Bestimmung des Verkehrswerts bei Aktien, Investmentfonds und Immobilien
Es ist ein verständlicher Wunsch, dass Sie den aktuellen Wert Ihres Vermögens möglichst genau kennen und nachvollziehen wollen. Insbesondere wenn Sie beschließen, einen Ihrer Vermögenswerte zu veräußern, ist eine korrekte Bestimmung des aktuellen Verkehrswerts wichtig für den optimalen Verkaufserfolg.
Bei Vermögenswerten wie an der Börse gehandelten Wertpapieren ist die Wertermittlung zumeist sehr einfach und transparent. Denn zu Handelszeiten werden fortwährend Marktkurse gestellt. Auch für Investmentfonds legt die Fondsgesellschaft in der Regel börsentäglich den Nettoinventarwert fest, zu welchem Sie den jeweiligen Fonds kaufen oder verkaufen können.
Wie ist die Situation aber bei der Bewertung von Immobilien, also bei unbeweglichem Eigentum? Hier werden ja nicht fortlaufend Preise wie an den Börsenplätzen gestellt. Beabsichtigen Sie, Ihre Immobile zu verkaufen? Fragen Sie sich, wie ein Profi Immobilien bewertet? Dieser Artikel beschreibt die in der Bundesrepublik Deutschland sehr ausgereifte Methodik bei der Immobilienbewertung.
Lange Tradition bei der Immobilienbewertung
Das Herzstück einer fundierten Immobilienbewertung ist die systematische Erfassung und Verarbeitung von Grundstückskaufpreisen. In Deutschland können wir hier auf eine lange und bewährte Tradition zurückblicken. Denn für die systematische Sammlung von Grundstückskaufpreisen wurde bereits im Dezember 1893 eine technische Anleitung des preußischen Finanzministers erlassen. Deren Grundzüge sind bis heute gültig.
Im Jahr 1918 wurden amtliche Schätzungsämter in Preußen eingerichtet. Diese waren die Vorläufer für die heutigen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Die Aufgaben und Befugnisse der Gutachterausschüsse sind in den §§ 192 bis 199 des Baugesetzbuches (BauGB) geregelt.
Aufgaben der Gutachterausschüsse
Die flächendeckende Präsenz von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ist eine wichtige Grundlage für eine seriöse Immobilienbewertung. Deren zentrale Aufgabe ist die Einrichtung und Führung einer Kaufpreissammlung. In der Kaufpreissammlung werden sämtliche Grundstückstransaktionen aufgezeichnet und ausgewertet. Auf dieser Basis können viele Daten abgeleitet werden, die für eine marktgerechte Wertermittlung wichtig sind. Zum Beispiel Liegenschaftszinssätze. Dies sind Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken durchschnittlich marktüblich verzinst werden, gemäß § 14 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Auch die Festlegung der Bodenrichtwerte und die Erstellung von Marktberichten sind wichtige Tätigkeitsbereiche der Gutachterausschüsse. In § 196 Abs. 1 BauGB werden Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte für den Boden auf Grund der Kaufpreissammlung, unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands definiert.
Für die Stadt München veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre. Zudem wird einmal jährlich im Frühjahr der Marktbericht zum Münchner Immobilienmarkt veröffentlicht.
Fokus auf den Verkehrswert
Der Gesetzgeber stellt den Verkehrswert in den Fokus der Immobilienwertermittlung. Der Verkehrswert wird in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert. Das Hauptkriterium ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis unter Berücksichtigung der Lage und sonstiger Merkmale des Grundstücks. Es wird vorausgesetzt, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer sehr gut informiert sind und sich an objektiven Entscheidungskriterien orientieren.
Gängige Verfahren zur Verkehrswertermittlung
Als Verfahren zur Verkehrswertermittlung nennt der Gesetzgeber in der Immobilienwertermittlungsverordnung drei Verfahren, die auch weltweit in der Wertermittlungspraxis von Immobilien Anwendung finden:
- Vergleichswertverfahren (§§ 15, 16 ImmoWertV)
- Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV)
- Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV)
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren hat in der Praxis die größte Bedeutung und gilt als die zuverlässigste Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts. Dabei wird zwischen dem direkten und indirekten Preisvergleich unterschieden.
Direkter Preisvergleich (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV)
Das Kernstück sind die tatsächlich in der Vergangenheit erzielten Verkaufspreise von Grundstücken. Deren Merkmale, wie z.B. die Lage und Nutzungsart, müssen mit dem Vergleichsobjekt hinreichend übereinstimmen.
