Droit de préemption immobilier : l'essentiel

Des billets de banque et un stylo à bille ont été placés autour du mot "droit de préemption".

Le droit de préemption peut retarder ou empêcher la vente de votre bien immobilier ou de votre terrain s'il n'est pas pris en compte à temps. Il n'intervient qu'après la conclusion du contrat de vente et oblige à informer immédiatement le titulaire du droit de préemption. Celui-ci peut décider s'il veut faire valoir son droit. Une vérification précoce par des courtiers, comme l'équipe d'Isar Estate, ne clarifie pas seulement la question : que signifie le droit de préemption ? Elle protège également les propriétaires contre les risques de responsabilité et facilite le processus de vente.

Table des matières

Qu'est-ce qu'un droit de préemption ? Signification pour les propriétaires de biens immobiliers
Droit de préemption réel
Droit de préemption en vertu du droit des obligations
Droit de préemption légal et droit public
L'octroi d'un droit de préemption sur les biens immobiliers
Quand le droit de préemption sur une maison, un appartement ou un terrain s'éteint-il ?
Nous sommes votre partenaire pour les questions relatives au droit de préemption
FAQ sur le droit de préemption sur les biens immobiliers et les terrains

Qu'est-ce qu'un droit de préemption ? Signification pour les propriétaires de biens immobiliers

Au fond, un droit de préemption sur un bien immobilier ou un terrain est très simple à expliquer. Il régit le droit d'un ayant droit d'acquérir une maison, un appartement ou un terrain de préférence à un autre acheteur lors de la vente. Le droit de préemption doit reprendre le contrat de vente notarié tel qu'il a été conclu entre le vendeur et l'acheteur initial. Il doit donc payer le même prix d'achat que le premier acheteur.

Il existe à cet égard différentes bases légales et possibilités d'organisation que nous vous présentons ci-après. Selon la situation, le droit de préemption peut :

être inscrit au registre foncier pour le terrain, y compris le bien immobilier (droit de préemption réel)
être réglé par contrat entre les parties (droit de préemption en vertu du droit des obligations)
être prescrit par la loi (droit de préemption légal et de droit public)

Un couple d'âge moyen regarde ensemble différents documents à une table.

Droit de préemption réel

Un droit de préemption réel se caractérise par le fait qu'il est toujours inscrit au registre foncier sous forme d'annotation. Il ne peut être établi que pour des biens immobiliers - c'est-à-dire des terrains bâtis ou non bâtis ainsi que des droits assimilables à des biens immobiliers. En cas de vente, l'inscription au registre foncier entraîne automatiquement un blocage du droit de disposition. Tant que l'ayant droit n'a pas fait connaître sa renonciation à son droit de préemption du bien immobilier, le premier acheteur ne peut pas être inscrit au registre foncier en tant que nouveau propriétaire.

Droit de préemption en vertu du droit des obligations

Contrairement à la variante réelle, le droit de préemption en droit des obligations n'est pas inscrit au registre foncier. Il peut s'appliquer aussi bien à la vente d'une maison ou d'un appartement à Munich qu'à celle d'un terrain. De plus, un droit de préemption en droit des obligations peut être convenu non seulement pour les biens immobiliers, mais aussi pour les biens mobiliers tels que les œuvres d'art ou les véhicules. Le règlement se fait par contrat entre les deux parties. Si le titulaire du droit de préemption n'est pas informé de la vente du bien immobilier ou du terrain concerné, il ne peut pas annuler l'inscription éventuelle du premier acheteur en tant que nouveau propriétaire au registre foncier. Dans ce cas, il a toutefois droit à des dommages et intérêts contre le vendeur.

Procédure en cas d'aliénation avec un droit de préemption réel ou par obligation

La vente d'un bien immobilier ou d'un terrain grevé d'un droit de préemption réel ou d'un droit d'obligation se déroule généralement de la manière suivante :

Contrat de vente : le propriétaire conclut un contrat de vente notarié avec le premier acheteur. Les conditions qui y figurent sont convenues entre le propriétaire et le premier acheteur et ne doivent pas tenir compte des intérêts du titulaire du droit de préemption.
Obligation de communication : après la conclusion du contrat, le droit de préemption doit être immédiatement informé par l'acheteur du contrat de vente immobilière. S'il existe un droit de préemption réel, c'est le notaire chargé de l'exécution qui s'en charge automatiquement.
Déclaration : le titulaire du droit de préemption doit faire savoir dans un certain délai s'il exerce son droit ou s'il y renonce. Si ce délai de déclaration n'a pas été convenu par contrat, c'est souvent le délai légal de deux mois qui s'applique.
Adaptation du contrat : si l'ayant droit exerce son droit de préemption sur un bien immobilier ou un terrain, un nouveau contrat de vente est rédigé avec les mêmes conditions que celles qui s'appliquaient à l'acquéreur initial.

Droit de préemption légal et droit public

Tant le droit de préemption légal que le droit de préemption de droit public pour les biens immobiliers et les terrains se basent sur une réglementation étatique pour des groupes de personnes clairement définis. Comme il s'agit de droits individuels, le droit de préemption pour le bien immobilier concerné ne doit pas être inscrit au registre foncier ou convenu par contrat. Les conditions sont régies par le Code civil allemand (BGB) et le Code de la construction (BauGB).

Objets loués (§ 577 BGB)

Lorsqu'un logement loué est transformé en logement en copropriété après avoir été mis à la disposition d'un locataire et que le propriétaire le vend à un tiers, il existe un droit de préemption pour les locataires. Il ne s'applique toutefois pas si le propriétaire vend le logement à un membre de sa famille ou de son ménage.

Communauté d'héritiers (§2034 BGB)

Chaque membre d'une communauté héréditaire dispose d'un droit de préemption sur les autres parts du bien immobilier ou du terrain. Si un cohéritier souhaite vendre sa part, il doit respecter le droit de préemption des membres de sa famille ou de ses cohéritiers. Nos agents immobiliers expérimentés vous expliquent ce que vous devez encore savoir lorsque vous vendez une maison dont vous avez hérité.

Protection des monuments historiques (§ 22 DSchG)

Conformément à la loi sur la protection des monuments historiques, les Länder disposent d'un droit de préemption légal sur les terrains abritant des biens culturels classés monuments historiques. Pour cela, la préservation de l'intérêt public à la conservation du monument doit être garantie. Le propriétaire communique immédiatement la vente ainsi que les conditions du contrat à l'autorité compétente en matière de protection des monuments.

Planification de la construction (§ 24 BauGB)

Le code de la construction accorde dans certains cas aux communes et aux municipalités un droit de préemption pour garantir la planification publique de la construction. Cela est surtout important pour les biens immobiliers et les terrains situés dans des zones de réhabilitation ou de développement. Il est également utilisé pour les terrains destinés à des fins publiques ou en cas d'anomalies de construction.

L'octroi d'un droit de préemption sur les biens immobiliers

Vous pouvez attribuer un droit de préemption sur un immeuble collectif, un appartement ou un terrain à la personne de votre choix. La manière exacte dont l'octroi se déroule dépend du type concerné. Dans le cas d'un droit de préemption en vertu d'une obligation, il est nécessaire de rédiger un contrat correspondant.

Les éléments importants du contrat sont

Nom et adresse des contractants
Description du terrain ou du bien immobilier
Le cas échéant, limitation dans le temps du droit de préemption
Fixation des délais d'acceptation ou de non-exercice du droit
Règles relatives aux éventuelles pénalités
Disposition relative à la transmissibilité
Date et lieu du contrat
Nom et signature des parties contractantes

Veuillez également noter que le contrat relatif au droit de préemption d'un bien immobilier doit impérativement être authentifié par un notaire. L'authentification sert à protéger le titulaire du droit de préemption. Si celui-ci n'est pas informé lors d'une éventuelle vente immobilière, il peut engager les démarches juridiques correspondantes et réclamer des dommages et intérêts.

Quand le droit de préemption sur une maison, un appartement ou un terrain s'éteint-il ?

Le droit de préemption est un droit personnel qui dure toute la vie et qui n'est pas transmissible par héritage, sauf si des dispositions contractuelles spécifiques ont été convenues. En règle générale, le droit de préemption n'est supprimé que si la personne qui en bénéficie renonce à son droit. Il existe d'autres raisons pour lesquelles un bien immobilier avec droit de préemption est tout de même cédé dans le cadre d'une commercialisation régulière, comme une vente de maison à Munich. Parmi ces cas particuliers figurent notamment la donation, la vente forcée en raison d'une insolvabilité ou la vente aux membres d'une communauté héréditaire.

Vue frontale d'une villa blanche entourée d'arbres et d'une haie bien entretenue.

Notre conclusion sur le droit de préemption immobilier

Que ce soit en cas de succession, pour protéger les locataires ou pour la mise en œuvre de la planification par les communes : Lorsqu'un bien immobilier grevé d'un droit de préemption doit être vendu, le premier acheteur et le vendeur doivent suivre des règles claires. Le titulaire du droit de préemption a le droit de recevoir le contrat de vente en temps utile et d'intervenir aux mêmes conditions. Si ces règles sont ignorées, il en résulte parfois de lourdes demandes de dommages et intérêts. Afin d'éviter les pièges éventuels et de vendre un bien immobilier - à Munich et dans les environs - nous nous ferons un plaisir de vous apporter notre expertise de longue date.

Porträt von Isar-Estate-Gründer Christian Dürr im Business-Anzug, sitzend auf einer Tischkante

Nous sommes votre partenaire pour les questions relatives au droit de préemption

Le droit de préemption dans l'immobilier soulève souvent des questions juridiques et organisationnelles. En tant qu'agents immobiliers expérimentés à Munich, nous sommes à vos côtés pour vous conseiller sur toutes les questions relatives à la vente de biens immobiliers. Si vous n'êtes pas sûr de savoir ce qui s'applique à votre maison, votre appartement ou votre terrain, n'hésitez pas à nous contacter. Nous prendrons le temps de répondre à votre demande.

Christian Dürr, diplômé en gestion d'entreprise
Fondateur d'Isar Estate

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FAQ sur le droit de préemption sur les biens immobiliers et les terrains

Que signifie concrètement le droit de préemption pour le vendeur et l'acheteur ?

Le droit de préemption consiste à donner à une tierce personne la possibilité d'acquérir un bien immobilier ou un terrain aux mêmes conditions que l'acheteur initial. Les vendeurs doivent donc informer les bénéficiaires du droit de préemption immédiatement après la conclusion du contrat de vente. Dans des cas spécifiques, ce droit peut également être exercé par des locataires. En outre, dans le cas d'une communauté d'héritiers, il existe un droit de préemption pour les membres de la famille.

Comment fonctionne le droit de préemption sur les terrains et les appartements en copropriété ?

Pour les terrains, un droit de préemption réel est généralement inscrit au registre foncier. Pour les appartements en copropriété, en revanche, c'est plutôt un droit de préemption en droit des obligations qui entre en jeu et qui est convenu par contrat entre les parties. En cas de vente, les deux variantes exigent une notification en temps utile au titulaire du droit de préemption. Dans le cas contraire, des dommages et intérêts risquent d'être réclamés. L'acheteur et le vendeur devraient se concerter à temps avec un agent immobilier afin d'éviter les pièges.

Quand un droit de préemption de droit public devient-il pertinent ?

Un droit de préemption de droit public sur un bien immobilier ou un terrain est surtout intéressant pour les communes et les municipalités. Si celles-ci souhaitent par exemple s'assurer des terrains à des fins d'urbanisme, elles peuvent dans certains cas les acheter en premier. Les vendeurs devraient vérifier au préalable si leur bien immobilier se trouve dans une zone où un tel droit de préemption pourrait s'appliquer à la maison ou au terrain en question.

Quelle est l'importance du droit de préemption sur une maison en cas de succession ?

Le droit de préemption joue un rôle important dans les successions de maisons et autres biens immobiliers. C'est surtout le cas lorsqu'une communauté d'héritiers se forme. Si un cohéritier souhaite vendre sa part, les cohéritiers sont prioritaires pour l'achat, conformément au § 2034 du Code civil allemand. De cette manière, il est possible d'éviter que des tiers extérieurs n'acquièrent des parts de la propriété. Le bien immobilier reste ainsi dans l'environnement familial.

Comment se déroule l'utilisation du droit de préemption ?

Le déroulement effectif du droit de préemption ne commence qu'après la conclusion notariée du contrat de vente avec un acheteur. Le vendeur doit alors faire parvenir au titulaire du droit de préemption une notification du contrat. Ensuite, le titulaire du droit de préemption dispose d'un délai pour exercer son droit, qui est généralement de deux mois pour les biens immobiliers. S'il le fait, il reprend le contrat aux conditions existantes, ce qui garantit une transition en douceur.

Clause de non-responsabilité

Malgré le soin apporté à la recherche et à la vérification des sources, l'auteur décline toute responsabilité quant à l'exactitude et à l'exhaustivité des informations présentées. En cas de questions juridiques ou fiscales peu claires, il est conseillé de faire appel à un avocat et / ou à un conseiller fiscal pour les clarifier.

Auteur : Christian Dürr, diplômé en gestion d'entreprise