Mietpreisbremse München: Das sollten Vermieter wissen

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Inhaltsverzeichnis

Die Mietpreisbremse in München und ganz Bayern – das Wichtigste
Wann wird die Mietpreisbremse in Städten wie München verordnet?
So funktioniert die Mietpreisbremse in München
Konsequenzen bei einer unzulässigen Mieterhöhung
Welche Ausnahmen gelten in München für die Mietpreisbremse?
Ihre Auskunftspflicht als Vermieter im Fall einer Mieterhöhung
Kenntnisse zur Mietpreisbremse – ein Muss für jeden Vermieter in München
Mit Isar Estate erfolgreich vermieten – trotz Mietpreisbremse
FAQ zur Mietobergrenze in München

Die Mietpreisbremse in München spielt aufgrund des stark angespannten Wohnungsmarktes eine wichtige Rolle, die sowohl Mieter als auch Vermieter im Blick behalten sollten. Hintergrund der gesetzlichen Regelung ist eine Einschränkung von Mieterhöhungen, ohne die Wohnraum für viele Menschen zunehmend unerschwinglich werden könnte. Für unsere Makler in München ist die Mietpreisbremse regelmäßig Thema in der Beratung von Eigentümern, wenn es um die zulässige Miethöhe und damit auch die Vermarktungsstrategie einer Immobilie geht.

Die Mietpreisbremse in München und ganz Bayern – das Wichtigste

Für die meisten Eigentümer der süddeutschen Metropole spielt sie früher oder später eine Rolle – die Mietpreisbremse in München sowie ihre Regelungen und Ausnahmen. Sie wirken sich darauf aus, wie rechtssicher und wirtschaftlich sinnvoll eine Immobilie vermietet werden kann. Gleichzeitig sorgt sie bei Vermietern und Eigentümern häufig für Unsicherheiten.

Zuletzt beschloss der Bundestag am 26. Juni 2025 eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029. Die entsprechenden gesetzlichen Regelungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu finden. Durch sie sind die Landesregierungen ermächtigt, die Mietpreisbremse in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung zu bestimmen. In Bayern ist die Mietpreisbremse derzeit in 162 Städten und Gemeinden (inklusive München) aktiv.

Wann wird die Mietpreisbremse in Städten wie München verordnet?

Die Landesregierungen können die Mietpreisbremse bereits dann einführen, wenn eines oder mehrere der folgenden Kriterien vorliegen. Entscheidend ist, dass insgesamt ein angespannter Wohnungsmarkt nachgewiesen werden kann.

Überdurchschnittlicher Mietanstieg oder hohe Mietbelastung: Wenn Mieten schneller steigen als im Bundesdurchschnitt oder Haushalte einen besonders hohen Anteil ihres Einkommens für Miete aufwenden müssen.
Bevölkerungswachstum vs. Wohnungsbau: Wenn mehr Menschen zuziehen, als neuer Wohnraum geschaffen wird, entsteht zusätzlicher Druck auf den Markt.
Hohe Nachfrage bei geringem Leerstand: Wenn viele Menschen Wohnraum suchen, aber nur wenige Wohnungen verfügbar sind, ist die Mietpreisbremse ebenfalls zulässig.

Da diese Merkmale auch in München in signifikanter Form vorliegen, wurde die Mietpreisbremse vor Ort erstmals 2015 rechtlich begründet und eingeführt.

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So funktioniert die Mietpreisbremse in München

In München gilt die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen. Sie besagt, dass die verlangte Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Diese Vergleichsmiete wird in München anhand des qualifizierten Mietspiegels ermittelt.

Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten (Erstvermietung nach dem 01.10.2014) und nicht nach umfassenden Modernisierungen. Außerdem darf eine zuvor bereits höhere Miete unter bestimmten Voraussetzungen weiter verlangt werden.

Beispiel für die maximal zulässige Miete einer Wohnung:

Eine 100 m² große Wohnung in München wurde 2005 erbaut und wird nun am 01. Mai 2020 neu vermietet. Die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel beträgt 15 €/m², was 1.500 € monatlich entspricht.

→ Maximal zulässige Miete: 1.500 € + 10 % = 1.650 €

Liegt die verlangte Miete darüber, können Mieter diese rügen und eine Anpassung verlangen.

Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete und wie wird sie für München errechnet?

Der sogenannte Mietspiegel soll die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete transparent gestalten. Doch nicht in jeder Gemeinde oder Stadt existiert die Verpflichtung, einen Mietspiegel zu erstellen. Im Fall der Mietpreisbremse ist er in Städten wie München allerdings vorgeschrieben.

Es wird zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden:

Der qualifizierte Mietspiegel muss alle zwei Jahre neu erarbeitet werden. Seine Erstellung erfolgt auf Basis wissenschaftlicher Richtlinien und ist rechtlich aussagekräftig.
Der einfache Mietspiegel wird ebenfalls von Gemeinden oder Interessenvertretern erstellt, basiert jedoch nicht zwingend auf wissenschaftlichen Methoden. Er bietet eine grobe Orientierung zur ortsüblichen Vergleichsmiete, besitzt aber eine geringere rechtliche Aussagekraft als der qualifizierte Mietspiegel.

Konsequenzen bei einer unzulässigen Mieterhöhung

Sollten Sie als Vermieter gegen die Mietpreisbremse in München verstoßen, müssen Sie mit Konsequenzen rechnen. Diese haben sich seit 2020 weiter deutlich verschärft. Beispielsweise können Mieter den Gesamtbetrag des Mietpreises, der die zulässige Miete überstiegen hat, auch rückwirkend einfordern. Hierfür muss der Mieter den Verstoß in den ersten 2,5 Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses rügen. Der Vertrag darf zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet sein.

Bei allen vor dem 1. April 2020 geschlossenen Mietverträgen, für welche die Mietpreisbremse in München greift, gilt weiterhin die Regelung, dass der Vermieter die Miete erst ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Rüge auf den zulässigen Mietzins anpassen muss. Eine Rückzahlung ist hier nicht vorgeschrieben.

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Welche Ausnahmen gelten in München für die Mietpreisbremse?

Es gibt genau vier Ausnahmen, aufgrund derer die gesetzliche Regelung zur Mietobergrenze in München nicht greift. Diese Ausnahmen sollen bestimmte Investitionen schützen und besondere Marktsituationen berücksichtigen. Es ist daher besonders wichtig, dass Sie genau prüfen, ob eine dieser Regelungen zutrifft, wenn Sie eine Immobilie vermieten, die in München liegt. In diesen Fällen dürfen Sie als Eigentümer trotz der Mietpreisbremse in München bei Neuvermietung auch eine höhere als die ortsübliche Miete zuzüglich 10 % verlangen.

1. Höheres Mietniveau im vorherigen Mietverhältnis

Hat der Vormieter auf Basis eines älteren Vertrags eine höhere Miete bezahlt, als es die Mietpreisbremse in München zulässt, so darf der Vermieter bei Einhaltung der Auskunftspflicht für den neuen Mietvertrag denselben, höheren Mietzins ansetzen. Die innerhalb des letzten Jahres vor dem Ende des Mietvertrages vereinbarten Mieterhöhungen bleiben unberücksichtigt – außer es handelt sich um eine Mietsteigerung im Rahmen von Staffel- und Indexmietverträgen.

Beispiel:

Alter Mietvertrag vom 10.10.2014
Miete Vormieter: 1750 € / Monat
Kündigung am 01.03.2025
Neuvermietung am 01.05.2025

→ Statt 1650 € darf der Vermieter monatlich die vorherigen 1750 € Miete verlangen.

2. Modernisierung in den letzten drei Jahren

Bei Neuvermietung darf die ortsübliche Miete um mehr als 10 % überstiegen werden, wenn in den letzten drei Jahren Maßnahmen zu Modernisierung durchgeführt wurden. Voraussetzung ist, dass der Vermieter noch keine mögliche Mieterhöhung während des letzten Mietverhältnisses veranschlagt hat. So kann sich die Miete bei Neuvermietung um den Betrag erhöhen, der im Rahmen eines Bestandsmietverhältnisses aufgeschlagen würde (max. 8 % der Modernisierungskosten).

Beispiel:

Modernisierungskosten in den letzten 3 Jahren: 18.000 €
Jährlicher Modernisierungszuschlag = 8 % x 18.000 € = 1440 €
entspricht 120 € pro Monat

→ Zulässige Miete bei Neuvermietung: 1650 € + 120 € = 1770 €

3. Neubauten

Wird eine Wohnung nach dem ersten Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet, so gilt die Mietpreisbremse in München nicht. Diese Ausnahme soll Investitionen in Neubauten fördern und Anreize für die Schaffung von neuem Wohnraum schaffen. Vermieter in München können in diesem Fall die Miete frei festlegen, unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Voraussetzung ist, dass es sich tatsächlich um eine erstmalige Nutzung nach Fertigstellung handelt.

Beispiel:

Wohnung wird am 01.05.2020 zum ersten Mal nach Fertigstellung genutzt und vermietet
Vermieter verlangt 1850 €

→ Zulässig, obwohl der Höchstbetrag aufgrund der Mietpreisbremse bei 1650 € liegt.

4. Umfassende Modernisierung

Wenn Ihre Wohnung umfassend modernisiert wurde und Investitionen ca. ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung notwendigen Aufwands betragen, gilt für die erste Neuvermietung in München ebenfalls keine Mietpreisbremse. Bei Zweitvermietung nach der Modernisierung kann sich der Vermieter wiederum auf das höhere Mietniveau im vorherigen Mietverhältnis berufen, um die gleiche Miete zu erzielen.

Beispiel:

Vor Mietbeginn am 01.05.2020 hat der Vermieter die Wohnung umfassend modernisiert.
Vermietung für 1900 €

→ Zulässig, obwohl der Höchstbetrag der Mietpreisbremse bei 1650 € liegt.

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Ihre Auskunftspflicht als Vermieter im Fall einer Mieterhöhung

Es ist durchaus ein glücklicher Fall für die Immobilienbewertung in München, wenn Sie in der Lage sind, eine Ausnahmeregelung zu nutzen. Doch denken Sie unbedingt daran, dass der Vermieter seinen Mieter bereits seit dem 1. Januar 2019 in allen vier gesetzlich geregelten Ausnahmefällen unaufgefordert informieren muss. Wer eine Immobilie in München mietet, hat ein Recht darauf, zu erfahren, warum der Mietzins um mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete angesetzt werden darf. Diese Auskunft muss in Textform (z.B. Fax oder E-Mail) erteilt werden. Zur rechtlichen Sicherheit empfehlen wir Ihnen, die Auskunft direkt im Mietvertrag festzuhalten.

Was passiert bei einer Verletzung der Auskunftspflicht?

Erfüllen Sie als Vermieter Ihre Auskunftspflicht nicht, so hat dies häufig gravierende finanzielle Konsequenzen. Zwar dürfen Sie die Auskunft über die Gründe für die Zulässigkeit des höheren Mietzinses nach Vertragsschluss nachholen. In diesem Fall ist es Ihnen aber erst zwei Jahre nach der verspäteten Auskunftserteilung möglich, die Miete auf den Betrag zu erhöhen, den die jeweilige Ausnahmeregelung zur Mietpreisbremse in München zulässt.

Ein Beispiel:

Die zulässige Miete beträgt aufgrund einer gesetzlichen Ausnahmeregelung: 2000 € / Monat, aber der Vermieter informiert seinen Mieter erst im Juli 2020 darüber, obwohl der Mietvertrag bereits am 01.05.2020 geschlossen wurde.

→ Der Vermieter darf die zulässige Miete erst am 01. August 2022 von monatlich 1650 € auf 2000 € erhöhen. Er kann diesen Betrag in der Zwischenzeit nicht geltend machen: (2000–1650 €) x 24 = 8.400 €.

Kenntnisse zur Mietpreisbremse – ein Muss für jeden Vermieter in München

Die Geister scheiden sich darüber, ob die Mietpreisbremse in München Sinn macht oder nicht. Jeder wird für seine Sichtweise gute Argumente finden. Tatsache ist aber, dass die Mietobergrenze in 162 Städten und Gemeinden Bayerns greift und dort derzeit gesetzlich vorgeschrieben ist. Um Missverständnisse und Ärger zu vermeiden, macht es für Vermieter deshalb immer Sinn, den maximal zulässigen Mietzins zu kennen und nicht zu überschreiten.

Gern beraten wir Sie persönlich zu den wesentlichen Grundzügen der Mietpreisbremse in München. Als kompetente Immobilienmakler mit Sitz in Harlaching sind wir Ihre Ansprechpartner, wenn es um die Vermietung oder den Verkauf geht.

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Schwarz-Weiß-Porträt von Christian Dürr, Gründer von Isar Estate.

Mit Isar Estate erfolgreich vermieten – trotz Mietpreisbremse

Unsere Immobilienmakler in München unterstützen Sie als Eigentümer kompetent bei allen Fragen rund um die Mietpreisbremse. Von der Miethöhenberechnung bis zur strategischen Vermietung oder dem Verkauf sorgen wir für Klarheit und eine optimale Umsetzung.

Dipl.-Kfm. Christian Dürr
Gründer Isar Estate

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FAQ zur Mietobergrenze in München

Gilt die Mietpreisbremse nur in München?

Nein, die Mietpreisbremse gilt auch in weiteren ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie werden von den jeweiligen Bundesländern per Verordnung festgelegt. In vielen Großstädten und Ballungsräumen ist eine Mieterhöhung deshalb nur eingeschränkt möglich. Ländliche Regionen fallen in der Regel nicht darunter. Isar Estate unterstützt Eigentümer dabei, zuverlässig einzuordnen, ob ihre Immobilie in München oder Umgebung unter die geltenden Regelungen fällt.

Welche Folgen drohen in München bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse?

Verlangen Sie als Vermieter eine zu hohe Miete, können Ihre Mieter diese rügen und oft sogar eine Rückzahlung des überhöhten Betrags verlangen. Im Anschluss muss die Miete entsprechend der Mietpreisbremse angepasst werden. Eine Strafzahlung droht meist nicht, das finanzielle Risiko bleibt jedoch bestehen.

Welche Miete ist bei der Mietpreisbremse maximal erlaubt?

Grundsätzlich darf die Miete bei einer Neuvermietung in München höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese ergibt sich meist aus dem qualifizierten Mietspiegel. Nebenkosten und Möblierungszuschläge sind davon gesondert zu betrachten. Da es verschiedene Ausnahmen bei der Mietpreisbremse in München gibt, beraten wir Sie bei Isar Estate transparent und ermitteln auf Basis des aktuellen Münchner Mietspiegels eine marktgerechte Miethöhe.

Was bedeutet umfassende Modernisierung im Rahmen der Mietpreisbremse?

Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Investitionskosten etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreichen. In diesem Fall gilt die Wohnung rechtlich als neu, wodurch die Mietpreisbremse bei Ihrer Neuvermietung in München nicht angewendet werden muss.

Wann gilt die Mietpreisbremse in München nicht?

Es gibt verschiedene Ausnahmen: Die Mietpreisbremse greift in München zum Beispiel nicht bei Neubauten, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Auch nach umfassenden Modernisierungen kann sie entfallen. Ziel der meisten Ausnahmen ist es, Investitionen in neuen und modernisierten Wohnraum zu fördern. Gern prüfen wir bei Isar Estate für Sie im Detail, ob eine Ausnahme der Mietpreisbremse in München greift und beraten Eigentümer zur optimalen Vermietungsstrategie.

Haftungsausschluss

Trotz sorgfältiger Recherche und Überprüfung der Quellen übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Informationen. Bei unklaren Rechts- und Steuerfragen ist es angeraten, zu deren Klärung einen Anwalt und / oder Steuerberater zu beauftragen.

Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

Die Bildrechte zu diesem Artikel liegen bei Isar Estate.