Reforma del impuesto sobre bienes inmuebles 2022: lo que debe tener en cuenta como propietario

¿Cómo se calcula el impuesto sobre bienes inmuebles?

La modificación de la ley también prevé un procedimiento en tres fases para calcular el nuevo impuesto sobre bienes inmuebles en el futuro:

La fórmula de cálculo es la siguiente Valor catastral * base imponible * tipo de gravamen = impuesto sobre bienes inmuebles

La determinación real del valor del impuesto sobre bienes inmuebles es compleja según el modelo federal, que afortunadamente no es vinculante para cada uno de los estados federados. Esto se debe principalmente a que los métodos de valoración propuestos en el modelo federal son modelos de cálculo dependientes del valor.

Estos métodos de valoración se aplican según el modelo federal de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles

Para la revalorización de los más de 30 millones de inmuebles existentes en Alemania, el legislador ha desarrollado el denominado modelo federal, que los distintos Estados federados, como ya se ha mencionado, también pueden organizar de otras formas.

El método de cálculo para el suelo no urbanizable sigue siendo relativamente sencillo. El valor catastral se calcula multiplicando la superficie de la parcela por el valor catastral estándar.

El cálculo del valor fiscal de las propiedades urbanizadas es mucho más complejo en el modelo federal. Se lleva a cabo utilizando el método del valor de los beneficios capitalizados y el método del valor de los activos. El método del valor de los beneficios capitalizados se utiliza para la valoración de las viviendas unifamiliares y adosadas, las propiedades en alquiler y los condominios, mientras que el método del valor de los activos se utiliza para las propiedades comerciales, las propiedades de uso mixto, la propiedad parcial y otras propiedades desarroll adas. Dependiendo del método de valoración, distintos parámetros influyen en el cálculo del nuevo valor del impuesto sobre bienes inmuebles según el modelo federal. A continuación encontrará una lista de los parámetros más importantes para el método de capitalización de ingresos y el método del valor de los activos.

Parámetros del método del valor de los beneficios capitalizados

• Superficie de la parcela
• Valor estándar del suelo
• Tipo y antigüedad del inmueble
• Espacio vital
• Nivel de alquiler
• Alquiler mensual neto en frío en euros por m²

Parámetros del método del valor de los activos

• Superficie de la parcela
• Valor estándar del suelo
• Antigüedad del edificio
• Superficie bruta del inmueble
• Costes de producción inmobiliaria

Según el modelo federal, la oficina tributaria responsable determina entonces el valor fiscal de la propiedad utilizando todos estos parámetros. A partir de la base imponible (0,31 ‰ para casas unifamiliares y pisos, 0,34 ‰ para todos los demás tipos de inmuebles) se determina el importe de la contribución, que la Agencia Tributaria consigna junto con el valor del impuesto sobre bienes inmuebles en una notificación de evaluación. A continuación, el ayuntamiento emite la notificación de liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles, teniendo en cuenta el tipo de gravamen aplicable.

Una buena noticia para todos los propietarios de terrenos e inmuebles de Baviera: como alternativa al cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles según el modelo federal, se ha concedido a cada uno de los estados federados la denominada "cláusula de apertura estatal". Esto significa que cada Estado federado decide por sí mismo si aplica el modelo federal o un modelo estatal con leyes y procedimientos individuales en materia de impuesto sobre bienes inmuebles. Además de Baden-Wurtemberg, Hamburgo, Hesse, Baja Sajonia, Sarre y Sajonia, el Estado Libre de Baviera también hizo uso de esta opción y aprobó su propia ley del impuesto sobre bienes inmuebles el 24 de noviembre de 2021. El cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles es mucho más sencillo en Baviera en comparación con el modelo federal.

¿Cómo se calcula el impuesto sobre bienes inmuebles en Baviera?

Debido a la cláusula de apertura estatal, el cálculo del nuevo impuesto sobre bienes inmuebles puede diferir de un Estado a otro, tal como se ha descrito anteriormente. Baviera, por ejemplo, se basa en un modelo de superficie pura. Debido a la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles de 2022, el impuesto sobre bienes inmuebles b ávaro se calcula, por tanto, únicamente en función de la superficie del terreno y del edificio y del uso de la propiedad. Por tanto, factores como el valor actual del terreno y del inmueble, la antigüedad del edificio o la ubicación no desempeñan ningún papel. El nuevo impuesto sobre bienes inmuebles en Baviera se calcula del siguiente modo:

Ejemplos de cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles en Baviera

Ejemplo 1: Casa adosada en Múnich
La familia Weber vive en una casa adosada en Múnich con una parcela de 500^m2 y una superficie habitable de 150^m2. El cálculo es el siguiente:

Paso 1: Determinación del importe equivalente
Para el terreno: 500^{m2 x} 0,04 euros/m2 = 20,00 euros
Para el edificio: 150^m2 x 0,5 euros/m2⁼ 75,00 euros

Paso 2: Determinación del importe del impuesto sobre bienes inmuebles

Por el terreno: 20 euros x 100 % = 20,00 euros
Para el edificio: 75 euros x 70 % = 52,50 euros
En total, el impuesto sobre bienes inmuebles asciende a 72,50 euros.

Paso 3: Determinación del impuesto sobre bienes inmuebles

El tipo actual del impuesto sobre bienes inmuebles en Múnich es del 535 %. Por tanto, tras redondear a céntimos, el impuesto anual sobre bienes inmuebles asciende a: 72,50 € x 535 % = 387,87 €.

Ejemplo 2: Propiedad horizontal en Múnich

La familia Sedlmayer vive en una comunidad de propietarios en Múnich. La superficie de la parcela del bloque de viviendas es de 1.300^m2, la cuota de copropiedad es de 110/1000 y la superficie habitable es de 110^m2. Esto da como resultado el siguiente cálculo:

Paso 1: Determinar el importe equivalente

La proporción básica es: 1.300^m2 x 110/1000 = 143^m2. De ello resultan los siguientes importes equivalentes:
Para la parcela: 143 m2^x 0,04 euros /m² = 5,72 euros
Para el edificio: 110^m2 x 0,5 euros/m2⁼ 55,00 euros

Paso 2: Determinación del importe del impuesto sobre bienes inmuebles

Por el terreno: 5,72 euros x 100 % = 5,72 euros
Por el edificio: 55 € x 70 % = 38,50 €.

El importe total de la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles asciende a 44,22 euros.

Paso 3: Determinación del impuesto sobre bienes inmuebles
El tipo actual del impuesto sobre bienes inmuebles en Múnich es del 535%. Una vez redondeado a céntimos enteros, se obtiene el impuesto anual sobre bienes inmuebles: 44,22 euros x 535% = 236,57 euros.

¿Cuál será el importe del impuesto sobre bienes inmuebles a partir de 2025?

En comparación con la carga fiscal anterior, algunos propietarios experimentarán una sorpresa positiva y tendrán que pagar menos impuesto sobre bienes inmuebles, pero otros también pagarán bastante más. En general, un espacio habitable grande después de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles tendrá un efecto de aumento de impuestos en comparación con la carga fiscal anterior.

Los tipos de gravamen, que son un componente esencial del impuesto sobre bienes inmuebles, seguirán siendo fijados individualmente por los municipios. En la página web de la DIHK encontrará un resumen de los tipos impositivos vigentes en los Estados federados. También puede utilizar la calculadora del impuesto sobre bienes inmuebles de Haus + Grund München para obtener una estimación de su carga fiscal tras la entrada en vigor del nuevo método de cálculo.

Qué datos debe comunicar a la Agencia Tributaria

Como se ha descrito, el esfuerzo para usted como propietario en Baviera es mucho menor que en la mayoría de los estados federados. Como propietario de un terreno o inmueble en Baviera, la Agencia Tributaria le exige que presente los siguientes datos como parte de la declaración del impuesto sobre bienes inmuebles:

Superficie de la parcela y número de parcela

Puede encontrar la superficie de la parcela y el número de parcela en el extracto del registro de la propiedad. En el caso de los condominios, puede determinar la superficie proporcional de la parcela multiplicando sus cuotas de copropiedad según el extracto del registro de la propiedad por la superficie total de la parcela. Por ejemplo: Sus cuotas de copropiedad son 50/1000 y la superficie total de la parcela es de 1000^m2. Por lo tanto, la superficie proporcional de la parcela es: 50/1000 x 1000^{m2 =} 50^m2.

Superficie del edificio

Para el uso residencial, la superficie del edificio corresponde al espacio habitable de acuerdo con la Ordenanza de Espacios Habitables. Esto incluye todas las zonas dentro del piso. Los balcones, terrazas e invernaderos también se cuentan como superficie habitable desde una cuarta parte hasta un máximo de la mitad. Los sótanos, trasteros y salas de calderas no suelen contabilizarse como superficie habitable. La información sobre la superficie habitable suele encontrarse en el cálculo de la superficie habitable adjunto a la solicitud de construcción. En el caso de los condominios, la superficie habitable también se indica a veces en la declaración de división.

Por qué usted, como propietario, debe actuar ahora

Aunque las leyes de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles de 2022 no se aplicarán hasta 2025, Hacienda exigirá nuevas bases de cálculo ya el 1 de enero de 2022. Para usted, como propietario, esto significa que tendrá que presentar una declaración del impuesto sobre bienes inmuebles con los datos pertinentes en el periodo comprendido entre el 1 de julio de 2022 y el 31 de enero de 2023. Si es usted propietario de un inmueble en Baviera, es posible que ya haya recibido una solicitud de declaración del impuesto sobre bienes inmuebles de la Agencia Tributaria de Baviera. Pero cuidado: no todas las oficinas de Hacienda envían siempre una carta directamente a los propietarios pidiéndoles que presenten la "Declaración para la determinación de los valores del impuesto sobre bienes inmuebles" . En cualquier caso, debe actuar usted mismo y también puede cumplimentar los formularios correspondientes electrónicamente a través del portal fiscal de Elster. También puede presentar la declaración del impuesto sobre bienes inmuebles a través de su asesor fiscal.

Ampliación del plazo de presentación en Baviera

El Estado Libre de Baviera ha ampliado el plazo de presentación de las declaraciones del impuesto sobre bienes inmuebles hasta el 30 de abril de 2023.

Conclusión

Con la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles de 2022, todos los terrenos y construcciones de Alemania tendrán que ser objeto de una nueva evaluación, ya que la anticuada base imponible anterior da lugar a un trato desigual de los propietarios de terrenos e inmuebles. Sin embargo, los distintos Estados federados pueden personalizar el método de cálculo definido por el nuevo modelo federal gracias a la cláusula de apertura estatal. Para Baviera, esto significa que en lugar del método de cálculo basado en el valor definido en el modelo federal, el modelo de superficie, mucho más sencillo, sirve de base para calcular el nuevo impuesto sobre bienes inmuebles. El modelo de superficie utiliza datos basados exclusivamente en la superficie del inmueble y del edificio.

Tenga en cuenta que usted, como propietario, está obligado a presentar la declaración del impuesto sobre bienes inmuebles antes del 31 de octubre de 2022.