Hausverkauf bei Scheidung und andere Handlungsoptionen

Person mit Rucksack sitzt an Weggabelung in Landschaft

Eine Trennung wird für mehr als ein Drittel aller geschlossenen Ehen in Deutschland irgendwann zur Realität. Dabei sorgt insbesondere der Hausverkauf bei einer Scheidung für Konfliktpotenzial. Er birgt sowohl emotionale als auch finanzielle Problemstellungen.

In diesem kritischen Lebensabschnitt hilft ein konstruktiver Blick auf die Gesamtsituation, um die richtigen Entscheidungen für die Zukunft zu treffen und um Weichen neu zu stellen. Auch das gemeinsame Wohneigentum spielt bei den anfallenden Erwägungen eine wichtige Rolle. Beinahe automatisch taucht die Frage auf: Ist unser gemeinsames Haus bei einer Scheidung verloren?

Wir haben Wissenswertes zum Thema sowie Alternativen für Sie zusammengestellt.

Inhaltsverzeichnis

Eine Scheidung steht an: Was passiert mit dem Haus?
Scheidungsimmobilie verkaufen: Gründe auf einen Blick
Der geeignete Zeitpunkt für den Hausverkauf bei einer Scheidung
Wie Sie ein Haus erfolgreich verkaufen und die Trennung meistern
Isar Estate – Ihr Ansprechpartner bei einer Scheidung mit Immobilien
FAQ zu einem Hausverkauf bei Scheidung

Eine Scheidung steht an: Was passiert mit dem Haus?

Während die Aufteilung des Geldvermögens und der Wertpapieranlagen bei einer Scheidung leicht zu bewerkstelligen ist, lassen sich ein Haus oder eine Wohnung im Gegensatz zu Geldvermögen nicht so einfach trennen. Vor allem, wenn der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft gilt, ist die Lage um einiges komplizierter. In diesem Fall gehört das Haus im rechtlichen Sinne beiden Ehepartnern gemeinsam – unabhängig davon, wer im Grundbuch steht oder den Kauf finanziert hat.

Im Falle einer Scheidung muss daher der Wertausgleich um das Haus fair geregelt werden, was komplexe Vermögens- und Bewertungsfragen mit sich bringt. Ehepartner müssen sich einigen, was mit dem Haus oder einer Eigentumswohnung passieren soll. Zudem spielt es eine Rolle, ob der Hausverkauf vor oder nach der Scheidung stattfindet – vor allem bei Zugewinn.

Folgende Möglichkeiten kommen für ein gemeinsames Haus in Betracht, wenn Sie bei einer Trennung nicht weiterwissen.

Teilungsversteigerung: Die schlechteste Lösung

Zu einer Teilungsversteigerung kommt es dann, wenn beide Ehepartner partout keine Einigung rund um den Hausverkauf bei Scheidung finden. In diesem Fall können beide Parteien einen Antrag auf Teilungsversteigerung der Scheidungsimmobilie beim örtlichen Amtsgericht stellen. Das Haus wird dann öffentlich durch das Vollstreckungsgericht versteigert und der Zuschlag geht an den Höchstbietenden. Dabei wird in der Regel ein deutlich geringerer Verkaufspreis erzielt als bei einem einvernehmlichen Verkauf. Hinzu kommen Gerichtskosten und die Kosten für den Sachverständigen.

Realteilung: Zwei getrennte Wohneinheiten

Eine Aufteilung von einem Haus im Zuge der Scheidung ist immer dann möglich, wenn es mehrere Wohneinheiten gibt. Jedem Ehepartner wird das Alleineigentum an bestimmten Wohnbereichen zugesprochen, sodass eine Teilung des Eigentums stattfindet. Die Parteien können als Alleineigentümer über die jeweilige Wohneinheit verfügen und eigenständig entscheiden, ob die Wohnung selbst bewohnt, verkauft oder vermietet werden soll. Die Trennung macht es also nicht mehr nötig, das Haus zu verkaufen, doch für eine Realteilung müssen architektonische und bauliche Gegebenheiten stimmen.

Eigentumsübertragung: Ein Ehepartner wird ausbezahlt

Wird ein gemeinsames Haus bei einer Trennung nicht verkauft, sondern an einen der Ehepartner übertragen, muss derjenige, der auszieht, ausbezahlt werden. Hierfür wird im Vorfeld der aktuelle Marktwert der Scheidungsimmobilie ermittelt, wobei bei einem bestehenden Immobilienkredit auch die finanzierende Bank mitspielen muss. Nur mit ihrer Zustimmung kann ein Ehepartner aus der gesamtschuldnerischen Mithaftung entlassen werden. Im Idealfall findet die Übertragung der Immobilie noch vor dem Scheidungsstichtag statt. Damit erspart sich der erwerbende Teil die Grunderwerbsteuer.

Schenkung des Hauses an die Kinder

Die Eigentumsübertragung kann auch in Form einer Schenkung an die gemeinsamen Kinder erfolgen. Sind diese jedoch nicht 18 Jahre alt, muss in der Regel das Vormundschaftsgericht zustimmen. Entscheiden Sie sich im Falle einer Scheidung für diese Option, statt eines Hausverkaufs, werden sämtliche Rechte und Pflichten um die Immobilie auf das Kind übertragen. Beachten Sie deshalb immer die Interessen des Kindes bzw. der Kinder und klären Sie diese über eventuelle Pflichten auf. Dann kann ein gemeinsames Haus bei einer Trennung weiterhin im Familienbesitz bleiben und zukünftigen Generationen dienen.

Dauerhafte Vermietung des gesamten Hauses

Weiterhin besteht die Möglichkeit, statt eines Hausverkaufs bei der Scheidung auf die Vermietung der Immobilie zu setzen. Dies ist insbesondere dann interessant, wenn es aus wirtschaftlicher Sicht bei der Scheidung keinen Sinn macht, das Haus zu verkaufen. Grundvoraussetzung ist, dass beide Partner mit den vereinbarten Modalitäten im Mietvertrag einverstanden sind. Mieteinnahmen und anfallende Kosten werden gleichmäßig aufgeteilt. Ziehen Sie diese Lösung in Erwägung, sollten Sie bedenken, dass weiterhin gemeinsame Entscheidungen getroffen werden müssen, weshalb Sie sich gut mit Ihrem Ex-Partner verstehen sollten.

Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie

Häufig führen Konflikte während der Scheidung am Ende dennoch zu einem Hausverkauf. Dann trennen sich beide Eheleute von der gemeinsamen Immobilie. Zum einen spielen hier wirtschaftliche Erwägungen eine wichtige Rolle, zum anderen möchten viele Menschen ihren neuen Lebensabschnitt ohne Altlasten beginnen. Sie sehen den einvernehmlichen Verkauf des gemeinsamen Hauses als die beste Lösung an. Der Verkaufserlös wird nach dem erfolgreichen Verkauf je nach Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile am Haus, gerecht auf beide Ex-Partner aufgeteilt. Eventuell bestehende Kredite müssen zuvor vollständig getilgt werden.

Modernes Wohnzimmer einer Luxusvilla mit offener Küche

Scheidungsimmobilie verkaufen: Gründe auf einen Blick

Eine Scheidungsimmobilie einvernehmlich zu verkaufen, stellt in vielen Fällen die einzig machbare Lösung dar. Die wichtigsten Gründe hierfür sind:

Wunsch nach der Entflechtung der ehelichen Gemeinschaft und einem Schlussstrich
Finanzielle Aspekte
Nach der Scheidung ist das genutzte Haus für einen Partner allein zu groß

Um eine sinnvolle Entscheidung für oder gegen den Hausverkauf in München bei Ihrer Scheidung treffen zu können, sollten Sie zunächst den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Als erfahrener Immobilienmakler steht Ihnen unser Team von Isar Estate mit einer präzisen Immobilienbewertung persönlich zur Verfügung.

Der geeignete Zeitpunkt für den Hausverkauf bei einer Scheidung

Für eine rechtskräftige Scheidung ist laut Gesetz in Deutschland eine Trennungsphase von einem Jahr verpflichtend. Während dieser Phase müssen die Eheleute getrennt von Tisch und Bett leben.

In manchen Fällen sind sich die Noch-Ehepartner bereits während des Trennungsjahres darüber einig, dass ein Hausverkauf bei Scheidung sinnvoll ist und die Wiederherstellung der ehelichen Lebensgemeinschaft ausgeschlossen wird. Dann gibt es einige Argumente dafür, weshalb der Hausverkauf bereits im Trennungsjahr stattfinden sollte – vor allem bei einem Zugewinn.

Gründe für einen Hausverkauf im Trennungsjahr

Es werden Bewirtschaftungskosten gespart.
Im Trennungsjahr ist in der Regel noch eine gemeinsame steuerliche Veranlagung möglich – mit günstigeren Steuersätzen als bei Einzelveranlagung.
Falls einer der Ehepartner das Haus übernimmt, kann eine Übertragung unter Ehegatten auch im Trennungsjahr steuerfrei erfolgen.
Der Erlös aus dem Hausverkauf kann für die Scheidungskosten verwendet werden.
Beide Parteien sind in der Lage, ihr Leben schneller in neue Bahnen zu lenken.

Für einen vorzeitigen Verkauf des Hauses bereits im Trennungsjahr müssen jedoch beide Ehepartner frühzeitig mit dem Verkauf einverstanden sein. Grundsätzlich empfehlen wir Ihnen als Makler, unbedingt zu verkaufen, bevor der finanzielle Druck Sie dazu zwingt, und den Verkauf mittels einer Teilungsversteigerung zu vermeiden. Hierbei verlieren beide Seiten viel Geld!

Tipp

Für einen ersten groben Schätzwert des Marktwerts Ihrer Immobilie können Sie gerne unser kostenfreies Online-Bewertungstool nutzen:

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Für eine präzise Bewertung stehen wir Ihnen gerne persönlich zur Verfügung.

Beratungsgespräch mit zwei Frauen und einem Geschäftsmann

Wie Sie ein Haus erfolgreich verkaufen und die Trennung meistern

Während des Hausverkaufs bei einer Scheidung ist besonders wichtig, dass Sie als Noch-Ehepaar möglichst am gleichen Strang ziehen können, um Ihre gemeinsame Immobilie erfolgreich zu veräußern. Kaufinteressenten sollten nicht das Gefühl bekommen, dass Sie einen Notverkauf tätigen müssen. Dies würde mit großer Wahrscheinlichkeit zu Preisabschlägen führen.

Als erfahrene und empathische Immobilienspezialisten beraten wir Sie umfassend zu den verschiedenen Optionen bei einer Scheidungsimmobilie und unterstützen Sie, eine Basis zu finden, um zu einer einvernehmlichen Entscheidung über die Zukunft zu kommen. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die in München liegt, werden wir alles tun, um diesen für Sie so einfach und gewinnbringend wie möglich zu gestalten.

Zwölf Tipps für einen erfolgreichen Immobilienverkauf

Sie möchten wissen, welchen Wert Ihre Scheidungsimmobilie hat oder brauchen weitere Informationen über den Hausverkauf bei Scheidung? Wir hören Ihnen aufmerksam zu und unterstützen Sie dabei, Ihre Bedürfnisse und Vorstellungen zu ordnen.

In unserer Broschüre 12 Tipps für Immobilienverkäufer haben wir für Sie wichtige Informationen rund um das Haus-Verkaufen bei einer Trennung zusammengestellt. Sie erhalten gleich nach Anmeldung eine E-Mail von uns, um das Dokument mit den 12 Tipps herunterzuladen.

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Christian Dürr - Immobilienmakler München

Isar Estate – Ihr Ansprechpartner bei einer Scheidung mit Immobilien

Die Veräußerung einer Immobilie ist sehr oft mit Emotionen verbunden. Wird eine Scheidung zum Grund für den Wohnungs- oder Hausverkauf, gilt das ganz besonders. Als erfahrener Immobilienmakler in München unterstützen wir Sie deshalb einfühlsam und professionell, um die optimale Lösung zu finden.

Dipl.-Kfm. Christian Dürr
Gründer Isar Estate

Erfahren Sie mehr über unser Team

FAQ zu einem Hausverkauf bei Scheidung

Wer darf das gemeinsame Haus bei einer Scheidung verkaufen?

Grundsätzlich dürfen nur beide Ehepartner gemeinsam über den Verkauf entscheiden, wenn sie zusammen als Eigentümer im Grundbuch stehen. Eine Partei allein kann das Haus also nicht ohne Zustimmung der anderen verkaufen, egal, ob vor oder nach der Scheidung. Wurde die Scheidung allerdings vollzogen und ein Partner beantragt die Teilungsversteigerung, drohen erhebliche finanzielle Einbußen. Auch kann der Verkauf gerichtlich erzwungen werden, was oft langwierig und emotional belastend ist.

Wir bringen unseren Strategievorschlag für Sie immer mit Ihren individuellen Bedürfnissen in Einklang, denn wir wissen, wie sensibel vor allem Themen wie Scheidung, Erbe oder der Verkauf aus Altersgründen sind. Unser Ziel bei Isar Estate ist es, Sie in einer schwierigen Lebensphase bestmöglich zu unterstützen.

Was passiert mit dem Erlös nach dem Hausverkauf bei einer Scheidung?

Wurde das Haus gemeinsam verkauft, fließt der Erlös in der Regel hälftig an beide Teile – es sei denn, es wurden andere vertragliche Regelungen getroffen. Das kann bei einem Ehevertrag oder einer Gütertrennung der Fall sein. Schulden, Grundschulden und Verkaufsnebenkosten werden vorher abgezogen. Unsere Makler erstellen Ihnen eine transparente Kostenaufstellung und klären über den realistisch zu erwartenden Nettoerlös auf. So lassen sich Missverständnisse vermeiden, was zur Einigung beiträgt und Streitigkeiten vorbeugt.

Was ist, wenn ein Ehepartner im Haus wohnen bleiben will?

In manchen Fällen ist der Hausverkauf bei einer Scheidung nicht die beste Lösung, da eine Partei die Immobilie übernehmen möchte. Dann kann er/sie den Anteil der anderen Partei abkaufen. Voraussetzung ist eine Einigung über den Immobilienwert und eine tragfähige Finanzierung. Ohne Einigung bleibt oft nur der Verkauf an Dritte. Wir bieten Ihnen ein unabhängiges Wertgutachten, das eine faire Basis für Verhandlungen schafft. Zudem beraten unsere Makler zu Alternativen und vermitteln, wenn gewünscht

Was passiert, wenn bei einer Trennung keine Einigung über das gemeinsame Haus erfolgt?

Wenn sich die Ehepartner nicht auf einen Verkauf oder eine Übernahme einigen können, bleibt oft nur die Teilungsversteigerung durch das Gericht. Diese bringt jedoch meist finanzielle Einbußen und eine hohe emotionale Belastung mit sich. Als Makler tun wir unser Bestes, um Konflikte frühzeitig zu entschärfen und zwischen den Parteien zu vermitteln. Auch professionelle Verkaufsstrategien sorgen dafür, dass der Hausverkauf bei Scheidung ohne langwierige gerichtliche Verfahren gelingt.

Haftungsausschluss

Trotz sorgfältiger Recherche und Überprüfung der Quellen übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Informationen. Bei unklaren Rechts- und Steuerfragen ist es angeraten, zu deren Klärung einen Anwalt und / oder Steuerberater zu beauftragen.

Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr