¿Qué es el derecho preferente?
Básicamente, el derecho de tanteo es muy fácil de explicar. Regula el derecho que tiene una persona con derecho de tanteo a adquirir una parcela o propiedad antes que un comprador al venderla. El titular del derecho de tanteo debe aceptar el contrato de compraventa notarial tal y como se celebró entre el vendedor y el comprador original. Esto significa que el titular del derecho preferente también debe pagar el mismo precio de compra por el terreno o la propiedad que el comprador original. Existen varias bases jurídicas y opciones de estructuración del derecho de tanteo para terrenos e inmuebles, que le presentamos a continuación.
En función de la situación, se aplican distintos tipos de derecho de tanteo sobre una vivienda o un terreno. El derecho de tanteo puede inscribirse en el registro de la propiedad (derechode tanteo real) o regularse contractualmente entre las partes (derecho de tanteoen virtud del Derecho de obligaciones). Sin embargo, también entran en juego los derechos de tanteo legales que no requieren contrato (derechos detanteo legales y de derecho público).
Derecho de tanteo y retracto
El derecho real de tanteo y retracto se inscribe siempre en el Registro de la Propiedad con carácter prioritario y sólo puede crearse para bienes inmuebles, es decir, terrenos urbanizados o no urbanizados. La inscripción en el registro de la propiedad crea un bloqueo automático en caso de venta. El primer comprador no puede inscribirse en el registro de la propiedad como nuevo propietario hasta que la parte autorizada anuncie la renuncia a su derecho de tanteo.
El derecho preferente en el derecho de obligaciones
A diferencia del derecho real de tanteo y retracto, el derecho de tanteo y retracto del derecho de obligaciones se aplica tanto a bienes muebles, como casas y pisos, como a bienes inmuebles, como los terrenos. A diferencia del derecho real de tanteo, no se inscribe en el registro de la propiedad, sino que se regula mediante un contrato entre las dos partes. En consecuencia, el titular del derecho de tanteo no puede cancelar la inscripción del primer comprador como nuevo propietario en el registro de la propiedad, aunque no se le haya informado de su derecho de tanteo. En este caso, sin embargo, la persona con derecho de tanteo tendría derecho a reclamar daños y perjuicios al vendedor.
Procedimiento de venta con derecho de tanteo real o de derecho de obligaciones
La venta de bienes inmuebles o terrenos gravados con un derecho de tanteo real o en virtud del derecho de obligaciones suele proceder del siguiente modo: