Droit de préemption sur les biens immobiliers : ce que vous devez savoir

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Vous avez l'intention de vendre ou d'acheter un bien immobilier et vous vous heurtez à l'épée de Damoclès d'un éventuel droit de préemption pour un tiers ? Il est alors judicieux de vous pencher sur ce sujet afin de bien comprendre toutes les conséquences juridiques et de ne pas faire d'erreur. Le mieux est de le faire avant le rendez-vous chez le notaire, car un droit de préemption n'entre en vigueur qu'après la signature d'un contrat de vente notarié et peut malgré tout laisser le premier acquéreur les mains vides.

Qu'entend-on par droit de préemption ?

Au fond, un droit de préemption est très simple à expliquer. Il régit le droit d'un titulaire d'un droit de préemption d'acquérir un terrain ou un bien immobilier de préférence à un acheteur lors de la vente. Le droit de préemption doit reprendre le contrat de vente notarié exactement tel qu'il a été conclu entre le vendeur et l'acheteur initial. Le droit de préemption doit donc payer le même prix d'achat pour le terrain ou le bien immobilier que le premier acheteur. Il existe différentes bases légales et possibilités d'organisation pour le droit de préemption sur les terrains et les biens immobiliers, que nous vous présentons ci-après.

Selon la situation, différents types de droit de préemption s'appliquent à une maison ou à un terrain. Ainsi, le droit de préemption peut être inscrit au registre foncier(droit de préemption réel) ou être réglé par contrat entre les parties(droit de préemption en matière d'obligations). Mais les droits de préemption prescrits par la loi, pour lesquels aucun contrat n'est nécessaire, s'appliquent également(droit de préemption légal et droit de préemption de droit public).

Le droit de préemption réel

Le droit de préemption réel est toujours inscrit au registre foncier sous forme d'annotation et ne peut être établi que pour des biens immobiliers, c'est-à-dire des terrains bâtis ou non bâtis. L'inscription au livre foncier crée, en cas de vente, un blocage du droit de disposition qui prend automatiquement effet. Tant que l'ayant droit n'a pas fait connaître sa renonciation à son droit de préemption, le premier acheteur ne peut pas être inscrit au registre foncier en tant que nouveau propriétaire.

Le droit de préemption en droit des obligations

Contrairement au droit de préemption réel, le droit de préemption en droit des obligations s'applique aussi bien aux biens mobiliers tels que les maisons et les appartements qu'aux biens immobiliers tels que les terrains. Contrairement au droit de préemption réel, il n'est pas inscrit au registre foncier, mais réglé par contrat entre les deux parties. Cela a pour conséquence que le titulaire du droit de préemption ne peut pas annuler l'inscription éventuelle du premier acheteur comme nouveau propriétaire au registre foncier, même s'il n'a pas été informé de son droit de préemption. Dans ce cas, le titulaire du droit de préemption aurait toutefois droit à des dommages et intérêts contre le vendeur.

Déroulement en cas d'aliénation avec droit de préemption réel ou par obligation

La vente d'un bien immobilier ou d'un terrain grevé d'un droit de préemption réel ou d'un droit d'obligation se déroule généralement de la manière suivante :

Contrat de vente

Le propriétaire conclut un contrat de vente notarié avec le premier acheteur. Les conditions qui y figurent sont convenues entre le propriétaire et le premier acheteur et ne doivent pas tenir compte des intérêts du titulaire du droit de préemption.

Obligation de communication

Après la conclusion du contrat, le droit de préemption doit être immédiatement informé par l'acheteur du contrat de vente immobilière. Dans le cas d'un droit de préemption réel, c'est le notaire chargé de l'exécution qui s'en charge automatiquement.

Explication

Le titulaire du droit de préemption doit faire savoir dans un certain délai s'il exerce son droit ou s'il y renonce. Soit le délai de déclaration a été convenu par contrat, soit le délai légal de deux mois s'applique. Si le titulaire du droit de préemption fait usage de son droit de préemption, un nouveau contrat de vente est rédigé avec les mêmes conditions que pour l'acquéreur initial.

Droit de préemption légal et droit public

Le droit de préemption légal et le droit de préemption de droit public pour les biens immobiliers et les terrains ne sont pas inscrits au registre foncier ou ne font pas l'objet d'un accord contractuel. Les conditions de ces types de droit de préemption sont régies par le Code civil allemand (BGB) et le Code de la construction (BauGB). Le droit de préemption légal et le droit de préemption de droit public interviennent par exemple dans les cas suivants :

Biens loués (§ 577 BGB)
Si, après avoir été mis à la disposition d'un locataire, un logement loué est transformé en copropriété et vendu par le propriétaire à un tiers, le locataire dispose d'un droit de préemption. Ce droit de préemption ne s'applique toutefois pas si le bailleur vend le logement à un membre de sa famille ou de son ménage.
Communauté héréditaire (§2034 BGB)
Chaque membre d'une communauté héréditaire a un droit de préemption sur les autres parts. Si un cohéritier souhaite vendre sa part, il est tenu de la proposer d'abord aux autres cohéritiers. [Pour savoir ce que vous devez savoir lors de la vente d'un bien immobilier dont vous avez hérité, cliquez ici].
Dans le cadre de la protection des monuments
Conformément à l'article 22 de la loi sur la protection des monuments (DSchG), les Länder disposent d'un droit de préemption légal sur les terrains abritant des biens culturels classés monuments historiques.
Auprès des communes et des municipalités
Le § 24 du code de la construction (BauGB) accorde aux communes, dans certains cas, un droit de préemption pour garantir la planification publique de l'urbanisme.

L'octroi d'un droit de préemption

Vous pouvez attribuer un droit de préemption sur une maison ou un terrain à n'importe quelle personne. Les modalités exactes de l'octroi dépendent du type de droit de préemption. Dans le cas d'un droit de préemption en vertu d'une obligation, il est nécessaire de rédiger un contrat correspondant. Les principaux éléments d'un tel accord sont les suivants

Nom et adresse des contractants
Description du terrain ou du bien immobilier
Le cas échéant, limitation dans le temps du droit de préemption
Fixation des délais d'acceptation ou de non-exercice du droit de préemption
Règles relatives aux éventuelles pénalités
Disposition relative à la transmissibilité du droit de préemption
Date et lieu du contrat
Nom et signature des parties contractantes

Attention : le contrat doit impérativement être authentifié par un notaire. L'authentification sert à protéger le titulaire du droit de préemption. Si ce dernier n'est pas informé lors d'une éventuelle vente immobilière, il peut engager les démarches juridiques correspondantes et réclamer des dommages et intérêts.

Quand le droit de préemption sur les biens immobiliers s'éteint-il ?

Le droit de préemption est un droit personnel qui subsiste toute la vie et qui ne peut en principe pas être transmis par héritage. En règle générale, il ne disparaît que si la personne ayant le droit de préemption renonce à son droit ou si le bien immobilier est transféré à un nouveau propriétaire pour des raisons autres qu'une vente régulière. Parmi ces cas particuliers figurent notamment la donation, la vente forcée en raison de l'insolvabilité du propriétaire ou la vente à des héritiers légaux. Ces derniers bénéficient toujours d'un droit de préemption, comme indiqué précédemment.

Conclusion

Que ce soit en cas de succession, pour protéger les locataires ou pour la mise en œuvre de la planification par les communes : Lorsqu'un bien immobilier grevé d'un droit de préemption doit être vendu, le premier acheteur et le vendeur doivent suivre des règles claires. Le titulaire du droit de préemption a le droit de recevoir le contrat de vente en temps voulu. Le non-respect de ces règles peut entraîner de lourdes demandes d'indemnisation. Afin d'éviter les pièges éventuels et de conclure la vente immobilière sans problème, nous vous recommandons de vous faire conseiller par un agent immobilier professionnel.

Chez Isar Estate, nous disposons d'une longue expérience et d'un vaste savoir-faire en matière de cession de biens immobiliers et de droit de préemption.

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Malgré le soin apporté à la recherche et à la vérification des sources, l'auteur décline toute responsabilité quant à l'exactitude et à l'exhaustivité des informations présentées. En cas de questions juridiques ou fiscales peu claires, il est conseillé de faire appel à un avocat et / ou à un conseiller fiscal pour les clarifier.

Auteur : Christian Dürr, diplômé en gestion d'entreprise

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