Derecho de adquisición preferente de bienes inmuebles: los hechos más importantes

Se colocaron billetes y una birome alrededor de la palabra "derecho de tanteo".

El derecho de tanteo puede retrasar o impedir la venta de su propiedad o terreno si no se tiene en cuenta a tiempo. Sólo entra en vigor una vez celebrado el contrato de compraventa y le obliga a informar inmediatamente a la persona con derecho de tanteo. Éste podrá entonces decidir si desea hacer valer su derecho. Un examen temprano por parte de agentes inmobiliarios, como el equipo de Isar Estate, no sólo aclara la pregunta: ¿Qué significa el derecho de tanteo? También protege a los propietarios de los riesgos de responsabilidad y facilita el proceso de venta.

Índice

¿Qué es el derecho de tanteo? Importancia para los propietarios
Derecho de tanteo y retracto
Derecho de adquisición preferente en virtud del Derecho de obligaciones
Derecho de tanteo y retracto de Derecho público
Concesión de un derecho preferente de adquisición de bienes inmuebles
¿Cuándo expira el derecho preferente de compra de una casa, un piso o un terreno?
Somos su socio para preguntas sobre el derecho de tanteo y retracto
Preguntas frecuentes sobre el derecho preferente de compra de inmuebles y terrenos

¿Qué es el derecho de tanteo? Importancia para los propietarios

Básicamente, el derecho preferente de compra de inmuebles y terrenos es muy fácil de explicar. Regula el derecho que tiene una parte autorizada a comprar una casa, piso o terreno con preferencia a otro comprador. El titular del derecho preferente debe aceptar el contrato de compraventa notarial tal y como se celebró entre el vendedor y el comprador original. Por tanto, también debe pagar el mismo precio de compra que el primer comprador.

Existen varias bases jurídicas y opciones de estructuración, que le presentamos a continuación. Dependiendo de la situación, el derecho preferente puede:

inscribirse en el registro de la propiedad, incluidos los bienes inmuebles (derecho real de tanteo y retracto)
estar regulado contractualmente entre las partes (derecho de tanteo en virtud del derecho de obligaciones)
estar prescrito por ley (derecho de tanteo legal y de derecho público)

Una pareja de mediana edad mira varios documentos juntos en una mesa.

Derecho de tanteo y retracto

El derecho real de adquisición preferente se caracteriza por el hecho de que siempre se inscribe en el registro de la propiedad como notificación prioritaria. Sólo puede crearse para bienes inmuebles, es decir, terrenos urbanizados o sin urbanizar y derechos equivalentes a bienes inmuebles. La inscripción en el registro de la propiedad crea un bloqueo automático en caso de venta. El primer comprador no puede inscribirse en el registro de la propiedad como nuevo propietario hasta que la parte autorizada anuncie la renuncia a su derecho de tanteo sobre la propiedad.

Derecho de adquisición preferente en virtud del Derecho de obligaciones

A diferencia de la variante in rem, el derecho de tanteo conforme al derecho de obligaciones no se inscribe en el registro de la propiedad. Puede aplicarse tanto a la venta de una casa o un piso en Múnich como a la de un terreno. Además de bienes inmuebles, el derecho de tanteo en virtud del derecho de obligaciones también puede acordarse para bienes muebles como obras de arte o vehículos. La regulación tiene lugar mediante contrato entre las dos partes. Si la persona con derecho de tanteo no es informada de la venta del bien o terreno en cuestión, no puede anular la inscripción del primer comprador como nuevo propietario en el registro de la propiedad. En este caso, sin embargo, tiene derecho a reclamar daños y perjuicios al vendedor.

Procedimiento de venta con derecho de tanteo real o de derecho de obligaciones

La venta de bienes inmuebles o terrenos gravados con un derecho de tanteo real o en virtud del derecho de obligaciones suele proceder del siguiente modo:

Contrato de compraventa: El propietario celebra un contrato de compraventa notarial con el primer comprador. Las condiciones que contiene se acuerdan entre el propietario y el primer comprador y no tienen que tener en cuenta los intereses de la persona con derecho de tanteo.
Obligación de notificación: Una vez celebrado el contrato, el comprador debe informar sin demora a la persona con derecho de tanteo del contrato de compraventa de la propiedad. Si existe un derecho real de tanteo, éste es asumido automáticamente por el notario ejecutor.
Declaración: El titular del derecho preferente debe declarar en un plazo determinado si ejercerá su derecho o renunciará a él. Si este plazo de declaración no se ha acordado contractualmente, suele aplicarse el plazo legal de dos meses.
Ajuste del contrato: Si la persona autorizada ejerce su derecho de tanteo sobre una propiedad o terreno, se redacta un nuevo contrato de compraventa con las mismas condiciones que se aplicaron al comprador original.

Derecho de tanteo y retracto de Derecho público

Tanto el derecho de tanteo legal como el derecho de tanteo de derecho público sobre inmuebles y terrenos se basan en una normativa estatal para grupos de personas claramente definidos. Al tratarse de derechos individuales, el derecho de tanteo y retracto sobre la respectiva propiedad no tiene que estar inscrito en el registro de la propiedad ni acordado contractualmente. Los requisitos están regulados en el Código Civil alemán (BGB) y en el Código de la Edificación (BauGB).

Inmuebles en alquiler (art. 577 BGB)

Si un piso alquilado se convierte en condominio después de haber sido traspasado a un inquilino y vendido por el propietario a un tercero, los inquilinos tienen derecho de tanteo. Sin embargo, esto no se aplica si el propietario vende el piso a un familiar o a un miembro de su hogar.

Comunidad de herederos (art. 2034 BGB)

Cada miembro de una comunidad de herederos tiene derecho de tanteo y retracto sobre las demás participaciones de la propiedad o terreno. Si un coheredero desea vender su parte, debe respetar el derecho de tanteo de los familiares o coherederos. Nuestros experimentados agentes inmobiliarios le explicarán qué más necesita saber a la hora de vender una casa heredada.

Protección de monumentos (§ 22 DSchG)

De acuerdo con la Ley alemana de Protección de Monumentos, los Estados federados tienen derecho legal de tanteo sobre los inmuebles con bienes culturales catalogados. Para ello, debe garantizarse que se salvaguarda el interés público en la conservación del monumento. El propietario debe informar inmediatamente a la autoridad competente de protección de monumentos de la venta y de las condiciones del contrato.

Ordenación del territorio urbano (art. 24 de la ley del Suelo)

En determinados casos, el Código de la Edificación alemán concede a los ayuntamientos y las autoridades locales un derecho de tanteo para garantizar la ordenación del suelo urbano público. Esto es especialmente relevante en el caso de propiedades y terrenos en zonas de reurbanización y desarrollo. También se utiliza para zonas de uso público o en caso de defectos estructurales.

Concesión de un derecho preferente de adquisición de bienes inmuebles

Puede ceder el derecho de tanteo sobre un bloque de pisos, una vivienda o un terreno a cualquier persona. La forma exacta de conceder el derecho depende del tipo respectivo. En el caso de un derecho de tanteo conforme al Derecho de obligaciones, es necesario redactar el correspondiente contrato.

Los componentes contractuales importantes son

Nombre y dirección de las partes contratantes
Descripción del terreno o propiedad
Plazo del derecho preferente, si procede
Determinación de los plazos de aceptación o no ejercicio del derecho
Normativa sobre posibles penalizaciones contractuales
Disposición sobre la heredabilidad
Fecha y lugar del contrato
Nombre y firma de las partes contratantes

Tenga también en cuenta lo siguiente: El contrato de derecho de tanteo y retracto de un inmueble debe elevarse siempre a escritura pública. La escrituración sirve para proteger al titular del derecho de tanteo. Si no se le informa en caso de venta de un inmueble, puede emprender las acciones legales oportunas y reclamar daños y perjuicios.

¿Cuándo expira el derecho preferente de compra de una casa, un piso o un terreno?

El derecho preferente es un derecho personal que permanece en vigor de por vida y no se hereda, salvo que se hayan acordado disposiciones contractuales especiales. Por regla general, sólo se extingue si la persona con derecho de tanteo retira su derecho. Hay otros motivos por los que una propiedad con derecho de tanteo puede transferirse en el marco de una venta regular, como la venta de una casa en Múnich. Estos casos especiales incluyen una donación, una venta forzosa por insolvencia o una venta a miembros de una comunidad de herederos.

Vista frontal de una villa blanca con árboles y un seto bien cuidado.

Nuestra conclusión sobre el derecho preferente de compra de inmuebles

Ya sea en caso de herencia, para la protección de los inquilinos o para la aplicación de la planificación municipal: Si se va a vender una propiedad gravada con un derecho de tanteo, el primer comprador y el vendedor deben seguir unas normas claras. La parte con derecho de tanteo tiene derecho a recibir el contrato de compra sin demora y a suscribirlo en igualdad de condiciones. El incumplimiento de estas normas puede dar lugar a graves reclamaciones por daños y perjuicios. Para evitar cualquier escollo y vender una propiedad - en Múnich y alrededores - estaremos encantados de ayudarle con nuestros muchos años de experiencia.

Porträt von Isar-Estate-Gründer Christian Dürr im Business-Anzug, sitzend auf einer Tischkante

Somos su socio para preguntas sobre el derecho de tanteo y retracto

El derecho de adquisición preferente de inmuebles plantea a menudo cuestiones jurídicas y organizativas. Como agentes inmobiliarios con experiencia en Múnich, estamos a su disposición para asesorarle en todas las cuestiones relacionadas con la venta de inmuebles. Si no está seguro de lo que se aplica a su casa, piso o terreno, póngase en contacto con nosotros. Nos tomaremos el tiempo necesario para atender su consulta.

Dipl.-Kfm. Christian Dürr
Fundador Isar Estate

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Preguntas frecuentes sobre el derecho preferente de compra de inmuebles y terrenos

¿Qué significa realmente el derecho preferente para vendedores y compradores?

El derecho de tanteo significa que se da a un tercero la oportunidad de comprar una propiedad o un terreno en las mismas condiciones que el comprador original. Por lo tanto, los vendedores deben notificarlo a quienes tengan derecho de tanteo inmediatamente después de la celebración del contrato de compraventa. En casos especiales, el derecho también puede ser ejercido por los arrendatarios. También existe un derecho de tanteo para los miembros de la familia en caso de comunidad hereditaria.

¿Cómo funciona el derecho de tanteo en terrenos y condominios?

En el caso de los terrenos, el derecho real de tanteo y retracto suele inscribirse en el registro de la propiedad. En cambio, en el caso de los condominios, es más probable que se utilice un derecho de tanteo conforme al derecho de obligaciones, que se acuerda contractualmente entre las partes. Ambas variantes exigen que se notifique a tiempo al preferente en caso de venta. De lo contrario, existe el riesgo de reclamaciones por daños y perjuicios. Compradores y vendedores deben consultar a tiempo a un agente inmobiliario para evitar escollos.

¿Cuándo es pertinente el derecho de tanteo y retracto de Derecho público?

El derecho de tanteo de derecho público sobre una propiedad o un terreno es de especial interés para los municipios y las autoridades locales. Por ejemplo, si desean asegurarse un terreno con fines urbanísticos, se les puede permitir comprar primero. Los vendedores deben comprobar de antemano si su propiedad está situada en una zona en la que podría aplicarse tal derecho de tanteo a la casa o parcela respectiva.

¿Qué significa el derecho de adquisición preferente de una vivienda en caso de herencia?

El derecho de tanteo y retracto desempeña un papel importante en la herencia de casas y otras propiedades. Esto se aplica en particular cuando se crea una comunidad de herederos. Si un coheredero desea vender su parte, los coherederos tienen prioridad en la compra de conformidad con el artículo 2034 del BGB. Esto impide que terceros adquieran participaciones en la propiedad. De este modo, la propiedad permanece en el entorno familiar.

¿Cuál es el procedimiento para ejercer el derecho preferente?

El proceso real del derecho de tanteo sólo comienza tras la celebración notarial del contrato de compraventa con un comprador. A continuación, el vendedor debe notificar el contrato a la persona con derecho de tanteo. La persona con derecho de tanteo dispone entonces de un plazo para ejercer su derecho, que suele ser de dos meses para las propiedades. Si lo hace, celebra el contrato en las condiciones existentes, lo que garantiza una transición fluida.

Descargo de responsabilidad

A pesar de la cuidadosa investigación y verificación de las fuentes, el autor no se hace responsable de la exactitud e integridad de la información presentada. En caso de cuestiones jurídicas y fiscales poco claras, se aconseja consultar a un abogado y/o asesor fiscal para obtener aclaraciones.

Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr