrazione di un onere fondiario sono a carico dell'acquirente. Tuttavia, il venditore sostiene i costi per la cancellazione dell'onere fondiario del venditore già iscritto nel registro fondiario o di altri gravami esistenti.
Il contratto deve contenere quanto segue
Il contratto di vendita di un immobile è più ampio di un normale contratto commerciale. È quindi importante essere informati con precisione sui contenuti. Abbiamo compilato per voi una lista di controllo con le norme più importanti che dovrebbero essere incluse in un contratto di compravendita:
