Haus bei Scheidung verkaufen: Was im Scheidungsfall zu beachten ist

Scheidungsimmobilie- Ehevertrag: Ja oder Nein?

Nach deutschem Gesetz gilt bei einer Eheschließung automatisch der Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes geregelt ist. Bei der Zugewinngemeinschaft wird das während der Ehe erwirtschaftete Vermögen, also der Zugewinn, bei einer Scheidung unter beiden Partnern gleichermaßen aufgeteilt wird.

Hat einer der Eheleute eine Immobilie mit in die Ehe gebracht, kann ein Ehevertrag regeln, dass diese nicht mit unter den Zugewinnausgleich fällt. Ebenfalls kann in einem Ehevertrag zum Beispiel festgelegt werden, dass ein Ehepartner nach der Scheidung das Haus behält und der andere durch monatliche Ausgleichszahlungen entschädigt wird. Auch wenn es nicht romantisch ist: Die frühe Erwägung, speziell bei einseitigem Vermögen einen Ehevertrag zu schließen, macht Sinn.

Gemeinsames Haus bei Scheidung: Was soll mit der gemeinsamen Immobilie passieren?

Die Aufteilung des Geldvermögens und der Wertpapieranlagen ist bei einer Scheidung leicht zu bewerkstelligen, da diese Vermögensbestandteile klar teilbar sind. Ein Haus oder eine Wohnung lassen sich im Gegensatz zu Geldvermögen jedoch nicht so einfach trennen. Wenn der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft gilt, ist die Lage hier um einiges komplizierter, denn die Ehepartner müssen sich einigen, was im Rahmen der Scheidung mit der Immobilie passieren soll. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten:

1.Teilungsversteigerung: Die schlechteste Lösung

Zu einer Teilungsversteigerung kommt es immer dann, wenn beide Ehepartner partout keine Einigung finden, was mit der Scheidungsimmobilie passieren soll. In diesem Fall können beide Parteien einen Antrag auf Teilungsversteigerung beim örtlichen Amtsgericht stellen. Das Haus wird dann öffentlich durch das Vollstreckungsgericht versteigert. Der Zuschlag geht an den höchst Bietenden. Bei einer Teilungsversteigerung wird in der Regel ein deutlich geringerer Verkaufspreis erzielt als bei einem einvernehmlichen Verkauf. Hinzu kommen Gerichtskosten und die Kosten für den Sachverständigen. Eine Teilungsversteigerung ist somit die schlechteste Lösung für beide Partner.

2. Realteilung: Das Haus wird  in zwei getrennte Wohneinheiten aufgeteilt

Die Teilungserklärung ist dann möglich, wenn es sich bei der Scheidungsimmobilie um ein Haus handelt, das aus mehreren Wohneinheiten besteht. Hier kann jedem Ehepartner das Alleineigentum an bestimmten Wohnbereichen zugesprochen werden, sodass eine Teilung des Eigentums stattfindet, ohne, dass durch die Scheidung das Haus verkauft werden muss. Die Ehepartner können dann als Alleineigentümer über die jeweilige Wohneinheit verfügen und eigenständig entscheiden, ob die Wohnung selbst bewohnt, verkauft oder vermietet werden soll. Eine Realteilung ist nur in seltenen Fällen möglich, da hierbei die architektonischen und baulichen Gegebenheiten eine Aufteilung zulassen müssen.

3. Eigentumsübertragung: Ein Ehepartner kann wohnen bleiben

Von Eigentumsübertragung spricht man, wenn nach der Scheidung ein gemeinsames Haus nicht verkauft wird, sondern einer der Ehepartner dort wohnen bleibt. In diesem Fall muss derjenige, der auszieht, ausbezahlt werden. Damit das korrekt vonstattengeht, wird im Vorfeld der aktuelle Marktwert der Scheidungsimmobilie ermittelt. Bei der Eigentumsübertragung muss auch die finanzierende Bank mitspielen, denn nur mit ihrer Zustimmung kann der Ehepartner, der ausgezahlt wird, aus der gesamtschuldnerischen Mithaftung am Immobilienkredit entlassen werden. Im Idealfall findet die Übertragung der Immobilie noch vor dem Scheidungsstichtag statt, denn so erspart sich der erwerbende Teil die Grunderwerbssteuer.

4. Schenkung des Hauses an die Kinder

Die Eigentumsübertragung kann auch in Form einer Schenkung an die gemeinsamen Kinder erfolgen. Bei Kindern unter 18 Jahren muss hier in der Regel das Vormundschaftsgericht zustimmen. Bei dieser Option werden sämtliche Rechte und Pflichten, welche die Immobilie betreffen, auf das Kind übertragen. Auch wenn das Immobilieneigentum bei dieser Lösung in der Familie verbleibt, ist es sehr wichtig, dass immer die Interessen des Kindes im Vordergrund stehen. So sollte man sich bei dieser Variante unbedingt fragen, ob die Schenkung auch für das Kind die optimale Lösung darstellt.

