Lo que debe saber sobre el valor normal del suelo en Múnich

Si tiene previsto vender o comprar un inmueble, el valor estándar del suelo desempeña un papel importante, ya que sirve de base importante para calcular el valor del suelo y de la propiedad. Puede variar mucho de un barrio a otro y de una localidad a otra, como muestran claramente los valores estándar del suelo en Múnich.

Nuestro artículo le proporciona toda la información importante y le explica los distintos aspectos del valor catastral estándar.

¿Cuál es exactamente el valor estándar del suelo?

El valor estándar del suelo es el precio medio por metro cuadrado del suelo no urbanizado en una zona concreta, la denominada zona de valor estándar del suelo. Estas zonas no se determinan arbitrariamente, sino que deben corresponderse en gran medida en cuanto a tipo y utilización de acuerdo con los requisitos legales. Esto se basa en el artículo 196 del Código de la Edificación alemán (BauGB).

Los comités de expertos, formados por topógrafos y expertos inmobiliarios, definen las zonas de valor catastral estándar analizando los precios de compra de las propiedades de una región o distrito y calculando a partir de ellos un valor estándar que sirve de base para la tasación de otras propiedades.

Todas las propiedades de una zona de valor estándar definida tienen, por tanto, el mismo valor estándar del suelo por metro cuadrado. Esto se utiliza para determinar el valor de mercado individual de una propiedad específica.

Es importante señalar en este contexto que el valor estándar del terreno se refiere únicamente al terreno en sí y no tiene en cuenta los edificios y otras estructuras que se encuentren en él.

Sin embargo, el tamaño y la extensión de las zonas de valor catastral estándar no están definidos por ley. Pueden consistir en una sola calle o un barrio, pero también abarcar pueblos enteros.

¿Cuál es la diferencia entre valor catastral estándar, valor catastral y valor de mercado?

En el sector inmobiliario se utilizan a menudo términos que pueden llevar rápidamente a confusión, ya que suenan parecidos pero tienen significados diferentes: Valor normal del suelo, valor catastral y valor de mercado.

Aunque los valores catastrales estándar difieren de una zona a otra, sólo existe un tipo que es definido por los comités de expertos mediante un procedimiento normalizado, independientemente de la ubicación de la zona de valor catastral estándar. El valor estándar del suelo sirve de referencia para determinar el valor del suelo. Denota el valor específico de una parcela individual.

Para determinar el valor catastral provisional, primero se multiplica el valor catastral estándar por el tamaño de la propiedad. Por lo tanto, se aplica la fórmula

Valor estándar del terreno (euros/m²) x superficie de la parcela (m²) = valor provisional del terreno (euros)

Dos ejemplos: Un terreno en el codiciado barrio de Nymphenburg, en Múnich, tiene un valor catastral de 6.600 euros por m² a 1 de enero de 2024. El tamaño es de 500 m². Esto da como resultado un valor de 6.600 euros/m² x 500 m² = 3.300.000 euros.

En el barrio de Moosach, el valor estándar del suelo es considerablemente inferior, de 2.300 euros/m². Aquí, el valor del suelo para el mismo tamaño de parcela sería de 2.300 euros/m² x 500 m² = 1.150.000 euros.

Sin embargo, hay muchos otros factores que influyen en el cálculo del valor del suelo. Por ello, para calcularlo con precisión se necesita un perito inmobiliario.

Queda el valor de mercado. Es el precio que puede obtenerse al vender un inmueble en el mercado. Incluye no sólo el valor del terreno, sino también el de los edificios y otras instalaciones existentes.

¿Cómo se puede determinar el valor normal del suelo en Múnich y en otros lugares?

Determinar el valor catastral estándar es un proceso bastante complejo en el que hay que tener en cuenta diversos factores. No obstante, los comités de expertos pertinentes utilizan métodos y procedimientos normalizados para ello.

La determinación del valor estándar del terreno se basa en los precios del terreno que se han realizado en una zona determinada en los últimos años. Los comités de expertos analizan los contratos de compra pertinentes y los utilizan para calcular un precio medio, que se fija como valor estándar del terreno. Por lo tanto, se utilizan los precios de compra reales para realizar una valoración lo más realista posible.

Sin embargo, como ya se ha mencionado anteriormente, hay otros factores, además del valor estándar del suelo, que influyen en dicho valor:

Ubicación del inmueble

En lugares con gran demanda y en zonas residenciales especialmente atractivas, el coste de un terreno suele ser más elevado que en otras regiones.

Tamaño y corte

Los precios por metro cuadrado suelen ser más bajos en parcelas grandes y de forma irregular.

Desarrollo

Si una propiedad ya está conectada a las redes de transporte, agua y electricidad, puede obtenerse un valor superior al de un terreno no urbanizado.

Opciones de utilización

El valor del suelo también se ve afectado por el hecho de que una propiedad ya haya sido urbanizada o no y por si puede reasignarse a un uso diferente, como una propiedad comercial en lugar de residencial.

Para los posibles vendedores y compradores de inmuebles, los factores mencionados y su importancia para el valor de mercado suelen ser difíciles de evaluar. Por ello, es aconsejable consultar a un agente inmobiliario experimentado y competente, con un conocimiento detallado del mercado, que pueda determinar de forma realista el valor real de una propiedad.

Utilización y aplicación de valores catastrales estándar en Múnich

El valor estándar del suelo en una zona determinada no es sólo una cifra teórica, sino que tiene muchas aplicaciones prácticas. He aquí algunos ejemplos:

1. valoración para la venta de una propiedad

Si tiene previsto vender un inmueble, el valor catastral estándar es una base importante. Le proporciona información inicial sobre cuánto vale su propiedad y cómo puede fijar un precio de venta adecuado.

2. orientación para la compra de un inmueble

El valor estándar del suelo también es una fuente de información útil para los compradores potenciales de una propiedad, ya que muestra si una oferta es realista o si se está pidiendo un precio inflado.

3. cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles

Como propietario, tiene que pagar el impuesto de bienes inmuebles. Este también se calcula en función del valor catastral estándar: cuanto más alto es el valor, más alto suele ser el impuesto sobre bienes inmuebles.

4. cálculo del impuesto de sucesiones o donaciones

Por último, el valor catastral estándar también desempeña un papel en relación con las herencias y donaciones imponibles. Se utiliza para determinar el valor de la propiedad, que es un factor decisivo en la cuantía del impuesto de sucesiones o donaciones.

¿Dónde puedo encontrar el valor catastral estándar de una propiedad?

Para averiguar el valor catastral estándar de una propiedad concreta, puede recurrir a fuentes públicas y bases de datos disponibles o preguntar a un agente inmobiliario de la región. Los valores recopilados por los comités de expertos se publican y suelen poder consultarse en línea. En los distintos estados federados existen portales de valores catastrales estándar, como BORIS (sistema de información sobre valores catastrales estándar), en los que puede acceder a los valores de forma gratuita o de pago. También puede informarse en las páginas web oficiales de las ciudades y municipios. En Múnich, por ejemplo, se paga una tasa de 30 euros por la información sobre los valores catastrales estándar.

¿Cuál es el valor estándar del suelo en Múnich?

Múnich es una de las ciudades más atractivas de Alemania para el desarrollo residencial y comercial privado. Los valores estándar del suelo en la capital bávara son correspondientemente altos en comparación con otras ciudades. Esto se aplica sobre todo al centro de la ciudad y a zonas residenciales tan solicitadas como Bogenhausen, Harlaching, Schwabing y Nymphenburg.

Estos son los valores estándar del suelo para determinados barrios de Múnich:

- Bogenhausen: 7900 € por m²
- Hadern: 2900 euros por m²
- Harlaching: 4100 € por m²
- Laim: 3000 € por m²
- Moosach: 2300 euros por m²
- Nymphenburg: 6600 euros por m².
- Obergiesing: 3600 euros por m²
- Obermenzing: 3300 € por m²
- Pasing: 3100 euros por m²
- Schwabing: 7300 euros por m².
- Sendling: 3300 € por m²
- Solln: 3600 € por m²
- Trudering: 2700 euros por m²

Mapa estándar del valor del suelo en los barrios populares de Múnich

La información sobre los valores estándar medios del suelo en los barrios seleccionados se basa en nuestras propias investigaciones. Queremos señalar que los valores estándar del suelo citados por nosotros se refieren principalmente a viviendas unifamiliares, adosadas y pareadas. La comparación con los bloques de pisos no es significativa, ya que las cifras de superficie suelen diferir considerablemente.

Consejo

Si tiene previsto vender o comprar un inmueble, en Isar Estate estaremos encantados de ayudarle con todas las cuestiones relacionadas con los valores estándar del suelo en Múnich. Con nuestra experiencia y nuestro exclusivo concepto de servicio, le guiaremos con seguridad a lo largo de todo el proceso de venta o compra.

Conclusión

El valor catastral estándar es una herramienta indispensable para vendedores y compradores potenciales a la hora de determinar el valor de un terreno. Proporciona una base objetiva para la evaluación realista de los valores inmobiliarios.

Preguntas frecuentes sobre el valor normal del suelo

¿En qué zonas desempeña un papel importante el valor estándar del suelo?

En primer lugar, el valor estándar del suelo es importante para la tasación de propiedades y, por tanto, para la compraventa de inmuebles. Los valores catastrales estándar sirven de guía a propietarios y posibles compradores para estimar el valor de mercado y negociar en consecuencia. Sin embargo, también se utilizan para calcular el impuesto sobre bienes inmuebles y para cualquier impuesto sobre sucesiones y donaciones.

¿Existen diferencias regionales en el valor estándar del suelo?

Sí, las diferencias pueden ser incluso considerables, ya que los valores estándar del suelo dependen de la ubicación, la demanda local, las infraestructuras y el nivel de desarrollo de una región. En general, puede decirse que los valores son más altos en ciudades y centros urbanos atractivos que en regiones rurales y pueblos pequeños.

¿Cómo se determina el valor de una propiedad utilizando el valor catastral estándar?

El valor estándar del terreno se multiplica primero por el tamaño de la propiedad. Para determinarlo con exactitud, también se tienen en cuenta factores como la ubicación, el tamaño y la distribución, y las posibilidades de desarrollo y utilización.

¿Se aplican también los valores catastrales estándar a las propiedades urbanizadas?

Sí, pero los edificios no se tienen en cuenta, de modo que cuando se vende un inmueble con edificios
terreno con edificios, también se calcula el valor de los edificios y luego se suma al valor del terreno totalizado a partir del valor del terreno.

¿Qué diferencias hay entre el valor normal del suelo, el valor catastral y el valor de mercado?

El valor estándar del suelo se refiere simplemente al precio medio por metro cuadrado del suelo en una zona determinada. Además del valor estándar del suelo, para determinarlo se tienen en cuenta otras características como la ubicación y la accesibilidad. El valor de mercado de una propiedad comprende todo su valor de mercado, incluidos el terreno, los edificios y otras instalaciones.

¿Existe una base jurídica para los valores catastrales estándar?

Sí, la determinación de los valores estándar del suelo se basa en las disposiciones del Código de la Edificación alemán. Éstas obligan a los comités de expertos a determinar periódicamente los valores catastrales a tanto alzado y a ponerlos a disposición del público. El cálculo se realiza normalmente cada dos años sobre la base de los precios de compra reales, aunque puede haber variaciones regionales en los intervalos.

¿Dónde puedo consultar los valores catastrales estándar?

Los valores se publican en los denominados mapas de valores catastrales estándar de los comités de expertos y, por lo general, pueden consultarse gratuitamente en línea en los sitios web de las autoridades locales y estatales responsables.

¿Tiene preguntas sobre el Registro de la Propiedad? Déjese asesorar por un agente inmobiliario con experiencia de Múnich. En Isar Estate le escucharemos atentamente y le daremos recomendaciones personalizadas. Póngase en contacto con nosotros. Estaremos encantados de conocerle.

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Descargo de responsabilidad

A pesar de la cuidadosa investigación y verificación de las fuentes, el autor no se hace responsable de la exactitud e integridad de la información presentada. En caso de cuestiones jurídicas y fiscales poco claras, se aconseja consultar a un abogado y/o asesor fiscal para obtener aclaraciones.

Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

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