Indirekter Preisvergleich (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV)
Falls ein direkter Preisvergleich aufgrund fehlender Vergleichsdaten nicht möglich ist, lässt sich häufig auch über den indirekten Preisvergleich der Verkehrswert bestimmen. Hierbei werden geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen, beispielsweise die Bodenrichtwerte gem. § 16 Abs. 1 S.2. ImmoWertV.
Zusammenfassung
Das Vergleichswertverfahren ist sehr gut zur Verkehrswertermittlung geeignet, sofern für die zu bewertende Immobilie ausreichend viele Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse verfügbar sind.
2. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei der Verkehrswertermittlung von vermieteten Immobilien herangezogen. Beispiele sind Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Objekte. Der Ertragswert wird als Barwert aller künftigen Erträge berechnet. Die Immobilienwertermittlungsverordnung beschreibt drei Varianten des Ertragswertverfahrens:
- Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 2 S.1 ImmoWertV)
- Vereinfachtes Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 2 S.2 ImmoWertV)
- Ertragswertverfahren auf der Grundlage unterschiedlich periodischer Erträge (§ 17 Abs. 3 ImmoWertV)
Im Folgenden wird das allgemeine Ertragswertverfahren beschrieben. Es wird auch als zweigleisiges Ertragswertverfahren bezeichnet, weil der Gebäude- und der Bodenwertanteil separat ermittelt werden.
2.1. Gebäudeertragswert
Der Gebäudeertragswert errechnet sich folgendermaßen:
a) Berechnung des Jahresreinertrages
Der jährliche Mietertrag abzüglich der jährlichen Bewirtschaftungskosten ergibt den Jahresreinertrag. Als Bewirtschaftungskosten zählen Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten und Betriebskosten.
Beispiel
Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in München soll der aktuelle Marktpreis ermittelt werden. Die Immobilie erzielt einen jährlichen Mietertag in Höhe von 100.000 €. Dabei fallen jährliche Bewirtschaftungskosten in Höhe von 12.000 € an.
Jahresreinertrag = 100.000 € – 12.000 € = 88.000 €
b) Reinertragsanteil der baulichen Anlage
Der Reinertragsanteil der baulichen Anlage errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Jahresreinertrag und der Bodenwertsverzinsung.
Die Bodenwertsverzinsung erhält man durch die Multiplikation des Liegenschaftszinssatzes mit dem Bodenwert.
Beispiel
Bodenwert des Münchner Mehrfamilienhauses = 2.000.000 €, Liegenschaftszinssatz = 2 %
Bodenwertsverzinsung = 2.000.000 € * 2% = 40.000 €
Reinertragsanteil der baulichen Anlage = 88.000 € – 40.000 € = 48.000 €
c) Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlage
Zur Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlage werden zunächst die Restnutzungsdauer des Gebäudes und der Liegenschaftzszinssatz benötigt. Anhand dieser Informationen lässt sich aus der Tabelle im Anhang der Immobilienwertermittlungsverordnung der richtige Barwertfaktor ablesen.
Der Ertragswert der baulichen Anlage ergibt sich aus der Multiplikation des entsprechenden Barwertfaktors mit dem Reinertragsanteil der baulichen Anlage.
Beispiel
Liegenschaftszinssatz = 2 %, Restnutzungsdauer = 50 Jahre
Barwertfaktor = 31,42
(aus Tabelle im Anhang der ImmoWertV)
Ertragswert der baulichen Anlage = 31,42 * 48.000 € = 1.508.160 €
2.2. Bodenwert
Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks. Zu dessen Bestimmung wird der vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert herangezogen. Dieser Berechnungsschritt erfolgt damit im oben beschriebenen Vergleichswertverfahren über einen indirekten Preisvergleich
Beispiel
Bodenwert des Münchner Mehrfamilienhauses = 2.000.000 €
2.3. Gesamtertragswert
Der Gesamtertragswert ergibt sich aus der Addition des Gebäudeertragswerts und des Bodenwerts.
Beispiel
Gebäudeertragswert = 1.508.160 € (s. Berechnung oben), Bodenwert = 2.000.000 €
Ertragswert des Münchner Mehrfamilienhauses = 1.508.160 € + 2.000.000 € = 3.508.160 €
Falls es weitere wertbeeinflussende Faktoren gibt, müssen diese wertmindernd oder -erhöhend berücksichtigt werden. Eine zwingend notwendige Erneuerung des Dachstuhls würde beispielsweise den Gesamtertragswert vermindern.
