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    Derecho de adquisición preferente de inmuebles: lo que debe saber

    Derecho de tanteo casa piso terreno

    ¿Tiene intención de vender o comprar un inmueble y se encuentra con la espada de Damocles de un posible derecho de tanteo de un tercero? Entonces tiene sentido que se familiarice con este tema para comprender plenamente todas las consecuencias jurídicas y evitar cometer errores. El mejor momento para hacerlo es antes de la cita con el notario, ya que el derecho de tanteo sólo entra en vigor tras la firma de un contrato de compraventa notarial y puede dejar al primer comprador con las manos vacías.

    ¿Qué es el derecho preferente?

    Básicamente, el derecho de tanteo es muy fácil de explicar. Regula el derecho que tiene una persona con derecho de tanteo a adquirir una parcela o propiedad antes que un comprador al venderla. El titular del derecho de tanteo debe aceptar el contrato de compraventa notarial tal y como se celebró entre el vendedor y el comprador original. Esto significa que el titular del derecho preferente también debe pagar el mismo precio de compra por el terreno o la propiedad que el comprador original. Existen varias bases jurídicas y opciones de estructuración del derecho de tanteo para terrenos e inmuebles, que le presentamos a continuación.

    En función de la situación, se aplican distintos tipos de derecho de tanteo sobre una vivienda o un terreno. El derecho de tanteo puede inscribirse en el registro de la propiedad (derechode tanteo real) o regularse contractualmente entre las partes (derecho de tanteoen virtud del Derecho de obligaciones). Sin embargo, también entran en juego los derechos de tanteo legales que no requieren contrato (derechos detanteo legales y de derecho público).

    Derecho de tanteo y retracto

    El derecho real de tanteo y retracto se inscribe siempre en el Registro de la Propiedad con carácter prioritario y sólo puede crearse para bienes inmuebles, es decir, terrenos urbanizados o no urbanizados. La inscripción en el registro de la propiedad crea un bloqueo automático en caso de venta. El primer comprador no puede inscribirse en el registro de la propiedad como nuevo propietario hasta que la parte autorizada anuncie la renuncia a su derecho de tanteo.

    El derecho preferente en el derecho de obligaciones

    A diferencia del derecho real de tanteo y retracto, el derecho de tanteo y retracto del derecho de obligaciones se aplica tanto a bienes muebles, como casas y pisos, como a bienes inmuebles, como los terrenos. A diferencia del derecho real de tanteo, no se inscribe en el registro de la propiedad, sino que se regula mediante un contrato entre las dos partes. En consecuencia, el titular del derecho de tanteo no puede cancelar la inscripción del primer comprador como nuevo propietario en el registro de la propiedad, aunque no se le haya informado de su derecho de tanteo. En este caso, sin embargo, la persona con derecho de tanteo tendría derecho a reclamar daños y perjuicios al vendedor.

    Procedimiento de venta con derecho de tanteo real o de derecho de obligaciones

    La venta de bienes inmuebles o terrenos gravados con un derecho de tanteo real o en virtud del derecho de obligaciones suele proceder del siguiente modo:

     

    1

    Contrato de compra

    El propietario celebra un contrato de compraventa notarial con el primer comprador. Las condiciones contenidas en el mismo se acuerdan entre el propietario y el primer comprador y no tienen que tener en cuenta los intereses de la persona con derecho de tanteo.

    2

    Obligación de notificación

    Una vez celebrado el contrato, el comprador debe informar inmediatamente a la persona con derecho de tanteo del contrato de compraventa de la propiedad. En el caso de un derecho real de tanteo, el notario ejecutor lo hará automáticamente.

    3

    Explicación

    El titular del derecho preferente debe declarar en un plazo determinado si ejercerá su derecho o renunciará a él. El plazo de declaración se ha acordado contractualmente o se aplica el plazo legal de dos meses. Si el titular del derecho preferente lo ejerce, se establece un nuevo contrato de compraventa con las mismas condiciones que para el comprador original.

    Derecho de tanteo y retracto de Derecho público

    Los derechos de tanteo legales y de derecho público sobre propiedades y terrenos no se inscriben en el registro de la propiedad ni se acuerdan contractualmente. Los requisitos de estos tipos de derecho de tanteo están regulados en el Código Civil alemán (BGB) y en el Código de la Edificación alemán (BauGB). El derecho de tanteo legal y el derecho de tanteo de derecho público se aplican, por ejemplo, en los siguientes casos:

    • Viviendas de alquiler (artículo 577 del BGB)
      Si un piso alquilado se convierte en vivienda después de haber sido traspasado a un inquilino y vendido por el propietario a un tercero, el inquilino tiene derecho de tanteo. Sin embargo, este derecho de tanteo no se aplica si el propietario vende el piso a un familiar o a un miembro de su hogar.

    • Comunidad de herederos (art. 2034 BGB) Cada miembro de una comunidad de herederos tiene derecho preferente sobre las demás participaciones. Si un coheredero desea vender su parte, está obligado a ofrecérsela primero a los demás coherederos. Aquí encontrará toda la información necesaria para vender una vivienda heredada: Vender una casa heredada
    • Protección de monumentos
      De acuerdo con el artículo 22 de la Ley alemana de Protección de Monumentos (DSchG), los Estados federados tienen derecho legal de tanteo sobre los inmuebles con bienes culturales catalogados.
    • Municipios y autoridades locales
      El artículo 24 de la Ley alemana de Ordenación de la Edificación (BauGB) concede a los municipios un derecho de tanteo en determinados casos para garantizar la ordenación del suelo urbano público.

    Concesión de un derecho preferente

    Puede ceder el derecho de tanteo sobre una vivienda o terreno a cualquier persona. La forma exacta de conceder el derecho de tanteo depende del tipo de derecho de tanteo de que se trate. En el caso de un derecho de tanteo conforme al derecho de obligaciones, es necesario redactar el correspondiente acuerdo. Los elementos más importantes de dicho acuerdo son

    • Nombre y dirección de las partes contratantes
    • Descripción del terreno o propiedad
    • Plazo del derecho preferente, si procede
    • Determinación de los plazos de aceptación o no ejercicio del derecho de tanteo y retracto
    • Normativa sobre posibles penalizaciones contractuales
    • Disposición sobre la heredabilidad del derecho de tanteo y retracto
    • Fecha y lugar del contrato
    • Nombre y firma de las partes contratantes

    Tenga en cuenta que el contrato debe ser siempre notarial. La notarización sirve para proteger a la persona con derecho de tanteo. Si no se le informa en caso de venta de una propiedad, puede emprender las acciones legales oportunas y reclamar daños y perjuicios.

    ¿Cuándo expira el derecho preferente de compra de inmuebles?

    El derecho de tanteo es un derecho personal que permanece en vigor de por vida y no puede heredarse. Por regla general, sólo se extingue si la persona con derecho de tanteo renuncia a su derecho o si la propiedad se transfiere a un nuevo propietario por motivos distintos de una venta regular. Estos casos especiales incluyen una donación, una venta forzosa por insolvencia del propietario o una venta a herederos legales. Como ya se ha dicho, estos últimos siempre tienen derecho de tanteo.

    Conclusión

    Ya sea en caso de herencia, para la protección de los inquilinos o para la aplicación de la planificación municipal: Si se va a vender una propiedad gravada con un derecho de tanteo, el primer comprador y el vendedor deben seguir unas normas claras. La parte con derecho de tanteo tiene derecho a recibir el contrato de compra sin demora. El incumplimiento de estas normas puede dar lugar a graves reclamaciones por daños y perjuicios. Para evitar cualquier escollo y completar la venta de la propiedad sin problemas, le recomendamos que solicite asesoramiento a un agente inmobiliario profesional.

    Fundador Christian Dürr

    En Isar Estate contamos con muchos años de experiencia y amplios conocimientos en todos los aspectos relacionados con la venta de propiedades y los derechos de tanteo.

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    Descargo de responsabilidad

    A pesar de la cuidadosa investigación y verificación de las fuentes, el autor no se hace responsable de la exactitud e integridad de la información presentada. En caso de cuestiones jurídicas y fiscales poco claras, se aconseja consultar a un abogado y/o asesor fiscal para obtener aclaraciones.

    Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

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