Cosa c'è da sapere sul valore fondiario standard a Monaco di Baviera

Se state pianificando la vendita o l'acquisto di un immobile, il valore fondiario standard svolge un ruolo importante, in quanto serve come base per calcolare il valore di terreni e proprietà. Può variare notevolmente da quartiere a quartiere e da località a località, come dimostrano chiaramente i valori fondiari standard di Monaco.

Il nostro articolo fornisce tutte le informazioni importanti e spiega i vari aspetti del valore fondiario standard.

Qual è esattamente il valore standard del terreno?

Il valore fondiario standard è il prezzo medio al metro quadro di un terreno non edificato in un'area specifica, la cosiddetta zona di valore fondiario standard. Queste zone non sono determinate arbitrariamente, ma devono corrispondere in larga misura in termini di tipologia e utilizzo secondo i requisiti di legge. Ciò si basa sulla Sezione 196 del Codice edilizio tedesco (BauGB).

I comitati di esperti, composti da geometri ed esperti immobiliari, definiscono le zone di valore fondiario standard analizzando i prezzi di acquisto degli immobili in una regione o in un distretto e calcolando un valore standard che viene poi utilizzato come base per la valutazione di altri immobili.

Tutte le proprietà in una zona di valore standard definita hanno quindi lo stesso valore fondiario standard per metro quadro. Questo viene utilizzato per determinare il valore di mercato individuale di una specifica proprietà.

In questo contesto è importante notare che il valore standard del terreno si riferisce solo al terreno stesso e non tiene conto di edifici e altre strutture su di esso.

Tuttavia, le dimensioni e l'estensione delle zone di valore fondiario standard non sono definite dalla legge. Possono essere costituite da una singola strada o da un quartiere, ma anche da interi villaggi.

Qual è la differenza tra valore fondiario standard, valore fondiario e valore di mercato?

Nel settore immobiliare vengono spesso utilizzati termini che possono generare rapidamente confusione, in quanto hanno un suono simile ma un significato diverso: Valore fondiario standard, valore fondiario e valore di mercato.

Sebbene i valori fondiari standard differiscano da zona a zona, esiste un solo tipo che viene definito con una procedura standardizzata dai comitati di esperti, indipendentemente dall'ubicazione della zona del valore fondiario standard. Il valore fondiario standard serve come riferimento per la determinazione del valore fondiario. Esso indica il valore specifico di un singolo appezzamento di terreno.

Per determinare il valore fondiario provvisorio, il valore fondiario standard viene prima moltiplicato per la dimensione della proprietà. Si applica quindi la formula:

Valore fondiario standard (euro/m²) x superficie dell'appezzamento (m²) = valore fondiario provvisorio (euro)

Due esempi: Un terreno nel ricercato quartiere Nymphenburg di Monaco ha un valore fondiario standard di 6.600 euro al m² al 1° gennaio 2024. La dimensione è di 500 m². Ne consegue un valore di 6.600 euro/m² x 500 m² = 3.300.000 euro.

Nel quartiere di Moosach, il valore fondiario standard è molto più basso, pari a 2.300 euro/m². Qui, il valore del terreno per le stesse dimensioni sarebbe di 2.300 euro/m² x 500 m² = 1.150.000 euro.

Tuttavia, molti altri fattori influenzano il calcolo del valore del terreno. Per calcolarlo con precisione è quindi necessario rivolgersi a un perito immobiliare.

Rimane il valore di mercato. Si tratta del prezzo che può essere effettivamente realizzato quando si vende un immobile sul mercato aperto. Questo comprende non solo il valore del terreno, ma anche quello di eventuali edifici e altri beni esistenti.

Come si può determinare il valore standard del terreno a Monaco e altrove?

La determinazione del valore fondiario standard è un processo piuttosto complesso in cui devono essere presi in considerazione diversi fattori. Tuttavia, i comitati di esperti competenti utilizzano metodi e procedure standardizzate.

La determinazione del valore fondiario standard si basa sui prezzi dei terreni realizzati in una determinata area negli ultimi anni. I comitati di esperti analizzano i contratti di acquisto pertinenti e li utilizzano per calcolare un prezzo medio, che viene fissato come valore fondiario standard. I prezzi di acquisto effettivi sono quindi utilizzati per una valutazione il più possibile realistica.

