Ce que vous devez savoir sur la valeur indicative des sols à Munich

Si vous prévoyez de vendre ou d'acheter un terrain, la valeur indicative du terrain joue un rôle important, car elle sert de base de calcul pour l'évaluation des terrains et des biens immobiliers. Elle varie parfois fortement d'un quartier à l'autre et d'un emplacement à l'autre, comme le montrent clairement les valeurs indicatives des terrains à Munich.

Dans notre article, nous vous fournissons toutes les informations importantes et expliquons les différents aspects de la valeur foncière indicative.

Qu'est-ce que la valeur indicative du sol exactement ?

La valeur foncière indicative désigne le prix moyen au mètre carré des terrains non bâtis dans une zone déterminée, appelée zone de valeur foncière indicative. Ces zones ne sont pas fixées arbitrairement, mais doivent, conformément à la loi, correspondre largement en termes de type et de degré d'utilisation. Le § 196 du code de la construction (BauGB) en constitue la base.

Les comités d'expertise, composés d'experts et de professionnels de l'immobilier, définissent les zones de valeur foncière en analysant les prix d'achat des terrains dans une région ou un quartier et en calculant une valeur indicative qui servira ensuite de base à l'évaluation d'autres terrains.

Tous les terrains situés dans une zone de valeur indicative définie présentent donc la même valeur indicative du terrain au mètre carré. Celle-ci est utilisée pour déterminer la valeur vénale individuelle d'un terrain donné.

Il est important de noter que la valeur indicative du terrain se réfère uniquement au sol du terrain et ne tient pas compte des bâtiments et autres constructions qui s'y trouvent.

La taille et l'étendue des zones de valeur foncière ne sont toutefois pas définies par la loi. Elles peuvent être constituées d'une seule rue ou d'un quartier, mais aussi englober des localités entières.

Quelle est la différence entre la valeur indicative du sol, la valeur du sol et la valeur vénale ?

Au sein du secteur de l'immobilier, on mentionne souvent des termes qui peuvent rapidement prêter à confusion, car même s'ils sonnent de manière similaire, ils ont des significations différentes : Bodenrichtwert (valeur indicative du sol), Bodenwert (valeur du sol) et Verkehrswert (valeur vénale).

Bien que les valeurs indicatives des sols diffèrent d'une zone à l'autre, il n'existe qu'un seul type défini selon une procédure standardisée par les comités d'expertise, indépendamment de la localisation de la zone de valeur foncière. La valeur foncière indicative sert de référence pour déterminer la valeur du terrain. Celle-ci désigne la valeur concrète d'un terrain individuel.

Pour déterminer la valeur foncière provisoire, la valeur foncière indicative est d'abord multipliée par la taille du terrain. La formule suivante s'applique donc :

Valeur foncière indicative (Euro/m²) x surface du terrain (m²) = valeur foncière provisoire (Euro)

Voici deux exemples : Un terrain situé dans le quartier très prisé de Nymphenburg à Munich a une valeur foncière de 6.600 euros par m² au 01.01.2024. Sa superficie est de 500 m². Il en résulte une valeur de 6.600 euros/m² x 500 m² = 3.300.000 euros.

Dans le quartier de Moosach, la valeur indicative du terrain est nettement inférieure, avec 2.300 euros/m². Ici, la valeur du terrain serait de 2.300 euros/m² x 500 m² = 1.150.000 euros pour la même taille de terrain.

Toutefois, de nombreux autres facteurs influencent la détermination de la valeur du terrain. C'est pourquoi il est nécessaire de faire appel à un expert immobilier pour la calculer avec précision.

Reste la valeur vénale ou valeur de marché. Il s'agit du prix qui peut être effectivement obtenu lors de la vente d'un bien immobilier sur le marché libre. Cette valeur comprend non seulement la valeur du terrain, mais aussi la valeur des éventuels bâtiments et autres installations existants.

Comment déterminer la valeur indicative du sol à Munich et ailleurs ?

Déterminer la valeur indicative d'un terrain est un processus assez complexe, dans lequel différents facteurs doivent être pris en compte. Les comités d'expertise compétents appliquent toutefois des méthodes et des procédures standardisées.

Ainsi, la détermination de la valeur indicative des terrains se base sur les prix des terrains qui ont été obtenus dans une région donnée au cours des dernières années. Les comités d'expertise examinent les contrats de vente correspondants et en calculent un prix moyen qui est fixé comme valeur indicative du terrain. Pour une évaluation aussi réaliste que possible, on se base donc sur les prix d'achat réellement obtenus.

Mais, comme nous l'avons déjà indiqué plus haut, d'autres facteurs que la valeur indicative du terrain influencent la valeur du terrain :

Situation du terrain

Dans les endroits où la demande est forte et dans les zones résidentielles particulièrement attrayantes, le coût d'un terrain est généralement plus élevé que dans d'autres régions.

Taille et découpe

Les prix au mètre carré sont généralement plus bas pour les terrains de grande taille et de forme irrégulière.

Mise en valeur

Si un terrain est déjà raccordé à la circulation, aux réseaux d'eau et d'électricité, il est possible d'en tirer une valeur plus élevée que si le terrain n'est pas viabilisé.

Possibilités d'utilisation

Le fait qu'un terrain soit déjà construit ou non et qu'il puisse être réaffecté à une autre utilisation, par exemple à un bien immobilier commercial plutôt que résidentiel, a également une incidence sur la valeur du terrain.

Pour les vendeurs potentiels de biens immobiliers et les acheteurs potentiels, il est généralement difficile d'évaluer les facteurs mentionnés et leur importance pour la valeur vénale. C'est pourquoi il est recommandé de faire appel à un agent immobilier expérimenté et compétent, disposant d'une connaissance précise du marché et capable de déterminer la valeur réelle d'un terrain de manière fondée et réaliste.

Utilisation et application des valeurs indicatives des sols à Munich

La valeur indicative du terrain dans une région donnée n'est pas seulement une donnée théorique, mais a de nombreuses applications pratiques. En voici quelques exemples :

1. évaluation de la valeur d'une vente de terrain

Si vous envisagez de vendre un terrain, la valeur indicative du terrain constitue une base importante. Il vous fournit les premières informations sur la valeur de votre terrain et vous permet de fixer un prix de vente approprié.

2. orientation pour l'achat d'un terrain

La valeur indicative du terrain est également une source d'information utile pour les acheteurs potentiels d'un terrain, car elle permet de savoir si une offre est réaliste ou si le prix demandé est éventuellement trop élevé.

3. calcul de l'impôt foncier

En tant que propriétaire de terrain, vous devez payer la taxe foncière. Celle-ci est également calculée sur la base de la valeur indicative du terrain - plus la valeur est élevée, plus la taxe foncière est normalement élevée.

4. calcul de l'impôt sur les successions ou les donations

Enfin, la valeur foncière joue également un rôle dans le cadre des successions et des donations imposables. C'est sur sa base que l'on détermine la valeur du terrain, qui est en partie déterminante pour le montant des droits de succession ou de donation.

Où puis-je trouver la valeur indicative d'un terrain ?

Pour connaître la valeur indicative du sol pour un terrain donné, vous pouvez utiliser des sources publiques et des bases de données disponibles ou interroger un agent immobilier de la région. Les valeurs établies par les comités d'expertise sont publiées et peuvent normalement être consultées en ligne. Dans les différents Länder, il existe des portails d'information sur les valeurs foncières comme BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem), où vous pouvez consulter les valeurs contre paiement ou gratuitement. Vous pouvez également effectuer des recherches sur les sites web officiels des villes et des communes. Pour obtenir un renseignement sur les valeurs indicatives des sols à Munich, vous devez par exemple payer 30 euros.

À combien s'élèvent les valeurs indicatives des terrains à Munich ?

En Allemagne, Munich fait partie des villes les plus attractives pour l'habitat privé et l'implantation d'entreprises. Par conséquent, les valeurs indicatives des terrains dans la capitale bavaroise sont élevées par rapport à d'autres villes. Cela vaut surtout pour le centre-ville et les quartiers résidentiels très prisés comme Bogenhausen, Harlaching, Schwabing ou Nymphenburg.

Il s'agit des valeurs indicatives des terrains pour certains quartiers de Munich :

- Bogenhausen : 7900 € par m²
- Hadern : 2900 € par m²
- Harlaching : 4100 € par m²
- Laim : 3000 € par m²
- Moosach : 2300 € par m²
- Nymphenburg : 6600 € par m²
- Obergiesing : 3600 € par m²
- Obermenzing : 3300 € par m²
- Pasing : 3100 € par m²
- Schwabing : 7300 € par m²
- Sendling : 3300 € par m²
- Solln : 3600 € par m²
- Trudering : 2700 € par m²

Carte des valeurs indicatives des sols pour les quartiers populaires de Munich

Les indications des valeurs foncières moyennes dans les quartiers sélectionnés se basent sur nos propres recherches. Nous attirons l'attention sur le fait que les valeurs foncières indicatives que nous avons mentionnées se rapportent en premier lieu aux maisons individuelles, aux maisons jumelées et aux maisons mitoyennes. Une comparaison avec les immeubles collectifs n'est pas pertinente, car dans ce cas, les coefficients de surface de plancher diffèrent généralement de manière significative.

Conseil

Si vous envisagez de vendre ou d'acheter un terrain, Isar Estate se fera un plaisir de répondre à toutes vos questions concernant les valeurs indicatives des terrains à Munich. Grâce à notre expertise et à notre concept de service exclusif, nous vous accompagnons en toute sécurité tout au long du processus de vente ou d'achat.

Conclusion

Pour l'estimation de la valeur des terrains, la valeur foncière est un instrument indispensable pour les vendeurs de biens immobiliers et les acheteurs potentiels. Il offre une base objective pour une estimation réaliste de la valeur des terrains.

Foire aux questions sur la valeur indicative du sol

Pour quels domaines la valeur indicative du terrain joue-t-elle un rôle important ?

La valeur indicative du terrain est en premier lieu importante pour l'évaluation des biens immobiliers et donc pour l'achat et la vente de biens immobiliers. Les valeurs indicatives des terrains sont une aide à l'orientation pour les propriétaires et les acheteurs potentiels, afin d'estimer la valeur du marché et de pouvoir mener des négociations en conséquence. Elles entrent également en ligne de compte pour le calcul de l'impôt foncier ainsi que pour un éventuel impôt sur les successions et les donations.

Y a-t-il des différences régionales dans le montant de la valeur indicative du sol ?

Oui, les différences peuvent même être considérables, car les valeurs indicatives des terrains dépendent de la situation, de la demande locale ainsi que de l'infrastructure et du niveau de développement d'une région. En principe, on peut dire que les valeurs sont plus élevées dans les villes attractives et les agglomérations que dans les régions rurales et les petites localités.

Comment la valeur d'un terrain est-elle déterminée à l'aide de la valeur indicative du terrain ?

La valeur foncière indicative est tout d'abord multipliée par la taille du terrain. Pour une détermination exacte, des facteurs tels que la situation, la taille et le découpage, la viabilisation et les possibilités d'utilisation sont encore pris en compte.

Les valeurs indicatives des terrains s'appliquent-elles également aux terrains construits ?

Oui, mais les bâtiments ne sont pas pris en compte.
terrain avec des bâtiments, la valeur des bâtiments est également calculée et ensuite additionnée à la valeur du terrain additionnée à partir de la valeur indicative du terrain...

Quelles sont les différences entre la valeur indicative du sol, la valeur du sol et la valeur vénale ?

La valeur foncière indicative se réfère uniquement au prix moyen au mètre carré des terrains dans une zone donnée. Pour déterminer la valeur du terrain, d'autres caractéristiques sont prises en compte en plus de la valeur indicative du terrain, comme la situation locale et la viabilisation. La valeur vénale d'un bien immobilier comprend sa valeur marchande totale, y compris le sol, les bâtiments et les autres installations.

Existe-t-il une base légale pour les valeurs indicatives des sols ?

Oui, la détermination des valeurs indicatives des terrains se base sur les dispositions du code de la construction. Celles-ci obligent les comités d'expertise à calculer régulièrement les valeurs indicatives des sols et à les rendre accessibles au public. Le calcul s'effectue normalement tous les deux ans sur la base des prix d'achat réels, bien que les intervalles puissent varier d'une région à l'autre.

Où puis-je consulter les valeurs indicatives des sols ?

Les valeurs sont publiées dans ce que l'on appelle les cartes des valeurs foncières des comités d'expertise et peuvent généralement être consultées gratuitement en ligne sur les sites web des autorités communales et régionales compétentes.

Vous avez des questions sur le registre foncier ? Faites-vous conseiller par un agent immobilier expérimenté de Munich. Chez Isar Estate, nous vous écoutons attentivement et vous donnons des recommandations d'action personnalisées. N'hésitez pas à prendre contact avec nous. Nous nous réjouissons de faire votre connaissance.

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Auteur : Christian Dürr, diplômé en gestion d'entreprise

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