Réforme de l'impôt foncier 2022 : ce dont vous devez tenir compte en tant que propriétaire

Comment l'impôt foncier est-il calculé ?

La modification de la loi prévoit également à l'avenir une procédure en trois étapes pour le calcul du nouvel impôt foncier :

On obtient la formule de calcul suivante : valeur de l'impôt foncier * coefficient de mesure de l'impôt * taux de prélèvement = impôt foncier

La détermination effective de la valeur de l'impôt foncier est complexe, conformément au modèle fédéral qui, heureusement, n'est pas contraignant pour les différents Länder. Cela est principalement dû au fait que les méthodes d'évaluation proposées dans le modèle fédéral sont des modèles de calcul dépendant de la valeur.

Ces méthodes d'évaluation s'appliquent selon le modèle fédéral de la réforme de l'impôt foncier

Pour la réévaluation des plus de 30 millions de terrains en Allemagne, le législateur a élaboré ce que l'on appelle le modèle fédéral, que les différents Länder, comme nous l'avons mentionné précédemment, peuvent également aménager d'une autre manière.

Pour les terrains non bâtis, la méthode de calcul est encore relativement simple. La valeur de l'impôt foncier se calcule ici en multipliant la surface du terrain par la valeur indicative du terrain.

Le calcul de la valeur de l'impôt foncier des biens immobiliers construits est beaucoup plus complexe dans le modèle fédéral. Il s'effectue par le biais de la méthode de la valeur de rendement et de la méthode de la valeur réelle. La méthode de la valeur de rendement est utilisée pour l'évaluation des maisons individuelles et des maisons à deux logements, des immeubles locatifs et des logements en propriété, tandis que la méthode de la valeur réelle est utilisée pour les immeubles commerciaux, les immeubles à usage mixte ainsi que pour les propriétés partielles et les autres immeubles bâtis. Selon la méthode d'évaluation, différents paramètres influencent le calcul de la nouvelle valeur de l'impôt foncier selon le modèle fédéral. Vous trouverez ci-dessous une liste des paramètres les plus importants pour la méthode de la valeur de rendement et la méthode de la valeur réelle.

Paramètres pour la méthode de la valeur de rendement

• Surface du terrain
• Valeur standard du sol
• Type et âge du bien immobilier
• Surface habitable
• Niveau de loyer
• Loyer mensuel net en € par m²

Paramètres pour la méthode de la valeur réelle

• Surface du terrain
• Valeur standard du sol
• Âge du bâtiment
• Surface brute de plancher du bien immobilier
• Coûts de production des biens immobiliers

Selon le modèle fédéral, l'administration fiscale compétente détermine ensuite la valeur de l'impôt foncier à l'aide de tous ces paramètres. En appliquant le coefficient de mesure de l'impôt (0,31 ‰ pour les maisons familiales et les appartements, 0,34 ‰ pour tous les autres types de terrains), on détermine le montant de l'impôt que l'administration fiscale inscrit, avec la valeur de l'impôt foncier, dans un avis de constatation. Ensuite, la commune émet l'avis d'imposition foncière en tenant compte du taux de prélèvement en vigueur.

Bonne nouvelle pour tous les propriétaires de terrains et de biens immobiliers en Bavière: comme alternative au calcul de l'impôt foncier selon le modèle fédéral, les différents Länder se sont vu accorder la "clause d'ouverture des Länder". Cela signifie que chaque Land décide pour lui-même s'il met en œuvre le modèle fédéral ou un modèle de Land avec des lois et des procédures individuelles en matière d'impôt foncier. Outre le Bade-Wurtemberg, Hambourg, la Hesse, la Basse-Saxe, la Sarre et la Saxe, l'État libre de Bavière a également fait usage de cette possibilité et a adopté sa propre loi sur l'impôt foncier le 24 novembre 2021. En Bavière, le calcul de l'impôt foncier est beaucoup plus facile que dans le modèle fédéral.

Comment l'impôt foncier est-il calculé en Bavière ?

En raison de la clause d'ouverture des Länder, le calcul du nouvel impôt foncier peut varier d'un Land à l'autre, comme décrit ci-dessus. Ainsi, la Bavière mise sur un modèle purement surfacique. En raison de la réforme de l'impôt foncier 2022, l'impôt foncier bavarois est donc calculé uniquement sur la base de la surface du terrain et du bâtiment ainsi que de l'utilisation du bien immobilier. Des facteurs tels que la valeur actuelle du terrain et du bien immobilier, l'âge du bâtiment ou la situation ne jouent donc aucun rôle. Le calcul du nouvel impôt foncier en Bavière s'effectue de la manière suivante :

Exemples de calcul de l'impôt foncier en Bavière

Exemple 1 : maison jumelée à Munich
La famille Weber habite à Munich une maison jumelée avec une surface de terrain de 500^m2 et une surface habitable de 150^m2. Il en résulte le calcul suivant :

Étape 1 : détermination du montant d'équivalence
Pour le terrain : 500^{m2 x} 0,04 € / qm² = 20,00 €
Pour le bâtiment : 150^m2 x 0,5 €/m2⁼ 75,00 €

Étape 2 : détermination du Montant de l'impôt foncier

Pour le terrain : 20 € x 100 % = 20,00 €
Pour le bâtiment : 75 € x 70 % = 52,50 €
Au total, le montant de la taxe foncière est de 72,50 €.

Étape 3 : Détermination de la Impôt foncier

Le taux de prélèvement actuel pour l'impôt foncier est de 535 % à Munich. Ainsi, après avoir arrondi au centime inférieur, on obtient la taxe foncière annuelle : 72,50 € x 535 % = 387,87 €.

Exemple 2 : appartement en copropriété à Munich

La famille Sedlmayer habite un appartement en copropriété à Munich. La surface du terrain de l'immeuble collectif est de 1.300^m2, la part de copropriété de 110/1000 et la surface habitable de 110^m2. Il en résulte le calcul suivant :

Étape 1 : détermination du montant d'équivalence

La part de base est de : 1.300^m2 x 110/1000 = 143^m2. On obtient donc les montants d'équivalence suivants :
Pour le terrain : 143m2^x 0,04 € /m² = 5,72 €
Pour le bâtiment : 110^m2 x 0,5 €/m2⁼ 55,00 €.

Étape 2 : détermination du Montant de l'impôt foncier

Pour le terrain : 5,72 € x 100 % = 5,72 €
Pour le bâtiment : 55 € x 70 % = 38,50 €

Au total, le montant de la taxe foncière s'élève à 44,22 €.

Étape 3 : Détermination de la taxe foncière
Le taux de prélèvement actuel pour la taxe foncière est de 535 % à Munich. Ainsi, après avoir arrondi au centime près, on obtient la taxe foncière annuelle : 44,22 € x 535 % = 236,57 €.

Quel sera le montant de l'impôt foncier à payer à partir de 2025 ?

Par rapport à la charge de l'impôt foncier actuelle, certains propriétaires auront une bonne surprise et devront payer moins d'impôt foncier, mais certains propriétaires devront payer beaucoup plus. D'une manière générale, une grande surface habitable augmentera la charge fiscale après la réforme de la taxe foncière par rapport à l'ancienne.

Les taux de prélèvement, qui constituent un élément essentiel de l'impôt foncier, continuent d'être fixés individuellement par les communes. Sur le site web de la DIHK, vous trouverez un aperçu des taux de prélèvement actuels des Länder. En outre, vous pouvez utiliser le calculateur de taxe foncière de Haus + Grund München pour obtenir votre charge fiscale probable après l'entrée en vigueur du nouveau mode de calcul.

Les données que vous devez déclarer à l'administration fiscale

Comme décrit ci-dessus, la charge de travail pour vous en tant que propriétaire d'un bien immobilier en Bavière est bien moins importante que dans la plupart des Länder. L'administration fiscale exige de vous, en tant que propriétaire d'un terrain ou d'un bien immobilier en Bavière, la transmission des données suivantes dans le cadre de la déclaration de l'impôt foncier :

Surface du terrain et numéro de parcelle

Vous trouverez la surface du terrain et le numéro de parcelle sur l'extrait du registre foncier. Pour les appartements en copropriété, vous déterminez la surface proportionnelle du terrain en multipliant vos parts de copropriété selon l'extrait du registre foncier par la surface totale du terrain. Prenons un exemple : Vos parts de copropriété sont de 50/1000 et la surface totale du terrain est de 1000^m2. Votre surface proportionnelle de terrain est donc de : 50/1000 x 1000^{m2 =} 50^m2.

Surface du bâtiment

Dans le cas d'une utilisation résidentielle, la surface du bâtiment correspond à la surface habitable selon le décret sur les surfaces habitables. En font partie toutes les surfaces à l'intérieur du logement. Les balcons, les terrasses et les jardins d'hiver sont également comptabilisés comme surface habitable, à hauteur d'un quart à la moitié au maximum. En règle générale, les caves, les débarras et les chaufferies ne comptent pas dans la surface habitable. Les informations relatives à la surface habitable se trouvent généralement dans le calcul de la surface habitable joint à la demande de permis de construire. Dans certains cas, la surface habitable des appartements en copropriété est également mentionnée dans la déclaration de division.

Pourquoi vous devez agir dès maintenant en tant que propriétaire

Bien que les lois de la réforme de l'impôt foncier 2022 ne s'appliquent qu'à partir de 2025, le fisc exige de nouvelles bases de calcul dès le 1er janvier 2022. Pour vous, en tant que propriétaire de terrain, cela signifie que vous devrez déposer une déclaration de taxe foncière avec les données pertinentes dans la fenêtre de temps du 1er juillet 2022 au 31 janvier 2023. Si vous êtes propriétaire d'un terrain en Bavière, vous avez peut-être déjà reçu une demande de déclaration de l'impôt foncier de la part de l'Office bavarois des impôts. Mais attention : tous les bureaux des impôts ne demandent pas toujours aux propriétaires de déposer directement la "déclaration pour la détermination des valeurs de l'impôt foncier" par le biais d'une lettre. Vous devez dans tous les cas agir vous-même et vous pouvez également remplir les formulaires concernés par voie électronique via le portail fiscal Elster. Une alternative consiste à déposer la déclaration de l'impôt foncier par l'intermédiaire de votre conseiller fiscal.

Prolongation du délai de soumission en Bavière

L'État libre de Bavière a prolongé jusqu'au 30 avril 2023 le délai de remise de la déclaration de l'impôt foncier.

Conclusion

Avec la réforme de l'impôt foncier de 2022, tous les terrains et bâtiments en Allemagne devront être réévalués, car l'ancienne base de calcul, devenue obsolète, entraîne des inégalités de traitement entre les propriétaires fonciers et immobiliers. En raison de la clause d'ouverture des Länder, les différents Länder peuvent toutefois personnaliser le mode de calcul défini par le nouveau modèle fédéral. Pour la Bavière, cela signifie qu'au lieu du mode de calcul basé sur la valeur défini dans le modèle fédéral, c'est le modèle de surface, beaucoup plus simple, qui sert de base de calcul pour le nouvel impôt foncier. Le modèle de superficie utilise uniquement des données basées sur les surfaces du terrain et du bâtiment.

Veuillez impérativement noter qu'en tant que propriétaire, vous êtes dans l'obligation de faire une déclaration d'impôt foncier avant le 31 octobre 2022.