Tuttavia, come già accennato in precedenza, oltre al valore fondiario standard vi sono altri fattori che influenzano il valore del terreno:

Posizione della proprietà

Nei luoghi con una domanda elevata e nelle zone residenziali particolarmente attraenti, il costo di un lotto di terreno è solitamente più alto rispetto ad altre regioni.

Dimensioni e taglio

I prezzi al metro quadro sono solitamente più bassi per gli appezzamenti di grandi dimensioni e di forma irregolare.

Sviluppo

Se una proprietà è già collegata alle reti dei trasporti, dell'acqua e dell'elettricità, si può ottenere un valore maggiore rispetto a un terreno non edificato.

Opzioni di utilizzo

Il valore del terreno è anche influenzato dal fatto che una proprietà sia già stata sviluppata o meno e che possa essere riassegnata per un uso diverso, come ad esempio una proprietà commerciale invece di una proprietà residenziale.

Per i potenziali venditori e acquirenti di immobili, i fattori citati e il loro significato per il valore di mercato sono solitamente difficili da valutare. È quindi consigliabile consultare un agente immobiliare esperto e competente, con una conoscenza dettagliata del mercato, in grado di determinare realisticamente il valore effettivo di un immobile.

Utilizzo e applicazione dei valori fondiari standard a Monaco di Baviera

Il valore fondiario standard in una determinata area non è solo un dato teorico, ma ha molte applicazioni pratiche. Ecco alcuni esempi:

1. valutazione per la vendita di un immobile

Se avete intenzione di vendere un immobile, il valore fondiario standard è una base importante. Esso fornisce le prime informazioni sul valore dell'immobile e su come stabilire un prezzo di vendita adeguato.

2. orientamento per l'acquisto di un immobile

Il valore fondiario standard è anche un'utile fonte di informazioni per i potenziali acquirenti di un immobile, in quanto indica se un'offerta è realistica o se viene richiesto un prezzo gonfiato.

3. calcolo dell'imposta sulla proprietà

In quanto proprietari di un immobile, dovete pagare l'imposta sulla proprietà. Anche questa viene calcolata sulla base del valore standard del terreno: più alto è il valore, più alta è l'imposta sulla proprietà.

4. calcolo dell'imposta di successione o di donazione

Infine, anche il valore fondiario standard svolge un ruolo in relazione alle successioni e alle donazioni tassabili. Viene utilizzato per determinare il valore dell'immobile, che è un fattore decisivo per l'ammontare dell'imposta di successione o di donazione.

Dove posso trovare il valore fondiario standard di un immobile?

Per conoscere il valore fondiario standard di un determinato immobile, si possono utilizzare le fonti pubbliche e le banche dati disponibili o chiedere a un agente immobiliare della regione. I valori compilati dai comitati di esperti sono pubblicati e di solito possono essere consultati online. Nei singoli Stati federali esistono portali di valori fondiari standard come BORIS (sistema informativo sui valori fondiari standard), dove è possibile accedere ai valori a pagamento o gratuitamente. Oppure è possibile effettuare ricerche sui siti ufficiali delle città e degli enti locali. A Monaco di Baviera, ad esempio, si paga una tariffa di 30 euro per avere informazioni sui valori fondiari standard.

Quanto sono alti i valori fondiari standard a Monaco?

Monaco di Baviera è una delle città tedesche più interessanti per lo sviluppo residenziale e commerciale privato. I valori fondiari standard della capitale bavarese sono relativamente alti rispetto ad altre città. Questo vale soprattutto per il centro città e per le zone residenziali più ricercate, come Bogenhausen, Harlaching, Schwabing e Nymphenburg.

Questi sono i valori fondiari standard per alcuni quartieri selezionati di Monaco:

- Bogenhausen: 7900 € al m²
- Hadern: 2900 € al m²
- Harlaching: 4100 € al m²
- Laim: 3000 € al m²
- Moosach: 2300 € al m²
- Nymphenburg: 6600 € al m²
- Obergiesing: € 3600 al m²
- Obermenzing: 3300 € al m²
- Pasing: 3100 € al m²
- Schwabing: 7300 € al m²
- Sendling: 3300 € al m²
- Solln: 3600 € al m²
- Trudering: 2700 € al m²

Mappa del valore fondiario standard per i quartieri più popolari di Monaco di Baviera

Le informazioni sui valori fondiari medi standard nei quartieri selezionati si basano sulle nostre ricerche. Desideriamo sottolineare che i valori fondiari standard da noi indicati si riferiscono principalmente a case unifamiliari, bifamiliari e a schiera. Il confronto con i condomini non è significativo, in quanto i valori della superficie calpestabile sono generalmente molto diversi.

Suggerimento

Se avete intenzione di vendere o acquistare un immobile, Isar Estate sarà lieta di assistervi in tutte le questioni relative ai valori fondiari standard a Monaco. Grazie alla nostra esperienza e al nostro concetto di servizio esclusivo, vi guideremo con sicurezza attraverso l'intero processo di vendita o di acquisto.

Conclusione

Il valore fondiario standard è uno strumento indispensabile per i venditori di immobili e i potenziali acquirenti per determinare il valore dei terreni. Fornisce una base oggettiva per una valutazione realistica dei valori immobiliari.

Domande frequenti sul tema del valore fondiario standard

Per quali aree il valore fondiario standard gioca un ruolo importante?

Innanzitutto, il valore fondiario standard è importante per la valutazione degli immobili e quindi per la loro compravendita. I valori fondiari standard sono una guida per i proprietari e i potenziali acquirenti per stimare il valore di mercato e condurre le trattative di conseguenza. Tuttavia, vengono utilizzati anche per calcolare l'imposta sulla proprietà e per eventuali imposte di successione e donazione.

Esistono differenze regionali nel valore fondiario standard?

Sì, le differenze possono essere anche notevoli, poiché i valori fondiari standard dipendono dalla posizione, dalla domanda locale, dalle infrastrutture e dal livello di sviluppo di una regione. In generale, si può affermare che i valori sono più alti nelle città e nei centri urbani più attraenti rispetto alle regioni rurali e ai piccoli centri.

Come si determina il valore di un immobile utilizzando il valore fondiario standard?

Il valore fondiario standard viene innanzitutto moltiplicato per le dimensioni dell'immobile. Per una determinazione esatta, vengono presi in considerazione anche fattori come l'ubicazione, le dimensioni e la disposizione, le possibilità di sviluppo e di utilizzo.

I valori fondiari standard si applicano anche alle proprietà sviluppate?

Sì, ma i fabbricati non vengono presi in considerazione, per cui quando si vende una proprietà con fabbricati
terreno con fabbricati, si calcola anche il valore del fabbricato, che viene poi sommato al valore del terreno e sommato al valore del terreno.

Quali sono le differenze tra valore fondiario standard, valore fondiario e valore di mercato?

Il valore fondiario standard si riferisce semplicemente al prezzo medio al metro quadro di un terreno in una determinata area. Oltre al valore fondiario standard, nel determinare il valore fondiario si tiene conto di altre caratteristiche come l'ubicazione e l'accessibilità. Il valore di mercato di un immobile comprende l'intero valore di mercato, inclusi i terreni, gli edifici e le altre strutture.

Esiste una base giuridica per i valori fondiari standard?

Sì, la determinazione dei valori fondiari standard si basa sulle disposizioni del Codice edilizio tedesco. Queste obbligano i comitati di esperti a determinare regolarmente i valori fondiari standard e a renderli disponibili al pubblico. Il calcolo viene normalmente effettuato ogni due anni sulla base dei prezzi di acquisto effettivi, anche se possono esserci variazioni regionali negli intervalli.

Dove posso visualizzare i valori fondiari standard?

I valori sono pubblicati nelle cosiddette carte dei valori fondiari standard dei comitati di esperti e di solito possono essere consultati gratuitamente online sui siti web delle autorità locali e statali competenti.

Avete domande sul catasto? Lasciatevi consigliare da un esperto agente immobiliare di Monaco. Noi di Isar Estate vi ascolteremo con attenzione e vi forniremo consigli personalizzati. Mettetevi in contatto con noi. Saremo lieti di conoscervi.

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Autore: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

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