5. Vermietung des Hauses

Es besteht ebenfalls die Möglichkeit nach der Scheidung ein gemeinsames Haus zu behalten und zu vermieten. Diese Möglichkeit ist insbesondere dann interessant, wenn ein Verkauf der Immobilie aufgrund wirtschaftlicher Erwägungen aktuell keinen Sinn macht. Die Grundvoraussetzung für eine Vermietung des Hauses ist, dass beide Partner mit den vereinbarten Modalitäten im Mietvertrag einverstanden sind. Die Mieteinnahmen und anfällige Kosten werden dann gleichmäßig aufgeteilt. Da hier jedoch weiterhin gemeinsame Entscheidungen getroffen werden müssen, kommt diese Variante nur infrage, wenn Sie sich nach der Scheidung noch gut mit Ihrem Ex-Partner verstehen.

6. Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie

Es gibt viele Gründe, warum die scheidenden Eheleute sich von der gemeinsamen Immobilie trennen. Zum einen spielen hier wirtschaftliche Erwägungen eine wichtige Rolle. Zum anderen möchten viele Menschen in dieser Situation ihren neuen Lebensabschnitt ohne Altlasten beginnen und sehen daher den einvernehmlichen Verkauf des gemeinsamen Hauses als die beste Lösung an. Der Verkaufserlös wird nach dem erfolgreichen Verkauf je nach Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile am Haus, gerecht auf beide Partner aufgeteilt. Eventuell bestehende Kredite müssen zuvor noch vollständig getilgt werden.

Was spricht für den Verkauf des gemeinsamen Hauses bei Scheidung?

Eine Scheidungsimmobilie einvernehmlich zu verkaufen, stellt in vielen Fällen die einzig machbare Lösung dar. Die wichtigsten Gründe hierfür sind:

• Der Wunsch nach der Entflechtung der ehelichen Gemeinschaft, um einen klaren Schlussstrich zu ziehen
• die finanzielle Situation
• das ehemals gemeinsam genutzte Haus ist für einen Partner alleine zu groß und passt somit nicht mehr zu den Lebensumständen

Um die Entscheidung für oder gegen den Hausverkauf bei Ihrer Scheidung unter wirtschaftlichen Aspekten treffen zu können, sollten Sie zunächst den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Als erfahrener Immobilienmakler im Raum München stehen wir Ihnen für eine präzise Immobilienbewertung gerne persönlich zur Verfügung.

Wann ist der geeignete Zeitpunkt für den Verkauf?

Für eine rechtskräftige Scheidung ist laut Gesetz in Deutschland eine Trennungsphase von einem Jahr verpflichtend. Während dieser Phase müssen die Eheleute getrennt von Tisch und Bett leben.

Sind sich beide Noch-Ehepartner bereits während des Trennungsjahres klar, dass eine Wiederherstellung der ehelichen Lebensgemeinschaft ausgeschlossen ist, gibt es einige Argumente für den Verkauf des Hauses bereits im Trennungsjahr. So werden Bewirtschaftungskosten gespart, der Erlös aus dem Hausverkauf kann für durch die Scheidung entstehende Kosten verwendet werden und beide Parteien können ihr Leben schneller in neue Bahnen lenken. Für einen vorzeitigen Verkauf des Hauses bereits im Trennungsjahr müssen beide Ehepartner mit dem Verkauf einverstanden sein.

So verkaufen Sie Ihre Immobilie unkompliziert und mit Erfolg

Wichtig beim Verkauf Ihrer Scheidungsimmobilie ist, dass Sie als Noch-Ehepaar möglichst am gleichen Strang ziehen können, um Ihre gemeinsame Immobilie erfolgreich zu verkaufen. In keinem Fall sollte bei den Kaufinteressenten das Gefühl aufkommen, dass Sie einen Notverkauf tätigen müssen. Dies würde mit großer Wahrscheinlichkeit zu Preisabschlägen führen. Verkaufen Sie möglichst, bevor der finanzielle Druck Sie dazu zwingt und versuchen Sie in jedem Fall, den Verkauf mittels einer Teilungsversteigerung zu vermeiden. Sie verlieren hierbei beide viel Geld!

Als erfahrene und empathische Immobilienspezialisten beraten wir Sie umfassend zu den verschiedenen Optionen bei einer Scheidungsimmobilie. Wir unterstützen Sie, eine Basis zu finden, um zu einer einvernehmlichen Entscheidung über die Zukunft Ihres gemeinsamen Hauses zu kommen.

Im Falle eines Verkaufes werden wir als professionelle Immobilienmakler alles tun, um diesen für Sie so einfach und gewinnbringend wie möglich zu gestalten.