Zusamenfassung
Mithilfe des Ertragswertverfahrens lässt sich ein aussagekräftiger Verkehrswert für gewerbliche und private Mietobjekte bestimmen. Sehr wichtig ist dabei die korrekte Verwendung der entscheidenden Parameter. Zum Beispiel ist der richtige Liegenschaftszinssatz von hoher Bedeutung. Nur wenn der Liegenschaftszinssatz wirklich die marktübliche Verzinsung der zu bewertenden Immobilie widerspiegelt, ist der nach dem Ertragswertverfahren ermittelte Verkehrswert auch korrekt.
3. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren spielt vor allem bei der Bewertung von individuell gestalteten und selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern eine Rolle. Aufgrund der speziellen Individualität der Gebäude bzw. der Außenanlagen gibt es in diesem Fall zumeist keine passenden Vergleichsobjekte. Somit ist die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nicht möglich. Auch das Ertragswertverfahren greift nicht, weil die Erzielung einer Rendite über Mieteinnahmen aufgrund der Eigennutzung nicht beabsichtigt ist. Folgende Schritte sind bei der Bestimmung des Verkehrswerts nach dem Sachwertverfahren notwendig:
3.1. Ermittlung der Herstellungskosten der baulichen Anlagen (§ 22 ImmoWertV)
Zur Berechnung werden die Normalherstellungskosten, welche für die Neuerrichtung einer vergleichbaren baulichen Anlage marktüblich sind, herangezogen. Da die Herstellungskosten je nach Baustandard sehr stark voneinander abweichen, ist eine präzise Bestimmung der Regelherstellungskosten komplex und zeitaufwendig.
3.2. Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23 ImmoWertV)
Da der Sachwert ein Zeitwert ist, muss die Alterswertminderung berücksichtigt werden. Zumeist wird eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angenommen. So wird für jedes Nutzungsjahr eine lineare Altersminderung in Höhe von 1,25 % der Gebäudeherstellungskosten abgezogen. Dies ergibt den Gebäudesachwert.
3.3. Vorläufiger Sachwert
Der vorläufige Sachwert errechnet sich aus der Addition des Gebäudesachwerts mit dem Bodenwert.
3.4. Marktanpassung
Zur Berechnung des vorläufigen Sachwerts wurde noch nicht die Lage der Immobilie berücksichtigt. Ohne eine Marktanpassung würde zum Beispiel ein Einfamilienhaus in ländlicher Umgebung mit schlechter Infrastruktur genauso hoch bewertet werden wie ein exklusives Haus im Münchner Villenviertel Herzogpark. Das kann natürlich nicht stimmen. Deshalb wird ein vom jeweiligen Gutachterausschuss errechneter Marktanpassungsfaktor berücksichtigt, um die örtlichen Gegebenheiten des Immobilienmarktes in die Bewertung mit einzubeziehen.
Zusammenfassung
Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste der drei Wertermittlungsverfahren. Trotz des Hauptkritikpunkts, dass es keinen Sinn ergibt, einen marktgerechten Verkehrswert mithilfe der Bewertung von Baumaterial zu ermitteln, spielt es in der alltäglichen Bewertungspraxis eine wichtige Rolle.
Fazit
Eine korrekte Immobilienbewertung bedarf einer professionellen Analyse und Auswertung aller Daten. Beabsichtigen Sie, Ihre Immobilie zu verkaufen, ist es wichtig, mit einem präzise ermittelten Verkehrswert in den Verkauf zu starten.
Denn nicht nur ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis hat negative finanzielle Konsequenzen. Auch wenn der Preis viel zu hoch angesetzt ist, bestraft dies der Markt in der Regel. Potenzielle Kaufinteressenten sehen aufgrund der mangelnden Käufernachfrage ständig nach unten angepasste Preise und werden skeptisch oder wollen auf weitere Preissenkungen warten. Dies verzögert den Verkaufsprozess erheblich. Oft muss die Immobilie dann für einen längeren Zeitraum komplett vom Markt genommen werden, um zu einem späteren Zeitpunkt den Verkaufsprozess mit dem herunter korrigierten, marktgerechten Preis neu zu beginnen.
Egal aus welchem Grund Sie Ihre Immobilie verkaufen – zur Gewinnrealisierung, wegen Ortswechsels, Scheidung oder Erbschaft – eine richtige Einschätzung des Verkehrswerts hat für den Verkaufserfolg eine herausragende Bedeutung.
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