Vorkaufsrecht bei Immobilien: Das Wichtigste

Was ist ein Vorkaufsrecht? Bedeutung für Immobilien-Eigentümer

Im Grunde ist ein Vorkaufsrecht bei Immobilien und Grundstücken sehr einfach zu erklären. Es regelt das Recht, dass ein Berechtigter Haus, Wohnung oder Grund beim Verkauf bevorzugt vor einem anderen Käufer erwerben darf. Dabei muss der Vorkaufsberechtigte den notariellen Kaufvertrag so übernehmen, wie er zwischen dem Verkäufer und dem ursprünglichen Käufer geschlossen wurde. Somit hat er auch denselben Kaufpreis zu bezahlen wie der Erstkäufer.

Hierbei gibt es verschiedene gesetzliche Grundlagen und Gestaltungsmöglichkeiten, die wir Ihnen im Folgenden vorstellen. Je nach Situation kann das Vorkaufsrecht:

• für das Grundstück inkl. Immobilie im Grundbuch eingetragen sein (dingliches Vorkaufsrecht)
• vertraglich zwischen den Parteien geregelt werden (schuldrechtliches Vorkaufsrecht)
• gesetzlich vorgeschrieben sein (gesetzliches und öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht)

Dingliches Vorkaufsrecht

Ein dingliches Vorkaufsrecht ist dadurch gekennzeichnet, dass es immer als Vormerkung ins Grundbuch eingetragen wird. Es kann nur für unbewegliche Sachen – also bebaute oder unbebaute Grundstücke sowie grundstücksgleiche Rechte – bestellt werden. Durch die Grundbucheintragung entsteht im Falle des Verkaufs eine automatisch wirksame Verfügungssperre. Bis der Berechtigte den Verzicht auf sein Vorkaufsrecht des Grundstücks bekannt gibt, kann der Erstkäufer nicht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist im Gegensatz zur dinglichen Variante nicht im Grundbuch vermerkt. Es kann bei einem Haus- oder Wohnungsverkauf in München ebenso gelten wie für ein Grundstück. Zudem kann ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht neben Immobilien auch für bewegliche Güter wie Kunstwerke oder Fahrzeuge vereinbart werden. Die Regelung findet per Vertrag zwischen den beiden Parteien statt. Wird der Vorkaufsberechtigte nicht über die Veräußerung der jeweiligen Immobilie oder des Grundstücks informiert, kann er die etwaige Eintragung des Erstkäufers als neuen Eigentümer im Grundbuch nicht rückgängig machen. In diesem Fall hat er allerdings einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer.

Ablauf bei Veräußerung mit einem dinglichen oder schuldrechtlichen Vorkaufsrecht

Die Veräußerung von Immobilien oder Grundstücken, die mit einem dinglichen bzw. schuldrechtlichen Vorkaufsrecht belastet sind, läuft in der Regel folgendermaßen ab:

• Kaufvertrag: Der Eigentümer schließt mit dem Erstkäufer einen notariellen Kaufvertrag. Die darin enthaltenen Konditionen werden zwischen dem Eigentümer und dem Erstkäufer vereinbart und müssen nicht die Interessen des Vorkaufsberechtigten berücksichtigen.
• Mitteilungspflicht: Nach Vertragsabschluss muss der Vorkaufsberechtigte vom Käufer unverzüglich über den Immobilien-Kaufvertrag informiert werden. Besteht ein dingliches Vorkaufsrecht, übernimmt dies automatisch der vollstreckende Notar.
• Erklärung: Der Vorkaufsberechtigte muss innerhalb einer bestimmten Frist mitteilen, ob er sein Recht wahrnimmt oder darauf verzichtet. Wurde diese Erklärungsfrist nicht vertraglich vereinbart, kommt häufig die gesetzliche Frist von zwei Monaten zur Anwendung.
• Vertragsanpassung: Macht die berechtigte Person von ihrem Vorkaufsrecht für eine Immobilie oder ein Grundstück Gebrauch, so wird ein neuer Kaufvertrag mit denselben Konditionen aufgesetzt, die für den ursprünglichen Erwerber galten.

Gesetzliches und öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Sowohl das gesetzliche als auch das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht für Immobilien und Grundstücke basiert auf einer staatlichen Regelung für klar festgelegte Personengruppen. Da es sich um individuelle Rechte handelt, muss das Vorkaufsrecht für die jeweilige Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen oder vertraglich vereinbart werden. Voraussetzungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.

Wann erlischt das Vorkaufsrecht bei Haus, Wohnung oder Grund?

Beim Vorkaufsrecht handelt es sich um ein persönliches Recht, das lebenslang bestehen bleibt und nicht vererbt wird – außer es wurden spezielle vertragliche Regelungen vereinbart. In der Regel entfällt es lediglich dann, wenn die vorkaufsberechtigte Person von ihrem Recht zurücktritt. Es gibt weitere Gründe dafür, warum eine Immobilie mit Vorkaufsrecht doch im Rahmen einer regulären Vermarktung, wie einem Hausverkauf in München, überschrieben wird. Zu diesen Sonderfällen zählen unter anderem die Schenkung, die Zwangsversteigerung aufgrund einer Zahlungsunfähigkeit oder der Verkauf an Mitglieder einer Erbengemeinschaft.

FAQ zum Vorkaufsrecht bei Immobilien und Grundstücken