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Gründer: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

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    Ehevertrag mit Immobilien – wann sinnvoll?

    Zwei Personen sitzen an einem Tisch mit gefalteten Händen über einem Dokument und einem Kugelschreiber

    Rund jede dritte Ehe in Deutschland wird geschieden. Was aber passiert in diesen Fällen mit entsprechenden Häusern und Wohnungen? Besteht kein Ehevertrag zu den Immobilien, findet in der Regel der gesetzlich festgelegte Zugewinnausgleich statt. Dieser kann zu großen Streitigkeiten führen. Trotzdem scheuen sich viele Paare davor, das Thema Ehevertrag anzusprechen – sei es aus Angst, den Partner zu verletzen oder weil die Auseinandersetzung mit dem Scheidungsfall als unangenehm empfunden wird. Ein klug gestalteter Ehevertrag kann jedoch vieles einfacher machen und die Folgen einer Trennung regeln.

    Inhaltsverzeichnis

    Grundsätzliches zum Ehevertrag in Deutschland

    In München begegnen wir in unserer täglichen Beratung immer wieder einer unterschätzten Weichenstellung: dem Ehevertrag. Menschen, die über viele Jahre eigenes Immobilienvermögen aufgebaut haben oder den Erwerb einer hochwertigen Liegenschaft planen, haben ein berechtigtes Interesse daran, die rechtlichen Rahmenbedingungen der eigenen Ehe durch einen notariell beurkundeten Ehevertrag zu regeln. Dadurch schützen sie einerseits ihr Vermögen und schaffen mehr Planungssicherheit für beide Seiten.

    Geregelt werden können darin unter anderem:

    • Güterstand (z.B. Gütertrennung oder modifizierte Zugewinngemeinschaft)
    • Unterhaltsansprüche im Trennungs- oder Scheidungsfall
    • Versorgungsausgleich in Bezug auf Rentenanwartschaften
    • Nachlassregelungen zum Schutz wertvoller Vermögensgegenstände

    Ohne Ehevertrag greift auch bei Immobilien die gesetzliche Zugewinngemeinschaft. Die Aufteilung der Vermögenswerte führt nicht selten zu einem Hausverkauf bei Scheidung.

    Was ist der Unterschied zwischen einem Ehevertrag und einer Scheidungsfolgenvereinbarung für Immobilie

    Beide Instrumente regeln den Umgang mit Immobilienvermögen, setzen allerdings zu unterschiedlichen Zeitpunkten an. Der Ehevertrag wird vorausschauend geschlossen, oft noch vor dem Erwerb einer Liegenschaft, und legt die Spielregeln für den Ernstfall der Scheidung präventiv fest. Die Scheidungsfolgenvereinbarung kommt dagegen erst dann zum Einsatz, wenn die Trennung bereits konkret ist. Auch dann lässt sich in einigen Fällen noch regeln, wer die Immobilie übernimmt, ob sie veräußert wird und wie etwaige Erlöse aufgeteilt werden.

    Wann ist es ratsam, Immobilien in einen Ehevertrag zu integrieren?

    In einem Ehevertrag können Sie den Immobilienbesitz sowie weitere Vermögensaspekte innerhalb der Partnerschaft sauber und klar regeln. Es profitieren insbesondere Ehepaare, die sich in einer der folgenden Situationen befinden:

    • Die Ehepartner verfügen über unterschiedlich große Vermögen: Mit einem Ehevertrag wird verhindert, dass der Partner mit dem größeren Vermögen einen großen Teil davon an den Gatten bzw. die Gattin verliert.
    • Ein Ehepartner ist Unternehmer: Im Falle einer Scheidung ohne Ehevertrag würde der andere Partner vom Betriebsvermögen profitieren.
    • Das Ehepaar hegt keinen Kinderwunsch und ist fest im Berufsleben verankert: Um unangenehme Folgen einer Scheidung zu vermeiden, sollten finanziell unabhängige Partner eine Regelung durch einen Ehevertrag in Betracht ziehen.

    Sobald also ein Ehegatte im Scheidungsfall finanziell benachteiligt wäre, ergibt ein Ehevertrag rund um Immobilien und Vermögen Sinn. Dadurch lassen sich viele Fragen vermeiden, die während einer Scheidung ohne Ehevertrag zu einem Haus oder Hausverkauf in München auftauchen.

    Bitte beachten Sie: Ein Ehevertrag wird normalerweise durch einen Anwalt erstellt und erlangt im Anschluss nur durch die notarielle Beurkundung seine Gültigkeit. Daher können schnell Kosten im vierstelligen Bereich entstehen. Diese sind meist nur ein Bruchteil der Scheidungskosten bei Immobilienbesitz (ohne Ehevertrag), doch sollten von den Ehepartnern eingeplant werden.

     

    Goldene Trauringe auf einem Dokument mit der Überschrift „Ehevertrag“ und einer roten Rose

    Was regelt der Ehevertrag bei Immobilien genau?

    Ist die Scheidung unumgänglich, wird die gemeinsame Immobilie schnell zum Thema. In einem Ehevertrag lässt sich jedoch einiges zum Haus klarstellen. Gleiches gilt für die gemeinsame Wohnung und einen Wohnungsverkauf in München. Zu den möglichen Fragen, die der Vertrag beantwortet, zählen unter anderem:

    Wer ist nach der Scheidung Eigentümer der Immobilie?

    Als Eigentümer einer Immobilie gilt, wer im Grundbuch eingetragen ist. In vielen Fällen sind dies beide Eheleute. Es kommt aber auch vor, dass ein Partner als Alleineigentümer agiert. Die Eigentumsverhältnisse sind ein Kernthema, das mit Blick auf Immobilien unbedingt in einem Ehevertrag festgehalten werden sollte.

    Was passiert im Trennungsfall mit dem Haus oder der Wohnung?

    Nach einer Trennung verspüren viele Partner den Wunsch, das gemeinsame Haus zu verkaufen. Die Übertragung auf einen der beiden Ehegatten wäre ebenfalls denkbar. An dieser Stelle kann ein Anwalt zu verschiedenen Optionen beraten, die der Ehevertrag für das Haus verbindlich festlegt und so Streitigkeiten vermeidet.

    Erhält einer der beiden Partner das dauerhafte Wohnrecht?

    In einem Ehevertrag für Immobilien kann auch bestimmt werden, dass ein Ehegatte im Falle einer Scheidung das künftige Wohnrecht erhält. Im festgelegten Zeitraum darf die Immobilie nicht verkauft werden. Wichtig ist zudem, dass im Vertrag festgehalten wird, wer die Kosten für Unterhalt und Instandhaltung der Immobilie übernimmt.

    Erhält einer der beiden Partner das dauerhafte Wohnrecht?

    In einem Ehevertrag für Immobilien kann auch bestimmt werden, dass ein Ehegatte im Falle einer Scheidung das künftige Wohnrecht erhält. Im festgelegten Zeitraum darf die Immobilie nicht verkauft werden. Wichtig ist zudem, dass im Vertrag festgehalten wird, wer die Kosten für Unterhalt und Instandhaltung der Immobilie übernimmt.

    Personengruppe bei der Durchsicht von Plänen und Unterlagen an einem Tisch

    Mögliche Hürden, die bei einem Ehevertrag zum Haus auftauchen können

    Die Ausarbeitung eines Ehevertrags für die Immobilie bietet im Falle einer Scheidung zwar Entlastung, geht aber auch mit Fallstricken einher. Beachten Sie deshalb:

    • Sind beide Ehepartner Miteigentümer der Immobilie – entfällt der Alleinanspruch auf das Haus im Scheidungsfall.
    • Wird im Ehevertrag auf die Gütertrennung verzichtet – fällt die Ehe laut Gesetz in die Zugewinngemeinschaft. Das gesamte während der Ehe hinzugewonnene Vermögen – auch Immobilien – wird bei der Scheidung gleichmäßig verteilt.
    • Gibt es Zahlungen für Umbauten – kann das dazu führen, dass der Eigentümer bei der Scheidung das investierte Geld an seinen Expartner zurückzahlen muss.
    • Wurde die Immobilie vor der Ehe erworben – ist sie grundsätzlich kein Bestandteil des Zugewinns. Fehlt jedoch eine klare vertragliche Regelung, kann auch dieser vermeintlich gesicherte Vermögenswert zum Streitgegenstand werden.
    • Enthält der Ehevertrag sittenwidrige Klauseln – kann ein Gericht den gesamten Vertrag für nichtig erklären. Gerade bei einem deutlichen Machtgefälle zwischen den Ehepartnern prüfen Gerichte Eheverträge mit Immobilien kritisch.

    Ein sorgfältig ausgearbeiteter Ehevertrag ist daher kein Misstrauensvotum, sondern ein Zeichen gegenseitiger Wertschätzung und Voraussicht. Wir empfehlen Ihnen, einen auf Familienrecht spezialisierten Notar hinzuzuziehen. Bei Fragen, die eine Immobilienbewertung in München bzw. den Verkauf Ihres Eigentums betreffen, stehen auch wir Ihnen gern beratend zur Seite.

    Ist die nachträgliche Schließung eines Ehevertrags möglich?

    In der Regel wird ein Ehevertrag vor der jeweiligen Eheschließung aufgesetzt. Dennoch haben Paare die Möglichkeit, während der Ehe oder sogar kurz vor der Trennung eine entsprechende Vereinbarung zu treffen. Einzig, wenn die Trennung schon erfolgt ist, kann der Ehevertrag – egal, ob mit oder ohne Immobilien – nicht mehr abgeschlossen werden. Eine besondere Form des Ehevertrags ist hierbei die sogenannte Trennungsvereinbarung: Sie wird während des Trennungsjahres getroffen, wenn die Ehepartner von einer zeitnahen Scheidung absehen. Typischerweise umfasst sie rechtliche sowie finanzielle Aspekte.

