Berechnung der Geschossfläche und Geschossflächenzahl
Die Geschossfläche (GF) ist die Summe aller nutzbaren Etagenflächen eines Gebäudes. Sie umfasst allgemein alle Bereiche, die überdeckt und der Nutzung zugeführt werden. Dazu gehören Wohn-, Gewerbe- und Verkaufsflächen. Speziellen Regeln unterliegen unter anderem:
- Dachgeschosse
- Keller
- technische Etagen
- Tiefgaragen
Wichtig zu wissen ist, dass zur Berechnung der Geschossfläche ausschließlich Vollgeschosse einbezogen werden. Die Formel für ihre Berechnung lautet:
Geschossfläche (GF) = GFZ x Grundstücksfläche (G)
Angenommen, die Geschossflächenzahl Ihres Grundstückes ist mit einem Wert von 0,7 festgesetzt, dann bedeutet dies, dass die Summe der Flächen Ihrer Vollgeschosse maximal 70 Prozent der Grundstücksfläche betragen darf. Bei einem Grundstück von 1000 Quadratmetern erlaubt eine GFZ von 0,7 also den Bau von Gebäuden mit einer kumulierten Geschossfläche von maximal 700 Quadratmetern.
Wer hingegen die Geschossfläche und die Grundstücksfläche kennt, kann zur Ermittlung der GFZ folgende Berechnung verwenden:
GFZ = Geschossfläche (GF) / Grundstücksfläche (G)
Wie ist ein Vollgeschoss definiert?
Die exakte Definition eines Vollgeschosses wird durch die jeweilige Landesbauverordnung der einzelnen Bundesländer festgelegt. Somit ist es möglich, dass in Bayern eine Fläche als Vollgeschossfläche gilt, während sie in Sachsen nicht zur Berechnung der Geschossfläche herangezogen wird. Die Grundstücksfläche (G) bezeichnet aber in jedem Fall die Gesamtfläche des jeweiligen Baugrundstücks.
Dachgeschoss, Balkon oder Tiefgarage als Sonderfälle der GFZ-Berechnung
In der praktischen Anwendung existieren mehrere Methoden zur Berechnung der Geschossfläche. Das liegt daran, dass Gebäude architektonische Merkmale besitzen, die die Einbeziehung verschiedener Nutzflächen wie Dachgeschosse, Balkone oder Tiefgaragen nötig machen. Beispielsweise werden Dachgeschosse gemäß den geltenden Regelwerken entweder vollständig oder nur teilweise zur Geschossfläche hinzugerechnet, was einen deutlichen Unterschied machen kann.
Auch Tiefgaragen und technische Geschosse können unter bestimmten Bedingungen berücksichtigt werden. Ferner erlauben lokale Vorschriften Städten und Gemeinden, eigene Kriterien festzulegen, was den im Umgang mit der Geschossflächenzahl angeht.
