Immobilienerbe: Was Sie als Miterbe in einer Erbengemeinschaft wissen sollten

Statistiken belegen, dass rund jeder zweite Nachlass zumindest eine Immobilie enthält. Sind mehrere Personen am Erbe beteiligt, bilden sie laut Gesetz automatisch eine sogenannte Erbengemeinschaft. Hat der Erblasser die Verwertung nicht testamentarisch geregelt, so verfügen alle Miterben bis zur Auflösung der Gemeinschaft über die Immobilie und müssen diese gemeinsam verwalten.

Da sich die Miterben von Gesetzes wegen als Erbengemeinschaft zusammenschließen und eine Immobilie nicht ohne Weiteres aufgeteilt werden kann, entstehen häufig komplexe Konfliktsituationen unter den beteiligten Personen. Fragen wie „Bezieht einer der Erben das Haus und zahlt die anderen aus?“ oder „Soll die Immobilie vermietet oder verkauft werden?“ sorgen für Meinungsverschiedenheiten und emotionale Diskussionen.

Im folgenden Artikel geben wir Ihnen die wichtigsten Informationen rund um das Thema Erbengemeinschaft und Immobilien an die Hand.

Erbengemeinschaft und Immobilien: Rechtliche Grundlagen

Hat der Erblasser kein Testament erstellt, das den Verbleib der Immobilie nach seinem Ableben regelt, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. In diesem Falle bilden die Erben eine Gesamthandgemeinschaft (Erbengemeinschaft), in der das Vermögen und damit auch die entsprechende Immobilie allen Beteiligten gemeinschaftlich zusteht.

Die Erben werden als neue Eigentümer „in Erbengemeinschaft“ ins Grundbuch eingetragen, wodurch die Verwaltung der Immobilie sowie Entscheidungen diesbezüglich einvernehmlich erfolgen müssen. Soll sich beispielsweise ein Miterbe um die Beheizung oder die Verkehrssicherungspflichten kümmern, kann dies durch eine einfache Mehrheitsentscheidung der Miterben bestimmt werden. Allerdings ist immer dann eine einstimmige Entscheidung erforderlich, sobald die Tätigkeiten über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen.

Grundsätzlich wird bei einer Erbengemeinschaft die Auflösung angestrebt – die sogenannte Auseinandersetzung. Mehr dazu erfahren Sie in einem späteren Abschnitt. Bis dahin kann ein Miterbe lediglich über seinen eigenen Anteil an der Erbengemeinschaft verfügen und diesen beispielsweise veräußern.

Tipp

Lassen Sie sich als Erbengemeinschaft von uns beraten, wie Sie die unterschiedlichen Interessen aller Miterben in Harmonie bringen können.

Eigene Nutzung der Immobilie durch einen Miterben

In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Mitglied der Erbengemeinschaft die Immobilie aus dem Nachlass für eigene Zwecke nutzen möchte. Fakt ist jedoch, dass die Immobilie als Sondervermögen der Erbengemeinschaft gilt und jeder Miterbe nur einen Anteil davon erwirbt. Das Gesetz schreibt vor, wie der Nachlass verwaltet wird und wie die Immobilie genutzt werden kann. Konkret bedeutet dies: Kein Miterbe hat das alleinige Recht am Haus oder an der Wohnung und benötigt zur Eigennutzung ausnahmslos das Einverständnis aller anderen Miterben.

Hinterlässt der Erblasser eine vermietete Immobilie, tritt die Erbengemeinschaft in den bestehenden Mietvertrag ein. Möchte nun ein Miterbe die Immobilie selbst beziehen, erfordert dies, wie bereits erwähnt, die Zustimmung aller anderen Personen in der Erbengemeinschaft. Akzeptieren diese den Wunsch, kann der bestehende Mietvertrag – selbstverständlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist – aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden. Sollten jedoch nicht alle Miterben mit dem Anliegen einverstanden sein, wird der Vertrag mit dem aktuellen Mieter ohne Änderungen fortgesetzt.

Tritt der Fall ein, dass ein Miterbe bei Bildung der Erbengemeinschaft bereits in der Immobilie wohnt, entscheidet die Erbengemeinschaft, ob und zu welchen Bedingungen der Miterbe das Haus künftig bewohnen kann. Hier besteht die Möglichkeit, dass der nutzende Miterbe eine Nutzungsentschädigung oder eine reguläre Miete bezahlt.

Verkauf, Aufteilung und Anteilsübernahme von Immobilien in einer Erbengemeinschaft

Wie bereits geschildert muss die Erbengemeinschaft einstimmig entscheiden, wie der Nachlass von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken verwertet werden soll. Dabei gibt es hauptsächlich die folgenden Alternativen:

Verkauf der Immobilie

Aufteilung des Eigentums zwischen Miterben

Überschreibung von Eigentumsanteilen an andere Miterben

1. Verkauf der Immobilie

Soll die Immobilie aus dem Nachlass veräußert werden, ist dies nur möglich, wenn alle Miterben sich damit einverstanden erklären – denn im Grundbuch wird jeder Miterbe als Eigentümer in Erbengemeinschaft aufgeführt.

