Der Bodenrichtwert in München – ein kompakter Überblick

Als Bodenrichtwert bezeichnet man den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke in einem bestimmten Gebiet, der sogenannten Bodenrichtwertzone. Diese Zonen werden nicht willkürlich festgelegt, sondern müssen laut gesetzlicher Vorgabe in Art und Nutzungsmaß weitgehend übereinstimmen. Grundlage hierfür bildet § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Alle Grundstücke in einer definierten Richtwertzone in München weisen denselben Bodenrichtwert pro Quadratmeter auf, der wiederum herangezogen wird, um bestimmte Grundstückswerte in München zu ermitteln.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass der Bodenrichtwert sich nur auf den Grundstücksboden bezieht. Darauf befindliche Gebäude und andere bauliche Anlagen bleiben außer Acht.

Konkret werden die Bodenrichtwerte in München von Gutachterausschüssen definiert, die sich aus Sachverständigen und Immobilienexperten zusammensetzen. Sie ermitteln diese, indem sie die Kaufpreise von Grundstücken in einer Region oder einem Stadtviertel analysieren und daraus einen Durchschnittsrichtwert errechnen. Größe und Ausmaß von Bodenrichtwertzonen sind dabei nicht per Gesetz definiert. Sie können aus einer einzelnen Straße oder einem Quartier bestehen, aber auch ganze Ortschaften umfassen.

Innerhalb der Immobilienbranche werden häufig Begriffe genannt, die schnell zu Verwirrung führen können, da sie zwar ähnlich klingen, jedoch unterschiedliche Bedeutungen haben. Vielleicht haben Sie in München bereits Wörter wie Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswert gehört und konnten diese nicht wirklich auseinanderhalten.

Bodenrichtwert = durchschnittlicher Quadratmeterpreis unbebauter Grundstücke innerhalb einer festgelegten Zone. Er dient auch in München als Orientierungswert für Grundstücksbewertungen, berücksichtigt jedoch keine individuellen Merkmale.

Bodenwert = konkreter Wert eines einzelnen Grundstücks. Er basiert auf dem Bodenrichtwert, wird jedoch durch individuelle Faktoren wie Lage, Größe, Erschließung, Baurecht und Nutzungsmöglichkeiten angepasst und spiegelt damit den realistischeren Grundstückswert wider. Für die Bestimmung des vorläufigen Bodenwerts gilt die Formel:

Bodenrichtwert (Euro/m²) x Grundstücksfläche (m²) = vorläufiger Bodenwert (Euro)

Hat also ein Grundstück im begehrten Münchener Stadtteil Nymphenburg einen Bodenrichtwert von 6.600 Euro pro m² und eine Größe von 500 m², ergibt sich grob ein Bodenwert von 3.300.000 Euro. Allerdings beeinflussen noch viele weitere Faktoren die Ermittlung des Wertes, den Immobilienexperten genau errechnen.

Verkehrswert (Marktwert) = der Preis, der beim Verkauf einer Immobilie tatsächlich erzielbar ist. Er umfasst neben dem Bodenwert auch den Wert von Gebäuden, ihren Zustand, die Ausstattung, die Marktlage sowie die aktuelle Nachfrage.

Wie genau wird der Bodenrichtwert in München und ganz Deutschland ermittelt?

Ob in München oder einer anderen deutschen Stadt – den Bodenrichtwert zu ermitteln, ist ein recht komplexer Prozess, bei dem verschiedene Faktoren zu berücksichtigen sind. Die zuständigen Gutachterausschüsse wenden dafür jedoch standardisierte Methoden und Vorgehensweisen an.

Die Gutachterausschüsse untersuchen die entsprechenden Kaufverträge und berechnen daraus einen Durchschnittspreis, der als Bodenrichtwert in München festgelegt wird. Im Fokus steht eine möglichst realistische Bewertung tatsächlich erzielter Kaufpreise.

Für Ihren tatsächlichen Bodenwert spielen am Ende aber, wie bereits angedeutet, neben dem Bodenrichtwert noch weitere Faktoren eine Rolle.

Warum reicht der Bodenrichtwert in München allein nicht aus?

individuelle Faktoren nicht berücksichtigt werden. Sie beeinflussen damit auch die entsprechende Verkaufsstrategie erheblich und führen zu Abweichungen von mehreren hunderttausend Euro.

Vom Bodenrichtwert zum Bodenwert – diese Faktoren zählen