    Unser Fazit zu einem Ehevertrag bei Immobilien

    Über eine Scheidung denkt niemand gerne nach. Dennoch bringt die Ausarbeitung eines Ehevertrags häufig Vorteile – insbesondere beim Besitz einer gemeinsamen Immobilie. Als erfahrene Immobilienmakler kennen wir von Isar Estate die Hürden, mit denen sich Paare hinsichtlich eines Ehevertrags für das Haus konfrontiert sehen.

    Sollte es bei Ihnen trotz aller Vorsorgemaßnahmen zu einer Trennung kommen, widmen wir uns gern gemeinsam mit Ihnen der Frage, was mit einer Immobilie geschehen kann. Möglichkeiten reichen vom Verkauf über die Vermietung bis hin zur Übertragung. Egal, ob Sie bei einer Scheidung ohne Ehevertrag wissen möchten, was aus dem jeweiligen Haus wird oder eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben – wir helfen Ihnen mit unserem Netzwerk weiter.

    Porträt von Isar-Estate-Gründer Christian Dürr im Business-Anzug, sitzend auf einer Tischkante

    Jetzt Scheidungskosten bei Immobilienbesitz sparen

    Wir begleiten Eigentümer diskret und mit fundierter Marktkenntnis durch den oft emotional belastenden Prozess eines Hausverkaufs bei einer Scheidung. Unsere Immobilienmakler in München ermitteln den realistischen Wert Ihrer Immobilie und entwickeln gemeinsam eine passende Strategie. Ein Ehevertrag schafft die rechtliche Grundlage – wir sorgen dafür, dass Ihre Immobilie in den richtigen Händen liegt.

    Dipl.-Kfm. Christian Dürr
    Gründer Isar Estate

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    FAQ zu Immobilien im Ehevertrag

    Wie viel kostet ein Ehevertrag, der auch Immobilien umfasst?

    Die Kosten des notariell beurkundeten Vertrages richten sich in der Regel nach dem jeweiligen Vermögenswert der im Vertrag geregelten Güter. Hinein fließt demnach auch der Wert der enthaltenen Immobilien. Bei einer Liegenschaft im Wert von 800.000 Euro können Notar- und Anwaltskosten schnell mehrere Tausend Euro betragen. Im Vergleich zu den Kosten eines ungeregelten Scheidungsverfahrens sind diese Aufwendungen jedoch in der Regel gut investiert.

    Kann ein bestehender Ehevertrag beim Immobilienkauf nachträglich geändert werden?

    Ja. Solange die Ehe besteht, können beide Partner gemeinsam Änderungen am Ehevertrag vornehmen lassen. Hierbei ist jedoch immer eine notarielle Mitwirkung erforderlich, wodurch zusätzliche Kosten entstehen. Geänderte Lebensumstände, etwa der Kauf einer weiteren Immobilie, können eine Anpassung des Ehevertrags aber durchaus sinnvoll machen.

    Welche Rolle spielt ein Makler bei einem Ehevertrag zum Haus?

    Ein Makler führt keine Rechtsberatung durch und kann den Ehevertrag auch nicht formal ausgestalten, er dient vielen Paaren allerdings als wichtiger Ansprechpartner, sobald es um den Wert der Immobilie oder den Umgang damit geht. Die fundierte Bewertung bildet oftmals die Grundlage jeder vertraglichen Regelung. Wir von Isar Estate unterstützen Sie in München gern mit Fachwissen, Erfahrung und einem verlässlichen Netzwerk aus Notaren und Fachanwälten.

    Wie hoch können Scheidungskosten bei Immobilienbesitz ausfallen?

    Scheidungskosten bemessen sich in Deutschland am sogenannten Verfahrenswert. In diesen fließt bei Immobilienbesitz auch der Wert der jeweiligen Liegenschaft ein. Dadurch kann der Streitwert bei einer Scheidung mit besonders hochwertigen Immobilien in München schnell im siebenstelligen Bereich liegen. Eingeschlossen sind dabei auch die Gerichts- und Anwaltskosten. Hinzu kommen mögliche Gebühren für Gutachter oder die Immobilienbewertung. In vielen Fällen ohne Ehevertrag liegen Scheidungskosten bei Immobilienbesitz ungefähr im fünfstelligen Bereich. Der genaue Betrag ist jedoch sehr individuell.

    Was passiert bei einer Scheidung ohne Ehevertrag mit dem Haus?

    Ohne vertragliche Regelung bleibt im Streitfall oft nur die Teilungsversteigerung entsprechender Immobilien. Dabei handelt es sich um einen gerichtlich angeordneten Zwangsverkauf, der in der Regel deutlich unter Marktwert erfolgt und für beide Seiten finanziell nachteilig ist.

    Haftungsausschluss

    Trotz sorgfältiger Recherche und Überprüfung der Quellen übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Informationen. Bei unklaren Rechts- und Steuerfragen ist es angeraten, zu deren Klärung einen Anwalt und / oder Steuerberater zu beauftragen.

    Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr