Diritto di prelazione per gli immobili: cosa c'è da sapere

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Avete intenzione di vendere o acquistare un immobile e vi scontrate con la spada di Damocle di un possibile diritto di prelazione da parte di terzi? Allora è opportuno che vi familiarizziate con questo argomento per comprendere appieno tutte le conseguenze legali ed evitare di commettere errori. Il momento migliore per farlo è prima della nomina del notaio, perché il diritto di prelazione entra in vigore solo dopo la firma del contratto di compravendita notarile e può lasciare il primo acquirente a mani vuote.

Che cos'è il diritto di prelazione?

Fondamentalmente, il diritto di prelazione è molto semplice da spiegare. Regola il diritto che una persona avente diritto di prelazione può acquisire un terreno o un immobile prima di un acquirente quando lo vende. Il titolare del diritto di prelazione deve accettare il contratto di acquisto autenticato esattamente come è stato stipulato tra il venditore e l'acquirente originario. Ciò significa che il titolare del diritto di prelazione deve pagare per il terreno o la proprietà lo stesso prezzo di acquisto dell'acquirente originario. Esistono diverse basi giuridiche e opzioni di strutturazione del diritto di prelazione per terreni e immobili, che vi presentiamo di seguito.

A seconda della situazione, a una casa o a un terreno si applicano diversi tipi di diritto di prelazione. Il diritto di prelazione può essere iscritto nel registro fondiario(diritto di prelazione reale) o regolato contrattualmente tra le parti(diritto di prelazione in base al diritto delle obbligazioni). Tuttavia, entrano in gioco anche i diritti di prelazione previsti dalla legge, che non richiedono un contratto(diritti di prelazione di diritto pubblico e di legge).

Il diritto di prelazione reale

Il diritto reale di prelazione viene sempre iscritto nel registro fondiario come avviso di priorità e può essere creato solo per i beni immobili, ossia per i terreni edificati o non edificati. L'iscrizione nel registro fondiario crea un blocco automatico dell'alienazione in caso di vendita. Il primo acquirente non può essere iscritto nel registro fondiario come nuovo proprietario finché la parte autorizzata non annuncia la rinuncia al proprio diritto di prelazione.

Il diritto di prelazione nel diritto delle obbligazioni

A differenza del diritto reale di prelazione, il diritto di prelazione nell'ambito del diritto delle obbligazioni si applica ai beni mobili, come case e appartamenti, e ai beni immobili, come i terreni. A differenza del diritto reale di prelazione, esso non viene iscritto nel registro fondiario, ma è regolato da un contratto tra le due parti. Di conseguenza, il titolare del diritto di prelazione non può cancellare l'iscrizione del primo acquirente come nuovo proprietario nel registro fondiario, anche se non è stato informato del suo diritto di prelazione. In questo caso, tuttavia, l'avente diritto alla prelazione avrebbe una richiesta di risarcimento danni nei confronti del venditore.

Procedura di vendita con diritto di prelazione reale o di diritto delle obbligazioni

La vendita di un immobile o di un terreno gravato da un diritto di prelazione reale o da un diritto di obbligazione si svolge solitamente come segue:

Contratto di acquisto

Il proprietario stipula un contratto di acquisto autenticato con il primo acquirente. Le condizioni in esso contenute sono concordate tra il proprietario e il primo acquirente e non devono tenere conto degli interessi dell'avente diritto alla prelazione.

Obbligo di notifica

Una volta concluso il contratto, l'acquirente deve informare immediatamente il soggetto avente diritto alla prelazione del contratto di acquisto dell'immobile. In caso di diritto reale di prelazione, il notaio esecutore provvederà automaticamente.

Spiegazione

Il titolare del diritto di prelazione deve dichiarare entro un certo periodo di tempo se intende esercitare il proprio diritto o rinunciarvi. Il periodo di dichiarazione è stato concordato contrattualmente oppure si applica il periodo legale di due mesi. Se il titolare del diritto di prelazione lo esercita, viene stipulato un nuovo contratto di acquisto alle stesse condizioni dell'acquirente originario.

Diritto di prelazione legale e di diritto pubblico

I diritti di prelazione legali e di diritto pubblico per le proprietà e i terreni non sono iscritti nel registro fondiario o concordati contrattualmente. I requisiti per questi tipi di diritto di prelazione sono regolati dal Codice civile tedesco (BGB) e dal Codice edilizio tedesco (BauGB). Il diritto di prelazione legale e il diritto di prelazione di diritto pubblico si applicano, ad esempio, nei seguenti casi:

Proprietà in affitto (Sezione 577 BGB)
Se un appartamento in affitto viene trasformato in condominio dopo essere stato trasferito a un inquilino e venduto dal proprietario a terzi, l'inquilino ha un diritto di prelazione. Tuttavia, questo diritto di prelazione non si applica se il locatore vende l'appartamento a un familiare o a un membro del suo nucleo familiare.
Comunità di eredi (Sezione 2034 BGB)
Ogni membro di una comunità di eredi ha il diritto di prelazione sulle altre quote. Se un coerede desidera vendere la propria quota, è obbligato a offrirla prima agli altri coeredi. [Per sapere cosa si deve sapere quando si vende una proprietà ereditaria, cliccare qui].
Protezione dei monumenti
Ai sensi della sezione 22 della legge tedesca sulla protezione dei monumenti (DSchG), gli Stati federali hanno il diritto legale di prelazione per le proprietà con beni culturali elencati.
Comuni e autorità locali
L'articolo 24 del Codice edilizio tedesco (BauGB) concede ai comuni un diritto di prelazione in determinati casi per garantire la pianificazione pubblica del territorio urbano.

La concessione di un diritto di prelazione

Il diritto di prelazione su una casa o un terreno può essere assegnato a qualsiasi persona. Le modalità esatte di concessione del diritto di prelazione dipendono dal tipo di diritto di prelazione in questione. Nel caso di un diritto di prelazione ai sensi del diritto delle obbligazioni, è necessario redigere un accordo corrispondente. Gli elementi più importanti di tale accordo sono

Nome e indirizzo dei partner contrattuali
Descrizione del terreno o della proprietà
Limite temporale del diritto di prelazione, se applicabile
Determinazione dei termini per l'accettazione o il mancato esercizio del diritto di prelazione
Regolamento sulle possibili sanzioni contrattuali
Disposizione sull'ereditarietà del diritto di prelazione
Data e luogo del contratto
Nome e firma delle parti contraenti

Nota bene: il contratto deve sempre essere autenticato. L'autenticazione serve a tutelare l'avente diritto alla prelazione. Se non viene informato in caso di vendita di un immobile, può intraprendere le opportune azioni legali e chiedere un risarcimento danni.

Quando scade il diritto di prelazione per gli immobili?

Il diritto di prelazione è un diritto personale che rimane in vigore per tutta la vita e non può essere ereditato. Di norma, si estingue solo se l'avente diritto alla prelazione recede dal suo diritto o se la proprietà viene trasferita a un nuovo proprietario per motivi diversi da una regolare vendita. Questi casi speciali includono la donazione, la vendita forzata a causa dell'insolvenza del proprietario o la vendita agli eredi legittimi. Come già detto, a questi ultimi è sempre concesso il diritto di prelazione.

Conclusione

Sia in caso di eredità, sia per la tutela degli inquilini o per l'attuazione della pianificazione comunale: In caso di vendita di un immobile gravato da diritto di prelazione, il primo acquirente e il venditore devono seguire regole chiare. La parte con diritto di prelazione ha il diritto di ricevere tempestivamente il contratto di acquisto. Se queste regole vengono ignorate, si può incorrere in gravi richieste di risarcimento danni. Per evitare insidie e portare a termine la vendita dell'immobile senza intoppi, vi consigliamo di rivolgervi a un agente immobiliare professionista.

Isar Estate vanta un'esperienza pluriennale e una vasta competenza in tutti gli aspetti della vendita di immobili e dei diritti di prelazione.

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Autore: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

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