Diritto di prelazione sugli immobili: i fatti più importanti

Intorno alla parola "diritto di prelazione" sono state poste banconote e una biro.

Il diritto di prelazione può ritardare o impedire la vendita del vostro immobile o terreno se non viene preso in considerazione per tempo. Entra in vigore solo dopo la stipula del contratto d'acquisto e obbliga a informare immediatamente l'avente diritto alla prelazione. Quest'ultimo può quindi decidere se far valere il proprio diritto. Un esame tempestivo da parte degli agenti immobiliari, come il team di Isar Estate, non solo chiarisce la domanda: cosa significa il diritto di prelazione? protegge anche i proprietari dai rischi di responsabilità e facilita il processo di vendita.

Indice dei contenuti

Cos'è il diritto di prelazione? Importanza per i proprietari di immobili
Diritto di prelazione reale
Diritto di prelazione nel diritto delle obbligazioni
Diritto di prelazione legale e di diritto pubblico
La concessione di un diritto di prelazione per i beni immobili
Quando scade il diritto di prelazione per una casa, un appartamento o un terreno?
Siamo il vostro partner per le domande relative al diritto di prelazione
FAQ sul diritto di prelazione per immobili e terreni

Cos'è il diritto di prelazione? Importanza per i proprietari di immobili

Il diritto di prelazione per gli immobili e i terreni è molto semplice da spiegare. Regola il diritto di un soggetto autorizzato ad acquistare una casa, un appartamento o un terreno a preferenza di un altro acquirente. Il titolare del diritto di prelazione deve accettare il contratto di acquisto notarile così come è stato stipulato tra il venditore e l'acquirente originario. Ciò significa che deve pagare lo stesso prezzo di acquisto del primo acquirente.

Esistono diverse basi giuridiche e opzioni di strutturazione, che vi presentiamo di seguito. A seconda della situazione, il diritto di prelazione può:

essere iscritti nel registro fondiario per la proprietà, compresi i beni immobili (diritto reale di prelazione)
essere regolato contrattualmente tra le parti (diritto di prelazione secondo il diritto delle obbligazioni)
essere prescritte dalla legge (diritto di prelazione legale e di diritto pubblico)

Una coppia di mezza età guarda vari documenti insieme a un tavolo.

Diritto di prelazione reale

Il diritto reale di prelazione è caratterizzato dal fatto che viene sempre iscritto nel registro fondiario come avviso di priorità. Può essere creato solo per i beni immobili, vale a dire terreni edificati o non edificati e diritti equivalenti ai beni immobili. L'iscrizione nel registro fondiario crea un blocco automatico dell'alienazione in caso di vendita. Il primo acquirente non può essere iscritto nel registro fondiario come nuovo proprietario fino a quando la parte autorizzata non annuncia la rinuncia al proprio diritto di prelazione sul bene.

Diritto di prelazione nel diritto delle obbligazioni

A differenza della variante in rem, il diritto di prelazione ai sensi del diritto delle obbligazioni non viene registrato nel registro fondiario. Può essere applicato alla vendita di una casa o di un appartamento a Monaco di Baviera, così come a un terreno. Oltre che per i beni immobili, il diritto di prelazione in base al diritto delle obbligazioni può essere concordato anche per beni mobili come opere d'arte o veicoli. Il regolamento avviene per contratto tra le due parti. Se l'avente diritto alla prelazione non viene informato della vendita dell'immobile o del terreno in questione, non può cancellare l'eventuale iscrizione del primo acquirente come nuovo proprietario nel registro fondiario. In questo caso, tuttavia, ha diritto a un risarcimento danni nei confronti del venditore.

Procedura di vendita con diritto di prelazione reale o di diritto delle obbligazioni

La vendita di un immobile o di un terreno gravato da un diritto di prelazione reale o da un diritto di obbligazione si svolge solitamente come segue:

Contratto di acquisto: il proprietario stipula un contratto di acquisto autenticato con il primo acquirente. Le condizioni in esso contenute sono concordate tra il proprietario e il primo acquirente e non devono tenere conto degli interessi dell'avente diritto alla prelazione.
Obbligo di notifica: dopo la stipula del contratto, l'acquirente deve informare tempestivamente la persona avente diritto di prelazione del contratto di acquisto dell'immobile. Se esiste un diritto reale di prelazione, questo viene rilevato automaticamente dal notaio esecutore.
Dichiarazione: il titolare del diritto di prelazione deve dichiarare entro un certo periodo di tempo se intende esercitare il proprio diritto o rinunciarvi. Se questo periodo di dichiarazione non è stato concordato contrattualmente, spesso si applica il termine legale di due mesi.
Modifica del contratto: se la persona autorizzata esercita il diritto di prelazione per un immobile o un terreno, viene redatto un nuovo contratto di acquisto con le stesse condizioni applicate all'acquirente originario.

Diritto di prelazione legale e di diritto pubblico

Sia il diritto di prelazione previsto dalla legge che il diritto di prelazione di diritto pubblico per le proprietà e i terreni si basano su una normativa statale per gruppi di persone chiaramente definiti. Trattandosi di diritti individuali, il diritto di prelazione per la rispettiva proprietà non deve essere iscritto nel registro fondiario o concordato contrattualmente. I requisiti sono regolati dal Codice Civile tedesco (BGB) e dal Codice edilizio (BauGB).

Proprietà in affitto (§ 577 BGB)

Se un appartamento in affitto viene trasformato in condominio dopo essere stato trasferito a un inquilino e venduto dal proprietario a terzi, gli inquilini hanno il diritto di prelazione. Tuttavia, questo non si applica se il proprietario vende l'appartamento a un familiare o a un membro del suo nucleo familiare.

Comunità degli eredi (§2034 BGB)

Ciascun membro di una comunione ereditaria ha il diritto di prelazione sulle altre quote della proprietà o del terreno. Se un coerede desidera vendere la propria quota, deve rispettare il diritto di prelazione dei familiari o dei coeredi. I nostri esperti agenti immobiliari vi spiegheranno cos'altro dovete sapere quando vendete una casa ereditata.

Protezione dei monumenti (§ 22 DSchG)

Secondo la legge tedesca sulla protezione dei monumenti, gli Stati federali hanno il diritto legale di prelazione per le proprietà con beni culturali elencati. A tal fine, è necessario garantire che l'interesse pubblico alla conservazione del monumento sia salvaguardato. Il proprietario deve informare immediatamente l'autorità competente per la tutela dei monumenti della vendita e dei termini del contratto.

Pianificazione territoriale urbana (§ 24 BauGB)

In alcuni casi, il Codice edilizio tedesco concede ai comuni e alle autorità locali un diritto di prelazione per garantire la pianificazione territoriale urbana pubblica. Ciò è particolarmente rilevante per le proprietà e i terreni in aree di riqualificazione e sviluppo. Viene utilizzato anche per le aree destinate a scopi pubblici o in caso di difetti strutturali.

La concessione di un diritto di prelazione per i beni immobili

È possibile cedere il diritto di prelazione su un condominio, un appartamento o un terreno a qualsiasi persona. Le modalità esatte di concessione del diritto dipendono dal tipo di contratto. Nel caso di un diritto di prelazione ai sensi del diritto delle obbligazioni, è necessario redigere un contratto corrispondente.

Importanti componenti contrattuali sono

Nome e indirizzo dei partner contrattuali
Descrizione del terreno o della proprietà
Limite temporale del diritto di prelazione, se applicabile
Determinazione dei termini per l'accettazione o il mancato esercizio del diritto
Regolamento sulle possibili sanzioni contrattuali
Disposizioni in materia di ereditarietà
Data e luogo del contratto
Nome e firma delle parti contraenti

Nota bene: il contratto per il diritto di prelazione su un immobile deve sempre essere autenticato. L 'autenticazione serve a tutelare il titolare del diritto di prelazione. Se non viene informato in caso di vendita di un immobile, può intraprendere un'azione legale appropriata e chiedere un risarcimento danni.

Quando scade il diritto di prelazione per una casa, un appartamento o un terreno?

Il diritto di prelazione è un diritto personale che rimane in vigore per tutta la vita e non si eredita, a meno che non siano state concordate disposizioni contrattuali speciali. Di norma, si estingue solo se il titolare del diritto di prelazione lo revoca. Esistono altri motivi per cui un immobile con diritto di prelazione può essere trasferito nell'ambito di una vendita regolare, come ad esempio la vendita di una casa a Monaco. Questi casi speciali includono una donazione, una vendita forzata a causa di un'insolvenza o una vendita a membri di una comunità di eredi.

Vista frontale di una villa bianca con alberi e una siepe ben curata.

Le nostre conclusioni sul diritto di prelazione per gli immobili

Sia in caso di eredità, sia per la tutela degli inquilini o per l'attuazione della pianificazione comunale: Se un immobile gravato da diritto di prelazione deve essere venduto, il primo acquirente e il venditore devono seguire regole chiare. La parte con diritto di prelazione ha il diritto di ricevere tempestivamente il contratto di acquisto e di stipularlo a parità di condizioni. Se queste regole vengono ignorate, si può incorrere in gravi richieste di risarcimento danni. Per evitare qualsiasi insidia e vendere un immobile - a Monaco e dintorni - siamo lieti di assistervi con la nostra pluriennale esperienza.

Porträt von Isar-Estate-Gründer Christian Dürr im Business-Anzug, sitzend auf einer Tischkante

Siamo il vostro partner per le domande relative al diritto di prelazione

Il diritto di prelazione per gli immobili solleva spesso questioni legali e organizzative. In qualità di esperti agenti immobiliari di Monaco di Baviera, siamo a vostra disposizione per consigliarvi su tutte le questioni relative alla vendita di immobili. Se non siete sicuri di cosa si applica alla vostra casa, appartamento o terreno, contattateci. Ci prenderemo il tempo necessario per rispondere alle vostre richieste.

Dipl.-Kfm. Christian Dürr
Fondatore Tenuta Isar

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FAQ sul diritto di prelazione per immobili e terreni

Che cosa significa il diritto di prelazione per venditori e acquirenti?

Il diritto di prelazione significa che un terzo ha la possibilità di acquistare un immobile o un terreno alle stesse condizioni dell'acquirente originario. I venditori devono quindi informare gli aventi diritto alla prelazione subito dopo la conclusione del contratto di acquisto. In casi particolari, il diritto può essere esercitato anche dagli affittuari. Esiste anche un diritto di prelazione per i membri della famiglia in caso di comunione ereditaria.

Come funziona il diritto di prelazione per i terreni e i condomini?

Nel caso dei terreni, il diritto di prelazione reale viene solitamente iscritto nel registro fondiario. Nel caso dei condomini, invece, è più probabile che venga utilizzato un diritto di prelazione in base al diritto delle obbligazioni, concordato contrattualmente tra le parti. Entrambe le varianti richiedono una notifica tempestiva al prelazionario in caso di vendita. In caso contrario, c'è il rischio di richieste di risarcimento danni. Acquirenti e venditori dovrebbero consultare per tempo un agente immobiliare per evitare insidie.

Quando diventa rilevante un diritto di prelazione di diritto pubblico?

Un diritto di prelazione di diritto pubblico per un immobile o un terreno è di particolare interesse per i comuni e le autorità locali. Ad esempio, se desiderano assicurarsi un terreno per scopi di sviluppo urbano, possono essere autorizzati ad acquistare per primi. I venditori dovrebbero verificare in anticipo se la loro proprietà si trova in un'area in cui tale diritto di prelazione potrebbe essere applicato alla rispettiva casa o appezzamento di terreno.

Qual è il significato del diritto di prelazione per una casa in caso di eredità?

Il diritto di prelazione svolge un ruolo importante nella successione di case e altri immobili. Ciò vale in particolare quando si crea una comunione ereditaria. Se un coerede desidera vendere la propria quota, i coeredi hanno la priorità nell'acquisto ai sensi dell'articolo 2034 del BGB. Ciò impedisce a terzi di acquisire quote di proprietà. La proprietà rimane quindi nell'ambito familiare.

Qual è la procedura per l'utilizzo del diritto di prelazione?

Il processo di prelazione vero e proprio inizia solo dopo la stipula notarile del contratto di compravendita con un acquirente. Il venditore deve quindi notificare il contratto all'avente diritto di prelazione. L'avente diritto alla prelazione ha quindi un periodo di tempo per esercitare il proprio diritto, che di solito è di due mesi per gli immobili. Se lo fa, stipula il contratto alle condizioni esistenti, garantendo così una transizione senza problemi.

Dichiarazione di non responsabilità

Nonostante un'attenta ricerca e verifica delle fonti, l'autore non si assume alcuna responsabilità per l'accuratezza e la completezza delle informazioni presentate. In caso di questioni legali e fiscali poco chiare, si consiglia di consultare un avvocato e/o un consulente fiscale per ottenere chiarimenti.

Autore: Dipl.-Kfm. Christian Dürr