Möchte sich ein Miterbe nicht auf die Auseinandersetzung in der Erbengemeinschaft bezüglich Immobilienverkauf einlassen, hat er laut § 2033 BGB die Möglichkeit, seinen Anteil am gesamten Nachlass zu verkaufen. Allerdings bezieht sich diese Entscheidung auf das komplette Erbe und nicht lediglich auf die entsprechende Immobilie! Wer den Anteil erwirbt, wird Miteigentümer des Hauses. Laut § 2034 Absatz 1 BGB besteht für die anderen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht mit einer Frist von zwei Monaten. Diese Regelung gibt den Miterben die Möglichkeit zu verhindern, dass fremde Erwerber in die Erbengemeinschaft eintreten.

Können sich die Erben bezüglich der Immobilienverwertung nicht einigen, droht eine sogenannte Teilungsversteigerung. Diese wird vom verkaufswilligen Miterben beim zuständigen Amtsgericht beantragt. Die Immobilie aus der Erbengemeinschaft wird in einem öffentlichen Verfahren versteigert und dem Interessenten mit dem höchsten Angebot zugeschrieben. Der Erlös aus der Versteigerung wird unter den Miterben verteilt.

Obwohl eine Teilungsversteigerung bei Streitigkeiten unter den Miterben für klare Verhältnisse sorgt, birgt sie viele Nachteile. So wird eine Immobilie häufig unter ihrem Marktwert versteigert. Außerdem zieht sich ein Teilungsversteigerungsverfahren zeitlich oft sehr in die Länge und geht mit beachtlichen Zusatzkosten einher. Eine einstimme Einigung über die Verwertung des gemeinsamen Immobilienvermögens und die anschließende Auseinandersetzung, das heißt die planmäßige Auflösung der Erbengemeinschaft, sind nahezu immer die bessere Lösung!

2. Aufteilung des Wohnungseigentums zwischen Miterben

Je nach Situation bietet es sich an, die Immobilie aus dem Nachlass unter der Erbengemeinschaft aufzuteilen. Dies ergibt beispielsweise Sinn, wenn sich das Haus in mehrere abgeschlossene Wohnungseinheiten unterteilen lässt. In diesem Fall können Miterben ihr Wohnungseigentum begründen, indem sie Teileigentum begründen, indem sie eine Teilungserklärung beim Notar beurkunden lassen. Die Wohneinheiten werden den Miterben in diesem Fall jeweils als Eigentum zugewiesen, wodurch diese das alleinige Nutzungs- und Verwaltungsrecht an ihrem Anteil erhalten.

3. Übernahme der Miteigentumsanteile

Ein weiterer Weg, den Verbleib einer Immobilie aus einer Erbengemeinschaft zu regeln, besteht in der Übernahme von Eigentumsanteilen: Dabei erwirbt ein Miterbe aus seinem Eigenkapital bzw. durch Fremdfinanzierung die Immobilie zum alleinigen Gebrauch. Die anderen Miterben erhalten ihren Anteil ausgezahlt. Wurde die Immobilie ursprünglich über eine Baufinanzierung erworben, übernimmt der Miterbe, der das Haus kaufen will, den entsprechenden Finanzierungsanteil bei der Bank.

Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

Beerben mehrere Personen gleichzeitig einen Erblasser, entsteht wie beschrieben automatisch eine Erbengemeinschaft. Letztere ist jedoch nicht auf dauerhaften Bestand ausgerichtet und sollte laut Gesetzgeber so schnell wie möglich aufgelöst werden. Deshalb können Miterben jederzeit die sogenannte Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Die Auseinandersetzung bildet die klassische Methode zur Beendigung einer Erbengemeinschaft: Sobald sich alle Miterben über das Vorgehen einig sind, wird ein Erbauseinandersetzungsvertrag geschlossen, der die Details zur abschließenden Zuteilung des Nachlasses festhält.

Fazit

Befindet sich im Nachlass einer Erbengemeinschaft eine Immobilie, führt diese besondere Konstellation leider nicht selten zu heftigen Auseinandersetzungen unter den Miterben. Ein erfahrener Immobilienmakler kennt die Erfordernisse, die im Zusammenhang mit einer Erbengemeinschaft und einem Hausverkauf entstehen. Er kann die Beteiligten umfassend beraten und im Streitfall vermittelnd eingreifen.

Wir von Isar Estate stehen Ihnen gerne als starker Partner zur Seite. Kontaktieren Sie uns jetzt, wenn Sie sich in einer Erbengemeinschaft über die Verwertung des Immobilienvermögens entscheiden müssen.

Wir freuen uns darauf, Sie zu unterstützen!

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Haftungsausschluss

Trotz sorgfältiger Recherche und Überprüfung der Quellen übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Informationen. Bei unklaren Rechts- und Steuerfragen ist es angeraten, zu deren Klärung einen Anwalt und / oder Steuerberater zu beauftragen.

Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

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