Grundsteuerreform 2022: Das müssen Sie als Eigentümer beachten

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Gesetzesänderung sieht auch künftig ein dreistufiges Verfahren zur Berechnung der neuen Grundsteuer vor:

Es ergibt sich folgende Berechnungsformel: Grundsteuerwert * Steuermesszahl * Hebesatz = Grundsteuer

Die tatsächliche Ermittlung des Grundsteuerwerts ist gemäß dem für die einzelnen Bundesländer zum Glück nicht verbindlichen Bundesmodell komplex. Dies liegt hauptsächlich daran, dass es sich bei den im Bundesmodell vorgeschlagenen Bewertungsverfahren um wertabhängige Berechnungsmodelle handelt.

Diese Bewertungsverfahren gelten nach dem Bundesmodell der Grundsteuerreform

Für die Neubewertung der über 30 Millionen Grundstücke in Deutschland hat der Gesetzgeber das sogenannte Bundesmodell erarbeitet, welches die einzelnen Bundesländer, wie zuvor erwähnt, auch auf andere Art gestalten dürfen.

Bei unbebauten Grundstücken ist das Berechnungsverfahren noch relativ einfach. Der Grundsteuerwert errechnet sich hier aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.

Die Berechnung des Grundsteuerwerts von bebauten Grundstücken ist beim Bundesmodell um einiges komplexer. Sie erfolgt über das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren wird für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken sowie Wohnungseigentum eingesetzt, während das Sachwertverfahren bei Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken sowie bei Teileigentum und sonstigen bebauten Grundstücken Anwendung findet. Je nach Bewertungsverfahren beeinflussen unterschiedliche Parameter die Berechnung des neuen Grundsteuerwerts gemäß Bundesmodell. Im Folgenden finden Sie eine Auflistung der wichtigsten Parameter für das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Parameter für das Ertragswertverfahren

• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Art und Alter der Immobilie
• Wohnfläche
• Mietniveaustufe
• monatliche Nettokaltmiete in € pro m²

Parameter für das Sachwertverfahren

• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Alter des Gebäudes
• Brutto-Grundfläche der Immobilie
• Immobilien-Herstellungskosten

Nach dem Bundesmodell legt das zuständige Finanzamt mithilfe aller dieser Parameter sodann den Grundsteuerwert fest. Unter Anwendung der Steuermesszahl (0,31 ‰ bei Familienhäusern und Wohnungen, 0,34 ‰ bei allen anderen Grundstücksarten) wird der Steuermessbetrag ermittelt, den das Finanzamt gemeinsam mit dem Grundsteuerwert in einen Feststellungsbescheid einträgt. Anschließend erlässt die Gemeinde unter Berücksichtigung des geltenden Hebesatzes den Grundsteuerbescheid.

Die gute Nachricht für alle Grundstücks- und Immobilieneigentümer in Bayern: Als Alternative zur Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell wurde den einzelnen Bundesländern die sogenannte «Länderöffnungsklausel» eingeräumt. Das bedeutet, dass jedes Bundesland für sich entscheidet, ob es das Bundesmodell oder ein Landesmodell mit individuellen Grundsteuergesetzen und Verfahren umsetzt. Neben Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, dem Saarland und Sachsen hat auch der Freistaat Bayern diese Möglichkeit wahrgenommen und am 24. November 2021 ein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet. Die Berechnung der Grundsteuer ist in Bayern im Vergleich zum Bundesmodell um Vieles leichter.

Wie wird die Grundsteuer in Bayern ermittelt?

Aufgrund der Länderöffnungsklausel kann sich die Berechnung der neuen Grundsteuer von Bundesland zu Bundesland wie geschildert unterscheiden. So setzt Bayern auf ein reines Flächenmodell. Aufgrund der Grundsteuerreform 2022 wird die bayrische Grundsteuer demnach nur anhand der Grundstücks- und Gebäudefläche sowie der Nutzung der Immobilie ermittelt. Faktoren wie der aktuelle Grundstücks- und Immobilienwert, das Alter des Gebäudes oder die Lage spielen demnach keine Rolle. Die Berechnung der neuen Grundsteuer in Bayern erfolgt folgendermaßen:

Berechnungsbeispiele für die Grundsteuer in Bayern

Beispiel 1: Doppelhaushälfte in München
Familie Weber bewohnt in München eine Doppelhaushälfte mit 500 m² Grundstücksfläche und einer Wohnfläche von 150 m². Es ergibt sich folgende Rechnung:

Schritt 1: Bestimmung des Äquivalenzbetrages
Für das Grundstück: 500 m²  x  0,04 € / qm²  = 20,00 €
Für das Gebäude:     150 m²  x  0,5 €/m² = 75,00 €

Schritt 2: Bestimmung des Grundsteuermessbetrages

Für das Grundstück: 20 €  x  100 %  = 20,00 €
Für das Gebäude:     75 €  x    70 % =   52,50 €
In der Summe beträgt der Grundsteuermessbetrag 72,50 €

Schritt 3: Bestimmung der Grundsteuer

Der aktuelle Hebesatz für die Grundsteuer liegt in München bei 535 %. Somit ergibt sich nach Abrundung auf volle Cent die jährliche Grundsteuer: 72,50 €  x  535 % = 387,87 €.

Beispiel 2: Eigentumswohnung in München

Familie Sedlmayer bewohnt in München eine Eigentumswohnung. Die Grundstücksfläche des Mehrfamilienhauses liegt bei 1.300 m², der Miteigentumsanteil bei 110/1000 und die Wohnfläche bei 110 m².  Es ergibt sich folgende Rechnung:

 Schritt 1: Bestimmung des Äquivalenzbetrages

Der Grundanteil beträgt: 1.300 m²  x  110/1000 = 143 m². Somit ergeben sich die folgenden Äquivalenzbeträge:
Für das Grundstück: 143m²  x  0,04 € /m²  = 5,72 €
Für das Gebäude:     110 m²  x  0,5 €/m² = 55,00 €

Schritt 2: Bestimmung des Grundsteuermessbetrages

Für das Grundstück: 5,72 €  x  100 %  = 5,72 €
Für das Gebäude:    55 €   x      70 % =   38,50 €

In der Summe beträgt der Grundsteuermessbetrag 44,22 €.

Schritt 3: Bestimmung der Grundsteuer
Der aktuelle Hebesatz für die Grundsteuer liegt in München bei 535 %. Somit ergibt sich nach Abrundung auf volle Cent die jährliche Grundsteuer: 44,22 €  x  535 % = 236,57 €.

Wie hoch wird die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen?

Im Vergleich zur bisherigen Grundsteuerlast werden manche Eigentümer eine positive Überraschung erleben und weniger Grundsteuer bezahlen müssen, einige Eigentümer werden jedoch auch deutlich mehr bezahlen. Grundsätzlich gesprochen wirkt sich eine große Wohnfläche nach der Grundsteuerreform im Vergleich zur bisherigen Grundsteuerlast steuererhöhend aus.

Die Hebesätze, die einen essenziellen Bestandteil der Grundsteuer ausmachen, werden weiterhin individuell durch die Gemeinden festgelegt. Auf der Website des DIHK finden Sie eine Übersicht über die bisherigen Hebesätze der Bundesländer. Außerdem können Sie den Grundsteuerrechner von Haus + Grund München nutzen, um Ihre voraussichtliche Grundsteuerbelastung nach Inkrafttreten der neuen Berechnungsweise zu erhalten.

Welche Daten Sie dem Finanzamt melden müssen

Wie beschrieben ist der Aufwand für Sie als Immobilieneigentümer in Bayern weitaus geringer als in den meisten Bundesländern. Das Finanzamt verlangt von Ihnen als Eigentümer eines Grundstücks bzw. einer Immobilie in Bayern im Rahmen der Grundsteuererklärung die Übermittlung der folgenden Daten:

Grundstücksfläche und Flurstücknummer

Die Grundstücksfläche und die Flurstücknummer können Sie dem Grundbuchauszug entnehmen. Bei Eigentumswohnungen ermitteln Sie die anteilige Grundstücksfläche, in dem Sie Ihre Miteigentumsanteile laut Grundbuchauszug mit der Gesamtgrundstücksfläche multiplizieren. Ein Beispiel: Ihre Miteigentumsanteile betragen 50/1000 und die Gesamtgrundstücksfläche ist 1000 m². Damit ist Ihre anteilige Grundstücksfläche: 50/1000  x  1000 m² = 50 m².

Fläche des Gebäudes

Die Fläche des Gebäudes entspricht bei Wohnnutzung der Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung. Hierzu zählen alle Flächen innerhalb der Wohnung. Auch Balkone, Terrassen und Wintergärten werden von einem Viertel bis maximal zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet. Keller-, Abstell- und Heizungsräume zählen in der Regel nicht zur Wohnfläche. Die Informationen zur Wohnfläche finden Sie in der Regel in der dem Bauantrag beiliegenden Wohnflächenberechnung. Bisweilen ist bei Eigentumswohnungen die Wohnfläche auch in der Teilungserklärung vermerkt.

Warum Sie als Eigentümer jetzt schon aktiv werden müssen

Obwohl die Gesetze der Grundsteuerreform 2022 erst ab dem Jahr 2025 gelten, verlangt der Fiskus bereits zum 1.1.2022 neue Berechnungsgrundlagen. Für Sie als Grundstückbesitzer bedeutet dies, dass Sie im Zeitfenster vom 1. Juli 2022 bis 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung mit den relevanten Daten abgeben müssen. Wenn Sie in Bayern Eigentümer eines Grundstücks sind, haben Sie eventuell bereits eine Aufforderung zur Abgabe der Grundsteuererklärung vom Bayerischen Landesamt für Steuern erhalten. Aber Achtung: Nicht immer fordern alle Finanzämter die Eigentümer direkt über ein Schreiben zur Einreichung der «Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte» auf. Sie müssen in jedem Fall selbst aktiv werden und können auch elektronisch über das Elster-Steuerportal die betreffenden Formulare ausfüllen. Eine Alternative ist, dass Sie die Grundsteuererklärung über Ihre(n) Steuerberater(in) einreichen.

Verlängerung der Abgabefrist in Bayern

Der Freistaat Bayern hat die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung bis 30. April 2023 verlängert.

Fazit

Mit der Grundsteuerreform 2022 müssen alle Grundstücke und Gebäude in Deutschland neu bewertet werden, da die überholte bisherige Bemessungsgrundlage zu Ungleichbehandlungen von Grund- und Immobilienbesitzern führt. Aufgrund der Länderöffnungsklausel können die einzelnen Bundesländer die durch das neue Bundesmodell definierte Berechnungsweise jedoch individuell gestalten. Für Bayern bedeutet dies, dass anstatt der im Bundesmodell festgelegten wertabhängigen Berechnungsweise das weitaus einfachere Flächenmodell als Berechnungsgrundlage für die neue Grundsteuer dient. Das Flächenmodell verwendet ausschließlich auf den Flächen des Grundstücks und des Gebäudes basierende Daten.

Bitte beachten Sie unbedingt, dass Sie als Eigentümer in der Pflicht stehen, bis zum 31.10.2022 eine Grundsteuererklärung abzugeben.