Alles Wichtige rund um das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein wichtiges Dokument für Eigentümer und potenzielle Käufer von Immobilien. Unser Ratgeber erläutert Ihnen alle wichtigen Fakten über seinen Aufbau, seine Inhalte und Funktionen sowie über die Kosten eines Grundbucheintrags und die Antragstellung für einen Grundbuchauszug.

Ob Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen oder erwerben möchten – das Grundbuch enthält die benötigten Informationen. Dazu zählen beispielsweise der Name des Eigentümers, die exakte Lage und Größe des Grundstücks, eventuelle Belastungen durch Schulden und bestehende Hypotheken sowie mögliche Einschränkungen wie etwa Wegerechte. Als berechtigte Person können Sie jederzeit einen Grundbuchauszug anfordern.

Was genau ist das Grundbuch?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, das in einem bestimmten Bezirk sämtliche Grundstücke und Gebäude auflistet und im zuständigen Grundbuchamt geführt wird. Mit seinen Funktionen gilt das Grundbuch als Herzstück jedes Immobiliengeschäfts, denn es dokumentiert sämtliche Eigentumsverhältnisse und relevante Belastungen einer Immobilie und bietet Käufern wie Verkäufern gleichermaßen Rechtssicherheit.

Jede Person, die ein berechtigtes Interesse hat – zum Beispiel Eigentümer, Gläubiger oder Notar – kann Eintragungen im Grundbuch vornehmen lassen. Ein Grundbucheintrag muss immer schriftlich erfolgen und liegt in der Hand des jeweiligen Grundbuchamtes. Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, können Sie beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug beantragen, um sich Informationen einzuholen. Für die Beantragung müssen Sie in der Regel eine Gebühr entrichten.

Grundbucheintragungen können allerdings recht komplex und teilweise schwer zu verstehen sein. Deshalb ist es empfehlenswert, sich von Fachleuten wie einem Notar oder Immobilienmakler beraten zu lassen.

Rechtsgrundlage und Verwaltung des Grundbuchs

Die Basis für die Führung des Grundbuchs bildet das Grundbuchordnungsgesetz (GBO). Die Zuständigkeit für dessen Verwaltung liegt bei den lokalen Grundbuchämtern, die meist den jeweiligen Amtsgerichten angegliedert sind. Jedes Grundbuchamt ist dafür verantwortlich, sämtliche Eintragungen gewissenhaft vorzunehmen und das Register stets auf dem aktuellen Stand zu halten.

Aufbau und Struktur des Grundbuchs

Die Bezeichnung “Grundbuch” kann etwas in die Irre führen, denn es handelt sich dabei nicht um ein gebundenes Buch, sondern um eine Sammlung einzelner Grundbuchblätter. Seit einigen Jahren wird von allen Grundbuchämtern die Digitalisierung des Grundbuches mittels Einscannen vorangetrieben, so dass der Aufbau und die Inhalte in der elektronischen Version unverändert bleiben.

Der Aufbau des Grundbuches ist immer gleich und gliedert sich in fünf Abschnitte. Diese sind:

Die Aufschrift oder das Deckblatt

Hier werden das zuständige Amtsgericht/Grundbuchamt, der Grundbuchbezirk und die Grundbuchnummer genannt. Zusätzlich kann noch ein Hinweis auf die digitale Fortführung des Grundbuchs, ein Freigabevermerk durch den Sachbearbeiter sowie eine Fußnote mit dem Datum der letzten Änderung verzeichnet sein.

Das Bestandsverzeichnis

Es enthält eine Beschreibung aller Grundstücke, für die jeweils ein Grundbuchblatt geführt wird. Besitzt eine Person mehrere Grundstücke, kann dafür ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt erstellt werden. Das Bestandsverzeichnis enthält Angaben zu Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage, Größe und Wirtschaftsart (Wohnbebauung, landwirtschaftliche oder gewerbliche Flächen). Belastungen und Beschränkungen wie etwaige Rechte von Dritten an dem Grundstück, Grunddienstbarkeiten oder Wegerechte sind hier ebenfalls eingetragen.

Abteilung I

Die erste Abteilung enthält Daten zur Person des Eigentümers (Name, Geburtsdatum und Anschrift), Art des Eigentums (Allein- oder Miteigentum) und Rechtsgrundlage (Kaufvertrag, Erbschein).

Abteilung II

In der zweiten Abteilung werden sämtliche Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks notiert. Zu den Lasten zählen beispielsweise Erbbau- und Vorkaufsrechte oder Nießbrauch, zu den Beschränkungen Wegerechte von Nachbarn, Zwangsversteigerungs- und Insolvenzvermerke oder der Denkmalstatus von Gebäuden.

Abteilung III

Hier sind Eintragungen über eventuelle Hypotheken oder Grundschulden zu finden, die auf dem Grundstück oder den darauf befindlichen Immobilien lasten. Eine Hypothek erlischt mit der Ablösung des dazugehörigen Kredits. Eine Grundschuld besteht jedoch so lange, bis sie aus dem Grundbuch gelöscht wird.

Eintragung im Grundbuch

Jeder Grundbucheintrag bedeutet die offizielle Aufnahme einer Veränderung oder einer zusätzlichen Information im Grundbuch. Dies kann beispielsweise ein Eigentümerwechsel, die Eintragung einer Hypothek oder die Löschung eines Wegerechts sein.

Normalerweise erfolgt eine Eintragung im Grundbuch durch einen Notar. Beim Verkauf einer Immobilie muss ein Notar den Kaufvertrag beurkunden und die Eigentumsübertragung beim zuständigen Grundbuchamt beantragen. Die Voraussetzung dafür ist, dass der Käufer den Kaufpreis entrichtet hat und keine sonstigen rechtlichen Hindernisse bestehen.

Die Kosten für den Grundbucheintrag richten sich nach dem Immobilienwert und belaufen sich in der Regel auf 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus den Notarkosten und den Gebühren des Grundbuchamts.

Ein wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufs ist in diesem Zusammenhang die Auflassungsvormerkung. Sie sichert dem Käufer das Recht, als künftiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden und schützt ihn vor anderweitigen Verkäufen der Immobilie.

Der Grundbuchauszug – Inhalt, Aufbau und Bedeutung

Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift, die alle relevanten Informationen über eine Immobilie enthält. Immobilienkäufer und -verkäufer benötigen ihn, um sich Klarheit über die Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen zu verschaffen. Er umfasst das Bestandsverzeichnis sowie die Abteilungen I bis III und zeigt, wer Eigentümer ist, welche Rechte oder Lasten auf dem Grundstück liegen und ob es Grundschulden gibt.

Beim Immobilienverkauf dient der Grundbuchauszug als Nachweis für die Eigentumsverhältnisse und die Lastenfreiheit der Immobilie. Für Käufer ist es essenziell wichtig, den Auszug zu prüfen, um vor unerwarteten Belastungen abgesichert zu sein.

Im Unterschied zum Grundbucheintrag, der eine offizielle Änderung im Grundbuch darstellt, ist der Grundbuchauszug lediglich eine Abschrift der aktuellen Einträge. Beide Dokumente haben ihre eigene Rechtsbedeutung und sind für unterschiedliche Zwecke wichtig.

Grundbuchauszug beantragen und anfordern

Sie können einen Grundbuchauszug anfordern, indem Sie sich direkt an das zuständige Grundbuchamt wenden. Dies kann persönlich vor Ort, per Post oder online erfolgen.

Wenn Sie einen Grundbuchauszug online beantragen wollen, besuchen Sie die Website des Grundbuchamtes oder eines seriösen und zertifizierten Anbieters. Füllen Sie dort das Online-Formular mit den notwendigen Angaben zur Immobilie aus und bestätigen Sie Ihre Identität, beispielsweise durch ein Postident-Verfahren. Sobald Sie die Gebühr entrichtet haben – je nach Bundesland und Art der Antragsstellung etwa 10 bis 20 Euro – können Sie den Antrag absenden. Der Auszug wird Ihnen dann normalerweise postalisch zugestellt.

Grundbuchauszug online – Vorteile, Sicherheit und Datenschutz

Mit einem Online-Antrag ersparen Sie sich Zeit und Aufwand, denn Sie können den Antrag bequem von zu Hause aus stellen und müssen nicht zum Grundbuchamt oder zur Post gehen. Die Zusendung erfolgt meist ebenfalls schneller.

Wichtig: Nutzen Sie ausschließlich eine offizielle oder zertifizierte Plattform, um den Grundbuchauszug online zu beantragen. So vermeiden Sie unseriöse Angebote und mögliche Betrugsversuche. Damit Ihre Daten sicher und vertraulich behandelt werden, sollten Sie darauf achten, dass die Anbieter gängige Sicherheitsstandards wie SSL-Verschlüsselung verwenden.

Einträge im Grundbuch einsehen

Einen Einblick in das Grundbuch erhalten nur Personen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können, zum Beispiel Eigentümer, Käufer oder Gläubiger. Die Einsicht erfolgt entweder direkt beim Grundbuchamt, über einen Notar oder über die Beantragung eines Grundbuchauszuges wie oben beschrieben. Als berechtigte Person dürfen Sie sich über den Grundbuchinhalt informieren. Sie sind allerdings auch verpflichtet, alle Daten vertraulich zu behandeln und nur für den beantragten Zweck zu verwenden.

Kosten und Gebühren

Die Kosten variieren je nachdem, ob es sich um einen Eintrag, Auszug oder Antrag handelt. Ein Grundbucheintrag kostet etwa 1,5 bis 2 % des Immobilienwerts, ein Auszug zwischen 10 und 20 Euro. Gewerbliche Anfragen können teurer sein, da häufig zusätzliche Dokumente oder beglaubigte Auszüge erforderlich sind. Ein kostenloser Grundbuchauszug ist nur in Ausnahmefällen möglich, etwa für Behörden oder Gerichte.

Tipp

Gerne übernehmen wir für Sie die Beschaffung des Grundbuchauszugs. Dies ist in unserem bewährten Rundum-Service für Verkäufer und Käufer enthalten.

Das Grundbuchamt – Aufgaben und Funktionen

Ihr örtliches Grundbuchamt ist zuständig für die Verwaltung und Pflege des Grundbuchs. Es nimmt Anträge entgegen, prüft sie und führt die Eintragungen durch. Es steht Ihnen auch für spezifische Fragen zur Verfügung oder wenn Sie Einträge im Grundbuch einsehen möchten. Alternativ können Sie sich von einem Notar oder einem erfahrenen Immobilienmakler wie Isar Estate beraten lassen.

Fazit

Das Grundbuch bildet das Fundament bei jedem Verkauf und Kauf einer Immobilie, denn es gewährleistet Transparenz und Sicherheit für die beteiligten Parteien. Sowohl für Immobilienverkäufer als auch für potenzielle Käufer ist es wichtig, sich mit allen relevanten Angaben im Grundbuch vertraut zu machen und eventuell kompetenten Rat einzuholen. Das Team von Isar Estate steht Ihnen dabei gerne zur Seite.

Häufig gestellte Fragen

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das Eigentümer, Eigenschaften und Belastungen von Grundstücken dokumentiert. Sie können Einträge im Grundbuch einsehen, wenn Sie eine dazu berechtigte Person sind, also etwa Eigentümer oder Kaufinteressent.

Wie kann ich einen Grundbuchauszug beantragen?

Einen Grundbuchauszug anfordern können Sie persönlich, per Post oder online beim zuständigen Grundbuchamt über offizielle Websites oder zertifizierte Anbieter beantragen.

Was kostet ein Grundbucheintrag?

Die Kosten betragen etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises der Immobilie.

Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?

Einen Grundbuchauszug erhalten Sie Ihrem zuständigen Grundbuchamt oder online über offizielle Kanäle und zertifizierte Anbieter.

Was steht im Grundbuch?

Sie finden im Grundbuch sämtliche relevanten Informationen zum Eigentümer, zu eventuellen Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden sowie eingetragenen Rechten.

Wie sieht ein Grundbuchauszug aus?

Ein Grundbuchauszug besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den drei Abteilungen, die Eigentümer, Rechte und Belastungen dokumentieren.

Sie haben Fragen rund um das Grndbuch? Lassen Sie sich von einem erfahrenen Immobilienmakler aus München beraten. Wir bei Isar Estate hören Ihnen aufmerksam zu und geben Ihnen individuelle Handlungsempfehlungen. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf. Wir freuen uns, Sie kennenzulernen.

+49 (0) 89 901 697 46

info@isarestate.de

Haftungsausschluss

Trotz sorgfältiger Recherche und Überprüfung der Quellen übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Informationen. Bei unklaren Rechts- und Steuerfragen ist es angeraten, zu deren Klärung einen Anwalt und / oder Steuerberater zu beauftragen.

Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

Bildnachweise: shutterstock 2014009937, 2460640187