Riforma dell'imposta sugli immobili 2022: cosa considerare in qualità di proprietario

Come si calcola l'imposta sulla proprietà?

L'emendamento alla legge prevede anche una procedura in tre fasi per il calcolo della nuova imposta sugli immobili in futuro:

La formula di calcolo è la seguente: Valore dell'imposta sulla proprietà * base imponibile * aliquota di valutazione = imposta sulla proprietà

L'effettiva determinazione del valore dell'imposta sugli immobili è complessa secondo il modello federale, che fortunatamente non è vincolante per i singoli Stati federali. Ciò è dovuto principalmente al fatto che i metodi di valutazione proposti nel modello federale sono modelli di calcolo dipendenti dal valore.

Questi metodi di valutazione si applicano secondo il modello federale della riforma dell'imposta sugli immobili

Per la rivalutazione degli oltre 30 milioni di immobili presenti in Germania, il legislatore ha sviluppato il cosiddetto modello federale, che i singoli Stati federali, come già detto, possono organizzare in altri modi.

Il metodo di calcolo per i terreni non edificati è ancora relativamente semplice. Il valore dell'imposta sulla proprietà viene calcolato moltiplicando l'area del lotto per il valore fondiario standard.

Il calcolo del valore dell'imposta sulla proprietà degli immobili sviluppati è molto più complesso nel modello federale. Viene effettuato con il metodo del valore reddituale capitalizzato e con il metodo del valore patrimoniale. Il metodo del valore reddituale capitalizzato viene utilizzato per la valutazione di case unifamiliari e bifamiliari, immobili in affitto e condomini, mentre il metodo del valore patrimoniale viene utilizzato per immobili commerciali, immobili a uso misto, proprietà parziali e altri immobili sviluppati. A seconda del metodo di valutazione, diversi parametri influenzano il calcolo del nuovo valore dell'imposta sugli immobili secondo il modello federale. Di seguito troverete un elenco dei parametri più importanti per il metodo del valore reddituale capitalizzato e per il metodo del valore patrimoniale.

Parametri per il metodo del valore reddituale capitalizzato

• Area della trama
• Valore di terra standard
• Tipo ed età dell'immobile
• Spazio abitativo
• Livello di affitto
• Affitto mensile netto a freddo in € per m²

Parametri per il metodo del valore patrimoniale

• Area della trama
• Valore di terra standard
• Età dell'edificio
• Superficie lorda dell'immobile
• Costi di produzione degli immobili

Secondo il modello federale, l'ufficio delle imposte competente determina il valore fiscale dell'immobile sulla base di tutti questi parametri. Il valore fiscale (0,31 ‰ per case e appartamenti, 0,34 ‰ per tutti gli altri tipi di immobili) viene utilizzato per determinare l'importo dell'imposta, che l'ufficio delle imposte inserisce insieme al valore fiscale in un avviso di accertamento. Il Comune emette quindi l'avviso di accertamento fiscale, tenendo conto dell'aliquota applicabile.

Una buona notizia per tutti i proprietari di terreni e immobili in Baviera: in alternativa al calcolo dell'imposta sulla proprietà secondo il modello federale, ai singoli Stati federali è stata concessa la cosiddetta "clausola di apertura statale". Ciò significa che ogni Stato federale decide autonomamente se implementare il modello federale o un modello statale con leggi e procedure individuali in materia di imposta sulla proprietà. Oltre a Baden-Württemberg, Amburgo, Assia, Bassa Sassonia, Saarland e Sassonia, anche il Libero Stato di Baviera si è avvalso di questa possibilità e ha approvato la propria legge sull'imposta sugli immobili il 24 novembre 2021. Il calcolo dell'imposta sulla proprietà è molto più semplice in Baviera rispetto al modello federale.

Come si calcola l'imposta sugli immobili in Baviera?

A causa della clausola di apertura statale, il calcolo della nuova imposta sulla proprietà può variare da Stato a Stato, come descritto sopra. La Baviera, ad esempio, si basa su un modello di superficie pura. A causa della riforma dell'imposta sulla proprietà del 2022, l'imposta sulla proprietà bavarese viene quindi calcolata solo in base alla superficie del terreno e dell'edificio e all'uso della proprietà. Fattori come il valore attuale del terreno e dell'immobile, l'età dell'edificio o l'ubicazione non svolgono quindi alcun ruolo. La nuova imposta sulla proprietà in Baviera è calcolata come segue:

Esempi di calcolo per l'imposta sugli immobili in Baviera

Esempio 1: Casa bifamiliare a Monaco di Baviera
La famiglia Weber vive in una casa bifamiliare a Monaco di Baviera con un terreno di 500^m2 e una superficie abitabile di 150^m2. Il calcolo è il seguente:

Fase 1: Determinazione dell'importo equivalente
Per il terreno: 500^{m2 x} 0,04 € / qm² = 20,00 €
Per l'edificio: 150^m2 x 0,5 €/m2⁼ 75,00 €

Fase 2: Determinazione dell'importo dell'importo dell'imposta sulla proprietà

Per il terreno: € 20 x 100 % = € 20,00
Per il fabbricato: € 75 x 70 % = € 52,50
L'importo totale della valutazione dell'imposta sugli immobili è di € 72,50

Fase 3: Determinazione della imposta sulla proprietà

L'attuale aliquota dell'imposta sugli immobili a Monaco è del 535%. Pertanto, dopo l'arrotondamento al centesimo, l'imposta annuale sulla proprietà è: 72,50 € x 535 % = 387,87 €.

Esempio 2: Condominio a Monaco

La famiglia Sedlmayer vive in un condominio a Monaco. L'area del lotto del condominio è di 1.300^m2, la quota di comproprietà è di 110/1000 e la superficie abitabile è di 110^m2. Ne consegue il seguente calcolo:

Fase 1: determinazione dell'importo equivalente

La proporzione di base è: 1.300^m2 x 110/1000 = 143^m2. Ne risultano i seguenti importi equivalenti:
Per l'appezzamento: 143m2^x 0,04 € /m² = 5,72 €
Per l'edificio: 110^m2 x 0,5 €/m2⁼ 55,00 €

Fase 2: Determinazione dell'importo dell'importo dell'imposta sulla proprietà

Per il terreno: € 5,72 x 100 % = € 5,72
Per il fabbricato: € 55 x 70 % = € 38,50

L'importo totale dell'imposta sugli immobili è di 44,22 euro.

Fase 3: Determinazione dell'imposta sulla proprietà
L'aliquota attuale per l'imposta sulla proprietà a Monaco è del 535%. Dopo l'arrotondamento ai centesimi interi, si ottiene l'imposta annuale sulla proprietà: 44,22 € x 535% = 236,57 €.

A quanto ammonterà l'imposta sugli immobili a partire dal 2025?

Rispetto al precedente carico fiscale, alcuni proprietari avranno una sorpresa positiva e dovranno pagare meno tasse, ma altri pagheranno anche molto di più. In generale, un'ampia superficie abitativa dopo la riforma dell'imposta sugli immobili avrà un effetto di aumento dell'imposta rispetto al precedente carico fiscale.

I tassi di valutazione, che sono una componente essenziale dell'imposta sulla proprietà, continueranno a essere stabiliti individualmente dai comuni. Sul sito web del DIHK è disponibile una panoramica delle attuali aliquote di valutazione degli Stati federali. È inoltre possibile utilizzare il calcolatore dell'imposta sugli immobili di Haus + Grund München per ottenere la stima dell'onere dell'imposta sugli immobili dopo l'entrata in vigore del nuovo metodo di calcolo.

Quali sono i dati da comunicare all'Agenzia delle Entrate

Come descritto, l'impegno per il proprietario di un immobile in Baviera è di gran lunga inferiore rispetto alla maggior parte degli Stati federali. In qualità di proprietari di un terreno o di un immobile in Baviera, l'ufficio delle imposte vi richiede di presentare i seguenti dati nell'ambito della dichiarazione dei redditi:

Area dell'appezzamento e numero di particella

L'area del lotto e il numero di particella sono riportati nell'estratto del registro fondiario. In caso di condominio, è possibile determinare la superficie proporzionale dell'appezzamento moltiplicando le quote di comproprietà secondo l'estratto catastale per la superficie totale dell'appezzamento. Ad esempio: Le vostre quote di comproprietà sono 50/1000 e la superficie totale del lotto è di 1000^m2. La superficie dell'appezzamento proporzionale è quindi: 50/1000 x 1000^{m2 =} 50^m2.

Area dell'edificio

In caso di uso abitativo, la superficie dell'edificio corrisponde alla superficie abitabile ai sensi dell'Ordinanza sulle superfici abitabili. Ciò comprende tutte le superfici all'interno dell'appartamento. Anche i balconi, le terrazze e i giardini d'inverno sono considerati superficie abitabile da un quarto a un massimo della metà. Le cantine, i ripostigli e i locali caldaia non sono generalmente considerati superficie abitabile. Le informazioni sulla superficie abitabile si trovano solitamente nel calcolo della superficie abitabile allegato alla domanda di costruzione. Nel caso dei condomini, la superficie abitabile è talvolta indicata anche nella dichiarazione di divisione.

Perché il proprietario deve agire subito

Anche se le leggi della riforma dell'imposta sugli immobili del 2022 non si applicheranno fino al 2025, le autorità fiscali richiederanno nuove basi di calcolo già a partire dal 1° gennaio 2022. Per voi proprietari di immobili, ciò significa che dovrete presentare una dichiarazione dei redditi con i relativi dati nel periodo compreso tra il 1° luglio 2022 e il 31 gennaio 2023. Se possedete un immobile in Baviera, potreste aver già ricevuto una richiesta di presentazione della dichiarazione dei redditi da parte dell'Ufficio delle imposte dello Stato bavarese. Ma attenzione: non tutti gli uffici delle imposte inviano sempre una lettera direttamente ai proprietari chiedendo loro di presentare la "Dichiarazione per la determinazione dei valori delle imposte sugli immobili" . In ogni caso, dovete provvedere voi stessi e potete compilare i relativi moduli anche per via elettronica tramite il portale fiscale Elster. In alternativa, potete presentare la dichiarazione dei valori immobiliari tramite il vostro consulente fiscale.

Proroga del termine di presentazione in Baviera

Lo Stato libero di Baviera ha prorogato al 30 aprile 2023 il termine per la presentazione delle dichiarazioni dei redditi immobiliari.

Conclusione

Con la riforma dell'imposta sulla proprietà del 2022, tutti i terreni e gli edifici in Germania dovranno essere rivalutati, poiché la precedente base di valutazione, ormai obsoleta, porta a una disparità di trattamento tra proprietari di terreni e immobili. Tuttavia, i singoli Stati federali possono personalizzare il metodo di calcolo definito dal nuovo modello federale grazie alla clausola di apertura statale. Per la Baviera, ciò significa che invece del metodo di calcolo basato sul valore definito nel modello federale, il modello di area, molto più semplice, serve come base per il calcolo della nuova imposta sulla proprietà. Il modello di superficie utilizza dati basati esclusivamente sulla superficie della proprietà e dell'edificio.

Si ricorda che il proprietario è tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi entro il 31 ottobre 2022.